Rubbio [50] : étude de cas immobilier (investir mais sans se bloquer pendant 25 ans)

Effectivement, désolé. J’ai rajouté des choses

Bonjour à tous,

Allez, dans la continuité de ma présentation, je voudrais présenter mon cas particulier pour recueillir conseils et avis.
Je suis marié et en CDI. Avec ma femme nous gagnons 3000€ par mois, nous venons d’arriver dans la vie active. Nous avons un 90m2 que nous louons 580€ par mois charges comprises (l’immobilier est très peu cher dans notre coin). Nous avons un bon plan, dans un an, pour louer une petite maison à un membre de ma famille pour également 600€ environ par mois. Cette petite maison pourrait nous suffire pour les 5 prochaines années à venir, après ce sera sûrement un peu petit (avec les enfants) et on achètera alors sûrement quelque chose pour résidence principale.
On a un apport de 70 000€. On voudrait donc, plutôt que de le laisser dormir 5 ans, en profiter pour faire un investissement locatif tant que les taux sont bas, et puis parce que ça rapporte plus que de laisser cet argent à la banque :p
On a vu un immeuble de rapport que nous sommes allés visiter l’autre jour, voilà ses "stats" :
Prix : 299 000€ mais peut se négocier 285 000€ normalement (car c’est à ce prix que quelqu’un l’avait négocié et signé avant le confinement mais qui a dû annuler à cause de la crise sanitaire ! (qui sait, il est peut-être sur ce forum !)
6 apparts tous loués.
Loyers annuels des dernières années (hors charges évidemment) : 26 916€ (2 243 par mois)..
Pas de travaux.
Taxe foncière : 3600€
Taxe assurance non occupant et autre : 800€ par an je crois.
Les proprios vendent car ils veulent passer à autre chose (vieillesse, et leurs enfants n’en veulent pas).
Bonne demande locative.
Donc une rentabilité de 9% et quelques brute et environ 7% nette après taxes, impôts…).
Honoraires charge vendeur…

Frais de notaire estimés : 8% de 290 000€ = 23 200.
Prix total à payer : 290 000 + 23 200 - 70 000 = 243 200.
Sur 25 ans ça fait des mensualités entre 1034 et 1069 selon le taux.
Comme l’immeuble est pas tout près (2 heures de route aller, 4H aller retour) on passera sûrement par une agence. Mais malgré tout je peux espérer un cash flow positif d’environ 500€ (ou bien suis-je trop optimiste ?).

Calculons les mensualités que je pourrais toujours emprunter APRES achat :
3000 (salaire) + 1682,25 de loyer pris en compte (c’est 75% x 2243€) - 580 de loyer = 4102,25.
33% x 4102,25 = 1353,74.
Sauf que j’aurais alors déjà une mensualité de 1050€ environ. 1350 - 1050 = 300€.

Si j’achètes une résidence principale, j’aurais bien sûr le loyer de 580 qui disparaitra, mais malgré tout cela n’augmente ma capacité de mensualité que de 33 % x 580 = 191€.

Je ne pourrai avoir des nouvelles mensualités que de 300 + 191€ = 491€ ce qui est maigre pour espérer acheter une belle résidence principale, même avec les apports et économies que j’aurais pu mettre de côté pendant 5 ans…
Alors, faut-il que j’investisse, ou cela va-t-il casser complètement ma capacité d’emprunt par derrière, et ce pendant 25 ans, même avec un cash flow positif ?
Imaginons que j’arrive à épargner 1300€ par mois pendant 5 ans (ce que je crois possible après cet achat). La banque accepterait-elle de me prêter pour des mensualités de 1300 par mois, puisque j’aurais prouvé que je peux épargner ça sur une longue durée ?

je résume tout mon questionnement : cet investissement va-t-il bloquer ma capacité d’emprunt, ou au contraire, avec les 500 de cash flow positif, montrer à la banque qu’elle peut me prêter encore davantage. Vaut-il mieux, pour mon cas qui veut acheter une RP dans 5 ans, investir dans du locatif ou mettre un apport plus conséquent de côté…

Merci beaucoup pour vos réponses !

@Caine, j’avais déjà entendu parler de l’enveloppe "dérogative" pour 15% des clients, mais c’est une première pour la suppression du coef de 70% pour les revenus locatifs !

J’avais entendu : plus de pondération par contre on ne prend pas les loyers mais le revenu foncier imposable (ce qui poserait un vrai problème pour les LMNP (revenu imposable = 0))
Quelqu’un peut confirmer ?

Rubbio a écrit :

On a un apport de 70 000€. On voudrait donc, plutôt que de le laisser dormir 5 ans, en profiter pour faire un investissement locatif tant que les taux sont bas, et puis parce que ça rapporte plus que de laisser cet argent à la banque :p

Ça fait des années que les taux sont bas et compte tenu de la situation actuelle et future on peut envisager qu’ils le restent encore longtemps. Investir votre épargne peut effectivement vous rapporter davantage que la conserver sur un compte bancaire mais il y a plusieurs façons d’investir.

Rubbio a écrit :

Frais de notaire estimés : 8% de 290 000€ = 23 200.
Prix total à payer : 290 000 + 23 200 - 70 000 = 243 200.

Le prix total est de 313 200 avant négociation, 243 200 c’est le montant de l’emprunt dont vous avez besoin.

Rubbio a écrit :

Calculons les mensualités que je pourrais toujours emprunter APRES achat :
3000 (salaire) + 1682,25 de loyer pris en compte (c’est 75% x 2243€) - 580 de loyer = 4102,25.
33% x 4102,25 = 1353,74.
Sauf que j’aurais alors déjà une mensualité de 1050€ environ. 1350 - 1050 = 300€.

Là vous faites des calculs basés sur des loyers que vous n’avez pas encore perçus issus de la location d’un bien que vous n’avez pas encore acheté avec un crédit que vous n’avez pas encore obtenu !

Il serait peut être plus judicieux de revoir vos priorités : investir dans le locatif tout de suite ? ou acheter votre résidence principale dans quelques années ?
Si la résidence principale est votre priorité commencez par planifier cette acquisition : quand comptez-vous l’acheter ? quel budget ? quel financement possible ? en particulier quel montant d’emprunt minimum ?

Et voyez ensuite si un investissement locatif réalisé avant peut vous empêcher de réaliser votre objectif numéro un.

Bonjour Rubbio,

Votre projet est très intéressant sur le papier.
2243€ de loyers mensuels pour un bien à 285k€ est un très bon rendement brut que vous pouvez fortement améliorer avec un bon levier de financement.

J’ai fait 3 simulations différentes de votre projet:
A- Revenus fonciers et aucun apport: Cash-flows mensuels négatifs de 143€/mois avec 1’265€ de mensualités sur 25 ans. Rendement net de 15%;
B- Revenus fonciers et 70’000€ d’apport: Cash-flows positifs de +128€/mois avec 978€ de mensualités sur 25 ans. Rendement net de 7,5%;
C- LMNP et 70’000€ d’apports: Cash-flows positifs de +251€/mois avec 978€ de mensualités sur 25 ans. Rendement net de 9%.

Simulation Rubbio sur ipalio

Ces simulations incluent le recours à une agence locative (coût = 1 mois de loyer) ainsi que des charges de copropriété de 224€/mois soit 10% des loyers, afin de couvrir les charges courantes et petits entretiens. C’est sûrement la différence avec votre estimation initiale de 500€ de cash flows positifs par mois.

Vous pouvez également faire un apport inférieur afin d’atteindre un cash-flow neutre et conserver le reste de votre épargne pour d’autres projets.

En espérant que cela vous aide à y voir plus clair.

Au plaisir d’échanger