Bipbip306 [79] : étude de cas immobilier (local commercial Basic-Fit)

Bonjour,

Avantage, pour avoir travaillé pour BF, les travaux sont de qualité, surtout sur le renouvellement d’air neuf, c’est la base de leur métier.

Inconvénient, BF sont fermés depuis Mars 2020 cause Covid, si le Franchisé qui a les locaux n’a pas les moyens de survivre, votre centre BF fermera aussi vite qu’il a ouvert.

Quant au siège de BF, il est de droit Néerlandais. Votre avocat devra prendre un avocat Néerlandais

Pour le reste suis pas un spécialiste.

Pascal

Bonjour et bienvenue,

vous allez sans doute me trouver négatif, mais je ne suis guère enthousiaste sur ce projet pour plusieurs raisons :

vous louez sans doute à un franchisé : je ne crois pas un instant que la société mère soit ducroire du bail ! c’est plutôt une "caution en carton" d’une filiale quelconque style amicale des franchisés sans assise financière… vous aurez compris que je ne partage pas du tout votre analyse sur la qualité du preneur !

600€ du m2 pour un local ancien et vacant en province à l’achat : sans connaitre votre coin ni le bien, sur du hangar industriel usagé avant covid on dépassait parfois les 500, depuis, bien malin qui peut dire ce que ca vaut….d’où l’attrait de la sci IS sur ce type de projet par ses amortissements !

une PNO de 5 ke au vu du descriptif surface me parait très très chére : mais c’est un moindre souci

votre plan B de redécouper en 2 ou 3 magasins bio risque de se heurter à plusieurs problèmes : affectation d’usage, autorisations de création commerce, et surtout trouver preneur….

le parking gratuit est un gros plus, encore faut-il qu’il le reste aussi longtemps que votre projet : on voit beaucoup de réaménagements de centre ville modifiant les données sans grande concertation avec les commerçants du coin et peu alignés avec les intérêts des bailleurs.

Comme B2k vous l’a dit, 8% brut sur ce type de projet ne paye pas du tout le risque réel du projet : on est loin de la facilité de relouer à un coiffeur comme typologie et sans doute loin d’un emplacement numéro 1 qui même à ce jour arrive à finir sur LBC, du jamais vu pour moi…

deux autres points plus perso à vous soumettre :

- pour le locataire quel est l’intérêt d’investir à la rubrique comptable "construction sur sol d’autrui", autrement dit à fonds perdus ? un cas lourd que j’ai connu était un gars qui faisait aménager sa maison à peu près en même temps et par les mêmes sociétés que son local … économies d’échelle ou abus de bien social, chacun y verra ce qu’il veut..

- j’ai souvenir d’une ancienne cadre partie avec un gros chèque s’étant lancée il y a environ 10 ans dans une métropole de province comme franchisée d’une autre enseigne que celle que vous citez en salle de sport (elle a payé un aménagement lourd avec douches à l’italienne etc…)  pour l’avoir interrogée en mode Columbo sur la rentabilité du concept, elle m’avait répondu 6 semaines sans sourciller… elle a tenu à peine 6 mois avant la LJ…. c’est un business très difficile avec des immo très importantes et la motivation principale de rester locataire est la limitation du risque et surtout de la caution perso du dirigeant, clé de voûte de la relation bancaire qui a bien identifié la faiblesse de ce métier.

Merci pour vos avis.
Je ne pose pas de question mais c’est implicite : trop beau pour être vrai, il est où le loup?

BF assure son développement en propre et non en franchise. Ils ont une stratégie d’investir sur le marketing et les installations, pas sur le foncier (je trouve ça bizarre mais bon…!?) Apparemment la stratégie low cost de BF est payante, avec comme objectif de déployer des points de vente partout, un peu à la mac do il ya plusieurs années : "un BF à moins de 15 min de chez vous partout en France"

Le bail est accompagné d’une caution de la maison mère au Pays-Bas, écrit noir sur blanc. Donc a priori rien en carton?
Le loyer est donc payé peu importe que le local soit ouvert ou fermé ou exploité. Le preneur du bail est BF France, cautionné par BF Pays-Bas. Il n’y a pas de franchisé.

Mais seule crainte est d’acheter de la renta papier en payant une blinde un local car belle signature mais dont la valeur intrinsèque ne vaut rien

Bipbip, je reçois régulièrement du basic fit, j’en ai retrouvé dans mes dossiers pour vous donner des idées de comparaison
Le 2 est pur comme le votre, même surface et pas bien placé

1/ recu avril 20 : plein centre Chambery
BF loyer 160k . Basic fit à un bail de 10 ans avec 9 ans ferme avec caution de la maison mère, signé en juillet 2019
Vie claire : 60k classique 3/6/9
Prix demandé  2900k + hono 2%HT + notaire, soit 7% AEM

Le prix demandé pré covid était de 3100k + hono 4% HT + notaire

2/ recu février 20 : aglo perpignan
Loyer annuel = 190.000€ HT/HC
Durée de 10 ans avec engagement ferme de 9 ans (le bail a débuté le 1/5/2018) avec caution de la maison mère
Il y a une caution solidaire du groupe Basic Fit
Surface : 900m2 au rez et 50m2 sur la mezzanine, plus sous-sol de 840 m² offre 40 places de parking, auxquelles s’additionnent 10 places disponibles en extérieur

Prix demandé 2.850.000€ HT honoraires incluse dans ce montant
Offre possible 2.55M€ net vendeur HT plus 5% d’honoraires (prix plancher)

Ca fait env 6,6% AEM

3/ Dernière idée, on me propose actuellement du local d’activité mal placé avec locataire AAA à 9% AEM

Je crois que vous ne saisissez pas le risque de non paiement du loyer les premières années: la caution BF, vous y croyez vraiment? Sérieusement? Envisagez d’aller vous défendre dans un tribunal au Pays bas…
(les belges disent: quand t* serres la main a un Hollandais, recompte bien *es doigts….)