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#1 15/03/2022 13h48

Membre (2022)
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Bonjour à tous,

Je n’ai pas réussi à trouver la réponse sur le site. N’hésitez pas à me mettre des liens si cela a été déjà mentionné.

Je possède un appartement en location meublée. Suite à des travaux dans l’immeuble, la copropriété a accédé à mon appartement pour les réaliser.

Hors, la personne de la copro a remarqué qu’un mur porteur a été ouvert. En effet les précédents propriétaires ont agrandi la salle de bain et donc, ouvert le mur sur 1m50 de large. Normalement cela doit être approuvé en AG, mais elle n’a rien trouvé sur les 15 dernières années.

Je dois apporter la preuve que cela a été fait dans les règles, soit avec le PV d’AG qu’elle n’a pas retrouvé, soit avec un justificatif d’un architecte qui a validé que ça ne présentait aucun risque.

Je sens que ça a été ouvert sans respecter les règles…

Quand j’ai acheté l’appartement, je ne savais pas que c’était un mur porteur (manque de compétence sur le sujet) et personne ne m’en a parlé, que ce soit l’agent immo ou les précédents proprio. Aucune mention dans l’acte de vente non plus.

Je vais donc les contacter pour savoir s’ils ont bien fait ça correctement mais, si ce n’est pas le cas: Qui est fautif en cas de problème?
   1) Les anciens proprio qui ont fait ça n’importe comment
   2) Moi, car j’achète le bien en l’état et donc j’assume tout

Heureux d’avoir des retours d’expérience aussi.

Merci !

Dernière modification par SeedSquall (15/03/2022 13h49)

Mots-clés : mur porteur, percé, responsabilité, règles

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Favoris 1    #2 15/03/2022 13h59

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Les travaux de plus de 10 ans sur les murs porteurs ne sont pas à mentionner dans les actes de vente.
Pour le reste, je laisse aux plus experts mais peut-être avez-vous une porte de sortie si les travaux ont plus de 10 ans car c’est à prendre en l’état maintenant ?
Si les travaux ont moins de 10 ans, vous pourrez vous retourner contre l’ancien propriétaire pour ne pas vous avoir alerté sur ces travaux sous garantie décennale (normalement).

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#3 15/03/2022 13h59

Membre (2017)
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Bonjour,

Etes vous sûr que le mur est bien un mur porteur?

Lors de notre achat, nous avons abattu un mur. Ce mur était très épais, mais n’était pas porteur, il était selon l’ingénieur "semi porteur" avec un IPN a un endroit (c’était cette IPN qui est porteur)

Je vous raconte cela, car la copropriété ainsi que le conseil syndical nous avait interdit de le faire tomber car dans la conscience collective, ce mur était porteur.

Si effectivement, c’est un porteur, je ne peux vous répondre. Cependant, si vous avez un doute, une étude via un bureau d’étude de ce mur pourrait vous en dire plus et mesurer le risque à l’heure actuelle.

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#4 15/03/2022 14h03

Membre (2013)
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Bonjour,

A l’achat de l’appartement, vous avez du avoir un plan carrez, avec l’ouverture de 1.50m déjà mentionnée. C’est une preuve de votre bonne foi.

Lors de travaux « illégaux », la copro peut demander la remise en état à vos frais, car vous êtes le propriétaire désormais.
Mais vous devriez pouvoir vous retourner contre les anciens propriétaires.

Le mieux serait de contacter les anciens propriétaires, voir ce qu’ils ont effectués comme travaux (avec ou sans archi?), et ensuite vous aviserez de la suite à donner.

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#5 15/03/2022 14h54

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ENTJ

Bonjour,

Que les travaux aient été votés en AG est certes un pré requis indispensable par définition. Cependant, même un éventuel devis appuyé d’une étude n’atteste en rien de la conformité des travaux réalisés ; je crois illusoire d’espérer trouver un constat d’architecte attestant de la bonne réalisation des travaux par un maçon. La préoccupation des copropriétaire est légitime, de bon sens et pour des tas de bonnes raisons (relationnelles par exemple, revente ultérieure) vous avez raison de prendre cela au sérieux.

Bref, une fois ceci dit perso je ferais venir un maçon (et un bon) pour lui demander son avis puis j’aviserais, quitte à partager cet avis en AG avec les copropriétaires qui pourront décider en AG de mandater un expert le cas échéant et ceci pas forcément dans l’esprit de faire du contentieux mais bien de préserver l’ouvrage de désordres.

Une éventuelle non conformité relève du vice caché et donc du contentieux et vous devrez voir cela avec votre assurance, votre notaire qui doit avoir une certaine habitude de ce genre de cas. Bon courage, c’est parti pour plusieurs années, c’est triste à dire mais vous aurez peut-être meilleur compte à faire un petit investissement (?) pour une reprise…


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#6 15/03/2022 16h38

Membre (2022)
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Kabal a écrit :

Les travaux de plus de 10 ans sur les murs porteurs ne sont pas à mentionner dans les actes de vente.
Pour le reste, je laisse aux plus experts mais peut-être avez-vous une porte de sortie si les travaux ont plus de 10 ans car c’est à prendre en l’état maintenant ?

Et si ça été fait par les anciens propriétaires eux-mêmes, il est impossible de prouver que cela a été fait il y a plus ou moins 10 ans. Est-ce que je pourrais faire "de la mauvaise foi" en disant que rien ne prouve que c’est récent?

maxxxime a écrit :

Etes vous sûr que le mur est bien un mur porteur?
.

Bonne question à se poser si ça a l’air d’aller dans une impasse.

@FastHand: oui j’ai le plan avec l’ouverture, j’ai de quoi prouver que ce n’était pas moi, ouf !

Iqce a écrit :

je ferais venir un maçon (et un bon) pour lui demander son avis puis j’aviserais,

Une éventuelle non conformité relève du vice caché et donc du contentieux et vous devrez voir cela avec votre assurance, votre notaire

Merci de ces conseils. En effet le notaire est un spécialiste de l’immobilier, je n’ai pris plus que lui d’ailleurs depuis.

Merci à tous, cela m’aide. Prochaine action : contacter les anciens propriétaires, et je vais devoir mettre le notaire dans la boucle car de toute façon seul lui a leur coordonnées.

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#7 15/03/2022 18h35

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Kabal a écrit :

Les travaux de plus de 10 ans sur les murs porteurs ne sont pas à mentionner dans les actes de vente.
Pour le reste, je laisse aux plus experts mais peut-être avez-vous une porte de sortie si les travaux ont plus de 10 ans car c’est à prendre en l’état maintenant ?

Auriez-vous une source ? j’ai droppé un achat il y a peu justement pour ce sujet et après plusieurs notaires et architectes contactés je n’avais jamais entendu cela.

Bon les plans étaient faux et incomplets et la vendeuse ne voulait rien entendre donc de toute façon…

vous pouvez regarder le règlement de copro aussi, dans mon cas il y avait une autorisation de rapprochée 2 lots sans accord préalable de la copro si même propriétaire et validation d’un archi (ce qui n’avait pas été fait)

Dernière modification par DockS (15/03/2022 18h43)


"Un peuple prêt à sacrifier un peu de liberté pour un peu de sécurité […] finit par perdre les deux." B.Franklin

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#8 15/03/2022 18h44

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Aucune source d’où les peut être. Je me base sur les règles d’urbanisme et sur les décennales pour extrapoler (a tord sans doute). Dans le pire des cas, je tenterai ça comme argument (la mauvaise foi n’a tué personne 😉).

Comme vous, un mur porteur ouvert en copro sans rien pour le justifier c’est refus direct.

Dernière modification par Kabal (15/03/2022 18h44)

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Favoris 2   [+2]    #9 15/03/2022 19h13

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A qui sont les murs dans une copropriété ? Il faut relire le règlement, mais, s’il est conforme à la loi de 1965, il dit que les murs porteurs sont communs. Donc, ils appartiennent à la copropriété. Donc, le propriétaire précédent a ouvert une ouverture dans un mur qui n’était pas à lui.

C’est grave : il a modifié un bien qui ne lui appartient pas. C’est à peu près comme s’il était allé piquer les roues de la voiture du voisin, au prétexte que, comme elle est garée près de chez lui, elle lui appartient un peu quand même… Quand un copropriétaire tape sur le mur en disant "mon mur", il faut le corriger : "non, le mur de la copropriété".

Comment établir qui a fait cette ouverture ?
- regarder les plans du règlement ou EDD : ça donne la situation quand l’immeuble a été divisé.
- regarder les plans quand il a vendu : ça donne la situation quand il a vendu.
Si cette comparaison montre que le mur a été ouvert entre les deux dates : ça ne veut pas forcément dire que c’est le vendeur qui l’a modifié ; ça pourrait être le proprio précédent. Idéalement, il faudrait des plans de quand le vendeur a lui-même acheté (avec un peu de chance, ça figure sur un plan annexé à son propre acte d’achat, datant de quand il a acheté ; acte qui peut s’obtenir auprès du notaire ayant instrumenté la vente. A obtenir de préférence via votre notaire, les notaires savent bien se faire ce genre de demande entre eux). Si le mur change entre quand il acheté et quand il a vendu, ça prouve sans doute possible que c’est bien le propriétaire précédent qui a ouvert le mur.

Et ensuite ? Ca dépend comment réagit la copro. Si elle monte sur ses grands chevaux, 2 possibilités :
- vous demandez l’autorisation d’ouvrir, avec étude d’archi ou de BET structure à l’appui. La copro valide a posteriori.
- la copro refuse et vous demande de remettre en état. Vous pourriez très bien, in fine, être contraint de reboucher, à vos frais, le trou qui a été ouvert sans autorisation !

Ensuite, vous pouvez vous retourner vers le vendeur. Soit vous demandez l’annulation de la vente, soit vous demandez une réfaction sur le prix de vente. Comme il n’y a aucune chance qu’il accepte spontanément, c’est un litige qu’il faudra porter devant le juge. Il est très probable que le juge le condamne, mais ça va va coûter en frais d’avocat et d’expert, et ça va durer quelques années.

Comment ne pas en arriver là ? Vous auriez dû vérifier la cohérence entre :
- d’une part le plan et le descriptif figurant dans les documents de la copro (règlement + EDD) (= le papier),
- d’autre part, ce que vous voyiez avant achat (visite + plan du diagnostiqueur, etc) (= la réalité).

A la moindre différence entre le papier et la réalité, demander l’avenant au règlement ou bien la décision de l’AG autorisant ces travaux. En leur absence, refuser d’acheter.

Cette différence entre le descriptif officiel et la réalité est un grand classique des achats en copro. Exemples :
- d’après les documents de la copro, c’est un garage, mais vous visitez un logement.
- d’après les documents de la copro, c’est un local commercial, mais vous visitez un logement.
- d’après les documents de la copro, c’est un appartement sur un seul étage + un grenier, mais vous visitez un logement duplex.
- d’après les documents de la copro, ce sont deux logements avec un couloir (partie commune) entre les deux, mais vous visitez un logement incluant le couloir privatisé de facto.

Il faut fuir ces "monstres" qui sont sources d’ennuis au long terme. Que le propriétaire, qui a fait les travaux sans autorisation, se démerde avec son "monstre".

EDIT : d’ailleurs, même une décision d’AG peut être un peu juste, lorsqu’il y a modification des surfaces. Exemple lorsque des parties communes deviennent privatives de facto (porte avancée, couloir intégré à un logement). Le propriétaire qui en bénéficie a désormais une partie privative plus grande. Il faudrait donc, en toute logique, refaire l’EDD. Mais ça coûte, ça change les tantièmes… Alors souvent, on zappe. Le propriétaire se retrouve donc avec, dans son logement, une partie non privative, mais à usage privatif. Il s’agit donc d’une "partie commune avec usage privatif exclusif".
Ensuite, ce propriétaire vend. Le diagnostiqueur vient et mesure la surface de l’ensemble du logement. Et voilà le notaire qui instrumente la vente d’un "appartement de 23 m²", alors que la description exacte serait quelque chose du genre "appartement de 20 m² de surface privative, agrémenté de 3 m² de couloir qui est une partie commune mais à usage privatif exclusif en vertu de la décision d’AG du tant". Si le propriétaire n’est pas attentif à "forcer" le notaire et le diagnostiqueur à décrire le bien avec cette nuance, l’acte de propriété est mensonger sur la nature de la chose vendue et sur sa surface. Vous voyez le problème… Dans les copros un peu anciennes, on rencontre souvent des choses de ce genre.

Dernière modification par Bernard2K (16/03/2022 18h43)


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#10 16/05/2022 06h04

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Petite mise à jour depuis:

J’ai contacté le notaire qui a fait (enfin, sa secrétaire) la demande aux anciens propriétaires par email en me mettant en copie.

Je n’ai jamais eu de réponse mais la copropriété ne m’a jamais relancé.

Avec un peu de chance c’est en effet parti pour mourir tout seul dans l’oubli.

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#11 16/05/2022 07h48

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Bonjour,

1/ S’assurer que c’est bien un mur porteur, même un mur en parpaing est parfois non porteur, surtout quand c’est un particulier qui "bricole" ils ont tendance à en rajouter des tonnes.
2/ Comme vous a dit ICQE/Bernard faite intervenir un expert, vous demandez un audit de la structure, un simple calcul de descente de charge suffira à dire si c’est "réaliser dans les règles de l’art". Vous pouvez choisir cet expert dans la liste des experts du tribunal de votre secteur.
3/ En espérant que cet expertise vous soit favorable faite la validé à la prochaine AG.

Si vous voulez pas un expert judiciaire, prenez au moins un BE structure pour avoir son avis écrit. Attention, un BE quand il écrit il engage sa responsabilité et son assurance, alors c’est pas gratuit. Mais les 1500€ qu’il prendra vous permettront de vous positionner sur la marche a suivre.

Autre choix comme dit Bernard que votre ex copropriétaire se débrouille avec son monstre, mais ca fait rarement avancer les choses car chacun campera sur ses positions. Et l’assignation ne sera pas loin avec le délais de la justice qui va de soit.

@Kabal,  vous confondez avec le délai de prescription des conformités
Délais de prescription 6 ans, responsabilité civil 10 ans.

Cdt

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#12 16/05/2022 11h53

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Bonjour,

SeedSquall a écrit :

Avec un peu de chance c’est en effet parti pour mourir tout seul dans l’oubli.

Est-ce une opportunité ou un risque ? Attention à ce que ce sujet ne revienne pas vous embêter dans quelques années : si ce n’est suite à un problème avéré (fissure chez un autre proprio…), du moins lors d’une revente. Et alors vous ne pourrez pas plaider l’ignorance, si la Copro a gardé trace de la question.

Je vous souhaite bien sûr que ça ne ressorte jamais, mais pesez bien le pour et le contre avant d’oublier le sujet.

Bonnes réflexions et bon courage !

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#13 16/05/2022 19h36

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Vous avez tous raison, en effet il vaut mieux avoir l’esprit tranquille et faire vérifier le tout par un expert. Je vais suivre vos conseils.

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[+1]    #14 29/05/2022 10h01

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Bonjour,

La cour de cassation vient de trancher (Cass. Civ 3, 21.4.2022, P 21-12.240)

Les copropriétaires peuvent être condamnés pour négligences même si les travaux ont eu lieu il y a 30 ans.

Rendu de la cour de cassation (publié il y a deux jours)

Analyse d’un cabinet d’avocat

Effectivement cet arrêté concerne des fenêtres, créées il y a 30 ans, les copropriétaires ont été condamnés pour négligence. "Ils auraient du envoyer une lettre AR"

Cdt

Dernière modification par bascarol (29/05/2022 11h44)

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#15 03/06/2022 17h30

Membre (2011)
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Bonjour Bascarol,
Sauf si je ne me trompe, cet arrêt ne concerne en rien le cas présenté dans le post.
La Cour de Cassation confirme même bien la possibilité pour un copropriétaire de faire jouer la prescription acquisitive sur une servitude de vue. Ce qui est assez original et a mérité la mention.

Dans le cas présent du fameux mur, si vous arrivez à faire jouer la prescription de bonne foi (et c’est le cas), le délai est fortement réduit. Si tant est que le syndicat de copropriété vous le reproche et à  défaut d’un diagnostic par un ingénieur béton/structure et autre.

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#16 04/06/2022 00h14

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borderline : vous ratez les points 6 et 7 qui répondent aux 1ere et deuxième branche des moyens.

Le syndicat de copropriété disait en substance : "nous n’avons pas commis de faute". La cour de cassation répond en substance : "si, vous avez commis une négligence fautive lorsque, constatant une ouverture non autorisée, vous n’avez pas mis en demeure le copropriétaire de remettre le mur dans l’état initial. Et la cour d’appel a donc eu raison de vous condamner sur ce point."

Un arrêt de cassation n’est pas seulement intéressant pour ce qu’il casse, mais aussi pour ce qu’il confirme !

Cette confirmation de la négligence fautive du syndicat répond bien au sujet posé par SeedSquall dans son premier message.


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#17 06/06/2022 19h50

Membre (2022)
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Je précise que pour l’instant, j’ai juste eu un appel de leur part, mais rien d’écrit depuis.

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