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#1 25/06/2022 15h10

Membre (2021)
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Bonjour

Je mets en location un T3 en proche banlieue parisienne. Le prix du marché locatif semble avoir fortement baissé ces derniers mois. Un T2 meublé qui se louait 1000 euros semble plutôt se louer 900/800 euros du fait de l’avalanche d’offres. Un T3 meublé autour de 1500/1600 euros (66 M2) ce qui est peu rentable.

Est-ce dû à l’effet Covid avec de nombreux parisiens s’exilant à la campagne? 
Avez-vous constaté une baisse du prix des loyers en proche banlieue parisienne? De mon côté le bien est situé dans l’ouest de la couronne entre la Défense et Boulogne. Cette tendance est assez surprenante alors que les biens se louaient traditionnellement rapidement et à bon prix…Beaucoup d’appartements neufs construits récemment viennent concurrencer l’ancien. Je pensais que ces nouveaux appartements avaient plutôt été achetés par des primo-accédants ou des parisiens. Or ces appartements sont aujourd’hui sur le marché locatif. La proche banlieue ouest est-elle encore intéressante pour du locatif ou vaut-il mieux prendre ses bénéfices au regard de cette situation? That is the question. Je pensais le louer 1700 euros minimum mais à 1500 euros…

Dernière modification par al2020 (25/06/2022 17h32)

Mots-clés : immobilier, location, paris

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#2 26/06/2022 00h05

Membre (2020)
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Pas constaté de baisse de loyer sur une maison t4 à l’ouest de la défense, mais les maisons sont plus rares que les appartements…

Pour votre question "vaut-il mieux prendre ses bénéfices ?" ça dépend de trop de facteurs pour répondre pour vous. Est-ce une RP ou du locatif pur ? Pas la même fiscalité sur les bénefs. A combien les bénefs se montent / quel serait le prix de vente que vous en tirerez. Quel besoin de l’argent et à quelle échéance ?
La baisse de loyer que vous constatez représente quelques dizièmes de pourcent en moins sur le loyer, c’est beaucoup mais les frais pour vendre et replacer l’argent ailleurs sont conséquents également => cela peut sans doutes etre interessant, mais à travailler avant de se lancer


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#3 26/06/2022 11h11

Membre (2021)
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Priority a écrit :

Pas constaté de baisse de loyer sur une maison t4 à l’ouest de la défense, mais les maisons sont plus rares que les appartements…

Pour votre question "vaut-il mieux prendre ses bénéfices ?" ça dépend de trop de facteurs pour répondre pour vous. Est-ce une RP ou du locatif pur ? Pas la même fiscalité sur les bénefs. A combien les bénefs se montent / quel serait le prix de vente que vous en tirerez. Quel besoin de l’argent et à quelle échéance ?
La baisse de loyer que vous constatez représente quelques dizièmes de pourcent en moins sur le loyer, c’est beaucoup mais les frais pour vendre et replacer l’argent ailleurs sont conséquents également => cela peut sans doutes etre interessant, mais à travailler avant de se lancer

Bonjour,

J’ai fait estimer le bien en location par plusieurs agences. Guy Hoquet avant la crise estimait le loyer hors charges  à 1700-1800 hc. Plaza à 1700 hc actuellement. J’ai choisi Plaza mais deux autres agences me disaient que c’était trop cher et proposaient 1400 voire 1500euros de loyer. En regardant les annonces les tarifs sont effectivement assez bas. L’annonce est en ligne depuis 1 semaine et peu de retours jusqu’à présent. J’avais bien réfléchi et envisagé de louer pour me simplifier la vie car pas de besoin d’argent à court-terme. Mais un loyer de 1500 euros sur un F3 me fait tout de même réfléchir. Mon appartement est issu du regroupement de deux meublés et un meublé au dessus du mien s’est loué 900 HC il y a 6 mois ce qui semble montrer une forte décôte entre un F2 et un F3… Le coup de diviser à nouveau mon appartement pour en louer qu’un serait important: nouveau compteur edf, fermeture tuyau gaz alimentant second appartement pose radiateurs et chauffe-eau électrique, nouvelle cuisine, installation WC dans seconde salle de bain…Mon appartement est estimé à 450-460000 euros actuellement et c’est ma résidence principale. Louer me permettait en plus d’investir pour changer les vitrages sans sortie d’argent…et ayant d’autres travaux à réaliser dans d’autres maisons je ne voulais pas me compliquer la vie en vendant faisant des travaux parallèlement.

Dernière modification par al2020 (26/06/2022 11h25)

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#4 26/06/2022 11h57

Membre (2020)
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Si c’est votre RP, j’aurai tendance à dire vendez et profitez-en pour restructurer votre patrimoine. Peut-être du locatif plus petit donc plus rentable, de la pierre papier, des foncières ou même actions.
Si vous louez, vous pourrez défiscaliser vos travaux mais vous perdrez le statut de RP, donc dangereux si vous avez de la PV (Sauf si vous êtes propriétaire depuis  déjà 30 ans…).


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#5 26/06/2022 13h12

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Oui je sais mais j’ai déjà beaucoup de problèmes ailleurs: travaux dans 2 appartements pour les améliorer au niveau DPE, plus une maison à rénover. Vendre en plus cet appartement est effectivement une solution plus rentable mais qui demande un surcroit de travail qu’il va m’être difficile d’effectuer. De votre côté, pourquoi louez-vous votre maison? Obtenez-vous une bonne rentabilité? Pour mon T3 en mettant une annonce je me rends compte que le différentiel de rendement est parfois énorme entre un T2 et un T3. Je pense que c’est dû aux nombreuses constructions qui ont eu lieu ces dernières années à Puteaux associé au télétravail qui fait que de nombreuses personnes vivent désormais plus loin de Paris/la Défense. Reste à savoir si ce déplacement de la population hors de Pairs/petite couronne est une tendance qui va vite disparaitre ou de long-terme…

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#6 26/06/2022 18h18

Membre (2020)
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Je garde ma maison car mes trois enfants sont nés là et qu’on n’a pas voulu vendre pour raison sentimentale  D’un point de vue financier le rendement est médiocre, mais les locataires sont toujours sans soucis (couple de cadres) et je crois que la facilité qu’on a aujourd’hui à louer va durer. Cela fait qu’au final le rendement n’est pas si mal en intégrant le prix du temps investi et les vacances. Vous avez raison de mettez le paramètre temps en avant. En même temps il vous donne votre réponse…

Si vous avez du temps investissez le plutôt dans la vente que dans la restructuration de l’appart. A voir pour vous mais pour moi il m’aurait fallu trente ans pour rentabiliser un projet de decoupe de la maison en eeux appartements. Les travaux sont chers dans la région, et le gain en loyer cumulé pas si énorme.

Si vous n’avez pas de temps, louez en l’état et tant pis pour votre gain moindre.

Dernière modification par Priority (26/06/2022 18h28)


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#7 26/06/2022 23h20

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Oui c’est pour cela que j’avais prévu de louer pour faciliter les choses et une vente est toujours possible sans imposition de la PV en revenant vivre. Mais à 1500 euros le taux de rentabilité brut atteint seulement 3,9%. Et vous vous êtes à quel niveau? Si revente se pose également le problème de réinvestir rapidement au vu de l’inflation. Pour la location il reste que la tendance à la baisse des loyers en proche région parisienne, si elle se confirme, est assez inquiétante…

Dernière modification par al2020 (27/06/2022 10h21)

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[+1]    #8 16/09/2022 15h14

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Et vous vous êtes à quel niveau?

Je vis en très bonne banlieue ouest, à côté de Paris.
En tant que locataire, je paye 1800 HC de loyer pour un bien évalué entre 1050000 et 1150000, soit environ 1,9% de renta brute.


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#9 16/09/2022 17h20

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al2020, le 25/06/2022 a écrit :

Beaucoup d’appartements neufs construits récemment viennent concurrencer l’ancien. Je pensais que ces nouveaux appartements avaient plutôt été achetés par des primo-accédants ou des parisiens. Or ces appartements sont aujourd’hui sur le marché locatif.

Voilà ce qui s’appelle l’effet Pinel. Sur des programmes de promoteur en première couronne, les studios et 2 pièces partent quasi-principalement pour du Pinel, et viennent concurrencer l’ancien.

C’est beaucoup moins le cas sur les 3 pièces, car le plafond Pinel est dépassé.


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