Bâtiment en zone agricole impossible à convertir en habitation ?

J’avais écrit changement de destination (au niveau des impôts, c’est classé comme bâtiment agricole) et  aménagement d’un logement.

Bonjour,

Bon reprenons

Donc vous avez un PLU qui interdit le changement de destination et votre demande s’est vue opposer un refus : normal.

Que faire ?

1- devenir agriculteur : je déconseille, étant perso agri amateur le WE, c’est pénible et mal payé (voir pas payé du tout)
2- demander à la commune de faire une Modification Simplifiée du PLU pour repérer ce bâtiment et autoriser le changement de destination : c’est parfait du point de vue réglementaire ; mais cela va prendre 1 an minimum. Le résultat est d’ailleurs discuté si un enjeu agricole se dégageait en cours de procédure…Je fais des raccourcis, je peux détailler si besoin.
Pour fonder ma réponse à minima plutôt qu’au "doigt mouillé" : Sous-section 2 : Modification simplifiée (Articles L153-45 à L153-48) - Légifrance
Coût environ 1000 € pour la collectivité…
3- refaire un CU opérationnel en précisant que le bâtiment est une annexe à l’habitation et que vous souhaitez agrandir celle-çi. Vérifiez les règles du PLU : l’extension est sans doute autorisée sous condition (en général, 30% maxi de l’habitation, dans le même volume : ne pas faire une tour si vous avez du plain pied par exemple). Le risque se situe surtout en droit administratif de se voir attaquer pour fausse déclaration, l’administration à 6 ans pour cela. A mon expérience, c’est proche de zéro en probabilité mais…Possible.
4- Non, en fait, l’idée de faire sans déclarer est à proscrire. A la campagne tout le monde regarde tout le monde. C’est, de mon expérience (vous avez compris : je trempe un peu dans le domaine), bien pire qu’en ville ! Le risque est la remise à l’état initial sous astreinte + indemnités.

La procédure ne dépend pas de vous (initiative mairie) ; il m’est arrivé d’en faire, mais la partie publicité légale reste à charge de la collectivité.
Et oui, c’est faisable par un simple particulier en sous main pour la mairie, à condition :
- d’être un minimum "dégourdi"
- d’être un minimum au courant du code de l’urbanisme
- de ne pas mettre en avant UN intérêt particuliers ; ainsi dans l’étude le changement de destination en zone A devra se poser pour TOUS les bâtiments communaux, quitte à ce qu’au final un seul soit autorisé avec de bonnes justifications bien sur.
Edit : du coup il faut savoir pourquoi votre bâtiment n’a pas été pastillé (et là, tout est possible : "refus du monde agricole", pas d’ami au conseil, vous ne vous êtes pas manifesté lors votre bâtiment etc)

Iqce a écrit :

1- devenir agriculteur

Iqce, il me semble que vous avez zappé cet élément important:

doree a écrit :

je précise que suis agricultrice

Notre amie est bien agricultrice. Elle habite déjà sur place et ce bâtiment est contigu à son habitation (et je suppose que son exploitation est à la même adresse).

Je m’en étonne

Et moi, je suis étonné que vous soyez étonnée. Vous êtes non seulement habitante, mais agricultrice d’un village, et vous ne savez pas pourquoi ça a été refusé ?

Dans un village tout se sait, tout le monde peut aller parler au maire à tout moment pour le lui demander. Logiquement, lorsqu’on est agriculteur dans un village et que l’on fait un tel projet, on va parler au maire avant, pendant et après cette demande. Si vous n’avez pas fait cela, c’est que vous gérez vos projets de façon… étonnante !

Alors, je suggère que vous nous disiez les vraies raisons, et que vous nous disiez vraiment ce que le maire vous a répondu. Sinon, on joue à colin-maillard.

Néanmoins, la raison (en tout cas officielle) est sans doute à chercher du côté de "nécessaire à l’exploitation". Quelle est votre activité ? En quoi ajouter ce logement, contigu au vôtre, est nécessaire et même indispensable à l’activité ? Il faut se mettre dans l’idée d’expliquer ce que la personne (ou les personnes) logée(s) là vont faire d’indispensable à l’activité agricole, qu’ils ne pourraient pas faire s’ils habitaient par exemple au village. Si vous n’avez rien expliqué de tel dans la demande, le refus vient sans doute de là.

Dernière modification par Bernard2K (19/10/2020 16h48)

Merci Iqce pour votre post. En fait il faut que je vérifie le statut du bâtiment au cadastre. Pas sur qu’il soit "accessoire" de la maison d’habitation, mais plutôt considéré bâtiment agricole. Pour précision ce bâtiment, je ne veux pas l’agrandir, juste aménager un appartement dans une partie.
Mais peut-être vouliez vous dire que je peux me servir de ce bâtiment pour agrandir ma surface d’habitation actuelle de 30% ? Est-ce possible de faire ça dans dans  un quart de bâtiment uniquement ? y-a-t-il une division a envisager? et pourrai-je le louer cette partie aménagée?

Bernard2K: il n’a pas de choses dissimulées. J’en ai parlé au maire, mais il est tout juste arrivé en juin, n’est pas encore au fait et m’a donc invité à remplir un CU. De plus, c’est l’intercommunalité qui instruit les dossiers ( bien que ça soit le maire au final qui signe le CU).

Dans la réponse au CU, il est mentionné que le terrain se trouve en zone inondable. Alors que la zone inondable se trouve bien plus loin… les documents graphiques sont clairs. Donc ,je ne sais pas s’ils sont vraiment incompétents ou s’ils cherchent à mettre des bâtons dans les roues.

Mon but c’est de rendre rentable ce bâtiment pour pouvoir le conserver en état, sinon il s’écroulera faute d’usage. Après comme utilisation liée à l’activité agricole: faire un logement pour les saisonniers qui viennent travailler à la pépinière? ( pas rentable). En faire un magasin de vente pour les plantes? des gites à la ferme? si vous avez des idées , de suis preneuse. ;-)

En fait, on ne peux pas joindre des pièces ni sur le forum ni en message privé…

Bernard2K a écrit :

Notre amie est bien agricultrice. Elle habite déjà sur place et ce bâtiment est contigu à son habitation (et je suppose que son exploitation est à la même adresse). Quelle est votre activité ?

…..

Nous ne connaissons pas votre activité, quoique je m’en doute bien

Mais si vous ne répondez pas aux questions, ça ne va pas être facile de vous aider à trouver une solution.

Désolé de paraître sec.

Comme je l’ai écrit plus haut, le logement doit être nécessaire à l’activité. Si un éleveur peut arguer avoir besoin d’être sur place pendant les mises bas, je ne sache pas que la surveillance des éclosions de graines nécessite d’être présent la nuit. Il n’y a donc pas la nécessité d’un logement sur place.

Mais, de plus, il y a déjà un logement sur place, le votre. La nécessité d’un second logement est donc impossible à argumenter.

D’autres répondront peut-être plus précisément.

Je peux en tout cas vous donner deux "règles" de bonne gestion de projet que j’applique presque sans y réfléchir, et qui semblent avoir manqué dans votre cas :
- le papier, c’est le passage obligé, mais il faut l’accompagner de démarches informelles avant, pendant et après auprès des autorités/services instructeurs, pour optimiser les chances de réussite. L’homme est un animal social.
- quand je ne sais pas, je fais appel à des pros.

Et Iqse a des conseils très constructifs d’ailleurs. ;-)

Etant vaguement "pro" dans le domaine, je pense que ces propos ne sont pas fondés en droit du sol ou urbanisme (mais par ailleurs : aucune idée, et ce n’est pas l’objet du post). Par extension, si vous lisez la jurisprudence vous constaterez même que l’on peut classer en A des surfaces qui n’ont rien d’agricole d’ailleurs.
Pour aider efficacement Doree, il faut argumenter et éviter les "je pense que" et approximations, ceci dit sans méchanceté ou autre de ma part .

Références perso sur ce post : art R 151-22 du code de l’urbanisme (bien entendu, pour poser le cadre du débat) et surtout Conseil d’Etat 3/06/2020 (notez que je ne vais pas chercher de la jurisprudence du temps de Mathusalem svp ) n° 429515 !

Bonjour,
Avec un CUb on demande si l’opération est réalisable ou non. L’autorité compétente produit un arrêté : c’est bien un acte créateur de droit. Mais pour rendre effectif un changement de destination, ce n’est pas suffisant. par contre, avec un CUb positif, un refus sur une demande d’autorisation ultérieure sera difficile à justifier (sauf révision du PLU, débat tenu sur le PADD et SAS bien sur).

C’est pour cela que dans le doute l’autorité compétente peut :
- faire un refus "conservateur" +/- bancal : c’est peut être le cas de Doree
- "planter" la demande (mais là, je ne vais pas dire comment).

Stratégiquement, sauf si l’on s’achemine vers une révision de PLU, le CUb (avec donc un risque de SAS) est une bonne option : on fige le droit, c’est rapide à produire et gratuit (pas de TA par exemple). Dans le cas de Doree fallait il poser directement une DP ? Aucune idée faute d’avoir l’ensemble du dossier sous les yeux et de connaître les buts poursuivis.