Renaud [Vénissieux] : étude de cas immobilier (appartement sans ascenseur)

Renaud a écrit :

L’appartement, un petit T3, est à 95.000€ : grosso modo, le loyer couvre presque le remboursement d’emprunt moyennant un petit apport. Cela veut donc dire que je garde mes liquidités et que le truc s’autogère. La demande locative est très forte (je vous laisse imaginer sa typologie).

Rien qu’à lire ceci, on comprend de suite votre méconnaissance de la fiscalité immobilière et de votre ignorance à calculer une rentabilité. Je vous conseille de vous instruire en commençant avec quelques livres sur l’investissement locatif avant de faire la moindre visite.

L’immobilier ne s’auto gère pas, il faut le gérer. Et expliquez-vous svp comment conserver ses liquidités après avoir payé ses impôts, les taxes, les travaux de copropriété, les assurances, les périodes de vacance locative?

Oui, c’est risqué.
Oui, la valeur peut diminuer ou augmenter.
Oui, le logement peut devenir invendable, ou pas.

Vous restez évasif sur de nombreux points.
Vous demandez ce qu’on en pense.
Et quand on vous le dit, vous envoyez bouler les commentaires reçus.
Donc vous souhaitez quoi comme information ?

Ma remarque :
De ce que je comprends, vous êtes habitués aux habitants des zones un peu côté.
Avez vous déjà gérer les classes populaires, voire les populations défavorisées ?
Bien sûr une grosse proportion ne posera pas de problème, mais les autres, vous êtes apte à les gérer ?

Car dans le masse, vous aurez ceux qui sont paumés dans les démarches administratives.
Ceux qui vous menaceront si vous souhaitez qu’ils payent leurs loyers.
Ceux qui ne comprennent pas l’hygiène.
Ceux qui se savent insolvable, donc en ont rien à faire de tout ce que vous pouvez leur dire.
Ceux qui cumulent les profils précédents.
Et en prime, le choix des locataires sera plus limités, car ceux qui auront le choix, iront ailleurs.

Bref, vous changez de type d’investissement, et le changement peut être difficile!

Votre critère loyer < emprunt m’amène déjà au fait que vous allez vous planter.
Pour moi, ce genre d’investissement, en dessous de loyer = emprunt*2, c’est faire un don (imposable) à la gestion social de l’état.

Au passage ,au niveau travaux, vous budgétisez quoi ?
En nu, le parquet/plan de travail/meuble de cuisine : durée de vie = 5 ans.
Je suis en train de finir de retaper un appart, celui qui vient de se libérer est à refaire, le 3ème de l’immeuble a été refait il y a 2 ans.
En comparaison, mes parents, ont un bien prime, réfection tout les 10/15 ans.

En résumé : vous ne donnez pas assez d’information, vous y aller pour de mauvaises raisons, et avec la mauvaise approche.
Conclusion : vous risquez d’acquérir un boulet (je le sais, j’en ai encore un dont j’essaye de me débarrasser).

Renaud, le 11/08/2020 a écrit :

Bref, que cela s’autogère au sens mathématique, bien sûr que non, mais que cela soit mathématiquement une bonne affaire, cela semble l’être.

Bel oxymore, vous me rappelez quelqu’un…

Merci pour vos différents retours.

En fait, je suis déjà rentier, avec suffisamment de liquidités : je n’ai pas besoin de faire des opérations avec un cash flow équilibré voire positif.

Je cherche une rentabilité pépère, avec une prise de risque minime à la revente. Une rentabilité nette à 2 ou 3% me comble de bonheur, si le risque de revente à perte est quasi nul.

Actuellement, sur Lyon, ce n’est pas trop difficile d’atteindre 2-3% de rentabilité nette, même avec un prix de l’immobilier qui ne cesse de grimper. Mais si une crise économique se fait jour, je ne sais pas de combien l’immobilier chutera dans les bons quartiers…

D’où mon idée d’acheter des biens dans des quartiers décotés : l’investissement est minime, le risque de revente à perte existe, mais avec une décote forcément faible vu le prix d’achat. En gros, mon incertitude réside plus dans l’immeuble lui-même : quels vices cache un immeuble des années 50 ? Peut-on imaginer qu’il soit encore debout dans 20 ans ? Certains d’entre vous ont-ils déjà investi dans ce type de biens ?

Pour ceux qui connaissent, le bien se situe dans un des immeubles du quartier de Cherreard (pas le pire de Vénissieux). Quand on passe devant, cela ne donne pas forcément envie d’aller y vivre, mais les immeubles sont très corrects, les habitants semblent respectueux de leurs logements, cela ne sent pas le squat ou l’immeuble marchand de sommeil. Concernant la consommation énergétique, c’est un point clé, d’autant plus depuis que les verts ont gagné la Métropole. Je n’ai pas encore tous les éléments mais je visite le bien demain. Je ne sais pas si l’isolation par l’extérieur a déjà été réalisée. En tout cas, il y a à minima le double vitrage, et le chauffage est individuel gaz. Selon l’agent immobilier, pas de travaux à prévoir dans l’immeuble… (à vérifier). L’appartement possède un balcon, l’environnement est calme, et il y a un arrêt de bus au pied de l’immeuble, direction la Presqu’île.

Effectivement, je n’envisage pas gérer ce bien en direct compte tenu du contexte : un tel achat n’est possible que si je trouve une agence en capacité de gérer le bien dans la durée.

Je ne peux pas croire que les prix continuent de monter à Lyon, même si c’est cette ville est un bijou économique. Lyon est une ville très rassurante, mais pour autant, les prix ne sont pas loin d’être à leur maximum. En cas de crise économique globale, je crains donc la chute sévère, particulièrement dans les quartiers qui ont très largement profité ces dernières années (bref, quasiment partout, sauf dans les les quartiers sensibles). Et pour autant, en cas de crise, ces immeubles que personne n’aime seront me semble-t-il épargnés car les loyers resteront moins élevés et la demande restera donc forte.

Dernière modification par Renaud (12/08/2020 09h07)

A vous lire, votre avis est déjà fait.
Donc je réitère ma question, qu’attendez vous de ce sujet ?

Vous dites vouloir faire un mauvais investissement en nous disant être convaincu par celui ci.
Et vous ne voulez pas entendre quand on vous dit que c’est un mauvais investissement.
Donc pourquoi demander, puisque vous dites avoir déjà trouvé le graal ?

Pour moi le jeu n’en vaut pas la chandelle sauf si vous avez la conviction que Venissieux se gentrifiera et s’alignera sur le marché lyonnais.  Mais cela parait improbable que le marché lyonnais s’effondre et que celui de Venissieux tienne. Sauf à supposer une catastrophe touchant spécifiquement Lyon-centre et ne traversant pas le périphérique.

Avec ce que j’entends de mes amis qui travaillent à la Doua ou ailleurs dans Lyon,  je ne vois pas pourquoi, par exemple, vous ne réfléchissez pas plutôt à un Pinel à Villeurbanne.  Ca contribuerait à la croissance économique de l’agglomération lyonnaise. C’est presque anatheme de dire ça ici parce que c’est trop pépère. Bon il faut voir avec la TF, l’IRPP voire  l’IFI parce qu’il est possible que vous contribuiez surtout à la diminution de l’augmentation du déficit de l’Etat.

Renaud, le 11/08/2020 a écrit :

Bonjour,

J’ouvre une discussion sur un sujet précis, en espérant que cela ne sera pas redondant avec un autre fil de discussion…

L’appartement, un petit T3, est à 95.000€ : grosso modo, le loyer couvre presque le remboursement d’emprunt moyennant un petit apport. Cela veut donc dire que je garde mes liquidités et que le truc s’autogère. La demande locative est très forte (je vous laisse imaginer sa typologie).

Ma question est la suivante : est-ce un miroir aux alouettes ? Est-ce risqué, même en prenant toutes les assurances (loyers impayés, etc.) quitte à faire baisser le rendement ?
La valeur de l’immeuble peut-elle chuter dans les 20 ans à venir ? Cet appartement risque-t-il d’être invendable dans 20 ans ?

Vous êtes dans un marché de la première couronne d’une grande métropole.
Cela me rappelle le retour d’investissement dans le département 93, avec une zone dense, mais avec une réputation difficile.
Je vous invite à lire le témoignage qui apporte beaucoup de lumière à vos interrogations

Je n’évoquerai pas la question de la rentabilité, n’ayant pas les chiffres dans leur totalité ( loyer possible, TF, charges…).

Un T3 est souvent destiné à une famille. Votre cœur de cible est donc un couple, avec le désir ou ayant déjà un à deux enfants. Effectivement, la demande doit être forte.
Maintenant, quels sont le profil de ces potentiels locataires sous le spectre financier ? Des bons dossiers ? Des personnes bénéficiant de la CAF et des APL pour couvrir en grande partie le loyer ?

J’ai coutume de penser que autant il y a d’acheteurs potentiels pour un bien, autant il y aura de locataires. Effectivement, acheter un studio à Lyon, vous avez une sacré demande de la part d’investisseurs, et quand vous le proposez en location, vous avez également énormément de locataires intéressés.

Je m’étonne qu’il soit possible de pouvoir prendre son temps, sur un bien à moins de 100k€.
Ceux que j’ai visité sur Lyon sont tous partis lors de la première journée de visites. Autant dire que si vous êtes le 4ème à visiter, c’est raté. Je relatais mes mésaventures sur mon file de présentation.

Quel est votre type de locataires actuels ? Etudiants ? Jeunes salariés ? Ou familles ?

Concernant le prix, il est effectivement modéré, et faible comparé à Lyon.
Maintenant, pourquoi les locataires viendraient sur votre bien plutôt que sur Lyon ? Ou dans une autre ville de la couronne ?
Pour une question de prix de loyer, qui est moindre.
Ou parce qu’ils ont été refusé ailleurs, et qu’ils se rabattent ici par dépit.

Concernant la zone où vous investissez, effectivement c’est une "mise sur l’avenir", avec l’espoir d’un embourgeoisement de la zone. Mais c’est un espoir et non une certitude. Aussi cette prise de risque va avec la rentabilité.
Parce qu’entre la théorie sur papier glacé, et la réalité 20 ans après, le fossé peut être grand.

Vous sentez vous de passer d’investissements " faciles" : appartements au cœur de Lyon, avec dossiers solides et nombreux, à celui d’une zone "en devenir" ?

Si vous souhaitez uniquement diversifier la zone de vos appartements et à des prix < 100k€, je m’orienterai sur des villes un peu plus loin de Lyon (Sain Bel, L’arbresle…dans ce genre là ( trouvé en 2 min sur internet)) pour retomber sur des zones où les locataires choisissent volontairement ce lieu et non par défaut.