Mmm121 [région parisienne] : étude de cas immobilier (co-living)

FastHand, le 17/11/2020 a écrit :

Bonjour, je vais essayer d’apporter ma pierre à l’édifice concernant vos travaux.
Je suis en effet en train de faire refaire à neuf une maison avec surélévation, en tant que RP.
Je n’ai pas les talents de cricri très loin de là, même si je sais tenir un rouleau de peinture, ou poncer du parquet. La on est sûr du gros-oeuvre.
Sur la base de devis et de l’expérience d’architecte, il faut compter 1200€ à 1700€ HTde coût de rénovation pour de l’existant (tout à neuf) et 2000€ à 2500€ pour la création de surface additionnelle.
Pour votre maison de 260m2, sur 3 plateaux, cela donne donc 294k€ pour 173m2 d’existant et 232k€ pour la création de surface, soit 520k€ de travaux.

Dans votre cas, il y a pas mal de pièces d’eau, et une extension, ce qui rallonge la note, mais ça paraît relativement réaliste à première vue.

Hormis les points déjà mentionnés plus haut (concentration, distance, etc…), j’attire votre attention sur quelques éléments complémentaires.
- Avez-vous eu l’occasion de visiter une casa qui a une chambre vide? Par exemple celle de Rosny? Cela vous permettra de mieux vous projeter dans le projet.
- la rentabilité brute est sous estimée, moins de 8% à coup sûr
- pas de PNO? comment assurez vous le bien?
- detaillez la gestion car ce sera le nerf de la guerre. A distance, il est possible de gérer des appartements. ( je le fais). La coloc de mon point de vue, c’est plus compliqué.
- comment souhaitez vous sortir du bien si vous en avez marre au bout de 10 ans?

Côté positif,
- les casa ont l’air remplies ce qui est positif.
- si ca marche, gros capital amorti en perspective.

Merci pour votre message. En fait, les "travaux" comprennent aussi le prix de l’architecte, de l’agence qui supervise le projet (pas que les travaux), les meubles (et leur installation), et une assurance sur le délai et la nature des travaux (donc à priori pas de mauvaise surprise). Et la TVA…

Malheureusement je n’ai pas eu la chance de visiter les chambres de La Casa physiquement. C’est une très bonne remarque. En revanche j’ai visité toutes leurs maisons via leur outil 3D. Je suis sur liste d’attente pour une de leur casa donc j’espère la visiter au plus vite pour aussi comprendre leur processus de vote de la communauté pour chaque nouvel entrant.

Pardon, j’ai bien une PNO. En revanche, j’ai décidé de commencer sans assurance de vacances locatives car je peux potentiellement payer une bonne partie des mensualités de crédit avec mon salaire. Vous me conseillez de la prendre quand même?

Je fais appel à une entreprise spécialisée dans la gestion de coliving. Il s’occupe des visites, état des lieux, activités au sein de la maison, gestion des petites réparation, conflits. Ils prennent un forfait fixe de 10% des loyers environs.

Sortir du bien, c’est le point noir. Je suis obligé de le revendre à un investisseur souhaitant faire du coliving (ou courte durée), ou alors retravailler la maison pour en faire une maison familiale. Dans le premier cas, cela diminue les acheteurs potentiels. Dans le 2e cas, cela me coûte pas mal d’argent. Le bon point est que la maison est dans une zone assez recherchée sur les bords de Marne.

Une chambre dans La Casa située dans le même quartier est louée 985 euros par mois. A niveau de prestations quasi équivalente je compte louer entre 720 et 800 euros cc. Chiffres calculés sur la base de loyers à 720cc.

Je sais que ça peut choquer que je délègue presque tous les aspects du projet (à part la recherche financement) mais pour moi c’est l’unique façon de mener ce projet à bien. Et dans l’immobilier je recherche l’effet de levier. Cela concerne également le temps. Si je doit dédier tout mon temps à un projet en particulier, je n’ai plus de temps ou d’énergie pour un 2e. Donc je suis prêt à sacrifier en rentabilité.

Bernard2K, le 17/11/2020 a écrit :

Pour ma part, pratiquant ce forum depuis 5 ans, je peux vous garantir qu’il n’y a aucun déchaînement de passion dans le présent fil. De puis, je ne suis pas dans la tête de kiwijuice, mais ses remarques ne me semble vraiment pas relever d’un "tissu de haine".

A mon avis, la plupart des intervenants du présent fil sont très chevronnés et répondent à ce post avec beaucoup de détachement. S’il y a une personne passionnée ici, ça ne peut être que vous.

Votre réaction ressemble beaucoup à un raisonnement du genre : "toute remise en cause de mon projet ne peut être qu’une attaque personnelle motivée par la haine et les passions ; il ne peut évidemment pas s’agir de conseils objectifs et désintéressés, motivés par la volonté d’aider".

Dommage. On ne peut donc rien vous apporter puisque vous n’accordez aucune valeur à nos conseils, qui ne sont à vos yeux que des élucubrations de jaloux et de haineux. Je vous aurais bien parlé des spécificités d’une construction de cette ampleur (on parle quand même d’une surélévation), je vous aurais bien fait remarquer l’importance des coûts, des délais, et qui est responsable de quoi si délais et coûts ne sont pas respectés, et je vous aurais bien fait quelques remarques sur le fait que vous concevez un immeuble avec une destination très particulière et pointue. Mais bon, je vais économiser mon clavier, puisque ça ne sert à rien. Que venez vous faire sur ce forum alors ? Comment espérez-vous retirer quoi que ce soit d’utile de votre venue ici ? Ca me dépasse !

Je vais donc me borner à vous souhaiter à nouveau "tout de bon".

Certains forumeurs m’ont déjà apporté plusieurs pistes de reflexion, remise en question. Merci à eux. Si vous souhaitez finalement me faire part de vos remarques (qui ont l’air intéressantes par ailleurs), je serai ravi de les commenter avec vous.

Je vais commenter les quelques points que vous avez soulevé. L’entreprise de travaux (qui appartient à l’agence qui supervise le projet) est responsable des surcoûts et délais de livraison. Donc, à priori, je n’ai pas trop à me soucier de ça.

Complètement d’accord avec vous sur la destination très particulière et pointue. C’est d’ailleurs le point qui occupe mon temps et mon attention le plus. J’essaye, aussi grâce à vos conseils, de rendre les lieux le plus agréable possible pour ne pas manquer de locataires potentiels. Si vous avez des idées, je suis preneur évidemment.

Rastignac a écrit :

28 ans, résident suisse et peu de temps disponibles pour suivre une affaire avec 544 000 euros de travaux (prévus, on va arrondir à 600 ou 700 K…) en région parisienne : vous allez droit dans le mur, je n’ai même pas besoin de voir l’endroit… Et après une gamelle de cette ampleur, votre carrière d’investisseur dans l’immobilier sera plombée pour 20 ans…
Et j’ai moi aussi une expérience de deux LMNP en région parisienne.
Bon courage…
Rastignac

Merci pour vos encouragements.

Comment vous aider alors que vous refusez les arguments de personnes expérimentées, que votre projet est acté et que vous ne veniez chercher que des félicitations ? (peut-être quelques renseignements extrêmement accessoires)

Ayant rénové une maison (infiniment plus modeste) pour  en faire une colocation, j’ai moi aussi quelques doutes sur la taille du projet, les travaux programmés, la gestion à distance par un tiers et la rentabilité du projet.

Si j’adore le site La Casa, c’est magnifique tous ces jeunes gens si heureux d’être ensemble. Mais une colocation ça ne ressemble dans la réalité pas trop à une fête permanente (ou alors j’ai pas su faire l’animateur). Et je doute vraiment que la gestion par tiers puisse exister dans la durée (demandez à faire des visites de vrais coloc installées depuis plusieurs années !). Des prestataires prêt à gérer des biens jusqu’au moment critique (dégradations des biens, des relations, squat…) vous en trouverez des tas, pour le passer ou l’éviter (bien mieux) c’est tout autre chose…

mmm121 a écrit :

Et dans l’immobilier je recherche l’effet de levier.

Ce n’est pas une mauvaise idée mais j’espère que vous mesurez bien que l’effet de levier peut aussi bien marcher sur l’accumulation du capital que sur sa perte.

mmm121 a écrit :

Si je doit dédier tout mon temps à un projet en particulier, je n’ai plus de temps ou d’énergie pour un 2e. Donc je suis prêt à sacrifier en rentabilité.
…/…
C’est vrai les calculs de renta brutes et nettes sont à l’appréciation de chacun.
…/…
Le calcul de rentabilité brute ne m’intéresse pas et c’est surement pour ça que je n’ai meme pas la bonne formule
…/…
Ma rentabilité nette de 7% ne prend pas en compte les éventuels travaux et vacances locatives.

Je ne veux pas vous accabler, seulement vous aider à trouver de la distance que vous semblez avoir perdu. Sur un point extrêmement important et factuel vous parlez de jugement à l’appréciation… Répondez pour vous même à cette question.
- Vous semble t-il normal de vous lancer dans un investissement à 1M€ (avec levier) sans avoir calculé de rentabilité précise ?

Contrairement à ce que vous semblez penser, un rendement du double (loin d’être exceptionnel quand vous aurez tout additionné) sur un investissement plus classique et moitié moindre serait bien risqué. Je suis sûr que des SCPI seraient bien plus rentables (et infiniment moins risquées).

Bon courage et tenez nous informé de la suite (je peux rêver, vous ne serez pas le premier ) déjà que vous n’avez même pas daigné faire une présentation correcte.

C’est un projet intéressant et dont on aimera avoir des retours terrains, en tout cas.

Mais je ne trouve pas votre rentabilité de 7% nette ni "prudente", ni crédible.

Or, c’est autour de 7% que se situe le CF positif. Donc l’effet levier risque de se retourner en effet ciseaux. Certes vous capitalisez, mais attention au cash.

Vous avez presque 600 000 € de travaux (peut être plus si surprise). Vous les amortissez sur quelle durée ?
A quelle fréquence avez-vous prévu de les refaire, poste par poste ? et  l’ameublement/équipement ?

Tlaloc a écrit :

C’est un projet intéressant et dont on aimera avoir des retours terrains, en tout cas.

Mais je ne trouve pas votre rentabilité de 7% nette ni "prudente", ni crédible.

Or, c’est autour de 7% que se situe le CF positif. Donc l’effet levier risque de se retourner en effet ciseaux. Certes vous capitalisez, mais attention au cash.

Vous avez presque 600 000 € de travaux (peut être plus si surprise). Vous les amortissez sur quelle durée ?
A quelle fréquence avez-vous prévu de les refaire, poste par poste ? et  l’ameublement/équipement ?

Merci. J’essaierai de poster des photos dans 6 mois, quand les travaux auront déjà bien avancé.

Quand je parle de prudence c’est pour le prix des loyers.

J’amortis les travaux sur le même prêt que la maison: c’est à dire sur 20 ans avec 1.6% d’intérêts.

DDtee a écrit :

Il n’est par exemple de mon point de vue pas concevable d’investir sans connaitre précisément le prix des loyers pratiqués.
Imagineriez vous un industriel se lançant sur un marché sans connaitre le prix qu’il va pratiquer pour ses produits ?

Il y a bien entendu des banques qui financent des SCPI, bien plus favorablement que ce que vous entreprenez surtout avec le salaire qui est le votre. la réponse n’était pas bien loin SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Question subsidiaire : quand l’entreprise (ou le prestataire) qui fait les travaux reviendra vers vous pour dire Mince alors imprévu il y a xxx à changer, il faut abonder. Avez vous prévu un budget dépassement du budget ?

Peut être que je m’exprime mal mais je connais très bien les prix pratiqués dans le quartier, aussi bien en studio qu’en coliving. J’ai simplement décidé, dans le calcul de rentabilité et business plan de me placer plus bas. (de l’ordre de 15 à 20% plus bas).

J’explique plus haut que c’est le prestataire qui prend en charge tout retard ou "mauvaise surprise" pendant les travaux. C’est aussi pour ça que je les paie aussi cher…

Merci pour le partage, le sujet sur les SCPI est intéressant. Globalement, les frais sont importants, les taux un peu moyens mais c’est clair qu’au niveau responsabilités/gestion, c’est du bonheur.

J’aurais aimé que ce soit la même agence qui gère les deux mais malheureusement ce sont deux entreprises différentes.

Pour les réparations, j’ai budgeté entre 2 et 3000 euros par ans et j’ai pris de la marge sur les loyers. Je compte aussi environ 90 euros de charges par mois par locataire car il y a des prestations de ménage, des activités et des fonds de courses livrés qui sont prévu dans le prix du loyer.

Pour la maison, elle était dans un sale état ce qui m’a en effet permis de l’acquérir à un très bon prix pour la zone. En ce qui concerne le prix de revente, c’est là que le bas blesse. Je vais soit devoir entreprendre des travaux importants pour transformer la maison en maison familiale ou alors trouver un investisseur en coliving (du coup restreindre le nombre de personnes qui pourront acheter le bien).

Merci pour votre remarque.

J’utilise des peintures spéciales et des matériaux adaptés à la vie en communauté mais vous avez raison, le budget est sans doute un peu léger. Je vais l’augmenter afin de me préparer aux mauvaises surprises.

Merci pour votre réponse Stocri.

Je n’ai pas vraiment trouvé d’opportunités proche de la frontière. Je regardais pour aménager un coliving à partir d’une maison mais soit le maison était trop loin du centre ville, soit elle était trop chère… Donc quand une opportunité, clés en main s’est présentée en banlieue parisienne, j’ai dit oui. Mais j’aimerais aussi investir dans la région frontalière plus tard. Surement sans déléguer autant cette fois.

L’enveloppe travaux pour ce projet est de 350k pour notamment la création de plus de 80m2. Le reste c’est tous les autres frais. Je en manquerai pas de partager les photos et mon retour d’expérience.

Hate aussi de voir votre projet. C’est une belle division, qui à l’air très rentable en plus. Qu’est ce que vous appelez campagne de Genève? Côté Roche-Sur-Foron ou plutôt Ferney Voltaire, Divonne? Bravo pour avoir trouvé en tout cas.

Mes remarques :
- c’est aussi "gratiné" que vos messages le laissaient penser.
- ce n’est pas exactement le meilleur moment de l’année pour travailler toiture ouverte et sans bâches.
- votre batterie a besoin d’être rechargée.

Bonjour
Désolé je reviens sur l’idée de base, ça me trouble …
Vous pensez vraiment qu’il est possible de faire cohabiter 12 personnes (minimum) dans des espaces communs ? Avec mes locataires il faudrait un concierge à plein temps!

Quand je vois certaine copro ou ils ont la flemme de lever le couvercle de la poubelle pour mettre leur sac …

Personnellement j’aurais découpé le pav en 12 studios (de 20/25 m2) avec le mini d’espace commun … mais on dépasse un peu le concept de « coloc » c’est sur !

Après je cible plus les quartier « populaire » donc sûrement pas la même population « bobo » qu’à s’y maur.

En tout cas les retours sur les mises en locations, tarifs, difficultés m’intéresse si vous restez permis nous ;-)

Laucyn, le 17/11/2020 a écrit :

2 studios d’une valeur total de 150ke dans le bassin d’Annecy ?

C’est le bassin au sens très large alors vu le prix ? Ou alors vous avez une capacité à trouver des prix très bas que vous devriez mettre à profit pour trouver vos investissements sans déléguer.

Précisez ce que vous appelez "très large" … Le triangle d’or est certes largement au delà de ces montants … mais représente une zone assez restreinte de la ville,qui présente des prix allant de 4000 du m2 à 11000 en ce moment. Je passe sur les communes déléguées (Annecy le vx, Meythet, Seynod, Cran, Pringy) et les communes non déléguées mais "considérées" comme étant "Annecy" au sens courant …

mmm121 a écrit :

La législation est le point qui me fait le plus peur.

Justement, personnellement, c’est le cadre juridique qui me titille un peu.

Vous dites que le coliving, c’est pour éviter la colocation, donc la gestion de baux en colocation (avec ou sans solidarité), parce qu’en pratique, sur le fonctionnement général (chacun sa chambre, des espaces communs), on reste sur de la "colocation". C’est donc la souplesse du concept de coliving (qui se rapproche en fait du fonctionnement d’une auberge de jeunesse, avec des chambres individuelles, et une gestion déléguée de l’espace commun) que vous "louez" …

Mais sous quel cadre juridique exactement ? Quid de l’adresse de résidence des occupants ? La présentation du système La Casa me laisse dubitatif, j’ai le sentiment qu’on est bien dans la location de chambre, donc une activité para hotellière de base.

L’autre point qui me titille, outre qu’avec un budget de 1 million de francs, il y a de quoi s’occuper ici, c’est que quitte à passer par un montage à distance, avez vous envisagé de structurer ce patrimoine …. depuis la Suisse ? Je ne vois pas cela dans votre explication, et je me demandais si c’était volontaire ou si vous n’aviez pas du tout envisagé cela, alors que vous êtes résident suisse et pas simplement frontalier.

Une dernière chose me titille … Quand je compare la description du projet et le principe La Casa, la première chose qui me vient à l’esprit, vu la structure annoncée, c’est que vous achetez des murs + travaux qui seront exploités par La Casa dans le cadre de son activité. Est-ce le cas ?

mmm121 a écrit :

Pourriez vous préciser ce que vous entendez par structuration de patrimoine? L’investissement est réalisé à travers une SCI.

Vous parlez d’une SCI, sans rien préciser d’autre, je suppose donc que vous la détenez en propre avec un associé, tout en étant résident suisse. Je me demande si c’est un choix réfléchi ou par défaut.

mmm121 a écrit :

Ce seront bien des colocations. Le terme de coliving désigne juste un espace pensé pour des colocations (services, espaces communs etc…), comme vous l’avez justement souligné.

Tel que vous décrivez le projet … ca ne colle pas !

Pour faire plus simple, vous décrivez l’équivalent d’une résidence universitaire. Des chambres privées, mais soumises à un réglement général qui ne doit pas être enfreint sous peine d’exclusion de la résidence. Un espace commun mais soumis à des règles imposées par ce réglement général signé à l’entrée. des services liés à cet espace commun et que les occupants ne peuvent modifier, infléchir, refuser, etc …

Si c’est une colocation, c’est un logement pour colocataire, logement au sens légal du terme. De sorte qu’une fois le bail signé, c’est CHEZ le locataire ! ce n’est plus chez vous, vous n’avez pas le droit de limiter sa liberté. Le locataire décide seul qui il recoit, quand, comment, pourquoi, et vous ne pouvez rien dire. S’il veut organiser des soirées, seuls ses colocataires, occupants des lieux au même titre, peuvent intervenir, vous non.

Du coup, vous expliquez "c’est un colocation" pour éviter les contraintes d’un service hotelier, mais vous voudriez pouvoir appliquer des règles d’hotellerie pour conserver le droit de limiter les droits de vos locataires. Limiter les droits des locataires ……….

Ca ne colle pas.

mmm121 a écrit :

Le choix d’une SCI est par défaut car le financement en nom propre en tant que non résident n’était pas possible pour ce projet. Je suis en association avec un résident Français.

Vous avez raison, c’est pour ça qu’il s’agit plus d’une charte que d’un réglement autoritaire. Le tout est géré par le gestionnaire et les locataires eux-même.

Hum … on peut très bien être résident suisse et acheter en propre en France. Il suffit de faire un tour dans Collonges, St Julien, Ferney Voltaire, Annemasse, etc, etc, etc, etc… Le financement peut se faire depuis une banque francaise sans soucis, et par une banque suisse avec un peu plus de soucis selon les banques. En nom propre, en SI, en SCI, en SA, Sarl, commandite, …

Je concois le problème de financement bien mieux que le lien avec la résidence.

Que vous ayez une structure pour travailler avec un francais sur la gestion de ce bien me parait logique.

Le reste peut différé selon les situations : vous auriez aussi pu intégrer ce francais dans une structure juridique suisse, puisque vous êtes résident et donc que cette condition nécessaire d’un membre résident est remplie. Mais là encore, le financement aurait peut être été problématique, via un organisme local et un associé "lointain", ce qui in fine justifie le choix SCI par élimination des autres possibilités.

Simplement, comme vous ne communiquez pas, je me demande si vous vous êtes posé les questions ou si vous êtes embarqué dans un montage qu’en pratique vous n’avez pas vraiment étudié …

Comme cette histoire de charte que vous persistez à mettre sur la table alors que la question est binaire : si vous êtes en locatif pur, cette charte est sans valeur, votre raisonnement doit tenir SANS cette charte. Si cette charte est nécessaire pour votre raisonnement, vous ne pouvez pas être en locatif pur.

c’est ce qui me titille dans votre projet, j’ai le sentiment qu’il mélange des hypothèses de plusieurs mondes pour justifier son fonctionnement. Je suis dubitatif, et intéressé par la suite du projet, mais je ne suis pas confiant selon vos explications.

Le reste vous concerne. C’est votre argent, votre risque, votre gain ou votre perte.