Niouniours [92] : étude de cas immobilier (division de maison individuelle en SCI)

Bonsoir,

Je n’ai pas refait vos calculs mais vous immobilisez 50k€ qui vous rapporteront 150€ par mois soit à peu près ce que vous feriez dans un PEA ou CTO et sans travaux ni gestion locative.

Que dit le PLU de la ville où se trouve cette maison concernant les places de parking ?
Si vous souhaitez diviser administrativement ce bien, sa lecture est un passage obligé.

Visiblement la surface du dernier étage est techniquement un grenier, vous ne couperez pas à la DP au minimum si vous créez de la surface de plancher supplémentaire.

Un seul compteur pour 5 appartements est un doux rêve je pense, à la limite du bricolage. Avez vous calculé les puissances par appartement ? (5 ballons, une dizaine de radiateurs, 5 plaques, des machines à laver… tout ça consomme un max !)
Renseignez vous auprès de l’actuel propriétaire sur la puissance admissible du compteur (l’appli ENEDIS la donne en entrant le PDL)

Bonne étude à vous,

Ce cas m’inspire les commentaires suivants :

1 - La situation administrative et fiscale de l’immeuble est susceptible d’être problématique :
L’article L1331-22 du code de la santé publique proscrit la location de combles (voir détails dans ce message). Il convient d’obtenir la description de l’immeuble au fichier de la publicité foncière afin de tirer cela au clair. Les renseignements transmis semblent indiquer que le dernier étage est un comble et donc non louable.
Il convient aussi de se renseigner sur la situation fiscale de l’immeuble : le fait de diviser une maison en 5 locaux peut augmenter très significativement les bases d’imposition - les 20 m2 premiers m2 de chaque local conduisent à une augmentation de la base ainsi que chaque salle de bain ajoutée (voir ce message pour plus de détails)… Il convient d’obtenir la fiche H1 (si un seul local déclaré) ou les fiches H2 (plusieurs locaux déclarés) pour vérifier si les modifications ont été déclarées…
Je vous recommande de particulièrement étudier ces points avec votre notaire (et surtout pas celui du vendeur…).

2 - Le coût de la PNO me semble faible : elle doit couvrir aussi le gros oeuvre de l’immeuble (à la différence des copropriétés où une assurance couvre les parties communes).

3 - Il semble que les frais d’entretien du jardin et de la montée d’escalier ne soient pas pris en compte.

4 - Quel est l’age de l’immeuble ? Quid de la présence de plomb dans les peintures, d’amiante ? Quid de l’isolation ? La toiture est elle isolée ? Etat des fenêtres ?

5 - Vous partez sur une base de 40 €/M2/mois…ce qui pourrait vous faire dépasser les plafonds en cas d’encadrement des loyers et/ou générer un turn over important…

6 - Sur la base des m2 habitables, on est à plus de 8000 €/m2 hors travaux… Quid du prix moyen dans la commune ? Par ailleurs, ne pas oublier que le bien, une fois divisé, ne présente un intérêt que pour un investisseur, qui basera son estimation sur la rentabilité (sauf vente à la découpe - mais cela est une autre histoire…)

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (17/10/2020 22h58)

Plus qu’une description du bien, voici un plan:


On y voit que la cage d’escalier centrale dessert chaque pièce (futurs studio). Des arrivées d’eau sont présentes dans chaque pièce, les chambres du 1er ont chacun une salle de bain privée (ce qui explique les 4sdb dans la maison).

La maison n’est pas du tout divisée pour l’instant, il s’agit d’un seul lot, seule la distribution des pièces et la présence des arrivées d’eau me font dire qu’elle s’y prête bien.
La maison date de 1948, ne présente pas de défauts majeurs (DPE D / B), pas de soucis d’amiante, quelques revêtements au plomb de classe 1 (je suis en train de me renseigner pour voir à quel point c’est contraignant).

Le budget travaux est assez faible car tout est en bon état, les seuls travaux à faire seront pour l’ajout de kitchenettes (5*2.5k), le changement des portes avec serrures sécurisées (5*0.8k) éventuellement l’ajout de cloisons pour intégrer une partie des communs dans les studios (2*1k).
Je n’ai pas compté le budget compteurs dans cette estimation, qui devrait s’approcher des 10k et est loin d’être négligeable (d’où l’envie de s’en passer, mais ça semble être très/trop optimiste…).
Une revisite est prévue avec mon partenaire travaux pour une estimation plus précise.

15m² en nu m’a l’air largement possible, même si c’est sûr qu’on aura pas la possibilité de mettre lit 2 places + canapé… Les studios parisiens de 9m² se louent bien avec le strict minimum, 6m² supplémentaires devraient permettre de respirer. Chaque pièce dispose d’une grande fenêtre.
Une étude des biens similaires sur la commune montre des loyers entre 600 et 800€ pour des surfaces similaires. Une annonce prévisionnelle pour 17m² sur leboncoin pour m’a donné 4 demandes sur cet après-midi à un loyer de 620+20€, ce que je trouve plutôt faible et me fait pencher vers la fourchette basse des loyers. J’ai aussi été largement surpris par un studio de 18m² à Antony que nous venons de mettre en location pour 750+30€ (mais avec d’autres avantages comme un gros jardin et des communs très pratiques).

Nous ne visons pas forcément les étudiants, mais avoir les écoles à proximité nous rassure sur la possibilité de louer.

Concernant le prix d’achat, si on considère seulement les 77m² de surface habitable, c’est trop cher nous sommes d’accord.
J’ai pris une première décision en partie suite à vos interventions: si la division administrative s’avère nécessaire, alors le dernier étage (combles) ne pourra plus être loué, et le projet perdra son intérêt et sera abandonné.

J’ai au passage une question sur cette division: la division administrative est-elle nécessaire pour la division des compteurs par Enedis ?

J’ai effectivement "oublié" ou sous-estimé certaines charges (entretien des communs, PNO), mais j’intègre tout ça dans les 500€ que j’ai écrit plus haut (parce que je suis conscient que mon manque d’expérience me fait oublier ou mal estimer pas mal de choses).

La seule façon de tourner le projet que je trouve encore viable est celle-ci:
Colocation avec baux individuels, sans division administrative ni électrique de la maison.
À voir si on mettrait une kitchenette par appartement ou alors une commune, selon la puissance du compteur déjà présent. Mais avec une seule cuisine pour 5-6 personnes, j’ai peur que ça soit très compliqué…

Plus j’avance dans l’étude du projet, et plus les raisons que celui-ci tombent à l’eau sont nombreuses, mais en même temps plus les choses sont claires. Merci pour vos interventions !

Vous n’êtes pas obligé de diviser administrativement sauf si vous comptez mettre un compteur par lot.

Si  vous restez avec un seul compteur, vous pouvez diviser le bien à votre guise en meublés où vous appliquerez un forfait de charges. Attention néanmoins aux réglementations sanitaires du département. Vous devez envoyer un formulaire H2 aux impôts pour chaque lot. Attention à l’augmentation de la TF suite à l’ajout de toutes les salles de bains. Vérifiez néanmoins auprès de la mairie s’il n’y a pas d’obligation de déclarer ce genre de division.

En nom propre ou sci, il faut faire une simulation. Ne pas calculer sur les premières années mais dans 10/15 ans par exemple pour déterminer le montant des impôts et PS réalistes.

Et en premier lieu, calculez votre rentabilité car ça n’a pas l’air très intéressant… mais je dois me tromper

Dernière modification par lachignolecorse (19/10/2020 09h50)

Merci pour vos réponses.
La solution de division administrative et électrique des appartements est maintenant définitivement abandonnée:
- Augmentation de la TF
- Budget Enedis trop important
- Nécessité d’ajout de parkings en cas de création de nouveaux lots
- Impossibilité de louer les combles
- Je manque certainement d’expérience pour faire ça correctement

La solution d’une colocation avec baux séparés reste envisageable, sous deux formats:
- Colocation où chacun dispose de sa kitchenette et de ses toilettes (si le compteur peut le supporter…)
- Colocation classique avec la cuisine et quelques toilettes comme seul espace commun.

Le premier cas m’a l’air très optimiste, j’attends les infos sur le compteur pour confirmer si c’est possible ou non.
Le second m’a l’air assez optimiste aussi, une seule cuisine pour 6 personnes ça m’a l’air compliqué et source de conflits.
Il me faudra aussi revoir à la baisse les loyers étant donné qu’une chambre se loue moins cher qu’un studio…

Une simulation rapide en SCI IR donne effectivement des chiffres peu encourageants niveau cash flow:



Je devrais recevoir un peu plus de documents très prochainement et ferai un point sur la situation, mais il semble bien que ce soit mal engagé, du moins avec ce prix d’achat…