Obligation du propriétaire bailleur d'un local commercial ?

Bonjour,

De mon point de vue, vous avez cité vous même toutes les réponses à vos questions : le courrier est adressé au locataire exploitant, pas à vous comme bailleur ou au précédent : l’administration ne s’y est pas trompée….

C’est d’ailleurs la seule réponse que j’apporterai au locataire à votre place, car s’il commence à vous impliquer dans sa logique que son problème est votre problème, vous allez vite tourner bourrique !

Je leur ferai même un AR lui rappelant ses obligations, en particulier attestation assurance à vous fournir périodiquement si pas à jour, car vu ce que vous décrivez en électricité, l’affaire pourrait se renouveler et cette fois il vous dira que vous êtes le fautif puisqu’il vous l’avait bien dit et que vous n’avez rien fait, alors même que c’est son unique responsabilité à lui.

Bonjour,
Bon  beaucoup de question et comme dit Serenitis et Surin D’abord les réponses sont dedans.
De plus ne vous polluer pas trop avec des textes dont c’est le métier d’un bureau de contrôle.

Pour commencer qu’elle est l’activité du commerce ? C’est la base de votre règlementation ERP (Etablissement Recevant du Public)

boumboum26 a écrit :

Dans les faits, ce sujet ne m’inquiétait pas plus que cela car le tableau électrique était très récent.

ET

boumboum26 a écrit :

Bonjour,

Après vérification une fois arrivée sur place, une de ces multiprises a chauffé, et noircie un de ses congélateurs. Beaucoup (trop) de choses branchées sur cette multiprise. Le Tableau a bien disjoncté.
.

Oui il a disjoncté mais aurait du le faire bien avant que la prise ait noircit, donc non votre tableau n’est pas au normes !

boumboum26 a écrit :

Je refais le point sur les diagnostics au moment de la vente, et là je ne remets pas la main sur la conformité électrique. J’appelle le diagnostiqueur qui m’indique que cela n’a pas été fait car non obligatoire pour un local commercial (contrairement à l’habitation).

Il a raison car chaque commerce a ses particularités donc faire un diag sur quelque chose qui doit fatalement changer en fonction de l’activité n’a pas de sens.

boumboum26 a écrit :

Dans les faits, ce sujet ne m’inquiétait pas plus que cela car le tableau électrique était très récent. Je fais venir un électricien qui après un examen rapide vois une anomalie qui nécessite le rajout d’un disjoncteur sur un autre tableau (rien à voir avec l’incident du coup), pour le reste RAS. Du coup, on va rapidement traité ce point qui va nous coûter 50€.

Si une prise a noircit je peux vous dire qu’il manque bien plus qu’un simple disjoncteur à 50€. Au minimum y a pas de différentiel (8 circuits max)

boumboum26 a écrit :

Je retourne voir la locataire, je lui explique que le problème ne pas vient de l’installation électrique (au bémol près du point précédent qui sera réglé) mais de son utilisation de ses équipements qui n’est pas adaptée (multiprise saturée de frigo/congélos).

Non ca provient des deux. Prise multiple interdit et tableau électrique pas aux normes.

boumboum26 a écrit :

La conversation est animée.. et a un moment donné elle m’indique qu’il y a eu un contrôle d’hygiène et prévention des risques de la ville, en début d’année relevant plusieurs anomalies.

Oups il a donc des problèmes ! car l’hygiène se déplace rarement pour faire un simple contrôle. 

Hygiène donc commerce de bouche ?

boumboum26 a écrit :

Je vois le courrier (adressé à la locataire et non au propriétaire de l’époque) et le prends en photo pour l’étudier.
La locataire est dans une posture, "vous êtes le propriétaire, vous êtes responsable aussi, aidez-moi", je suis dans la posture "c’est vous l’exploitant du magasin, c’est vous le responsable". Bref..
C’est là que viennent mes questions :

Le local est  ERP, il doit vous présenter le rapport annuel réalisé par un bureau de contrôle OBLIGATOIRE.
Pas de contrôle annuel = pas d’assurance en cas de sinistre.
C’est votre devoir de lui demander ce rapport annuel.

boumboum26 a écrit :

Il est indiqué sur ce contrôle, je cite :
Sécurité Incendie
- Non présentation des contrôles réglementaires installation électrique, BAES, extincteur et alarme. => pour moi ces obligations de contrôles périodiques relèvent du commerçant . ici. Ce site via l’article PE4 à l’air de confirmer mon analyse. En cours d’exploitation, c’est à l’exploitant ? Suis-je dans le vrai ?

Le locataire doit avoir des locaux en conformité en fonction de son type de commerce (alimentation, périssable, vêtements, bricolage, restauration rapide, restauration, ect…). Il doit faire les travaux nécessaires en conformité avec son activité commerciale.

boumboum26 a écrit :

- Issue de secours non conformes (absence de BAES). => Selon moi, le contrôleur se trompe. Cependant, comme je pars de 0 sur ces problématiques..
Je pense que l’établissement est de type ERP niveau 5 M car magasin de vente sans locaux de sommeil. Il fait 49.36m2 avec une cave de 19.73m2 (hors carrez) non accessible au public. Entre les rayonnages et le matériel, difficile d’être plus de 10/12 personnes en même temps dans ce local.
A priori le calcul légal est de 1 personne pour 3 m2 ici. Donc 49/3 = 16, 45.
Je suis sur un ERP à 16. A moins que la cave est inclus dans le calcul ?

Toutes issue de secours qu’elle quelle soient doit être indiqué par un BAES et donner accès vers l’extérieur . et pas dans un cul de sac comme j’ai vu récemment (cour intérieure).

Si l’issue de secours est existante avant l’installation du locataire elle doit être aux normes et donc posséder son BAES.
Si le locataire à créé cette issue de secours il  doit la mettre aux normes.

boumboum26 a écrit :

L’article PE2 de l’arrêté du 22 juin 1990 ici, fixe un seuil a moins de 20 personnes pour être assujettis a ces dispositions. Je comprends donc que ce local en est exonéré ? a l’exception des articles PE26 et 27 qui sont cités et qui ne concerne que les extincteurs et alarmes ici. etes-vous ok avec moi ?

Non pas d’accord c’est bien plus complexe que des extincteurs mais vous n’êtes pas concernés. Laissez les textes au bureau de contrôle c’est son métier.

boumboum26 a écrit :

- Absence de système d’alarme  : cela semble correspondre à l’obligation PE 27 de l’arrêté du 22/06/1990 ? S’agit il de détecteur de fumées comme pour de l’habitation ? L’obligation incombe t’il au propriétaire ou à l’exploitant ? Ce n’est pas clair pour moi.

Il doit faire les travaux nécessaires en conformité avec son activité commerciale.

boumboum26 a écrit :

- Usage non sécuritaire de multiprises : bah voilà.. ici est indiqué clairement "L’emploi de fiches multiples est interdit"

Oui, interdit
Il doit faire les travaux nécessaires en conformité avec son activité commerciale.

boumboum26 a écrit :

- Local de stockage dans l’ERP non isolé (sous-sol) ; il s’agit de la cave. Je ne comprends pas la remarque ? et de quelle obligation il s’agit ?

Il parle de stockage car il doit y avoir des stocks dedans, donc danger incendie règlementairement il doit être coupe feu 1h ou 2h en fonction des matériaux du bâti.
Il doit faire les travaux nécessaires en conformité avec son activité commerciale.

Si dans le bail vous parlez de locaux de stockage au sous sol, alors vous devez mettre les locaux en conformités avec le bail.
Si le bail parle de cave et non de stockage et que c’est le locataire qui stocke,  il a donc changer la destination du local et il doit le mettre en conformité

boumboum26 a écrit :

- Conformité de l’isolation entre l’ERP et l’immeuble d’habitation à attester (présence de trouées) :  : Il y a des trous au plafond (comme des trous de scie cloche). C’est au propriétaire ou l’exploitant d’attester ? Quelle est cette obligation d’isolement ? S’agit-il du PE6 ? Quelle est ma responsabilité sur ce point, là aussi ce n’est pas clair.

Impossible de répondre, si c’est structurel c’est a vous de mettre en conformité, vous avez un bail commercial, vous devez être coupe feu entre commerce et habitation.
Si c’est le locataire qui a fait les troues mettez le en demeure de remettre en conformité coupe feu 1h ou 2h en fonction de la structure du bâti

boumboum26 a écrit :

Accessibilité
- Non présentation d’autorisation de dérogation aux règles d’accessibilité :
Sur ce point j’ai retrouvé une conversation sur le forum ici.
Cependant le courrier n’évoque pas la nécessité de faire les travaux, mais de faire la demande de dérogation en rappelant que "depuis le 27/09/2015, tout ERP doit avoir transmis une demande de dérogation."
C’est à l’exploitant de l’ERP de la faire ? ou au propriétaire. Là aussi je n’ai pas trouvé de précisions.

L’accessibilité est entre les deux (locataire et propriétaire) car en fonction du type de locaux c’est pas les mêmes mesures a prendre.
Mais de toutes façon Il doit faire les travaux nécessaires en conformité avec son activité commerciale.

boumboum26 a écrit :

Notamment dois-je préparer un courrier à la locataire pour lui interdire l’usage de multiprises ?

Oui mettez le en demeure :
-  de ne pas utiliser des prises multiple
- de vous envoyer le rapport du bureau de contrôle annuel
- demandez lui de se mettre en conformité avec ce rapport qui aura fatalement des remarques

boumboum26 a écrit :

dois-je organiser un diagnostic pour certifier de la conformité électrique ?

Non plus maintenant il est locataire, mais lors de la prise de bail vous devez vous mettre en conformité avec des locaux vides, au locataire de mettre en conformités par rapport a son activité.
Maintenant bien des locataires négocient ses travaux contre en franchise de loyer lors de la signature du bail.

Pascal

boumboum26 a écrit :
Dans les faits, ce sujet ne m’inquiétait pas plus que cela car le tableau électrique était très récent. Je fais venir un électricien qui après un examen rapide vois une anomalie qui nécessite le rajout d’un disjoncteur sur un autre tableau (rien à voir avec l’incident du coup), pour le reste RAS. Du coup, on va rapidement traité ce point qui va nous coûter 50€.

Bascarol a écrit: Si une prise a noircit je peux vous dire qu’il manque bien plus qu’un simple disjoncteur à 50€. Au minimum y a pas de différentiel (8 circuits max)

boumboum26 a écrit :
Je retourne voir la locataire, je lui explique que le problème ne pas vient de l’installation électrique (au bémol près du point précédent qui sera réglé) mais de son utilisation de ses équipements qui n’est pas adaptée (multiprise saturée de frigo/congélos).

Non ca provient des deux. Prise multiple interdit et tableau électrique pas aux normes.

2 Réponses erronées: rien ne permet de dire que le tableau électrique n’est pas au norme, et en quoi la présence d’un disjoncteur différentiel protège d’un échauffement dû à un montage en cascade de prises multiples?

bascarol a écrit :

Dans l’industrie on passe d’un disjoncteur différentiels à 300ma pour éviter les disjonctions trop importantes. Attention, c’est interdit dans une habitation.

Cette phrase ne veut rien dire.

Concernant les multiprises, rallonges, triplettes, tout ce que vous voulez, c’est tout simplement interdit, risque de chute, risque d’incendie, risque de court-circuit.

Quelques remarques.

Déjà, vérifions que j’ai bien compris le contexte :
- le commerce est une supérette de quartier
- au RDC d’un immeuble ancien avec des habitations au-dessus
- vous venez d’acheter les murs
- le bail date de 2014
- le locataire a fait l’objet d’un contrôle de l’hygiène en début d’année 2020 relevant de nombreuses non conformité.
- le locataire essaie de vous refourguer la patate chaude en vous rendant responsable (et donc en mettant les travaux de votre responsabilité et à votre charge).

Il est assez probable que le vendeur des murs ait été au courant de ce courrier, et même du fait que le locataire essayait de faire porter le chapeau au propriétaire, et qu’il ne vous en a pas averti. Non ? Bon, de toute façon, vous n’avez quasiment aucun recours contre le vendeur, donc savoir cela ne sert qu’à râler contre l’ancien propriétaire mais ne produit rien d’utile.

Mon analyse : avant tout, relire le bail. Bien relever tout ce qui relève des travaux et de la mise en conformité à la règlementation (qui fait quoi, qui paie quoi ?).

Un bail bien conçu comporte, entre autres, à la définition de l’activité exercée : "Le Preneur reconnaît que les Locaux ne sont pas parfaitement adaptés aux activités qu’il entend y exercer mais déclare faire son affaire personnelle de la mise en conformité des Locaux, à ses frais." "Le Preneur fera son affaire personnelle de l’obtention de toute autorisation administrative, de sécurité ou autre, nécessaire à l’exercice de ses activités dans les Locaux." "Le preneur aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de ses activités". Ce genre de stipulations apporte une certaine sécurité au bailleur. Figurent-elles dans votre bail ?
Bien lire aussi les parties "mise en accessibilité" et "Entretien - Remplacements - Réparations - Embellissements – Travaux"

Le bail commercial se distingue des baux d’habitation par le fait qu’il y a une grande latitude dans le réglage des responsabilités et des coûts entre le bailleur et le preneur. Cela fait l’objet de négociations pré-contractuelles. L’idée générale étant, normalement "si moi, bailleur, j’ai beaucoup d’obligations et de travaux à ma charge, je le prends en compte par un loyer plus élevé ; si je n’ai quasiment aucune obligation ou travaux à ma charge, je le prends en compte par un loyer plus bas".

Il faut savoir que la "tradition" en matière de baux commerciaux est plutôt "tout à la charge du preneur". Encore faut-il que le rédacteur du bail soit parti du bon modèle et ait choisi les bonnes options.

Il faut aussi relever que l’encadrement des baux commerciaux a été renforcé par la loi Pinel datant du 18 juin 2014. Il faut donc vérifier si le bail a été signé avant ou après l’entrée en vigueur de la loi (sachant que l’entrée en vigueur de certains articles peut être décalée dans le temps).

Enfin, il faut noter qu’il existe une idée générale comme quoi le bailleur ne peut s’exonérer de la mise en conformité aux règlementations générales. L’idée sous-jacente semble être "l’adaptation du local à l’activité du preneur, c’est au preneur de payer, mais la conformité générale aux lois et règlements, le bailleur ne peut s’en exonérer". Cela peut aller à l’encontre de la tradition "tout à la charge du preneur". Je ne prétends pas être très précis et définitif sur ce point, je dis juste "attention, la mise en conformité peut relever du bailleur". Je ne m’engerais pas à dire quand et comment ça s’applique et dans quelle mesure cela peut contredire un bail du type "tout à la charge du preneur".

Concernant ce qui est écrit dans le bail, notez qu’il peut y avoir 4 cas différents :
- une clause marquée dans le bail était illégale quand le bail a été signé : la clause est réputée non écrite. Ca peut arriver quand le bailleur prend ses envies pour des réalités à l’encontre de l’encadrement légal.
- une clause marquée dans le bail était légale quand le bail a été signé, et est toujours légale : la clause est valable.
- une clause marquée dans le bail était légale quand le bail a été signé, mais depuis une règle d’ordre public est venu l’interdire ensuite : la clause est réputée non écrite. On pourrait croire que c’est contraire au principe de non rétroactivité des lois, mais non… Cf Applicabilité d?une loi d?ordre public aux baux en cours - Lexing Alain Bensoussan Avocats
- - une clause marquée dans le bail était légale quand le bail a été signé, mais depuis une règle qui n’est pas d’ordre public est venu l’interdire : la clause est valable.

Vous avez donc un gros travail de relecture du bail et de vérification de ce qu’il stipule.

Relire ce bail pour bien comprendre qui doit quoi est une tâche ardue et spécialisée. A votre place, je demanderais l’analyse d’un avocat compétent en baux commerciaux. Ca vous coûtera quelques centaines d’euros mais, comme il est hautement probable que le conflit s’aggrave vu qu’on parle de travaux coûtant des milliers d’euros, ça me semble une sage précaution.

Concernant la sécurité des ERP, c’est bien de vouloir vous documenter sur le sujet, mais si le bail dit que c’est de la responsabilité du preneur, ce n’est pas votre affaire. D’où l’importance de commencer par l’analyse du bail.

Sur la polémique "multiprises" : l’encadrement vient de l’article PE 24, Arrêté du 25 juin 1980.

Le texte exact est "

Arrêté du 25 juin 1980 a écrit :

L’emploi de fiches multiples est interdit. Le nombre de prises de courant doit être adapté à l’utilisation pour limiter l’emploi de socles mobiles. Les prises de courant doivent être disposées de manière que les canalisations mobiles aient une longueur aussi réduite que possible et ne soient pas susceptibles de faire obstacle à la circulation des personnes.

Notez que la compréhension qui en est généralement faite est :
- ce qui est interdit, ce sont les fiches multiples, c’est à dire un monobloc se fichant dans la prise de courant et comportant plusieurs prises, genre ça :

- les "socles mobiles" ne sont pas interdits mais leur usage doit être "limité". Ils correspondent à ce que l’on appelle couramment une multiprise : une rallonge de 1,5 m environ avec un bloc comportant quelques prises. Mais on peut bien sûr dire que non, que ces multiprises sont interdites aussi. Dans ce cas il faudra m’expliquer ce qu’est un "socle mobile" visé par ce texte.

L’idée générale est : si on a besoin de davantage de prises, on demande à un électricien la pose de prises murales supplémentaires ; ce faisant, l’électricien renforcera si nécessaire l’installation électrique pour que l’alimentation de ces prises soit suffisante. Alors que les multiprises conduisent souvent à brancher trop d’appareils sur une même prise.

Mon analyse très pragmatique c’est que, si votre preneur a besoin de nombreuses multiprises, vous ne pouvez pas dire que l’installation est récente et aux normes, dans le sens où elle est inadaptée à l’usage des locaux. Une installation conforme, c’est une installation où l’on a suffisamment de prises avec suffisamment de puissance disponible pour l’usage qu’on en fait.

Dernière modification par Bernard2K (26/12/2020 09h17)

Bernard2K a écrit :

Quelques remarques.

Sur la polémique "multiprises" : l’encadrement vient de l’article PE 24, Arrêté du 25 juin 1980.

- les "socles mobiles" ne sont pas interdits mais leur usage doit être "limité". Ils correspondent à ce que l’on appelle couramment une multiprise : une rallonge de 1,5 m environ avec un bloc comportant quelques prises. Mais on peut bien sûr dire que non, que ces multiprises sont interdites aussi. Dans ce cas il faudra m’expliquer ce qu’est un "socle mobile" visé par ce texte.

L’idée générale est : si on a besoin de davantage de prises, on demande à un électricien la pose de prises murales supplémentaires ; ce faisant, l’électricien renforcera si nécessaire l’installation électrique pour que l’alimentation de ces prises soit suffisante. Alors que les multiprises conduisent souvent à brancher trop d’appareils sur une même prise.

Mon analyse très pragmatique c’est que, si votre preneur a besoin de nombreuses multiprises, vous ne pouvez pas dire que l’installation est récente et aux normes, dans le sens où elle est inadaptée à l’usage des locaux. Une installation conforme, c’est une installation où l’on a suffisamment de prises avec suffisamment de puissance disponible pour l’usage qu’on en fait.

Bonjour Bernard,

Très souvent on différencie mal la nourrice de la prise multiple, l’une répond à aucune normes ou obligation quoique ! l’autre à la NFC 61-xxx

Voici ce qui est accepté par un bureau de contrôle

La nourrice avec prise rapide a verrouillage


Voici ce qui est refusé par un bureau de contrôlee :

La multiprise :


Bien sur la nourrice doit être intégré soit dans le meuble, bureau, dans un faux plancher, colonnes..

Pascal

Boum

L’ERP comprend deux sections.
- La sécurité
- L’accessibilité.

Ce n’est pas au bailleur de faire une demande ERP et Accessibilité mais au locataire car
- En fonction de l’activité beaucoup de travaux, agencement peuvent changer. Vous ne pouvez pas prévoir la futur activité de votre locataire.
Votre locataire doit déposer un dossier de conformité ERP auprès de la Mairie service urbanisme, qui transmettra le dossier à la Préfecture.

Ce dossier n’est pas le problème du bailleur sauf si c’est un accord tacite entre le bailleur et le locataire.

Vous louez un local, vous devez simplement assurer l’accessibilité, puisque c’est par la porte que vous entrez et bien souvent c’est structurel. MAIS cela ne signifie pas que vous avez obligation de faire les travaux.   
En plus, votre bail stipule clairement que les travaux sont à la charge du preneur.

Vous devez simplement vous couvrir avec les rapport du bureau de contrôle que votre locataire doit vous envoyez. On en a déjà parlé plus haut.

S’il y a des non conformités sur le rapport du bureau de contrôle que vous remettra le locataire, c’est a lui de les lever. 
La seule non conformité qui parfois est négocié avec un bailleur est l’accès au locaux qui en général est structurel (porte d’entrée du local pas assez large et /ou marche à l’entrée).

S’il y a une seule non conformité à la porte d’entrée (classique) ce n’est pas grave et cela peut rester a condition que le dossier ERP déposé en Mairie demande une dérogation sur la non conformité de la porte d’accès.

Attention, vous n’avez droit qu’a une seule dérogation par objet. Par exemple, la largeur de la porte ou la marche. Deux dérogations = non conforme et refus de la Préfecture.

Pour parfaite information, l’ERP sera aussi dépendant du nombre de personne simultanément dans le local.
Commerce = + ou - 20 personnes. Soit deux types de conformité.
- de 20 la porte d’accès fera minimum 0.90cm de large (suffisant pour l’accessibilité PMR)
+ de 19 elle devra faire 1.40m ou/et  issue de secours secondaire.

Comme vous voyez une conformité ERP est en fonction
- Des besoins de l’activité
- Des éléments existants qui parfois ne peuvent pas être modifié (structure)
- Des éventuels travaux d’adaptations que le preneur doit réaliser.

Quoi qu’il en soit votre locataire doit vous demandez l’autorisation de ces travaux.

Pour le problème des rallonges de frigo, vous n’êtes pas concerné, mais je confirme que c’est deux non conformités dans un rapport de bureau de contrôle.
- Les rallonges et prises, comme vous précisez que c’est des congélateurs c’est donc 1 ligne par congélateur, avec interrupteur différentiel.
- Le tableau car il serait surprenant qu’il possède 4 lignes avec 4 interrupteurs différentiels, sauf si l’électricien a prévus que ce soit des congélateurs lors de la rénovation. 

Mais encore une fois ce n’est pas votre problème. Je dis cela pour la bonne compréhension.

PS Fennec60, il existe des disjoncteurs différentiels anti-arc, qui savent détecter et gérer le problème des arcs électriques sur des mauvais contacts de prises/câbles rongés, câbles cassés, sectionnés, … même avec des prises multiple puisqu’il détecte l’échauffement et la carbonisation.
Legrand et Schneider ont ce type de produit,

Pascal

PS
Bonsoir Surin,

Surin a écrit :

Pour les BAES ce n’est peut-être pas obligatoire,

A partir du moment ou vous avez une sortie de secours qui peut être l’entrée principal c’est obligatoire surtout pour un ERP.
Arrêté du 14 décembre 2011 relatif aux … e sécurité

Mais si vous avez une petit commerce avec une seule sortie la PE24 s’applique et donc pas obligatoire

Surin a écrit :

Je pense que le classement ERP vous regarde oui, c’est un dû.

Vous ne pouvez pas la faire à la place du preneur puisque c’est nominatif (SIRET).

Si vous voulez vérifier, c’est simple, téléchargez le CERFA ERP qui demande le SIRET de l’utilisateur des lieux

Maintenant rien ne vous empêche en tant que propriétaire de préparer les travaux pour attirer le bon locataire, mais en aucun cas de déclarer en lieu et place de.

Pascal

Dernière modification par bascarol (26/12/2020 19h37)

Bonjour, je me permets de poster dans le prolongement de ce fil, car mon sujet y colle assez bien.

Je suis propriétaire d’un local commercial de 70m2 au rdc d’un immeuble des années 1990 (construction béton). Le début de l’histoire ici
J’ai acheté lorsque le local était vide, mais il a précédemment été occupé par un prothésiste dentaire, j’imagine que celui-ci devait recevoir des clients, fournisseurs et employés et donc était classé ERP. Est-ce que je me trompe ?
J’ai maintenant loué à une dame qui souhaite y installer un commerce de proximité/ épicerie.

Elle a reçu ce jour la visite d’un agent de la mairie – le responsable de la cellule ERP au service urbanisme, qui lui a adressé un courrier…

En lisant ceci, vous allez être nombreux à me dire : courrier adressé au locataire – pas votre problème.
Oui et non, car parfois les locataires ont besoin d’aide, avec la CAF, la MSA, ou autre…
Si je ne les aide pas, ils ne le font pas d’eux-mêmes, car quelquefois ils ne savent tout simplement pas le faire.
Donc si je ne les aide pas c’est moi qui ne suis pas payé, c’est ce qui s’appelle « faire du social » finalement.

Donc l’agent lui fait savoir que « votre commerce n’étant pas référencé ERP, il convient dans un premier temps de régulariser votre situation en déposant un dossier en remplissant le formulaire ci-joint… »

Je ne comprend pas la formulation « votre commerce n’étant pas référencé ERP » s’agit-il du commerce ou du local ?
Le formulaire en question est le Cerfa N°13824*04 qui s’intitule "Demande d’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un établissement recevant du public (ERP)"
Or ma locataire ne construit pas, ne modifie pas et n’aménage pas un ERP, elle s’installe dans un ERP déjà existant.
D’après vous ce cerfa a-t-il besoin d’être complété dans cette situation ?
Si oui, ca continue :
« …Ce dossier traitera notamment de la mise en conformité du local de stockage (parois CF1h avec porte Cf 1/2h, la création d’un sas devant les sanitaire et l’installation d’une alarme incendie de type 4 »
Concernant le sas et l’alarme je comprends – le sas répond certainement à des exigences d’hygiène, l’alarme incendie – son nom parle pour elle même
Concernant les normes coupe-feu, je viens de voir qu’il y a des bases qui demandait que certaines parois soient CF 1h, notamment ce lien dans des immeubles d’habitation.

Or je me pose la question comment en regardant (ou en tapant à la main – car c’est ce qu’il a fait) une paroi recouverte de placo on peut dire avec certitude que celle-ci est oui ou non CF1h ? Idem pour la porte ?
L’ensemble des parois opaques verticales du local sont recouvertes de plaques de plâtre qui est classé A2 s1 d0 pour sa réaction au feu (Euroclasse) (le placoflam a d’ailleurs exactement le même classement), le plafond suspendu est composé des plaques minérales « armstrong » avec le même classement A2 s1 d0 qui sont suspendues à une 50aine de cms du plafond qui lui est recouvert de plaques de laine de roche.
Aucun élément de la structure (poutre ou mur béton) n’est apparent
La porte est une porte donnant depuis le local vers le couloir commun date de l’origine de la construction de l’immeuble (années 90) - je ne peux que constater que les normes incendie étaient déjà prises en compte durant cette période de construction et que cette porte est par conséquent manifestement coupe-feu (ce n’est pas une porte métallique simple peau, ni une porte pvc, qui elles ne sont pas coupe-feu). Je pense que c’est une porte métallique double peau avec de la laine minérale à l’intérieur.

En fait les revêtements/équipement sont ceux de n’importe quel bureau/local moderne, je ne vois vraiment pas pourquoi ces point précis posent question.

Je lui ai parlé des revêtements classés A2 s1 d0 en lui fournissant des fiches produits pour preuves (plaque de plâtres, plaques armstrong), qu’elle a manifestement fait suivre à l’agent. Qui lui a répondu que la nome A2 s1 d0 est la réaction au feu (elle est bonne et il ne le conteste pas), mais ces produits ne possèdent pas de propriétés coupe-feu. Seul les plaques du type PPF sont pare-feu.

J’entend ce qu’il dit, mais suis surpris car j’ai toujours entendu dire que le placo rouge était plus un coup marketing qu’une réelle valeur ajoutée (sans chercher, j’avoue, à en savoir plus). D’ailleurs quand je lis la fiche produit du placoflam par exemple, il est spécifié qu’il est « ignifugé » sans autre précisions sur la durée coupe-feu. Je me demande donc comment attester de la propriété coupe-feu d’un revêtement qui est déjà en place et de temps qu’il résistera aux flammes ?

Donc pour être pare-feu l’ensemble des cloisons donnant à l’extérieur (donc y compris les plafonds) des appartements et locaux devrait être recouverts de placo rouge ou de flocage ignifuge? J’en ai vu des chantiers dans le neuf et en rénovation – je n’ai jamais vu ca ! Ça m’étonnerait que l’ensembles de épiceries de ma ville soient aux normes coté tenue au feu.

Je me pose la question est ce que l’agent municipal est trop zélé et en fait trop, pour décourager / surprotéger la municipalité ou bien est ce que ca vous semble normal ?
Avez vous des conseils pour aider ma locataire?

Il y a quelques mois ce même agent a donné le OK pour ce même local, sans jamais s’y déplacer pour une asso pour y exercer un salon de coiffure, donc ERP également, à la seulle différence près qu’ils sont venus présenter des plans d’archi.

Je me pose toutes ces questions car j’ai eu du mal à louer le local, si en plus la mairie y met du zele, je sent gros comme une maison ce qui suivra - la locataire va dire que mon local n’est pas aux normes et va partir.

Vous avez énormément de mérite.

Je rappelle quand même ce que je disais plus haut :

Un bail bien conçu comporte, entre autres, à la définition de l’activité exercée : "Le Preneur reconnaît que les Locaux ne sont pas parfaitement adaptés aux activités qu’il entend y exercer mais déclare faire son affaire personnelle de la mise en conformité des Locaux, à ses frais." "Le Preneur fera son affaire personnelle de l’obtention de toute autorisation administrative, de sécurité ou autre, nécessaire à l’exercice de ses activités dans les Locaux." "Le preneur aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de ses activités".

Je n’ai pas inventé ces formules, elles viennent d’un modèle de bail commercial, fourni par l’une des meilleures maisons d’édition spécialisées en juridique. Naturellement, ce modèle n’étant pas libre d’accès, et nécessitant la personnalisation de très nombreux passages (des centaines de passages répartis sur environ 18 pages) pour s’adapter à chaque cas différent, je ne peux pas le diffuser ni en public ni en privé. Mais c’est juste pour dire que si d’éminents juristes ont mis cela dans un modèle de bail commercial, ce n’est pas pour rien.