Mmm121 [région parisienne] : étude de cas immobilier (co-living)

Peu de temps disponible, aucune aptitude au bricolage et projet avec travaux de €500k.
Je dis banco.

Que peut-on vous dire?
Vous avez lancé les travaux, clefs en main donc il n’y a rien qu’on puisse faire à part bêler de joie pour vous.

Ou bien vous lancez la discussion sur le prestataire (le même que la Casa?) pour que le forum en profite aussi?

Vous pouvez aussi nous dire la ville (avez-vous eu d’autres choix) et les frais que se prend l’agence pour la constrution et la gestion?

Merci

Bonjour,
C’est un projet acté ou en cours de réflexion ?

Vos calculs me semblent un peu enjolivés enthousiastes : pour calculer la renta brute vous semblez intégrer les charges payées par les locataires. Votre calcul de renta brut à presque 10% est faux. C’est plutôt 6.9 de renta brute.
Vous sous évaluez vos charges (pas de PNO), oubliez les intérêts d’emprunt, l’entretien et les réparations courantes (il y en aura) et ne déduisez pas le mois de vacance locative annuelle que vous envisagez.

mmm121 a écrit :

Je suis loin d’etre un expert en immobilier donc je suis preneur de conseils sur la structure, la vie en colocation, les points importants à vérifier etc…  Et les plans de travaux ne sont pas gravés dans le marbre. Je peux encore effectuer des modifications. Je fais attention à créer l’espace de vie le plus confortable possible pour les locataires mais je vais forcément faire des erreurs.

Le prestataire prend 10% du prix total du projet pour leurs honoraires. Ils ont trouvé le bien, établis le business plan, contacté les architectes, fait les visites, supervisent les travaux, trouvent les premiers locataires. C’est cher mais le travail effectué est long et fastidieux. L’agence m’évite surtout un grand nombre d’erreurs que j’aurais pu faire.

Le bien se trouve à Saint Maur Des Fossés dans le 94.

Pourquoi ne pas nous parler de ces points alors? Montrez les plans, posez des questions… On n’est pas dans votre tête.

mmm121 a écrit :

Plus d’un million d’euros, pas de syndic, un seul lot. Donc assez facile à gérer

C’est certain ! Gérer 1/2 million de travaux à distance, trop facile, suffit d’avoir une agence et un architecte qui gère tout !
Gérer une colocation de 12 personnes dans une maison ancienne, à distance depuis la Suisse, trop facile aussi !
C’est un projet qui menace de pécloter et qui ne gagnera pas la channe du meilleur investissement locatif. Enfin, je vous souhaite tout de bon. Moi je m’en vais me réduire pour faire un clopet, ça m’a épuisé votre affaire.

Mon pauvre mmm121, j’ai de la peine pour vous et la douche froide que vous avez l’air de subir. Je ne participe pas bcp non plus aux forum mais le lit tous les jours car j’y apprends bcp, en partant de rien. C’est vrai que les retours des forumers peuvent parfois avoir un goût amer mais il faut bien avoir en tête qu’ils sont souvent très pertinents et gratuits ! Mais l’histoire (ou l’Histoire) se répète souvent pour eux aussi : quelqu’un arrive avec un projet dont il ne veut qu’une chose sans se l’avouer: se faire confirmer qu’il ne s’est pas planté car sinon il doit tout recommencer, voir se confronter à l’angoisse d’avoir peut-être fait une erreur qu’il doit rattraper. Et bien parfois, c’est salvateur de se faire ouvrir les yeux de force ou de tout recommencer. On peut parfois être aveuglé par un investissement qui nous plaît, et pour maintenir cet état "d’extase" (pas loin de la fièvre de l’or, où on perd de vue la raison), on peut parfois mettre sous chapeau son versant obscur. De nombreux auteurs ont bien écrit sur ces biais cognitifs qui peuvent tous nous piéger : du plus jeune au plus expérimenté… Pour vous, avec ce projet, il est vrai que :

- vous avez mis bcp (tous ?) d’œufs dans le même panier.
- Déléguer un tel chantier, cela demande une confiance absolue. Les commerciaux ont sûrement été très gentils pour obtenir la signature, mais en cas de problème : avez-vous discuter des différents scénarios ? qui fait quoi ? qui paye quoi ? comment ? le retard possible ? etc…
- gérer une colocation est exigeant : le bien se détériore plus vite, les colocataires peuvent partir à des moments différents. On aimerait tous que ce soit toujours comme dans "l’Auberge Espagnole".  Quand ils sont 3, on peut gérer. Mais 12 ! Vous serez mobiles au point de pouvoir venir régulièrement faire visiter, signer l’état des lieux d’entrée ? de sortie ? accueillir des artisans pour des petits travaux ?  Si vous déléguer, enlever cela de vos calculs de renta…

Bref, je pense qu’il y a de la bienveillance derrière le côté "cash" des réponses à votre message… Il faut maintenant se plonger dans le dur et regarder le projet en face pour border tout ce qui doit l’être.

C’est la fable du coordonnier. Un regard extérieur aide à bien cerner les problématiques.
Pas de haine. Vous faites l’erreur de prendre à coeur les remarques d’un inconnu sur le net. Je vais vous suggérer de bosser cette partie de votre mental.

Intéressé par votre financement. 22% d’apport c’est un bon chiffre pour un non résident. Courtier? Votre banque?
Vous dites financement de plus d’un million d’euros, mais vous avez 2 apparts à 150k et ce projet à 530k. Vous avez donc un 3e bien ou bien un problème de calculatrice.

Bonjour,

A la différence d’intervenants bien plus qualifiés que je ne le suis, je n’ai pas les compétences pour évaluer votre projet.

Un point toutefois m’interpelle : celui de l’occupation qui va être faite du pavillon dont vous vous êtes porté acquéreur. Je connais un peu le coin et je sais que l’on peut trouver du côté de St Maur/ La Varenne/ Chennevières de très grandes et de très belles propriétés datant de la première moitié du 20ème siècle. Elles n’ont toutefois pas été dimensionnées à l’origine pour héberger autant de monde que vous l’envisagez (12 colocataires… : pour peu que certains s’installent avec leur copain ou copine, vous vous retrouverez vite avec 20 occupants, ce qui est énorme). J’espère donc que votre prestataire a bien prévu de redimensionner les différents réseaux (notamment d’alimentation et d’évacuation des eaux).

Autre point d’attention : celui de l’éventuel permis de louer (j’avoue ignorer si la ville de St Maur impose cette formalité aux bailleurs ; si ce n’est pas le cas, attendez-vous toutefois à ce que cela finisse par arriver). Vous devez savoir que certaines communes d’Ile-de-France font la chasse à la division pavillonnaire. Ainsi, dans une commune de l’Est parisien où j’ai investi, le permis de louer est systématiquement refusé dans le cas d’une telle division au motif qu’il conduit à une suroccupation des lieux. Je sais bien que vous n’êtes pas tout à fait dans cette situation et que c’est une colocation que vous organisez ; mais vous devez néanmoins avoir à l’esprit que dans le cas où la visite des lieux serait requise avant leur mise en location, les services municipaux pourraient vous reprocher d’avoir contourné la règle et procédé à une division pavillonnaire de fait.

Dernière petite chose au sujet de ce fameux permis de louer : s’il est requis à St Maur, vérifiez s’il est délivré gratuitement. Si tel n’est pas le cas, prévoyez cette dépense dans votre business plan car avec une colocation à 12, vous allez avoir du turnover et vous allez donc devoir demander régulièrement le renouvellement de votre permis (pour info, une ville où j’ai investi facture jusqu’à 150 euros chaque permis de louer…).

Bonjour, ce sont des studios taille mini (15m2) à Meythet. Je les ai acheté au prix du marché et si j’avais pu j’en aurais acheté plus mais l’offre est très limitée…

Tchouikov a écrit :

Bonjour,

A la différence d’intervenants bien plus qualifiés que je ne le suis, je n’ai pas les compétences pour évaluer votre projet.

Un point toutefois m’interpelle : celui de l’occupation qui va être faite du pavillon dont vous vous êtes porté acquéreur. Je connais un peu le coin et je sais que l’on peut trouver du côté de St Maur/ La Varenne/ Chennevières de très grandes et de très belles propriétés datant de la première moitié du 20ème siècle. Elles n’ont toutefois pas été dimensionnées à l’origine pour héberger autant de monde que vous l’envisagez (12 colocataires… : pour peu que certains s’installent avec leur copain ou copine, vous vous retrouverez vite avec 20 occupants, ce qui est énorme). J’espère donc que votre prestataire a bien prévu de redimensionner les différents réseaux (notamment d’alimentation et d’évacuation des eaux).

Autre point d’attention : celui de l’éventuel permis de louer (j’avoue ignorer si la ville de St Maur impose cette formalité aux bailleurs ; si ce n’est pas le cas, attendez-vous toutefois à ce que cela finisse par arriver). Vous devez savoir que certaines communes d’Ile-de-France font la chasse à la division pavillonnaire. Ainsi, dans une commune de l’Est parisien où j’ai investi, le permis de louer est systématiquement refusé dans le cas d’une telle division au motif qu’il conduit à une suroccupation des lieux. Je sais bien que vous n’êtes pas tout à fait dans cette situation et que c’est une colocation que vous organisez ; mais vous devez néanmoins avoir à l’esprit que dans le cas où la visite des lieux serait requise avant leur mise en location, les services municipaux pourraient vous reprocher d’avoir contourné la règle et procédé à une division pavillonnaire de fait.

Dernière petite chose au sujet de ce fameux permis de louer : s’il est requis à St Maur, vérifiez s’il est délivré gratuitement. Si tel n’est pas le cas, prévoyez cette dépense dans votre business plan car avec une colocation à 12, vous allez avoir du turnover et vous allez donc devoir demander régulièrement le renouvellement de votre permis (pour info, une ville où j’ai investi facture jusqu’à 150 euros chaque permis de louer…).

Merci pour vos commentaires. La législation est le point qui me fait le plus peur.

Pour le côté (sur)occupation, le règlement de la maison sera modifiable par les colocataires mais, en emménageant, ils signent une charte qui stipule qu’ils peuvent inviter des amis de temps à autre (soumis à l’acceptation de la communauté) mais pas accueillir un conjoint. Les chambres sont bien individuelles.

Afin de faciliter la vie en communauté nous refaisons toutes les evacuations d’eaux car nous construisons 13 salles de bains. Tout le reste est pensé pour la vie en communauté: 3 frigos, 3 laves linge, 3 sèche-linge, 8 plaques de cuissons etc… Et le loyer comprend un ménage hebdomadaire des parties communes. Cela permet de minimiser les frictions potentielles entre colocataires.

Pour le permis, quand il est obligatoire, il faut le demander à chaque changement de locataire? C’est ennuyant…

mmm121 a écrit :

Afin de faciliter la vie en communauté nous refaisons toutes les evacuations d’eaux car nous construisons 13 salles de bains.

Rebonjour,

Je rebondis sur ce point auquel je n’avais pas prêté attention à l’origine.

Est-ce que votre prestataire ou vous avez prévu de faire une déclaration de ces nouvelles salles de bains auprès des services fiscaux ?

Car passer de 2 ou 3 salles de bains (ce qui doit correspondre à la configuration actuelle des lieux) à 13 va vous valoir une réévaluation de votre taxe foncière (qui pourrait être d’un montant largement supérieur aux 2500 euros que vous avez prévu).

Comment vous pouvez arriver à 540k€ de travaux ? Ça me semble vraiment énorme.  Même en créant 12 studios. Elle fait qu’elle taille cette maison ?