Impayé de loyer après un changement de propriétaire : qui est responsable ?

A mon avis, le moins vous en direz, le mieux vous vous porterez.

Si vous commencez à expliquer à l’acheteur "ah oui, il est un peu tête en l’air mais en s’expliquant ça finit toujours par rentrer dans l’ordre", c’est à dire si vous voulez être gentil en expliquant le "mode d’emploi" de ce locataire au nouveau propriétaire, ce propriétaire va traduire cela en : "le vendeur avait des problèmes d’impayés chroniques ; et il me les a cachés". Non pas qu’il puisse faire grand chose au point de vue juridique, mais il pourrait essayer.

Donc : donnez-lui par écrit le bail et les coordonnées du locataire, en soulignant qu’il les a déjà eues. Point final !

A l’oral, contentez-vous de formules absconses, genre "je me suis toujours bien entendu avec ce locataire". Ne rentrez pas dans les détails de s’il payait en retard un peu, beaucoup, passionnément. Vous pourriez suggérer que le locataire a peut-être été perturbé par la vente (c’’est manifeste, puisqu’avant, il payait, et que depuis la vente, il ne paie plus), et qu’il appartient donc au nouveau propriétaire de nouer et normaliser la relation, que c’est son boulot, et que vous ne pouvez pas le faire à sa place.

Ou encore mieux, évitez l’oral. S’il vous appelle, vous opposez une fin de non recevoir du genre : "vous avez le bail, les coordonnées, je ne peux rien faire de plus. C’est ça. Au revoir Monsieur". Quand il aura vu que cette piste ne donne rien, il va vous laisser tranquille.

Laissez-le se démerder sur la suite. Peut-être qu’il appliquera un "mode d’emploi" bien différent du vôtre, et peut-être que celui-ci marchera aussi bien si ce n’est mieux. C’est à lui de gérer maintenant, avec sa méthode et son "style".

Dernière modification par Bernard2K (27/06/2020 08h26)

Merci pour vos retours, j’avoue que j’avais déjà un peu cette idée en tête, mais je me demandais surtout s’il y avait un fondement juridique utilisable contre moi.

Concrètement j’avais déjà expliqué à la signature du compromis et de la vente, que sur les 2 locataires, un était facile à oublier (locataire parfait en gros), et que l’autre, il fallait suivre.
En gros, faire de la gestion locative.
En expliquant bien que je vendais car le suivi locatif et le métier de bailleur me prenait trop de temps et pour être cru, me gonflait.
J’ai pas dit clairement que le locataire avait tendance à oublier de payer, mais je le sous entendait (le notaire l’a bien compris).

Ensuite, le reste a été fait plus que dans les règles : il avait les baux au format numérique avant le compromis, il a eut les exemplaires papiers et les dossiers locataires à la signature de l’acte de vente.
Bref, il a tout les documents en 1 ou 2 exemplaires, et même plus que le nécessaire.
Il me semble difficile de sa part de dire qu’il a investi sans savoir.

Concrètement, je ne sais pas ce qu’il a fait pendant ce délai, s’il a appelé, envoyé des courriers, etc.
Mais à 1ère vue, il ne semble pas être très présent (par exemple depuis que j’ai sorti cette immeuble de mon prestataire pour sortir les poubelles, les poubelles s’entassent…)
A vrai dire je l’ai trouvé un peu léger à la signature, document survolé à la va-vite, peu de réflexion sur l’impact de la location nu ou meublé, des remarques/conseils du notaire non relevés et non pris en compte, etc.

Pour l’anecdote, en y repassant, sur la boite à lettre du logement, j’ai vu un autre nom, donc je pensais qu’il y avait un nouveau locataire (enfin avant qu’il m’appelle).
D’ailleurs, je me suis bien abstenu de lui signaler.
Ce n’est plus à moi de suivre ce logement et ses occupants.
De mon côté, j’ai encore 3 locataires (dont 1 specimen, mais là, pas un gentillet comme celui qui a pas payé 4 mois), donc j’ai aussi mes problèmes à gérer.
Donc effectivement, sur mon ancien bien, je sais pas, j’ai rien vu, rien entendu : "Chacun son métier, les vaches seront bien gardées" (en gros, s’occuper de son boulot et pas de celui des autres)

@Bernard2K, honnêtement c’est la sensation que j’ai eut lors du 2ème contact.

Bernard2K a écrit :

Ca doit être quelqu’un qui s’est converti à l’investissement immobilier en regardant des vidéos Youtube au lieu de lire le forum.

Il a sans doute suivi la formation "Yannick, 26 ans, 56 appartements sans apport, 50ke de revenus par mois, parti vivre en Ile Maurice"