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#1 24/10/2019 07h59

Membre (2018)
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Bonjour

Après un premier achat, j’ai repéré 2 biens avec une rentabilité et un cashflow qui ont retenu mon attention.
Aussi, pour aller plus vite, j’aimerais faire financer les deux en meme temps (par la meme banque idéalement ou du moins sur la meme période en parallèle)

Je sais que certains optent pour le pret croisé en évitant soigneusement de dire à la deuxieme banque le pret qu’ils sont en train de monter avec la premiere mais cela ne m’interesse pas : beaucoup trop risqué !

Donc je cherche à le faire en toute transparence.
Sachant qu’il y a un bien à 66 000 et un à 54 000€, travaux compris donc on est sur un budget contenu : bien des personnes empruntent plus pour un seul bien, leur RP !
Mais je suis cadre à l’éducation nationale autant dire bon statut, salaire moyen
Et je n’ai investi qu’une fois mais cashflow net net de 500€ : pas mal pour un début !

Cela vous parait il possible ? & si oui comment ? Courtier pour m’appuyer ? moi qui me déplace pour argumenter ? ou meme en ligne et j’explique après ?

Si vous connaissez des banques enclines à ce montage, je vous remercie par avance !
Bien cordialement

Mots-clés : immobilier, investir, location

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#2 24/10/2019 08h14

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Votre montage n’a rien d’extraordinaire, le seul intérêt de "cacher" les 2 opérations serait dans le cas où vous dépasseriez votre capacité d’emprunt, ce qui resterait illégal et vraisemblablement ne vous concerne pas.
Dans ce cas allez voir n’importe quel établissement/courtier et mettez en concurrence, négociez des frais réduits pour éviter de payer en double les frais fixes car il faudra un crédit par bien acheté, du fait que chaque bien servira de garantie/hypothèque au crédit adossé.


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#3 24/10/2019 08h14

Membre (2012)
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Bonjour,
J’ai effectué le même investissement il y a 5 ans.
Mon courtier a bien gérer le truc et les 2 biens ont été pris par la meme banque. Je ne saurais vu conseiller de faire la même chose vous même car 100% des mes achats sont passés par ce courtier. J’estime que ca me coûte moins  d’énergie et que je serais moins efficace que lui.
La banque était le LCL….mais je crois personnellement que c’est les politiques locales des agences/secteurs qui définissent si elles y vont ou pas. Pas les enseignes.


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#4 24/10/2019 09h45

Membre (2017)
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INTJ

Bonjour, j’ai aussi fait un double achat l’an dernier avec des montants très similaires aux vôtres. Aucun problème pour le financement. Le fait que vous achetiez 2 apparts à 2 vendeurs différents ne change pas grand chose, c’est comme si vous achetiez un petit immeuble de 2 logements, avec le bénéfice de la diversification en plus.
Je suis allé voir plusieurs banques et pas de courtier. J’ai eu un taux "très bon" d’après meilleurstaux.

Soignez votre dossier de présentation et tout devrait bien se passer. Surtout que vous avez déjà un appart.

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#5 25/10/2019 00h28

Membre (2018)
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(je n’ai reçu aucune notification pour ces réponses alors que la case est cochée : bizarre)

Merci pour ces retours : vos expériences indiquent qu’un courtier n’est pas obligatoire, on y arrive seul… mais autant gagner du temps
En fait, je fais ma part en présentant, meme au courtier, un dossier chiffré (aussi bien mon patrimoine/épargne que mon projet, travaux compris) et je lui passe le relais…

Cela dit, j’ai fait une simulation sur empruntis et ils me rejettent directement car endettement à 39% (donc eux considèrent que je dépasse ma capacité d’emprunt … Macaxeira vous n’aviez sans doute pas fait le choix de mettre vos mensualités sur votre RP au maximum pour etre tranquille plus vite, à l’époque où je n’envisageais pas l’investissement locatif !)

De meme un courtier m’a dit aujourd’hui que
- 110% c’est très dur actuellement et je veux 130 :-p (meme si c’est moins de 8000€ de travaux donc minime)
- 25 ans pour de l’investissement locatif : peu le font
- sur 20 ans, ça risque de bloquer niveau capacité d’endettement et rares sont les banques qui font le calcul différentiel
>>> or je voudrais les 3 :p

Donc ce n’est pas gagné

Par contre, effectivement Surin je peux gagner sur les frais de dossier en ne les payant qu’une fois… Encore un point d’exigence … et je n’ai pas encore parlé à la banque du différé total de mensualité ! mdr

lemouz : oui cela dépend plus de la politique locale (et meme de la période de l’année) que de la banque (meme s’il y a des tendances)… Par contre, pourriez vous recommander votre courtier s’il est national ou en IDF, s’il vous plait ? Car lui a l’air d’etre une constante très positive ! (sinon, j’ai vu avec ceux spécifiques aux fonctionnaires)

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#6 25/10/2019 02h55

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Je ne suis pas fan de monter 1 seul prêt pour 2 biens :
- en cas de revente d’un des 2 biens dans quelques années, comment voulez vous gérer la déduction des intérêts d’emprunt?
- si la vente d’un des 2 biens n’a pas lieu, votre dossier de prêt sera à refaire

Si c’est pour gagner sur les frais de dossiers, sachez qu’ils sont  négociables.

Dans votre situation, vous devriez essayer les banques traditionnelles. Les banques en ligne risquent de vous éjecter dès la saisie des données à cause de votre endettement. Par contre, indiquer toutes les données dès le départ, y compris le financement des travaux, le différé. .. Montez votre dossier en indiquant une simulation  sur plusieurs années en intégrant la fiscalité (IR, PS). Joindre les devis pour les travaux (le plus important, c’est le montant, pas le descriprif).

Le banquier n’est pas dupe, au regard de votre situation, il sait très bien que votre endettement vous limite dans le choix de la banque. De même, ne soyez pas trop gourmande, 25 ans, différé, travaux… tous ne font pas. Laissez des portes ouvertes.

Préciser aussi si vous souhaitez loger certains de vos revenus dans cette nouvelle banque. À 39% d’endettement, vous allez commencer à découvrir que votre banquier devient votre partenaire et non plus un fournisseur qui doit vous faire les meilleures conditions du marché.


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#7 25/10/2019 08h19

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Mon courtier n’est pas national mais local. C’est clairement mieux je trouve car pour avoir tenté meilleurtaux avant de le rencontrer, leurs méthodes et absence de réactivité/personnalisation m’a vite saoulé.

Pour préciser : j’ai bien pris 2 prêts pour les 2 biens. J’aime avoir un compte bancaire et 1 prêt indépendant par bien.


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#8 25/10/2019 09h08

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Bonjour Chakira,

Il y a deux semaines j’étais chez mon banquier pour la même raison que vous, j’ai trouvé deux biens que je voudrais acheter.

Le banquier m’a fait une proposition qui était plus que convenable, mais je devais avoir deux prêts : un pour chaque bien car l’assurance du prêt était associé à un bien.

Je sais pas si je réponds exactement à votre question, mais si vous voulez acheter deux biens en parallèle c’est possible.

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#9 25/10/2019 11h28

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Merci pour votre réponse lachignolecorse
Effectivement, les frais de dossier sont négociables, mais là encore plus…
Après, la double acquisition c’est surtout pour etre rentière plus vite !

lachignolecorse a écrit :

Dans votre situation, vous devriez essayer les banques traditionnelles. Les banques en ligne risquent de vous éjecter dès la saisie des données à cause de votre endettement. Par contre, indiquer toutes les données dès le départ, y compris le financement des travaux, le différé. .. Montez votre dossier en indiquant une simulation  sur plusieurs années en intégrant la fiscalité (IR, PS). Joindre les devis pour les travaux (le plus important, c’est le montant, pas le descriprif).

je n’ai pas essayé les banques en ligne (souvent, elles ne financent pas les travaux) mais les courtiers en ligne (comme empruntis mais d’expérience je sais qu’ils sont les moins bons avec meilleurtaux donc c’était plus pour avoir un taux "maximal" justement… sauf que là c’est carrément rejet)
Et je vous rassure : je donne tous les éléments, en particulier le montant des travaux à financer (j’aurais un devis précis demain de mon artisan en or ! je les joindrai bien sur)

Par contre, j’avoue que TMI à 14% et un seul bien, clairement j’ai opté pour le LMNP mais là je ne suis plus sure que ce soit la meilleure optimisation fiscale ! oops

De même, ne soyez pas trop gourmande, 25 ans, différé, travaux… tous ne font pas. Laissez des portes ouvertes.

Travaux je n’ai pas le choix (sinon je ne peux plus financer les meubles…), 25 ans non plus car 20 l’endettement est trop important
Pour le reste, je ne suis pas gourmande… a part de prendre deux parts de gateau d’un coup ! :p
mais j’ai bien expliqué "si possible"

Préciser aussi si vous souhaitez loger certains de vos revenus dans cette nouvelle banque.

je l’ai fait (alors que le courtier ne me demandait meme pas de lui meme si j’avais de l’épargne !) et j’ai meme prévu de cloturer mon assurance vie donc un peu d’épargne pour eux à défaut d’apport

À 39% d’endettement, vous allez commencer à découvrir que votre banquier devient votre partenaire et non plus un fournisseur qui doit vous faire les meilleures conditions du marché.

sans différentiel je suis déjà à 36% d’endettement avec ma RP en fait !
Donc rien que pour le premier investissement, c’était pas gagné et pourtant j’ai 25 ans + un an de différé et 130%
(meme ma RP deux se sont battues pour mon dossier, malgré un endettement dépassé, encore plus à l’époque)
A voir si je peux récidiver !

@lemouz : merci ; je vous rejoins totalement :
- meilleurtaux n’est pas compétitif car ils utilisent un logiciel très peu pointu et ne sont jamais ceux qui proposent le meilleur taux >>> ironie ou plan marketing de suggestion ?..
- Et je préfère aussi un compte par logement avec loyers associés c’est plus transparent pour la comptabilité
Mais du coup, vous payez les frais de tenue de compte et CB, etc. pour chaque ?

@gbusato : merci ; lachignolecorse soulevait cet ambiguité mais effectivement, un pret par bien donc ils restent bien distincts au niveau du cautionnement, du capital restant dû, etc. Tout en fait : c’est simplement un gain de temps
Et puis aussi j’ai 2 crédits, je passe à 4… C’est souvent plus simple que d’etre à 3 et d’en ajouter un ! Absurdité bancaire…

Dernière modification par Chakira (25/10/2019 11h28)

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#10 25/10/2019 12h51

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Chakira a écrit :

Absurdité bancaire…

Euh, je n’aime pas spécialement défendre les banques mais je trouve louable qu’elles ne vous financent pas facilement au vu de ce que vous demandez et de votre situation.
Une règle dit qu’il ne faut pas dépasser 33% d’endettement, on peut aller raisonnablement à 40% avec de gros revenus mais ne soyez pas étonnée de ne pas avoir les meilleures conditions sans assez d’épargne.
Vous êtes probablement trop exigeante, il le faut parfois pour obtenir mieux mais là ça va loin.


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#11 25/10/2019 13h21

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J’ai un peu (beaucoup) de mal à vous suivre. Vous souhaitez devenir rentière alors que vous allez avoir 3 appartements qui vous engagent sur 25 ans, avec un taux d’endettement très élevé et pas un euro de côté. Pouvez vous nous expliquer?


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[+1]    #12 25/10/2019 14h53

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Bonjour

j’arrive à la même conclusion que surin et la chignole..  le problème n’est pas le nombre de prêt mais l’encours et le risque. Si vous ne pouvez pas financer 8000 euros de travaux  vous êtes un profil à risque ( fonctionnaire ou pas).
Si un des locataires ne paie pas vous faites comment ?
Si votre investissement ne passe pas sur 20 ans … vous serez au plus vite rentière … dans 25 ans quand même non?

Le ratio des 33 % c’est un indicateur mais pour de l’investissement ça n’a pas de sens réellement. Cela dit il faut trouver le banquier qui comprend et vous devez savoir calculer vos propres indicateurs de risque.

Personnellement je regarderais votre patrimoine brut et net parce que là, en demandant du financement à 130 % j’ai l’impression que non seulement le patrimoine net ne couvre pas un "incident" mais que l’encours credit serait supérieur au patrimoine brut .

cdt

Dernière modification par Timinel (25/10/2019 18h59)

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#13 25/10/2019 18h11

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Surin a écrit :

Chakira a écrit :

Absurdité bancaire…

Euh, je n’aime pas spécialement défendre les banques mais je trouve louable qu’elles ne vous financent pas facilement au vu de ce que vous demandez et de votre situation.
Une règle dit qu’il ne faut pas dépasser 33% d’endettement, on peut aller raisonnablement à 40% avec de gros revenus mais ne soyez pas étonnée de ne pas avoir les meilleures conditions sans assez d’épargne.
Vous êtes probablement trop exigeante, il le faut parfois pour obtenir mieux mais là ça va loin.

sauf que je ne parlais pas de ça concernant l’absurdité bancaire mais de 2 passer à 4 souvent plus facile que de 3 à 4 alors que le résultat est le même et pour le coup, la courtière me le disait elle aussi hier

De plus, je ne suis pas à 33% d’endettement, si on tient compte de 2450€ de loyers (3550 en ajoutant l’appartement déjà acheté) !
>>> Avec le calcul différentiel, je suis large…

Mais là ce n’est pas de cela que je parlais niveau absurdité car c’est juste une logique de prudence extrême vu que les banques n’ont pas d’intérêt à prêter (intérêts dans tous les sens du terme) donc ça je le comprends tout à fait, meme si c’est frustrant

Du coup, je ne vois pas en quoi je suis trop exigeante

@lachignolecorse c’est très simple : j’ai dit etre rentiere plus vite >>> je n’ai pas dit l’être grâce à ces 2 nouveaux biens ni meme avec le cumul des 3 mais qu’enchainer ainsi me le permette plus rapidement

De même, @Timinel : je peux financer 8000€ de travaux, mais je ne le souhaite pas car j’ai besoin de liquidité pour chacun de mes achats >>> pour acheter les meubles et équipements (difficilement finançables)

et je ne sais pas ce que vous considérez comme rentier mais avec ces 3 investissements j’ai environ 1500€ de cashflow nets nets donc avec un bien de plus, je peux quitter mon emploi et avoir l’équivalent de mon salaire…
C’est schématique : j’attendrais encore, mais concrètement actuellement j’ai un loyer de 1110€ et un crédit de moins de 300 donc meme avec un locataire qui ne paye pas, je gère largement le crédit… Sans compter qu’un locataire qui ne paye pas n’est pas mon problème mais celui de ses colocataires et leur garant, étant donné que c’est un bail commun avec clause de solidarité ! Donc les risques d’impayés sont peu probables

Bref, j’ai encore à apprendre c’est sur,
d’ailleurs je n’ai pas compris ce que vous voulez dire par
"Personnellement je regarderais votre patrimoine brut et net parce que la en demandant du financement a 130 % j’ai l’impression que non seulement le patrimoine net ne couvre pas un " incident" mais que l’encours credit serait superieur au patrimoine brut ."
mais je ne fais pas n’importe quoi non plus : j’ai fait de nombreux calculs avec toutes les charges et dépenses à prévoir et je dégage largement du cashflow positif avec ces biens… Sinon je ne les achete pas ! (je vise un minimum de 500€ >>> là je suis exigeante mais je sais que c’est faisable : la preuve en est ma premiers colocation)

J’ai limite envie de reprendre le slogan de Yann Darwin : rentable maintenant et pas dans 20 ans >>> avoir fini de payer le loyer n’est pas nécessaire pour etre rentable et c’est bien mon but…
Au pire, si je n’atteins pas cet objectif car les banques bloquent avant, j’aurais un magnifique complément de revenus, un beau patrimoine et au moment de perdre de l’argent à la retraite classique, j’aurais fini les crédits donc ce que je perdrai en salaire sera récupérer en cashflow : bref, meme le plan B est très satisfaisant !

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