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#476 20/06/2023 19h18

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InvestisseurHeureux a écrit :

pour une "petite" société, qui n’a pas l’intention de se vendre

Je ne dirais pas ça, dans le cas présent ! Si on regarde l’histoire du fondateur en particulier, et des startups en général, la boîte est potentiellement à vendre ! Et donc, je pense pas qu’on publie un déficit de 2 M€ de gaité de cœur.

Peut-être que cette société se vendra cher un jour ; mais il reste pas mal de sujets à résoudre d’ici là !


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#477 21/06/2023 00h16

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Dans ce lien, on y trouve les comptes sociaux 2021, en bénéfice de 358967€ , mais dont la feuille d’ affectation des résultats (dernier onglet) est vide …

Statut Sasu 7/12/2020 a écrit :

ARTICLE 15 : COMPTES ANNUELS ET RESULTATS SOCIAUX
Dans les 8 mois de la clôture de l’exercice social, le Président est tenu de consulter l’associé unique sur   les comptes et l’affectation du résultat de l’exercice social écoulé. Ce délai peut être prorogé par décision de justice.
Après approbation des comptes et constatation de l’existence d’un bénéfice distribuable, l’associé unique décide soit de l’affecter à un poste de réserve du bilan, soit de le reporter à nouveau, soit de le distribuer. Dans ce dernier cas, les sommes distribuées sont prélevées par priorité sur le bénéfice distribuable de la société à la disposition, en indiquant expressément les postes de réserves sur lesquels les prélèvements sont effectués.
Les dividendes sont attribués dans leur intégralité à l’associé unique

Mais comme mentionné dans l’ extrait des comptes 2022, PV du 1er juin 2023, cité par Oblible,
"L’ associé unique constate qu’ aucun bénéfice n’ a été distribué depuis la constitution de la société"

Où est passé ce bénéfice ?

Ces comptes détaillent (en 2021) l’ actif, passif, immo,… provisions (0€),… affectation du résultat (vide) …
Confidentialité pour 2022 , effectivement.   FAUX effectivement ! (Cf Message ci-dessous)

J’ espère que le commissaire aux comptes (Présenté comme Co-dirigeant de Brick par Pappers) nouvellement recruté est grassement payé pour "mettre en ordre" : Y’ a du boulot !

   Au fait, quand on clique dans "Pappers" sur "Mazars" (co-dirigeant); on trouve … 450 dirigeants ..
C’ est lui tout ça, ou ils sont plusieurs ? ---> Fatigue, car explication donnée plus haut par Bernard2K = Gros cabinet d’ experts-comptables !

Dernière modification par mimizoe1 (21/06/2023 11h39)


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[+1]    #478 21/06/2023 00h58

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mimizoe, par ce message, vous démontrez surtout votre méconnaissance du fonctionnement des sociétés.

mimizoe1 a écrit :

Dans ce lien, on y trouve les comptes sociaux 2021, en bénéfice de 358967€ , mais dont la feuille d’ affectation des résultats (dernier onglet) est vide …

Notez que, pour l’exercice 2021 : "Les comptes annuels sont accompagnés d’une déclaration de confidentialité en application du premier ou deuxième alinéa de l’article L. 232-25."

Je suppose donc que seul le bilan est publié. Quand on dépasse un seuil mais pas l’autre, on doit publier une présentation simplifiée du bilan mais on est dispensé de publier le compte de résultat. Cette publication est un peu courte pour comprendre le fonctionnement d’une société.
notez aussi que les comptes sont seulement au format Excel. Je n’y accorde pas une grande confiance, car nul ne sait d’où sortent ces tableaux excel et quel est le risque qu’il y ait des erreurs. Quand je vois la plaquette en PDF avec le nom de l’expert-comptable et la signature du dirigeant, j’ai davantage confiance. Encore que, nous avons vu récemment sur le forum le cas de comptes fallacieux déposés par une personne qui a usurpé le nom du dirigeant pour jeter le discrédit sur la société ! Donc même face à des comptes publiés en PDF, il faut garder son esprit critique.

Mais comme mentionné dans l’ extrait des comptes 2022, PV du 1er juin 2023, cité par Oblible,
"L’ associé unique constate qu’ aucun bénéfice n’ a été distribué depuis la constitution de la société"

Où est passé ce bénéfice ?

Le bénéfice 2021 a probablement été affecté en report à nouveau.
A ma connaissance, les décisions d’affectation du résultat n’ont pas à être publiées (en tout cas pour les micro entreprises). Ce n’est pas parce que certaines décisions de l’associé unique doivent être publiées (comme le changement d’activité, les changements dans les statuts, les changement de siège social…) que toutes les décisions sont publiées. Donc en lisant ce qui est publié sur pappers vous n’avez qu’une petite partie des décisions de l’associé unique. Manifestement la décision concernant l’affectation du résultat 2021 n’a pas été publiée, donc personne n’en sait rien.

Confidentialité pour 2022 , effectivement.

Non, rien n’indique cela. Il n’y a aucune mention de publication des comptes 2022 avec ou sans confidentialité. On a jusque vers août de l’année suivante pour déposer ses comptes, donc les comptes 2022 ne sont probablement pas encore déposés.

J’ espère que le commissaire aux comptes (Présenté comme Co-dirigeant de Brick)

Mazars est cité dans les "dirigeants et représentants". C’est une présentation quelque peu abusive de la part de pappers. Un commissaire aux comptes ne dirige pas une société et ne la représente pas non plus. Il audite ses comptes et émet un avis sur la sincérité des comptes, à destination avant tout de l’assemblée générale (donc ici, de l’associé unique). Ni plus ni moins. pappers a une notion très large de "dirigeant" qui me paraît abusive, en français en tout cas. Si c’est l’emploi de ce mot qui vous pose problème, vous devriez vous adresser à pappers.

Au fait, quand on clique dans "Pappers" sur "Mazars" (co-dirigeant); on trouve … 450 dirigeants ..
C’ est lui tout ça, ou ils sont plusieurs ?
Il doit savoir ce qu’ est un "homme de paille" ?

Là, vous devez être vraiment fatiguée. Comme je l’ai indiqué plus haut, Mazars est la 6e plus grosse boîte de commissariat aux comptes en France. Suivant la définition très large de "dirigeants" par pappers, peut-être citent-ils toutes les entreprises dont Mazars est commissaire aux comptes. Cette information ne dit pas grand chose d’utile sur Mazars, encore moins sur Bricks, et n’est certainement pas une raison pour parler d’homme de paille. Manifestement, vous n’avez pas compris l’information présentée par pappers. Dans ce cas, je pense qu’il vaut mieux éviter de lancer des accusations possiblement calomnieuses telles qu’"homme de paille".

Il y a quand même des gens qui bossent dans cette entreprise, il y a un dirigeant qui y a mis ses tripes, et il y a des braves souscripteurs qui y ont mis des millions d’euros. Ca nous donne, à nous commentateurs sur un média public, une certaine responsabilité. Votre message, qui cumule affirmations erronées et insinuations désagréables, ne répond pas à cette notion de responsabilité, à mon humble avis.

Dernière modification par Bernard2K (21/06/2023 01h31)


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#479 21/06/2023 09h30

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mimizoe1 a écrit :

Mais comme mentionné dans l’ extrait des comptes 2022, PV du 1er juin 2023, cité par Oblible,
"L’ associé unique constate qu’ aucun bénéfice n’ a été distribué depuis la constitution de la société"

Où est passé ce bénéfice ?

Comme dans n’importe quelle société : à un poste de réserve ou en report à nouveau. Où voudriez-vous que ça aille d’autre (puisque ça n’a pas été distribué)?

mimizoe1 a écrit :

J’ espère que le commissaire aux comptes (Présenté comme Co-dirigeant de Brick) nouvellement recruté est grassement payé pour remettre de l’ ordre : Y’ a du boulot !

Je n’ai pas compris.

- Sur Pappers, Mazars apparaît à la rubrique "Dirigeants et représentants de BRICKS", sous l’intitulé "Commissaire aux comptes titulaire". Où avez-vous vu "co-dirigeant?

- Du boulot pour remettre de l’ordre dans quoi?

mimizoe1 a écrit :

Au fait, quand on clique dans "Pappers" sur "Mazars" (co-dirigeant); on trouve … 450 dirigeants ..

Où avez-vous vu ça? Sur pappers, Mazars c’est ici.

A la rubrique "Dirigeants et représentants de MAZARS", je compte 15 personnes (dont deux personnes morales).

Pourriez-vous svp indiquer vos sources?

Dernière modification par carignan99 (21/06/2023 09h52)

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#480 21/06/2023 11h31

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Bonjour à tout le monde

  J’ ai effectivement écrit des âneries , suite à vos mises au point, et m°erki de ne pas avoir sanctionné .
Mais ces "erreurs" ne sont pas sorties de mon chapeau :

1/  Lien d’ Oblible , page Pappers : En tête de Brick :
BRICKS
891 762 023 ·Active
Adresse :    246 RUE DE L ESPEROU 34090 MONTPELLIER
Activité :    Conseil pour les affaires et autres conseils de gestion
Effectif :    Au moins 1 salarié (donnée 2023)
Création :    25/11/2020
Dirigeants :    Cédric O’NEILL, MAZARS         

--->    Au pluriel, d’ où mon terme "Co-dirigeant"

2/ Quand vous cliquez sur ce lien-là du "dirigeant" Mazars , Pappers vous amène à cette page :
Recherche de dirigeants - Pappers

Où "450 dirigeants ont été trouvés"

La fatigue aidant sûrement, je n’ ai pas percuté que Mazars état un gros cabinet d’ experts et non un expert tout seul (pourtant c’ était mentionné par Bernard 2K) ;
Et j’ ai donc dit une ânerie dans mes propos suivants …

Nouveau dirigeant de la société + Expert()-comptable() dans 450 entreprises, par ailleurs :   Ca me paraissait trop gros pour "un seul homme" …

3/ Bénéfice :
@Bernard 2K : Donc en lisant ce qui est publié sur pappers vous n’avez qu’une petite partie des décisions de l’associé unique. Manifestement la décision concernant l’affectation du résultat 2021 n’a pas été publiée, donc personne n’en sait rien
Oui, l’ onglet affectation des résultats est vide : Réserve? Affectation? Report à nouveau ?
Même une micro-entreprise est censé la publier :
Dépôt des comptes annuels d’une société | entreprendre.service-public.fr

Mais c’ était pour soulever le point qu’ en partant d’ un solde positif en jan 2022 et en arrivant à un solde négatif en déc 2022, l’ écart était un peu plus grand durant l’ exercice 2022;
Après, le bénéfice est affecté où il veut, ce n’ est pas une polémique en soi ..

4/ Du boulot pour mettre les comptes de Brick -et ses "nébuleuses"- droits ..?
Si tout est déjà "carré", pourquoi cette confidentialité et ce (gros) cabinet d’ expert pour une société débutante ?
--->  Elle s’ est développée TRES vite et la compta n’ a peut-être pas suivie aussi vite ?
----> Et puis la société a peut-être dépassé le stade de micro-entreprise en 2021 , et donc doit passer aux formalités de "petite société" ?

Dépôt des comptes annuels d’une société | entreprendre.service-public.fr
La société est une micro-entreprise si elle remplit 2 des 3 critères suivants :
    Bilan total inférieur ou égal à 350 000 €
    Montant net du chiffre d’affaires inférieur ou égal à 700 000 €
    Nombre moyen de salarié employés au cours de l’année inférieur ou égal à 10


Dépôt des comptes annuels d’une société | entreprendre.service-public.fr
La société est une petite entreprise si elle remplit 2 des 3 critères suivants :
    Bilan total inférieur ou égal à 6 000 000 €
    Montant net HT du chiffre d’affaires inférieur ou égal à 12 000 000 €
    Nombre moyen de salariés employés au cours de l’année inférieur ou égal à 50

Et comme vous le soulignez, "je n’ y connais rien au fonctionnement des entreprises" (Ma capacité de gestion des entreprises a 20 ans, assez peu mise en pratique, plus suivie ensuite, et sûrement obsolète à présent)…

  Je m’ abstiendrai donc d’ intervenir à présent , (risque de continuer à dire des âneries suites aux publications de Pappers, ou autre … )
  Et je vais effacer les parties polémiques de mon texte, de façon à ce que rien ne reste de potentiellement "diffamatoire", (malgré la tournure de phrase ironique) risquant de nuire à ce forum ..

Dernière modification par mimizoe1 (21/06/2023 18h17)


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[+1]    #481 28/06/2023 14h42

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Après une mûre réflexion d’une semaine, Bricks a répondu à un internaute sur FB, à propos de la perte de 2Me, signalée sur notre forum.

Admirez le "nous devons la transparence", à mettre en parallèle avec leur demande de confidentialité des comptes !

Mais bon, ils parlent de transparence vis-à-vis de leurs actionnaires, c’est à dire uniquement Cédric himself smile

FB a écrit :

BRICKS.co

Donner des chiffres sans contexte est simple, la preuve en est sur ce commentaire. Nous avons eu 1,5M€ de frais exceptionnels liés à notre baisse d’activité lors de la demande d’agrément AMF et tous les couts que cela engendre 🙂

Les actionnaires, à qui nous devons évidemment la transparence sur ce point, sont informés de nos compte dans la newsletter qu’ils reçoivent chaque mois, ne vous inquiétez pas 😉

Pour l’immeuble acheté à Forbach, le magasin "La Carreauthèque" les a carottés : il ne paie plus de loyers depuis des mois.

Dernière modification par Oblible (28/06/2023 15h17)


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#482 28/06/2023 15h56

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FB a écrit :

BRICKS.co

Donner des chiffres sans contexte est simple, la preuve en est sur ce commentaire. Nous avons eu 1,5M€ de frais exceptionnels liés à notre baisse d’activité

L’explication n’est pas logique : une baisse d’activité engendre une baisse de CA mais pas de frais supplémentaires.

lors de la demande d’agrément AMF et tous les couts que cela engendre 🙂

Oui, une demande d’agrément AMF peut engendrer beaucoup de frais, notamment en honoraires de conseil. Cette partie-là de l’explication est logique.

Les actionnaires, à qui nous devons évidemment la transparence sur ce point, sont informés de nos compte dans la newsletter qu’ils reçoivent chaque mois, ne vous inquiétez pas 😉

Une newsletter pour informer les actionnaires d’une SASU ?

Dernière modification par Bernard2K (28/06/2023 16h04)


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#483 28/06/2023 16h02

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Les frais pour un agrément AMF ne sont quand même pas en millions d’euros ?


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#484 28/06/2023 16h22

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Probablement non, mais je n’ai aucun élément à ce sujet et je ne vais pas me lancer dans les conjectures. Comme déjà dit, quand il y a plusieurs structures, et qu’on a une certaine liberté pour affecter les recettes à l’une, les charges à l’autre, et se refacturer des trucs entre les structures, on ne peut rien analyser si l’on a pas les comptes de l’ensemble des structures.

Tout ce que je fais, c’est exercer ma logique. Quand on me raconte qu’on a trouvé une maison dans le centre ville de Montpellier à tel prix avec un crédit vendeur, alors que ça semble extrêmement improbable, je doute, et je dis qu’il n’est pas correct d’utiliser une histoire qui semble largement romancée mais qu’on présente comme véridique pour faire de la promotion commerciale. Quand on me dit que la baisse de l’activité augmente les charges, je dis que ce n’est pas possible.

Dans une activité classique, on distingue les charges fixes et les charges variables (celles qui baissent quand l’activité baisse). A cause des charges fixes, les charges globales baissent moins vite que l’activité, ce qui contribue au déficit. Mais les charges globales baissent bien.

Les charges qui augmentent quand l’activité baisse, ce sont des charges de développement, celles qu’on engage en vue de fabriquer un revenu futur : recruter du personnel supplémentaire, payer la plateforme qui réalise une levée de fonds, déposer un dossier AMF, payer les avocats pour mettre au point le contrat obligataire en lieu et place du contrat de royalties, etc.
Mais, ça ne sont pas des charges subies, ce sont des décisions de gestion.
Dire "malgré la baisse d’activité, j’ai décidé d’engager des frais de développement de façon à sortir victorieusement de cette période difficile", ça serait entendable.
Dire "à cause de la baisse d’activité, nous avons subi une hausse des charges", ça me semble une formulation erronée (litote).

A propos de l’immeuble de Forbach, dont vous vous dites que le locataire commercial est en impayé de loyers, petit quizz : qui a écrit : "Bricks.co fait le choix d’investir dans l’immobilier résidentiel (qui supporte mieux les crises), contrairement aux SCPI qui investissent dans l’immobilier commercial" ?

Dernière modification par Bernard2K (28/06/2023 16h34)


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#485 04/07/2023 10h35

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Ils ont enfin obtenu leur agrément PSFP.

Bricks.co est une plateforme agréée par l’Autorité des Marchés Financiers en tant que Prestataire Européen de Services de Financement Participatif sous le N°FP-2023-08

FB a écrit :

Bricks a obtenu l’agrément PSFP 🎉

La saison 2 de Bricks est lancée ! 🧱

Après 8 mois d’un travail intensif de la part de nos équipes, nous sommes fiers de vous annoncer que nous avons officiellement obtenu l’agrément européen de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) délivré par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers)

Votre patience tout au long de cette période reflète à quel point vous êtes toujours présents pour Bricks, et nous ne savons pas comment vous remercier ! 🧡

C’est une nouvelle étape pour nous, qui nous permet de relancer nos activités, plus motivés et determinés que jamais !

Cette saison 2 marque également notre deuxième anniversaire chez Bricks 🎂

Dernière modification par Oblible (04/07/2023 10h41)


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#486 11/07/2023 17h08

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Deux "mauvaises" nouvelles pour Bricks :

- WiSEED se lance avec RealT et Twenty First Capital dans la tokenisation immobilière.
Naissance d?un acteur de premier plan de la tokenisation d?actifs immobiliers en Europe

- WeShareBonds a obenu son agrément PSFP ( Prestataire de Services de Financement Participatif)

Dernière modification par Oblible (11/07/2023 17h09)


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#487 13/07/2023 16h28

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ENFP

Et ils n’ont pas traîné, un premier bien au Portugal est déjà en financement sous la forme d’obligations.

6% annuel avec un bonus de 1%/an de détention.
Pas de marketplace pour ces nouvelles bricks, ils vont demander un agrément, sans doute l’équivalent de ce que veut faire wiseed, pour la revente des obligations. Mais le. Délai annoncé est d’au moins 1 a  deux ans. (Vu sur une réponse dans un Facebook ou sur discord).

Je n’ai pas étudié le projet, j’ai juste lu quelques commentaires ici ou là, comme par exemple que le gestionnaire de la holding pour ce projet est un frère de Cédric O’Neill.

Dernière modification par tikitoi (13/07/2023 16h29)


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#488 18/07/2023 16h18

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ENFP

1er bien sous la nouvelle forme financé ce jour en moins d’une Heure!

Je n’ai pas participé.

Bricks est largement au dessus des autres en terme de communauté et de rapidité à financer les biens. Je vois Meute invest qui pourrait se targuer d’être aussi attirant, mais je n’ai pas vu leurs projets financés en quelques minutes.


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#489 21/07/2023 16h55

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tikitoi, le 13/07/2023 a écrit :

Je n’ai pas étudié le projet, j’ai juste lu quelques commentaires ici ou là, comme par exemple que le gestionnaire de la holding pour ce projet est un frère de Cédric O’Neill.

On peut être sûr qu’en cas de retard de paiement Bricks mettra l’intérêt des investisseurs avant le sien et celui de son frère smile

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#490 24/07/2023 11h51

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Les actions de Bricks ont été apportées à un nouvelle entité et l’apport a été évalué à 96Me !

Société GROUPE BRICKS : Chiffre d’affaires, statuts, extrait d’immatriculation




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#491 24/07/2023 13h34

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obible a écrit :

l’apport a été évalué à 96Me

Avec un rapport de commissaire aux apports en bonne et due forme qui indique que la valeur retenue est tout à fait raisonnable

MR CAPITAL a écrit :

Sur la base de ces éléments, nous estimons la valeur de l’apport par la méthode DCF à un montant
compris entre 112.9 M€ et 124.3 M€ (selon l’analyse de sensibilité qui a été réalisée par nos soins).

MR CAPITAL a écrit :

Les travaux réalisés par les deux experts indépendants (Oderis et B&R Partners) ont permis
d’extérioriser une valeur des fonds propres de la société Bricks au 31 mai 2023 comprise dans une
fourchette allant de 103.2 M€ à 127 M€, autour d’une valeur centrale qui s’établit à 115.1 M€.

Certes, ce n’est pas KPMG, mais MR CAPITAL, Oseris et B&R Partners existent et ont l’air d’avoir un certain track record. Affaire à suivre…


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#492 24/07/2023 14h00

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Est-ce à dire que Cédric a fait 100 Meuros en 2 ans ?!

Outch !

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#493 24/07/2023 14h05

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nuitnoire a écrit :

Avec un rapport de commissaire aux apports en bonne et due forme qui indique que la valeur retenue est tout à fait raisonnable

Pour évaluer l’apport, ils ne devraient pas retrancher les dettes ?

Sinon ça voudrait dire que Bricks a fait 96Me de plus-value en quelques années.

@InvestisseurHeureux : vous avez raté votre vocation, vous auriez dû monter une carotte 5.0 disruptive au lieu d’acheter des REITs

Dernière modification par Oblible (24/07/2023 14h09)


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#494 24/07/2023 14h19

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obible a écrit :

Pour évaluer l’apport, ils ne devraient pas retrancher les dettes ?

Je comprends du rapport que les cabinets ont utilisé la méthode DCF pour valoriser la valeur de l’entreprise et non pas celle de ses fonds propres. L’endettement y est pris en compte de mémoire dans la charge de la dette.

MR CAPITAL a écrit :

Dans le cadre de nos travaux, nous avons actualisé les cash-flows futurs issus du plan d’affaires réalisé
par le Management que nous avons volontairement « dérisqué » (en dégradant les prévisions à hauteur
de -10%) au coût moyen pondéré du capital (ou WACC) qui combine le rendement attendu par les
investisseurs sur les marchés boursiers (coût des fonds propres) et le rendement demandé pour un
financement obligataire ou bancaire (coût de la dette).
Nous avons retenu les hypothèses de constitution du taux d’actualisation suivantes (données au 1er juin
2023) :
 bêta sectoriel issus des travaux de Damodaran (NYU Stern Janvier 2023);
 taux sans risque, assimilé au rendement des OAT françaises à 10 ans
 prime de risque du marché, reflétant l’espérance de rendement demandée par les investisseurs
en bourse hors risque de défaut et aléa de prévision calculée sur un échantillon de 889 sociétés
côtées originaires de la zone euro,
 prime de taille correspondant au supplément de rendement attendu par les investisseurs sur les
marchés actions dans des sociétés de faible capitalisation par rapport aux sociétés de taille plus
significative obtenu à partir d’une étude Ibbotson,
Sur ces bases, le taux d’actualisation retenu dans nos travaux s’élève à 28,96%, arrondi à 29.0%.
Sur la base de ces éléments, nous estimons la valeur de l’apport par la méthode DCF à un montant
compris entre 112.9 M€ et 124.3 M€ (selon l’analyse de sensibilité qui a été réalisée par nos soins).
Les analyses et contrôles effectués corroborent la valeur obtenue par les parties.

Reste à savoir comment les fameux contrats de royalties ont été retraités et la méthode DCF repose sur beaucoup d’hypothèses qui ne sont pas forcément réalistes.

Dernière modification par nuitnoire (24/07/2023 14h27)


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#495 24/07/2023 14h31

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Ils ont donc artificiellement "gonflé" la valeur de la société, ce qui la rendra plus sexy pour une éventuelle vente ou introduction en bourse, sans oublier une minimisation de la future plus-value pour Cédric.

Dernière modification par Oblible (24/07/2023 14h31)


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#496 24/07/2023 20h01

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Bonsoir,

"MR CAPITAL a écrit :

nous avons actualisé les cash-flows futurs issus du plan d’affaires réalisé par le Management
le taux d’actualisation retenu dans nos travaux s’élève à 28,96%, arrondi à 29.0%
nous estimons la valeur de l’apport par la méthode DCF

Ces prévisions de futurs cash-flows ne sont-elles pas un peu optimistes?
Les souscripteurs de royalties ont-ils pu constater une rentabilité comparable ?
Le secteur immobilier (sous-jacent) présente-t-il une rentabilité comparable ?

Dans le cas contraire il faut s’interroger sur la différence… J’imagine que leur modèle dcf utilise une hypothèse de croissance des flux très élevée issue du plan d’affaires réalisé par le Management. Autrement dit une projection imaginée par Bricks. Hypothèse purement théorique que rien ne garantit…

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (25/07/2023 14h28)


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#497 02/08/2023 20h04

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Bonsoir,

Oblible, le 24/07/2023 a écrit :

Ils ont donc artificiellement "gonflé" la valeur de la société, ce qui la rendra plus sexy pour une éventuelle vente ou introduction en bourse, sans oublier une minimisation de la future plus-value pour Cédric.

Notez que les services fiscaux peuvent procéder à leur propre estimation si besoin : 

impots.gouv.fr a écrit :

La démarche de l’administration
Le présent guide reprend pour l’essentiel la démarche des praticiens privés et intègre désormais la méthode de la D.C.F. comme approche de cohérence.
Cependant, parmi les méthodes couramment utilisées, l’administration privilégie celles qu’elle peut directement appliquer.
Ce principe de symétrie, facteur de clarté ne peut que faciliter le dialogue.
En effet, l’administration ne peut mettre en œuvre directement une méthode fondée sur l’actualisation à partir de flux futurs dès lors qu’elle ne peut elle-même établir des prévisions de croissance. En outre, la loi prévoit le fait générateur de chaque impôt de telle sorte que celui-ci soit liquidé sur la base des éléments existants à cette date.

source p.10 sur : https://www.impots.gouv.fr/sites/defaul … e_4166.pdf

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (02/08/2023 20h06)


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[+3]    #498 16/08/2023 11h00

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Bonjour,

Je partage une analyse de Benjamin Charles, que je trouve intéressante, et qui synthétise le modèle de Bricks.co

Et qui confirme les risques (très élevés !) pour ceux qui souhaiteraient s’y aventurer.

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[+1]    #499 17/08/2023 12h54

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Je venais ici pour la partager, merci de l’avoir fait.
Pour résumer mon propos, que j’ai simplifié ici :

1️⃣ Il y a un problème de conflits d’intérêts.
Les 2 premiers biens sont portés par le frère de Cédric O’Neill (et sans doute le 3e au Portugal qui arrive, et sans doute d’autres puisqu’il a créé 2 autres SASU du même genre)

Ce n’est ni illégal, ni contraire au PSFP (au texte, en tout cas, à l’esprit on verra).
Et c’est clairement indiqué à plusieurs reprises.

Mais le fait que le Portugal une strat de Bricks (modèles royalties) laisse songeur sur la réalité du PDP.
Et qu’aucune disposition particulière (de l’aveu de Cédric) n’ait été mise en place pour le choix du projet malgré de conflit d’intérêts peut poser question, surtout au vue des points suivants.

2️⃣ Les garanties
Ceux qui suivent l’actu du crowdfunding avaient vu que c’était un gros sujet : les plateformes ont pris de plus en plus de garanties, notamment cautions personnelles,; créances de 1er rang, hypothèque etc.
Ca empêche pas les pertes. Mais ça limite.

Ici on a une SASU de juin 2023 (100€ de capital), détenue par une SASU identique qui 4 mois de moins qui lève 1.2M€ à 7% avec pour seule garantie une "promesse d’hypothèque".
Aucun bilan, aucune analyse de fonds propres, aucun track record, aucune caution personnelle… et AUCUN apport.

Autant dire que c’est un financement qui n’existe nulle part ailleurs.

3️⃣ Le business plan
Note : mes posts continuent une erreur, 7% c’est le cout final, en réalité le cout payé par an est de 6%

Sur ces 2 projets, la mensualité payée par la SASU sera de 5982€.
Pourquoi si peu ?
C’est un crédit infine, ce qui évite une mensualité de 13283€.
Le tout pendant 10 ans, en espérant qu’à la fin, la revente permette de rembourser tout le monde.

Problème : le prévisionnel indique un bénéfice (loyer - charges hors crédit) 6400€ environ
Note 2 : c’est là que se situe la différence entre 6 et 7, parce qu’à 7%, la SASU faisait 7K€ de mensualité)

Donc on a bien un gain possible de 400€ / mois, mais en espérant que tout va bien.
D’autant que cet argent devra service à payer le point de pourcent supplémentaire payé à la fin de la détention.
Sinon, il faudra croire Cédric sur parole quand il explique que la holding fait 15K de CA / mois.
C’est peut être vrai. Mais c’est un sacré pari.

Et le tout pour un un taux qui price la prime de risque à 3 points aujourd’hiu et 4 dans les futur, dans le crowfunding immobilier est à 6.5 (le taux moyen est à 9.5% // le taux des placements garantis est à 3%)

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Favoris 1    #500 17/08/2023 13h52

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InvestisseurHeureux a écrit :

Est-ce à dire que Cédric a fait 100 Meuros en 2 ans ?!

Mieux que ça. 100M€ (enfin plutôt 96M€) net d’impôt!

L’évaluationété faite en utilisant la méthode du DCF (combinée à des comparables), autrement connue sous l’appellation de "Dis moi Combien il t*e Faut" . Autant y aller franco.

L’apport est évalué à 96 749 519€. La plus-value constatée est de  96 748 519€ (valo - capital social) et est mise en report d’imposition (article 150 0 B ter du CGI).

Si M. O’Neill respecte les conditions de ce régime fiscal (i.e. évite la survenance d’un évènement qui mettrait fin au report), cette PV ne sera jamais taxée de son vivant… Ni après (le décès purgeant le report).

Et s’il vend un jour au dessus de 96M€, la PV taxée sera calculée comme cela : Prix vente - 96M€ puis imposée selon le régime mère-fille. Autant dire des queues de cerise.

Cet entrepreneur est fascinant.

Dernière modification par carignan99 (17/08/2023 14h04)

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