Waps [59] : étude de cas immobilier (division d'une maison en studio et T3)

Armentieres > permis de louer. Non?

Quels sont les anomalies sur le diag elec? Avez-vous vérifié l’état du bien vis à vis des critères de décence?

Actuellement sur lbc, il y a autant d’immeubles à vendre sur armentieres qu’à Tourcoing, Calais, Douai…

Et rentabilité insuffisante…

Bien à vous,

Jérome

Dernière modification par Businesslife33 (29/10/2023 23h39)

Bonjour,

j’ai une ferme que je dois diviser et me retrouve de loin dans votre cas….. au vu du blocage du nombre de coffrets EDF par la mairie et d’imposer les places de stationnement par le PLU, je suis entrain d’étudier le COLIVING qui "évite" c’est deux impositions.
donc idée à voir aussi COLIVING https://immobilier.lefigaro.fr/annonces … e-coliving

Premier point : pour moi, maison 1930, inoccupé, rénovation jamais finie, et 8000 € de travaux, ça ne va pas ensemble. C’est vous qui avez visité (car vous avez visité, n’est-ce pas ?), pas moi, donc je n’en sais rien. Moi je me dis juste "ça sent l’embrouille". Une telle maison nécessite BEAUCOUP de travaux pour être au goût du jour. Très souvent, les propriétaires vendent des maisons en "déficit de travaux" depuis plusieurs années. Ca peut être des gros travaux (ex toiture), ça peut être le manque d’isolation thermique, ça peut être une multitude de petits travaux (ex : boîte aux lettres pas aux normes PTT). Et même si elles sont "correctes", elles ne sont jamais "au goût du jour".

Second point : le sujet de la division est un vrai casse-tête. Faut-il diviser de facto, en se disant que les aménagements intérieurs ne relevant pas d’une autorisation d’urbanisme, ils n’y a donc pas d’obligation de création de parking ? Certains l’ont fait sur ce forum et ne s’en sont pas mal portés.
Faut-il diviser avec autorisation d’urbanisme ?
D’ailleurs tant qu’à diviser, pourquoi ne pas faire un appartement par étage ? Ca rapporterait davantage avec 3 petits appartements.

Troisième point : j’éviterais comme la peste les communes avec permis de louer.

Quatrième point : studio en RDC 460 € /mois ? Vous êtes sûr d’être dans les prix du marché ?

Dernière modification par Bernard2K (20/09/2020 09h58)

Bonjour et merci à tous pour vos réponses !

Businesslife33 a écrit :

Si vous décidez d’officialiser ou si vous créez 2 lots dans le but de vendre un ou les deux lots, vous serez obligé de réaliser une copropriété.

Actuellement, j’envisage de louer les deux lots en étant proriétaire donc pas de besoin de syndic. Mais j’ai pris note de vos remarque en cas de revente d’un des lots, notamment l’intervention du géomètre que je ne connaissais pas.

lachignolecorse a écrit :

Quelle est la surface habitable du bien? […]
Votre TMI actuelle est à 14% mais va repasser probablement à 30% dès que votre amie travaillera dans 2 ans.

Sur l’annonce, il est précisé 71m2. En visitant, les mesures ont été reprise rapidement par la personne de l’office notarial, et nous avons trouvé une surface d’un peu plus de 90m2. Il n’a pas su me dire d’où venait la différence … La précédente mesure étant celle d’un ancien DPE. Comme vous me le conseillez, je regarderai en détail celui qui me sera transmis.
Merci pour la remarque sur le TMI, je le prendrai en compte dans mes futurs calculs.

@Canyonneur75 : Merci pour vos remarques, je ne savais pas où trouver les règles pour la divisions. Je retiens aussi l’augmentation de la taxe foncière suite à une division. Pour les places de parking, je me demandais aussi pourquoi 2 places et mon manque d’expérience ne m’a pas poussé à poser la question lors de la visite. Je repréciserai ce point.

Bernark2K a écrit :

Premier point : pour moi, maison 1930, inoccupé, rénovation jamais finie, et 8000 € de travaux, ça ne va pas ensemble.
[…]
Second point : le sujet de la division est un vrai casse-tête.

La maison était habitée par le précédent propriétaire qui a rénové le T3 à son goût (beaucoup de couleurs). Il déménage pour rejoindre sa femme à la Réunion. Je comptais juste refaire le sol de la salle de bain et les peintures pour avoir quelque chose de plus neutre. Je me concentrerai donc sur le studio au rdc où il faut aménager une cuisine et des rangements. Une douche neuve avait été posée.

Pour la division, effectivement c’est un casse tête mais je ne vois pas comment faire sans. Comment serait répartie la taxe d’habitation entre les locataires s’il n’y a qu’un seul lot ? Je vais rechercher les expériences précédentes relatées sur le forum.
Pour diviser encore plus, il faudrait faire monter les évacuations encore d’un étage. N’ayant pas les compétences nécessaires, je n’avais pas envisagé cette solution.

Bernard2k a écrit :

Troisième point : j’éviterais comme la peste les communes avec permis de louer.

Avez-vous eu de mauvais retours par rapport à ce fonctionnement ? Le but étant d’éviter les locations insalubres et un logement décent pour les locataires, je ne pense pas que ce soit un point bloquant pour des logements rénovés.

Bernard2k a écrit :

Quatrième point : studio en RDC 460 € /mois ? Vous êtes sûr d’être dans les prix du marché ?

Pour estimer le prix, je me suis basé sur les dernières annonces publiées sur lbc, calculé le prix moyen au  m2 puis multiplié par la surface du studio. J’évalue la qualité du studio un peu au dessus de ce qui est présent sur le marché : cuisine équipée et salle de bain moderne. Le studio en rdc possède une cour extérieure qui lui donne un petit plus.

lachignolecorse a écrit :

Comment sont gérés les communs au niveau éclairage?

Je pense que les communs sont reliés au T3, là où le proprio habitait. Mais je ne vois pas, comment gérer les charges en ne gardant que 2 compteurs ?

Je vous remercie encore pour vos remarques. Cela me pose encore plusieurs questions :
L’exploitation des deux logements est-elle vraiment possible sans faire de division ?
Dois-je abandonner le projet pour chercher un bien plus rentable / avec moins de soucis, pour une première acquisition ?
Je vais aussi faire la simulation en comptant une division en 3 logements : 2 studios et un duplex.

Dans tous les cas, je ne perds rien, j’apprends !

Bon dimanche à tous

Bonjour lachignolecorse,

étant également en recherche active dans ce secteur, votre remarque m’intéresse beaucoup.

Pourquoi recommandez-vous de ne pas débuter par un immeuble sur Armentières ?

Bonjour Waps,

Votre projet est très intéressant sur le papier.

Je comprends que vos connaissances fiscales sont limitées donc j’ai simulé votre projet selon 3 hypothèses différentes afin que vous puissiez évaluer les impacts des différents régimes:

A- TMI 14% et Location nue (revenus fonciers): Rendement net de 18,5% et cash flows négatifs de 103€/mois en moyenne
B- TMI 30% et Location nue (revenus fonciers): Rendement net de 9,8% et cash flows négatifs de 229€/mois en moyenne
C- TMI 30% et Location meublée (LMNP): Rendement net de 12,6% et cash flows négatifs de 169€/mois en moyenne

Simulation Waps sur ipalio

A noter que:
- Ces simulations incluent des charges de copropriété à hauteur de 10% des loyers (113€/mois) pour faire face aux petits imprévus et dépenses d’entretien;
- La simulation LMNP (hypothèse C) inclut le recours à un expert-comptable pour 500€/an ainsi qu’un budget mobilier de 3000€;
- Votre rendement net est élevé car vous ne faîtes aucun apport. Il est plus difficile d’obtenir ce type de financement post-COVID.

J’espère que cela vous aidera à y voir plus clair !

Au plaisir d’échanger

lachignolecorse a écrit :

ipalio a écrit :

A- TMI 14% et Location nue (revenus fonciers): Rendement net de 18,5% et cash flows négatifs de 103€/mois en moyenne
B- TMI 30% et Location nue (revenus fonciers): Rendement net de 9,8% et cash flows négatifs de 229€/mois en moyenne
C- TMI 30% et Location meublée (LMNP): Rendement net de 12,6% et cash flows négatifs de 169€/mois en moyenne

Non? Sérieusement… 18,5% de renta et un cashflow négatif? Il y a des fuites en tréso…

Bonjour,

Sérieusement…oui.

Il s’agit du rendement net de la trésorerie investie par le porteur du projet (appelé le "TRI" (Taux de Rendement Interne) en finance).

Du coup, je serais curieux de savoir comment vous calculez la rentabilité avec des cashflows positifs et sans apport ?

Merci pour votre message qui permet d’échanger sur la notion de rentabilité/rendement qui n’est pas forcément interprétée ni calculée de la même façon par tout le monde.

En l’occurrence, le taux qui intéresse vraiment l’investisseur, c’est le rendement net des fonds qu’il place dans son projet (apport et cash-flows négatifs mensuels). Il pourra comparer ce taux avec les autres opportunités d’investissement qui se présentent à lui (Actions, Assurance-vie, Livret A…) et arbitrer en fonction du risque notamment.

Au plaisir d’échanger

77PourCent, le 22/09/2020 a écrit :

Je ne comprend pas bien aussi votre manière de calculer le rendement net…

Bonjour,

1- Prenons d’abord un exemple simple:
- Cash-flows négatifs de 1’000€ par an pendant 5 ans, donc 5’000€ investis
- Au bout de 5 ans, vous récupérez 10’000€
=> Gain de 5’000€
=> Rendement de 35,2%

Résumé Excel:


2- Prenons le cas de Waps

"Hypothèse A- TMI 14% et Location nue (revenus fonciers): Rendement net de 18,5% et cash flows négatifs de 103€/mois en moyenne"

Détail Excel et les flux par année:


Et vous, comment calculez-vous le rendement net de vos investissements ?
Dans mon cas, je calcule ce que me rapporte chaque euro que je sors de ma poche. D’où ma remarque qu’un investissement sans apport ni cashflows négatifs ne peut pas afficher un taux de rendement (mais apporte un joli gain !).

Au plaisir d’échanger

Bonjour,

Merci pour votre message, c’est intéressant de savoir ce que chacun suit comme indicateur.

Trahcoh a écrit :

Le TRI est peu pertinent pour évaluer un projet locatif. […] Le Taux de rendement immobilier, c’est le ROI, retour sur investissement, que vous pouvez calculer chaque fin d’année, et estimer avant de réaliser un projet.

Je suis d’accord avec vous concernant "l’évaluation" d’un projet locatif.
En revanche, le TRI est utile pour "comparer" des projets entre eux. Et également pour déterminer in fine ce qu’a réellement rapporté le projet.

En tant qu’investisseur, je veux savoir: combien ça me coûte, combien je vais gagner et à quel taux je place mon effort d’épargne. Le tout net d’impôts bien entendu.

Si le rendement brut du bien est entre 5-10%, je sais que je peux faire un bon investissement si j’ai un financement intéressant (disons 1.5% sur 20 ans avec un apport minimum).

Trahcoh a écrit :

Le TRI est une astuce des vendeurs de Pinel pour berner les naïfs.

Je ne suis pas vendeur de Pinel mais je vais tout de même tenter de défendre l’approche par le TRI.
Prenons l’exemple d’une personne qui a 500€ d’épargne disponible par mois qu’elle souhaite investir.
Elle compare: Assurance-vie, Actions, SCPI, Immobilier etc…
Comment arbitrer entre ces options ? Le TRI permet de les comparer. Il faut bien entendu mettre ce TRI en face du risque.

Avec 500€/mois, elle peut les placer à 2%/an (TRI) sur une assurance-vie ou à X%/an (TRI) sur un projet immobilier avec ou sans emprunt.

Trahcoh a écrit :

Ce qui compte avec l’immobilier dans ce cas, je pense que c’est d’obtenir le plus fort effet de levier positif possible.

On est d’accord. L’un des principaux intérêts de l’immobilier par rapport aux autres classes d’actifs, c’est qu’on peut le financer avec un emprunt.
Seul le TRI permet de chiffrer et de valoriser ce recours à l’emprunt.

Dis autrement, sans emprunt, je n’investirais pas dans un projet immobilier avec un rendement de 5% compte tenu des risques et du temps que cela prend.
En revanche, avec un emprunt, ce 5% de rendement devient 10% (TRI) et cela devient plus intéressant.

Trahcoh a écrit :

De plus, le calcul ne peut être réalisé qu’en fin d’investissement à la revente du logement, puisque le prix de vente dans 25 ans n’est pas connu

Oui, c’est pour cela qu’il faut faire le calcul avec une valeur terminale égale à la valeur actuelle pour ne pas spéculer sur une éventuelle revalorisation de la pierre.

Au plaisir d’échanger

Ah oui je vois c’est ce calcul qui vous fait bien rêver !… ensuite viens la réalité du terrain (gestion, vacances, copro ,impôts ,bail…)

En tout cas continuez, vous avez l’air très persuasif, qualité essentielle dans ce milieux, j’ai presque failli aller voir votre site…

ipalio a écrit :

Bonjour,

Merci pour votre message, c’est intéressant de savoir ce que chacun suit comme indicateur.

Trahcoh a écrit :

Le TRI est peu pertinent pour évaluer un projet locatif. […] Le Taux de rendement immobilier, c’est le ROI, retour sur investissement, que vous pouvez calculer chaque fin d’année, et estimer avant de réaliser un projet.

Dans votre réponse je note que vous évitez soigneusement de reprendre et de répondre aux principaux arguments contre l’utilisation du TRI pour évaluer un projet locatif :

Trahcoh a écrit :

Le TRI est peu pertinent pour évaluer un projet locatif. Il est fortement influencé par le montant de l’apport personnel initial. De plus, le calcul ne peut être réalisé qu’en fin d’investissement à la revente du logement, puisque le prix de vente dans 25 ans n’est pas connu.

Compte tenu de la durée de l’investissement le minimum serait de calculer un TRI sous différentes hypothèses réalistes. Car en immobilier plus qu’ailleurs il y a souvent loin entre la théorie et la pratique, or vous êtes dans la pure théorie et vous savez ce qu’on dit : «Un jour j’irai vivre en Théorie, car en Théorie tout se passe bien.»

Le TRI que vous calculez c’est dans l’hypothèse où "tout va bien" : on achète le bien, on le loue non stop pendant 25 ans, le loyer est payé tous les mois, on rembourse le prêt comme prévu, et à la fin on revend immédiatement un bien qui a vieilli de 25 ans au même prix.

Que devient ce calcul si le premier locataire n’entre dans les lieux que 3 mois après la mise en location ? Si on a 1 mois de vacance locative par an en moyenne ? Si on tient compte de travaux (au moins de rafraichissement entre 2 locataires) ? Si la vente se fait au prix mais après 6 ou 8 mois de recherche d’un acheteur ? Ou si on décide de vendre par anticipation parce qu’on a besoin des fonds ? etc.