Geoplace : étude de cas immobilier (encours bancaire > 1 M€ et risques immobiliers)

Le montant de votre épargne de précaution me semble bien trop faible compte tenu de vos engagements actuels. Au-delà des risques locatifs, la vie réserve parfois des coups durs qu’il faut anticiper pour en adoucir les conséquences et les rendre moins pénibles. Perte d’emploi, souci de santé pour vous ou l’un des membres de votre famille, séparation/divorce, gros travaux imprévus sur votre RP et/ou vos biens locatifs etc.

A mon sens ce sont des risques aux conséquences bien plus soudaines et brutales que les risques locatifs que vous évoquez (vacance, impayés, baisse des loyers et/ou des prix), qui existent également mais ne doivent pas vous empêcher d’investir, du moment que c’est fait intelligemment et raisonnablement.

Heureusement vu votre épargne mensuelle, il vous suffirait de mettre en pause vos investissements immobiliers pendant quelques mois pour la reconstituer et repartir sur de bonnes bases. Et pourquoi pas en profiter pour ouvrir des supports de qualité (AV, PEA…) pour préparer la diversification de votre patrimoine.

Concernant l’endettement, vous semblez conscient que c’est un levier qui peut jouer dans les deux sens - en votre faveur si vous prenez de bonnes décisions et que l’environnement est favorable, mais aussi en votre défaveur dans le cas contraire. Difficile de vous répondre car tout est question d’appétence au risque de chacun. Pensez aussi que plus vous investissez et plus vous répartissez le risque sur un grand nombre de biens… sous réserve de bien diversifier (emplacement, typologie de bien et de mode de location…).

Sinon vous revendez le bien de 2017, qui n’apparaît pas comme un bon cheval et cela vous redonne un peu d’espace pour respirer.

Bonjour

J’irai dans le meme sens que les remarques precedentes, une "pause  immo" peut faire du bien d’autant plus si cela vous empeche de dormir.

a) n’oubliez pas egalement que vous etes dans la " période rose":LMNP investissement recent : donc pas d’impot.
dans 3, 4 ans vous devriez commencer a etre rattrapé par les impots et les 1000 euros d’epargne prévue vont vite diminuer… chaque année..

et la ce sera le moment de réinvestir.

b) les cash flow : je ne sais pas si c’est tres clair pour vous mais avec les données partagées je n’arrive pas a voir précisement votre balance par investissement  ( ie un loyer CC et en face un CRD et nombre de mois, donc pas les mensualités, ni les charges supplementaires , assurance impots etc )

Bref "au mieux " a la louche vous devez etre a 0  et donc vous allez vers le négatif.

c) Je ne vois pas d’assurance vie , de PEA , c’est nécessaire avec vos revenus.
et bien sur l’epargne de précaution.
le niveau ce celle ci est a évaluer selon la sensibilité de chacun. Personnellement je suis a l’aise avec 6 mois de " salaire"  + 6 mois d’échéances de credit ( je separe  mon " train de vie " de mon " investissement immo") rapidement mobilisables ( ie sans perte )
je suis conscient que cela peut etre tres conservateur pour beaucoup mais cela donne une idée.

cdt

Geoplace, le 15/09/2020 a écrit :

Jusqu’à présent notre épargne mensuelle suffit à couvrir le risque d’impayés de loyer (épargne supérieure aux crédits+charges)

Au contraire avec les avis précédents, je pense que votre situation n’est pas du tout risquée.
Ca tient bien même si tous les locataires ne paient plus de loyers. La probabilité de cette situation est de 0.02x0.02x0.02 = 0.0008% (taux impayé 2%). Et vous tenez encore.
Par contre, pour lancer dans une nouvelle opération avec bcp de travaux, c’est différent car vous avez 120000€ de travaux prévu. Il suffit que ce montant prévu augment de 20%, ce qui est tout à fait normale, vous serez dans la difficulté.
À mon avis, soit vous ciblez un projet avec moins de travaux, soit vous augmentez votre épargne pour suffisamment couvrir le risque lié aux travaux pour le nouveau projet.

Timinel a écrit :

Bref "au mieux " a la louche vous devez etre a 0  et donc vous allez vers le négatif.

c) Je ne vois pas d’assurance vie , de PEA , c’est nécessaire avec vos revenus.

Je rembourse actuellement 1865€/mois pour 2375€ de loyer. Comme écrit précédemment ma RP actuelle sera mise en lcd et les 4 mois de haute saison couvriront le remboursement annuel+les charges (TF, assurance, électricité, wifi, frais de ménage, linges, commissions des plateformes, …) et sera louée au mois les 8 autres mois (bien situé à 5 min de la frontière Suisse) 1100€/mois (prix attractif en raison de la durée limitée du bail et meilleure sélection des locataires potentiels)

Pour ce qui est des autres placements je n’ai pas pu épargner dessus (j’ai un PEA ouvert il y a 2 ans pour prendre date) car toute mon épargne est allée dans mes acquisitions immobilières.

LeFrigo a écrit :

Par contre, pour lancer dans une nouvelle opération avec bcp de travaux, c’est différent car vous avez 120000€ de travaux prévu. Il suffit que ce montant prévu augment de 20%, ce qui est tout à fait normale, vous serez dans la difficulté.

Je vais financer le bien par un prêt en utilisant le 2e pilier (frontalier suisse), mettre en apport les frais d’acquisition (notaire,banque) et garder 20 000€ de ce 2e pilier au cas où je dépasse le budget travaux et je l’injecterais dans l’opération après travaux. Au regard de mon âge (30 ans) j’aurais la possibilité de reconstituer ce 2e pilier avant ma retraite.

perecastor a écrit :

le marché immobilier est imparfait et on peut acheter au-dessus ou au-dessus du prix du marché), ainsi que sur la capacité d’endettement

Après travaux je devrais me retrouver dans la moyenne des prix du secteur (en « supportant »les risques et inconvénients des travaux mais cela nous permettra d’emménager dans un bien refait à neuf. Toutefois, l’emplacement central du bien et la rareté des grandes surface (>100 m2) impliquent une marge de négociation faible. Je paie la rareté et l’emplacement au « prix fort » bien que la revente sera aisée.

Bernard2K a écrit :

Je souscris aux remarques précédentes et, pour vous aider à prendre du recul sur ce projet, je vous pose la question : cette maison est-elle vraiment inadaptée pour avoir un enfant ? Vous voulez dire que jamais avant vous et jamais après vous quelqu’un ne pourra y élever un enfant, tellement elle est inadaptée à cet usage ? Ou bien s’agirait-il d’un argument du type "qui veut noyer son chien l’accuse de la rage" ?

L’habitation très atypique est sur 3 niveaux (2 escaliers dont 1 menant à une mezzanine) et dispose d’un grand balcon. Tout cela nécessiterait des travaux de sécurisation importants. Lorsque mon filleul vient nous devons sans cesse le surveiller, rester à ses côtés en raison du risque d’accident. Un ami artisan nous a dit que les travaux seraient coûteux. Au regard du potentiel locatif en courte durée (maison vue lac panoramique dans un endroit très calme et reculé (3 maisons dans la rue), en lisière de forêt, au cœur de la nature, a 5 min du lac à pieds, proche de nombreuses randonnées et de villes touristiques mondialement connues) il est plus intéressant financièrement de le louer que d’y vivre (on s’assoit sur les profits pour profiter du cadre) mais bien que générant de potentiels bénéfices ce bien contribue a l’encours bancaire qui est le sujet de mon inquiétude. Et ce bien deviendra clairement trop petit lorsque nous auront un deuxième enfant.

Merci beaucoup pour toutes vos réponses, ça nous aide beaucoup! En étant pleinement impliqué dans ce projet il est parfois difficile de prendre du recul, le discours catastrophiste de certains médias influent mon comportement vis à vis de ce projet. Je vais utiliser le temps qui me sépare de la signature du compromis pour continuer de réfléchir à cette situation (d’autres offres ont été faites au vendeur, j’ai du me positionner rapidement.

Dernière modification par Geoplace (16/09/2020 12h31)

L’été passé nous avons loué 2 appartements qui s’étaient libérés avant la haute saison sans aucune expérience préalable et à la nuit (le plus souvent les gens réservaient 2-3 nuits) et nous avons tout géré nous même en plus de notre travail, et avons compris notre douleur… Cette fois nous louerons 5 nuits minimum et déléguerons ménage, lavage du linge, repassage et installerons une boîte à clef pour ne pas attendre les retardataire si (parfois plus d’une heure). Après avoir trimé, stressé et géré toutes les demandes nous nous en sommes bien sorti car nous avons été bien notés par les clients et  bien plus rémunérateur que la location classique.

Pierrot31 a écrit :

Et perso, je ne vois pas comment le(s) marché (s) immobilier (s) pourrait (aient) monter….

Je me le demande aussi mais j’imagine que des personnes se le demandent depuis 6-7 ans et reportent depuis leur projet d’achat…La ou je vis les salaires sont bien plus élevés qu’ailleurs en France, mes locataires (bien sélectionnés)gagnent en moyenne 7 fois le montant de leur loyer (pour les célibataires, le double pour les couples…), la sélection ne se fait pas au niveau du salaire mais ça c’est un autre sujet et je trouve les prix très accessibles au regard des rémunérations d’une part importante de la population. Je suis peut-être victime d’un biais mais j’ai l’impression qu’il reste une belle marge de progression si la situation actuelle perdure (source de mes doutes). C’est une situation complexe, la richesse du territoire et la prospérité économique depuis plusieurs décennies se heurte à des paramètres totalement opposés (hausse des taux, récession, krach) dont le territoire n’est pas immunisé bien qu’épargné depuis plusieurs décennies. La revente aujourd’hui d’1 ou 2 biens permettrait de réduire considérablement mon encours bancaire mais je ne profiterais pas chaque année de l’amortissement du capital.

Quand je lis des posts ou des jeunes de 20-25 ans tout juste diplômés et entrés sur le marché travail et déjà propriétaires de 6-7 appartements voir plus en zone non tendue, achetés sans apport je me demande si les risques sont bien évalués ou si l’illusion de la richesse facile guident leurs pas. Quelqu’un ici a-t-il vécu un krach immobilier avec des encours bancaires? Comment la pierre s’achète et se vend lorsqu’elle n’est plus désirée comme aujourd’hui?

Dernière modification par Geoplace (16/09/2020 13h17)

Bonjour

Je vous laisse les choix qui vous appartiennent bien sur 

mais je suis étonné de lire sur la question du " krach"

La revente aujourd’hui d’1 ou 2 biens permettrait de réduire considérablement mon encours bancaire mais je ne profiterais pas chaque année de l’amortissement du capital.

il me semble que c’est justement un des aspect qui vous rebutait dans votre post initial.
Post pour lequel vous avez recu un nombre important de " conseil" allant vers la prudence alors que ce matin vous semblez conforter dans le projet initial.
j’ai relu la file quelques fois et je n’ai pas trouvé le "declic" qui vous fait aller vers l’achat, il est donc éxogene.
Je ne sais pas si le débat peut reellement continuer sur votre décision dans ce cas ( et ne la remet pas en cause )

Quand je lis des posts ou des jeunes de 20-25 ans tout juste diplômés et entrés sur le marché travail et déjà propriétaires de 6-7 appartements voir plus en zone non tendue, achetés sans apport je me demande si les risques sont bien évalués ou si l’illusion de la richesse facile guident leurs pas. Quelqu’un ici a-t-il vécu un krach immobilier avec des encours bancaires

Je suis d’accord avec vous, mais ce n’est pas votre probleme ( ni le mien). Vous pouvez vous poser la question " compte tenu de mes revenus je suis trop frileux, il faut que je me lance " , mais la " bonne maniere "  est de voir comment vous reagisser a ce " stress" , est ce que cela en devient un, quel est le risque que vous aimez. Se sentir coincé dans une situation est sans doute tres desagreable.

cdt

Ps :
Je rembourse actuellement 1865€/mois pour 2375€ de loyer

Je rembourse actuellement 1865€/mois pour 2375€ de loyer

Oui, j’ai bien vu …d’ou ma question. 2375 CC.  vous etes donc TRES loin de 500 euros de marges. et surement plus pres des 0, avant impot

Dernière modification par Timinel (16/09/2020 15h14)