PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

#1 04/07/2022 18h55

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,
Je souhaite acquérir une parcelle avec ma compagne et y construire deux villas identiques non jumelées. Chaque villa aurait donc son adresse.
L’achat serait en indivision : 1 dossier bancaire commun auquel chacun contribuerait à 50%.
Les deux villas seront loués en LMNP. Nous avons chacun notre propre foyer fiscal (deux déclarations individuelles indépendantes).
Pouvons nous déclarer chacun 50 % des revenus totaux ( soit une villa chacun) et ainsi ne pas dépasser individuellement le seuil des 23000 euros.

Merci de votre aide.

Mots-clés : 23000, couple, lmnp, seuil

Hors ligne Hors ligne

 

#2 04/07/2022 20h39

Modérateur (2010)
Top 20 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 50 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2817  

 Hall of Fame 

Oui.

Je vous recommande toutefois de formaliser les choses au sein d’une convention d’indivision.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#3 04/07/2022 20h53

Membre (2021)
Réputation :   0  

Merci de votre aide.

La convention d’indivision nous aidera pour être le LMNP à 50/50 ( document qui peut être présenté en cas de contrôle fiscal par exemple)ou c’est un conseil pour se protéger, on ne sait jamais de conflits possibles ?

Hors ligne Hors ligne

 

#4 04/07/2022 21h58

Modérateur (2010)
Top 20 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 50 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2817  

 Hall of Fame 

Les deux. La convention vous servira à préciser beaucoup d’aspects de la situation (et expliciter les droits et devoirs de chacun), car, en indivision, vous ne bénéficiez pas déjà d’un cadre relativement précis, comme celui d’associés dans une société (où  les statuts précisent pas mal de points, en plus de la loi) ou de conjoints mariés ou même pacsés (où la loi, voire le contrat de mariage ou de pacs, précise pas mal de choses). Ca vous servira le jour où vous ne serez plus 100% d’accord (ce qui arrivera forcément : pas besoin que ça aille jusqu’à une séparation pour avoir quelques désaccords…),  comme pour mieux démontrer la réalité de la situation à des tiers (comme le fisc).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #5 04/07/2022 22h36

Membre (2013)
Réputation :   34  

Je confirme les dires de GBL. (Je suis dans ce cas, mon associé étant mon frère. On peut même avoir un indivisaire LMNP et l’autre indivisaire LMP.)

J’ajoute que dans ce cas vous ne pourrez bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité, mais qu’il peut, selon votre situation, être tout de même intéressant d’adhérer à un CGA pour éviter la majoration de vos revenus imposables.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 04/07/2022 22h58

Membre (2013)
Top 50 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 20 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 50 Entreprendre
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   424  

Un point à clarifier …

Vous restez indivis sur les 2 biens, ce qui sera de facto le cas si vous êtes indivis sur le terrain (art 552 cc) ? Ou vous espérez acheter le terrain en commun, mais ensuite gérer chaque bien de votre coté ?

Hors ligne Hors ligne

 

#7 05/07/2022 04h21

Membre (2021)
Réputation :   0  

Merci beaucoup pour vos réponses.

Le terrain, les maisons seront financées  par un prêt commun, achat en indivision.
Il y aura 2 villas identiques, avec deux adresses distinctes pour les locataires.

Si besoin je serai le bailleur de la villa À et madame le bailleur de la villa B avec par exemple les contrats de location  au nom de chacun. Si les contrats de location sont au nom de monsieur et madame pas de souci …
La dessus on fera au mieux pour le fisc, l’essentiel étant pour chacun de bénéficier du cadre LMNP à 23000 ainsi que des amortissements pour gommer les revenus locatifs.
Il y aurait un compte bancaire pour l’indivision auquel chacun particperait à hauteur des charges et bénéfices â 50% ainsi q’une convention d’indivision comme conseillé.

Vous validez ce petit « montage » ?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #8 05/07/2022 09h13

Membre (2013)
Réputation :   34  

Je valide ! smile Cela reste un montage assez classique.

Je ferais les baux à vos noms à tous les 2.

Concernant votre question +1, c’est plus simple que vous ne craignez : votre comptable vous donnera un résultat net que vous diviserez par 2 avant de le renseigner chacun dans votre déclaration. Et c’est tout. smile

N’hésitez pas à me relancer s’il reste des interrogations.

Dernière modification par Artosis (05/07/2022 09h14)

Hors ligne Hors ligne

 

#9 05/07/2022 09h17

Membre (2020)
Réputation :   11  

Personne n’a posé la question, mais quelle est votre statut avec votre compagne, vous êtes pacsés ?
Car l’administration ne sera pas certainement pas très contente si vous faites ce montage uniquement dans un but fiscal évidemment et ce sera d’autant plus visible si vous faisiez initialement une déclaration commune et basculer sur la déclaration individuelle pour profiter de la barrière des 23k…
Une autre idée peut être à creuser : la SARL de famille pour votre projet ?

Hors ligne Hors ligne

 

#10 05/07/2022 09h23

Membre (2021)
Réputation :   0  

Nous sommes en concubinage.
Pas de pacs, nous avons la même adresse mais chacun à toujours eu sa propre déclaration de revenu.

Hors ligne Hors ligne

 

#11 05/07/2022 09h54

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3373  

 Hall of Fame 

Vince97400, le 04/07/2022 a écrit :

Pouvons nous déclarer chacun 50 % des revenus totaux ( soit une villa chacun)

Non, 50 % des revenus, ce n’est pas une villa chacun.

Par définition, dans une indivision 50/50, vous avez vocation à recevoir chacun 50 % des loyers de la totalité des deux maisons, et non pas chacun le loyer d’une villa. Si par exemple une année une villa a rapporté 15000 et l’autre 10000, vous devez déclarer chacun 12500.

je serai le bailleur de la villa À et madame le bailleur de la villa B

Non, par définition, le propriétaire, donc aussi le bailleur est "Monsieur Vince Neufseptquatredoublezéro et Mme Prénom Nom". Une indivision s’identifie juridiquement par les prénoms noms des différentes personnes, avec le mot "et" entre chacune.

Dans votre montage, vous êtes propriétaires, à deux en indivision, de deux villas. Vous n’êtes pas chacun propriétaire d’une villa : ne faites pas ce raisonnement erroné car il vous ferait faire de nombreuses erreurs.

Par ailleurs, je vous mets en garde sur le fait que ce montage est très peu pérenne :
- si vous vous mariez ou pacsez, vous mettrez l’ensemble des loyers dans le foyer fiscal, donc vous dépassez (peut-être) le plafond du LMNP ;
- si au contraire vous vous séparez, cette indivision sera une source de problèmes sérieux.

La durée moyenne d’une relation est de quelques années seulement, alors que l’immobilier se réfléchit sur des durées de quinze ans et plus.

A mon avis, vous devriez chercher la solution pour être chacun propriétaire d’une villa, en pleine propriété.

Encore deux conseils :
- pour maximiser le revenu, cherchez à maximiser le nombre d’unités de location. N’est-il pas possible de construire, sur le même terrain, 4 maison mitoyennes, ou même un immeuble de 6 logements ? Augmenter le nombre de logements, tout en donnant à chacun l’impression qu’il a son petit bout d’extérieur privatif où il peut mettre un salon de jardin et un barbecue, c’est presque toujours la solution qui maximise le revenu locatif.
- pensez à une revente future à la découpe, soit en divisant en parcelles, soit en faisant une copropriété. Ca se réfléchit dès le début, au niveau notamment des réseaux et des accès. C’est comme ça qu’on maximise la plus-value à la revente, quand on en marre de la gestion locative.

Dernière modification par Bernard2K (05/07/2022 10h09)


Les vacances sont finies, au travail !

Hors ligne Hors ligne

 

#12 05/07/2022 10h06

Membre (2013)
Top 50 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 20 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 50 Entreprendre
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   424  

Vince97400 a écrit :

Vous validez ce petit « montage » ?

Non.

Si vous restez en indivision sur le terrain, vous l’êtes de droit sur les biens, et vous êtes automatiquement cobailleur de chacun des biens. Vous ne pouvez pas seul louer un bien qui est en indivision 50/50 avec votre conjoint.e …

L’autre solution, c’est de couper le terrain, chacun sa maison, chacun son loyer, mais avec du coup ds évolutions différentes pour les maisons (changement de locataire, travaux, etc … chacun assume seul sa propre maison)

Hors ligne Hors ligne

 

#13 05/07/2022 10h46

Membre (2021)
Réputation :   0  

Voilà les infos que j’ai pu obtenir.

BOI-BIC-CHAMP-40-10
Paragraphe 140
"[…] lorsque la location meublée est consentie par une société ou un groupement soumis au régime des sociétés de personnes, le dépassement éventuel du seuil de 23 000 € doit être apprécié non au niveau de la société ou du groupement, mais au niveau des associés, à proportion de leurs droits dans les bénéfices sociaux."
Cela ne serait plus le cas si mariage ou pacs?

Merci de ce post et de cette idée de division de la parcelle.

Vous feriez cette division dès le départ ? Avec chacun son prêt en nom propre. Avec donc partage des parcelles entre le compromis et l’acte de vente.
Ou partage de parcelle après les constructions et donc un achat en indivision ?  L’ avantage ici est d’avoir des règles d’urbanisme plus souples mais au niveau fiscal … aucune idée dans ce cas ( frais de notaire supplémentaires…)

Dernière modification par Vince97400 (05/07/2022 11h18)

Hors ligne Hors ligne

 

#14 05/07/2022 11h25

Membre (2013)
Top 50 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 20 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 50 Entreprendre
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   424  

Vous devez prendre les choses dans l’ordre, enfin à mon sens.

Primo : la stratégie générale d’investissement. En indivision, séparée ou via une structure dédiée.
Secundo : la technique d’achat du terrain.

Vous semblez réagir à chaque remarque sans avoir de ligne prédéfinie pour votre projet, c’est un excellent moyen de partir dans le mur.

investissement totalement séparé : le but est d’avoir chacun vos revenus, vos charges, votre patrimoine, le tout évoluant de facon séparée. Pas nécessairement les mêmes frais, les mêmes revenus, les mêmes loyers impayés ou vacances.

Ici, il faut que le terrain soit séparé. Si vous achetez en prédécoupé, il faudra 2 financements, 2 dossiers, 2 études qui ne donneront pas nécessairment le même résultat.

Mais si vous achetez en indivision au départ, il faudra "rompre l’indivision" avant de construire … ce qui implique des frais d’un coté  …. mais surtout ce qui peut ne  pas être possible tant que le prêt initial pour le terrain n’est pas remboursé (règles de sureté des banques, le prêt ne permettra probablement pas que vous rompiez l’indivision sans refinancer le prêt)

Sur le mode commun, le fait que le terrain soit commun n’est plus un problème. Mais l’investissement en commun nécessite de considérer non pas uniquement la "mise en commun" d’une ressource générant du revenu, mais surtout la "démise en commun" de cette ressource en cas de séparation ou de décès.

Là, l’indivision est une solution simple voire simpliste, mais imposant la dictature de la minorité via sa règle primaire d’unanimité. En plus à 2, vous ne pouvez à aucun moment utiliser les règles de la majorité des 2 tiers, vous êtes automatiquement d’accord à 100% ou sans majorité.

La convention d’indivision … est limitée dans le temps, et sa reconduite n’est pas garantie puisqu’à nouveau, il faut l’unanimité pour remettre une convention en place.

La société permet de définir des statuts à 50 ans … mais si les statuts sont fait à la va vite, il est compliqué de les modifier à terme, et vu qu’ils sont très durables, idem, il faut considérer l’unanimité potentielle pour les remettre au gout du jour par la suite.

Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise solution, il y a une solution adaptée à votre situation actuelle, vos projets, vos anticipations, votre suroptimisme ou votre surréalisme tous deux potentiels poussant vers l’une ou l’autre de ces stratégies.

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrainages Parrainages
Louve Invest
Prosper Conseil

[ Générée en 0.020 sec., 24 requêtes exécutées ]