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#1 09/03/2023 09h16

Membre (2021)
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Bonjour à  tous ,
J’ai besoin de vos avis experts SVP que je suis:
Je m’apprête à acheter un studio 25 M2 en Région Parisienne  (résidence de standing année 1989)
10 minutes du RER et d’une future gare du grand Paris

Les chiffres :
- Prix de vente : 152 000 e
- Taxe foncière : 500 e
- Charges de copropriété annuelles : 70 par mois soit 840 (comprenant eau froide, ascenseur et entretien).
- Frais de notaire : 12.000e
- Travaux éventuellement 5.000 euros avant mise en location
Possibilité de louer 750 euros par mois
Chauffage individuel au gaz
Charges Comprise.
Financement : crédit sur 12 ans avec injection de 50.000 d’apport
DPE E. A mon avis, il y aura un  ravalement dans 4 a 5 ans.
Vous pensez que ce peut être un bon rapport sachant que l’appartement nous plait ?

Merci à vous pour vos conseils.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio

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#2 09/03/2023 09h55

Membre (2022)
Top 20 Année 2023
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ISTJ

L’immobilier en direct n’est pas ma tasse de thé mais à première vue vos chiffres ne sont pas mauvais pour de l’immo parisien.

Total payé: 169 000 €
Loyers - taxe foncière: 8 500 €
Ca vous fait un 5 % de rendement brut de fiscalité et avant éventuelle carence locative, travaux, assurances …

C’est plutot pas si mal par rapport à ce qu’on peut voir régulièrement. Mais gardez en tête que si vous avez une TMI à 30 %, le rendement net dans votre poche sera inférieur à celui du Livret A alors bon…

Attention aussi aux travaux de façade que vous évoquez. Ce serait bien d’avoir une estimation du cout.

Clairement je n’irais pas (mais comme je l’ai dit en préambule, je ne suis pas un fan d’immo en direct). Une SCPI vous rapporterait plus sans les contraintes et les risques de la location (et optimisation fiscale possible si achat SCPI investie à l’étranger).


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#3 09/03/2023 11h35

Membre (2021)
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Je vous remercie pour votre analyse. Je vais bien réfléchir et mettre à plat les chiffres.
C’est de l’ancien donc sans doute pas mal de travaux dans les années à venir pour le mettre aux normes DPE. J’avoue que cela ne  me rassure pas et qu’on a plutôt tendant à se diriger vers le neuf, malheureusement.

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#4 09/03/2023 17h14

Membre (2019)
Top 20 Année 2023
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Bonjour.

Afin que l’on puisse vous aider, pouvez-vous calculer le cash-flow de cette opération ?


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#5 09/03/2023 21h07

Membre (2021)
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Je mettrai 40.000 euros d’apport.
120.000 de crédit sur 13 ans.

Si on se base sur ces 120.000 j’aurai un cash flow nul voir légèrement positif. Mais c’est sans tenir compte d’u gros apport se départ.

Je ne veux pas emprunter pour longtemps, je veux faire qu’un ou 2 opérations max.

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#6 09/03/2023 21h32

Membre (2019)
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On part donc sur un montant total de 152000+12000+5000=169000€, dont 40000€ d’apport. Si on compte 2000€ de frais de garantie bancaire, 500€ de frais de dossier, on est sur un emprunt de 131500€.

Un crédit de 131500€ sur 13 ans avec un taux à 3,5% amène une mensualité de 1050€ par mois.

Avec un loyer HC à 750€, on est déjà négatif de 300€, sans même compter les charges, la fiscalité, etc. On devrait être sur un cash-flow ultra-négatif.

Pouvez-vous nous expliquer comment vous pouvez dire :"j’aurai un cash flow nul voir légèrement positif" ?

Pour couronner le tout, on a un DPE E et 40000€ d’apport à mettre. Ai-je manqué quelque chose ?

Dernière modification par Plutarque (09/03/2023 21h33)


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[+2]    #7 09/03/2023 21h53

Membre (2021)
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Ci dessous une estimation à la grosse de cet emprunt. Ce n’est pas ultra précis mais je pense qu’on ne se trompe pas de loin  Vu le cash flow négatif et le montant très élevé de l’apport, je confirme qu’il semblerait que ce ne soit pas l’idéal. Le DPE E va augmenter la partie travaux aussi Il y a un potentiel de défiscalisation important mais le déficit crédit vs loyer est déjà très important dès le départ.

Dernière modification par PinkPant (09/03/2023 21h57)

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#8 09/03/2023 22h27

Membre (2021)
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C’esr super pour les chiffres et toutes ces precisions. En effet, je me suis trompé sur le cash flow, désolé.
Bon pas super rentable cette affaire en tout cas

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#9 09/03/2023 22h53

Membre (2019)
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Pas rentable du tout vous voulez dire ! Etes-vous prêt à sortir 500€ par mois de votre poche pendant 13 ans ? En plus des 40000€ mis au départ !

Oubliez la région parisienne ! Il n’était déjà pas facile d’y trouver des bonnes affaires du temps des taux à 1%, alors maintenant c’est devenu quasi-mission impossible. D’autant plus pour quelqu’un comme vous qui ne maîtrise pas l’investissement immobilier.

Avant de chercher davantage, prenez le temps de vous former. Ce forum est une mine d’or, mais encore faut-il prendre le temps de bien l’utiliser !

Dernière modification par Plutarque (09/03/2023 22h54)


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#10 10/03/2023 15h29

Membre (2021)
Réputation :   0  

PinkPant, le 09/03/2023 a écrit :

Ci dessous une estimation à la grosse de cet emprunt. Ce n’est pas ultra précis mais je pense qu’on ne se trompe pas de loin  Vu le cash flow négatif et le montant très élevé de l’apport, je confirme qu’il semblerait que ce ne soit pas l’idéal. Le DPE E va augmenter la partie travaux aussi Il y a un potentiel de défiscalisation important mais le déficit crédit vs loyer est déjà très important dès le départ.

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … mation.png

Il y a un point que je ne saisi pas dans le calcul. On m’a dit que si je louais en meublé au réel, je n’aurai quasiment aucun impôt à verser pendant 10 ans

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#11 10/03/2023 19h16

Membre (2021)
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C’est qui le "On" qui vous a dit ca? "On" vous a aussi expliquer quels sont les mécanismes qui vous permettent d’obtenir cette fameuse défiscalisation sur 10ans?

Je demande vraiment avec curiosité parce que ça ne fonctionne pas de façon automatique. Si vous ne savez pas, je vous suggère de lire le livre l’investissement immobilier locatif intelligent" de Julien Delagrandanne. C’est là-dedans que j’ai trouvé toutes les infos de ma table et qu’il parle de l’imposition.

Quelque chose me dit que vous allez tout de même ou avez déjà acheté le bien. Je me trompe?

Dernière modification par PinkPant (10/03/2023 20h37)

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#12 10/03/2023 20h25

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PinkPant a écrit :

Quelque chose me dit que vous allez tout de même ou avez déjà acheté le bien. Je me trompe?

J’espère sincèrement que vous vous trompez, car mettre 40000€ et 500€ par mois de CF négatif pendant 13 ans dans un bien qui va perdre de la valeur (marché fortement baissier + DPE E), je crois que Julien Delagrandanne en resterait sans voix !

Note : je viens à l’instant de lire la présentation de Niko53, cela vaut son pesant de cacahuètes.

Dernière modification par Plutarque (10/03/2023 20h26)


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#13 10/03/2023 22h23

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@ Plutarque: Je ne sais pas exactement dire si le marché est vraiment baissié, mais j’ai recemment observé un afflux de biens que je ne voyais pas avant sur une de mes régions de recherche ( petit immeuble de rapport sur lille)
Je pensais que c’était dû à une legere augmentation printanière de l’inventaire ou au " serrage de vis" sur les investisseurs. Ce serait plus profond que ça ?

@Plutarque: formulé autrement, notre postant aurait besoin de documenter un peu plus sa strategie patrimoniale et à renforcrr sa formation. Avoir beaucoup de cash, peut emmener à se laisser tenter par des achats pas optimaux.

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#14 11/03/2023 08h49

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Je vous remercie même si je ne trouve pas toute la bienveillance qus j’aurai attendu.

Ma présentation vaut peut être son pesant de cacahuètes, mais je.ne suis pas comme vous des investisseurs. Passer mon temps à regarder comment investir mon argent n’est pas forcément mon truc.
Je suis libre de tout crédit depuis 3 ans, j’ai 46 ans et ma femme aussi. On veut juste acheter un appartement dans une jolie banlieue  pour protéger nos filles qui sont encore jeunes. Nous le mettrions en location meublé avant qu’il ne revienne à nos filles pour les lancer dans la vie dans 8 ans à 10 ans.

On le louerai en meublé. Le "on", c’est que je lis où visionne sur le LMNP quand on déclare au réel et micro Bic. Il semblerait que les 10 premières années, les impôts soient quasi nuls voir nuls grace a l’amortissement, d’après ceux qui pronent les avantages de ce système.

J’ai rien acheté et vous n’avez rien a déduire ou supposer. Le studio à 150.000 euros de Nogent est super car il est à E certes mais  suffirait de changer fenêtres et faire isolation thermique de l’intérieur pour le passer à C. Je ne pensais pas que E était si catastrophique. Dommage car la résidence de 1987 en pierre de taille était vraiment bien et que dire de Nogent si ce n’est que la commune est superbe et très bien cotée.
Il nous plaisait mais je ne vais pas me positionner car vous avez sans doute raison, c’est un investissement à côté de la plaque.
Ajouter à cela qu’un ravalement et l’isolation des toits terrasses sont à faire. Et qu’il est en rez de chaussée.

Que faire pour améliorer le cash.flow. comme beaucoup, allonger mon prêt, emprunter 140.000 sur 20 ans, à 3% et laisser 60.000 euros d’intérêt et d’assurance. Ce qui me coûtera plus d’argent au final. Mais au moins le cash flow sera à l’équilibre. Je ne cherche pas à acheter 10 appartements. Seulement 2 pour aider mes filles à démarrer leur vie

Allez, je vais continuer à regarder nos 60.000 dormir sur le compte chèque et laisser le reste à 3% sur les livrets A…3% sans rien faire, c’est finalement un super investissement non ? Ou bien faire comme beaucoup, du Pinel, comme ça je pourrai défiscaliser. Et nous reviendrons au moment d’aider nos enfants.

Je verrai avec les gens qui m’ont dit qu’on ne payait pas ou peu d’impôts sur le LMNP au réel qu’ils m’ont raconté des sottises.

Et aussi que l’agence qui me proposait ce studio à moins de 6.000 euros le m2 à Nogent (on tourne plutôt autour de 8 voire 9.000) qu’il peut garder son appart nul car il est E. Nogent sur Marne, ça n’a jamais baissé. Je peux aussi  acheter un logement dans une banlieue bien moins côté mais à C…mes enfants seront à terme heureux.

Merci pour vos encouragements…

Dernière modification par niko53 (11/03/2023 09h24)

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#15 11/03/2023 09h29

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Dire à un interlocuteur ce qu’il a envie d’entendre, ce n’est pas être bienveillant. Etre bienveillant, c’est répondre le plus honnêtement possible, dans votre seul et unique intérêt. Vous êtes ensuite libre de suivre ou de ne pas suivre les conseils donnés, que vous êtes venus chercher de vous-même.

Je n’ai jamais dit qu’un DPE E était catastrophique, mais il s’agit d’un bien que vous ne pourrez plus louer en 2034 sauf à y faire des travaux. Et il est parfois très difficile dans certaines situations de monter de E à C (je ne préjuge pas que ce ne soit pas le cas ici), donc c’est à prendre en compte dans votre rentabilité. Si vous m’annoncez 5% bruts sur un appartement en DPE C prêt à louer, et 5% bruts sur un DPE E, ce ne sont pas les mêmes 5% bruts.

Quand je disais que votre présentation valait son pesant de cacahuètes, je voulais surtout dire que vous avez posé plusieurs fois les mêmes questions sans du tout approfondir les réponses qui vous ont été faites bénévolement par les membres de ce forum, et vous avez le toupet d’écrire ici que le forum ne sert à rien.

En outre, vous indiquiez que vous alliez vous payer un bilan. Qu’en est-il sorti ?

Vous indiquez que vous avez 60k€ sur votre compte-chèque. Vous avez une femme et deux enfants, donc je présume que vous disposez de 4 livrets A et 2 LDD au plafond, soit 4x23k€ + 2x12k€ = 120k€. Déjà ces 120k€ à 3% nets, pour trouver mieux il va falloir faire beaucoup mieux que le genre d’investissement à CF ultra-négatif proposé ici.

Pourquoi ne pas simplement placer ces 60k€ sur un ETF de type CW8 sur un PEA ? C’est d’ailleurs ce que mimizoe1 vous avait conseillé en décembre : "les livrets A pour chacun,+ AV de transmission en euros, ou en ETF monde basique, c’ est bien aussi : Pas de soucis , (quasi) pas de risque de perte, sur le long terme".

Après, si vous voulez lancer un Pinel, qui est une option encore pire que l’investissement proposé ici, libre à vous, c’est votre argent.


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[+1]    #16 11/03/2023 10h18

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niko53 a écrit :

Je vous remercie même si je ne trouve pas toute la bienveillance qus j’aurai attendu.

Vous voulez dire qu’on devrait vous encourager dans vos erreurs et votre flemme ? Car, désolé mais apprendre à faire ses propres calculs de renta et de cashflow, ce n’est pas sorcier. Si vous ne le faites pas, c’est de la flemme. Et vous laisser vous complaire dans cette flemme, au risque de vous laisser faire des investissements inadéquat, ce n’est pas vous rendre service.

je.ne suis pas comme vous des investisseurs.

C’est faux : vous vous préparez à investir une somme importante.

Passer mon temps à regarder comment investir mon argent n’est pas forcément mon truc.

Vous préférez donc investir de façon inconsidérée, sans savoir ce que vous faites. Vous semblez d’ailleurs peiner à savoir combien vous investissez, puisque ça semble varier de 10 k€ en plus ou ou en moins d’un message à l’autre. Avant même de savoir calculer une rentabilité, ça serait bien de savoir calculer combien ça va vous coûter.

Je suis libre de tout crédit depuis 3 ans, j’ai 46 ans et ma femme aussi. On veut juste acheter un appartement dans une jolie banlieue  pour protéger nos filles qui sont encore jeunes.

Ca les protège de quoi ?

Nous le mettrions en location meublé avant qu’il ne revienne à nos filles pour les lancer dans la vie dans 8 ans à 10 ans.

Ca les lancerait comment ? Vous pensez que les jeunes de 20 ans ne prennent jamais le contrepied de leurs parents et adorent gérer de l’immobilier locatif ? Vous pensez qu’un cashflow négatif sur un bien qui est toujours endetté, ça les lancerait comment, exactement ?

Le "on", c’est que je lis où visionne sur le LMNP quand on déclare au réel et micro Bic. Il semblerait que les 10 premières années, les impôts soient quasi nuls voir nuls grace a l’amortissement, d’après ceux qui pronent les avantages de ce système.

Sur ce coup-là, vous n’avez pas tort. Les amortissements, en LMNP au réel, annulent à peu près le revenu locatif. Tandis que le tableau de Pinkpant, prenant comme revenu imposable 70 % du loyer, correspond plutôt à une location nue en micro. En même temps, comme vous n’aviez pas précisé que vous souhaitiez louer meublé, imposé au réel, on ne pouvait pas vraiment le deviner. il y a un modèle de présentation de cas, où vous auriez été contraint par le modèle à être précis sur cet élément et sur les autres. Mais, suivre le modèle, ça demande plus d’efforts et de précisions, ce qui ne semble pas être votre tasse de thé.

Enfin bref, la rentabilité et le cashflow, ça se calcule. Il n’y a que deux solutions pour le calculer correctement : soit vous apprenez à le calculer (ce n’est pas sorcier), soit vous utilisez un calculateur tel que Calcul Rendement Locatif : simulation, investissement, avis | Horiz.io

Ce que je vous encourage à faire, et les autres intervenants aussi, c’est d’apprendre. Apprendre à évaluer un investissement. Apprendre à identifier l’ensemble des coûts d’investissement puis d’exploitation. Apprendre à calculer une rentabilité. De façon à faire des investissements avisés et en toute connaissance de cause.

Mais c’est vrai que quand on lit votre présentation, et votre courbe quasi plate d’apprentissage en presque 2 ans déjà depuis que vous êtes inscrit, il y a clairement  un problème. Soit un problème de compréhension, soit un problème de manque de temps et d’efforts consacrés à vous former. Dans ce cas, on ne peut rien pour vous. On ne peut pas vous faire des piquouzes de savoir à distance. Et, sans savoir, vous allez continuer à vous heurter contre les murs, en pestant contre le forum qui n’est pas assez sympa, contre les youtubeurs qui racontent des sornettes, contre le conseiller bancaire qui vous a conseillé dans le sens de vous vendre ses produits (comme c’est étonnant), etc.

Dernière modification par Bernard2K (11/03/2023 10h32)


Vos messages récents ont reçus trop de signalements : vous ne pouvez plus participer aux échanges de notre communauté pendant deux semaines.

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#17 11/03/2023 10h31

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Est-ce que vos messages veulent dire aussi que l’immobilier sera un investissement de moins en moins rentable ? Y compris en Île de France avec le  Grand Paris ?

Sinon , je fais comme beaucoup, j’emprunte 140.000 sur 25 ans, je laisse aibsi 80.000 euros d’intérêt d’emprunt et d’assurances mais je pourrais me glorifier d’avoir un cash flow est nul voir positif…youpi ! Vous pourriez me refaire la simlation ? Sinon, je peux essayer de e vais même essayer d’emprunter 140.000 euros sur 30 ans :-) j’aurai un peu plus de cash flow positif pour rembourser un peu plus d’intérêt à la banque et aux assurances.

En fait, le mieux reste maintenant de payer cash vu les taux d’intérêt et d’assurance.

C’est vraiment à se demander si l’immobilier vaut encore le coût !

Dernière modification par niko53 (11/03/2023 16h24)

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#18 29/04/2023 21h10

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niko53, le 11/03/2023 a écrit :

Est-ce que vos messages veulent dire aussi que l’immobilier sera un investissement de moins en moins rentable ? Y compris en Île de France avec le  Grand Paris ?

Sinon , je fais comme beaucoup, j’emprunte 140.000 sur 25 ans, je laisse aibsi 80.000 euros d’intérêt d’emprunt et d’assurances mais je pourrais me glorifier d’avoir un cash flow est nul voir positif…youpi !

Ce n’est pas "y compris en Ile-de-France", c’est "surtout en Ile-de-France" !

Vous avez une vision très naïve des choses si vous ne voyez que le coût total des intérêts quand vous faites un investissement à crédit. Je ne vais donc pas chercher à vous convaincre sur ce point.

Il est signé cet appartement ?


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#19 30/04/2023 16h45

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niko53, le 11/03/2023 a écrit :

Sinon , je fais comme beaucoup, j’emprunte 140.000 sur 25 ans, je laisse aibsi 80.000 euros d’intérêt d’emprunt et d’assurances mais je pourrais me glorifier d’avoir un cash flow est nul voir positif…youpi ! Vous pourriez me refaire la simlation ? Sinon, je peux essayer de e vais même essayer d’emprunter 140.000 euros sur 30 ans :-) j’aurai un peu plus de cash flow positif pour rembourser un peu plus d’intérêt à la banque et aux assurances.

Bonjour,
Vous n’avez visiblement pas compris l’intérêt d’un cash flow nul/positif. Si l’appartement ne vous coûte rien, c’est que le locataire paie le crédit/ charges/taxes…et vous vous constituez un capital sans rien débourser. A partir de là payer plus d’intérêts et d’assurance n’est pas gênant puisque c’est le locataire qui paie tout ça.

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