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#1 16/06/2023 13h19

Membre (2023)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Comme évoqué dans mon fil de présentation, je suis ravi de faire parti de ce forum que je parcours depuis des mois. C’est avec plaisir que j’échangerai avec vous.

Je me permets de faire appel à vous car à ce jour je possède 2 maisons individuelles T3 situées en périphérie de Rouen.
Après avoir mené mon enquête auprès des professionnels de l’immobilier, les maisons sont très demandées surtout suite à la période COVID (besoin de jardin).

Une des maisons vient d’être mise en location nue depuis ce mois-ci et est louée 610e HC (640e CC). Cette maison achetée en 2019 était occupée à titre de RP par mes soins. J’avais essayé de la mettre en meublée mais je n’ai pas trouvé de “marché” pour cela. Les charges sur cette maison sont la TF de 523e hors TEOM et la PNO 161e. Prix de revient (travaux + frais d’acquisition) : 80 000e

L’autre maison acheté en 2021 dans laquelle je fais actuellement les travaux sera probablement mise en location nue fin d’année. Loyer visé : 630e HC et (650e CC). Prix de revient (travaux + frais d’acquisition) : 100K euros. Taxe foncière hors TEOM de 336e et PNO de 161e.

Ayant peu de charges sur ces 2 maisons, j’ai calculé qu’il serait pertinent d’opter pour le micro foncier car je serai sous les 15Ke de loyers.
Sur une année pleine, j’estime la rentabilité pour la 1ère maison à 6,4% nette de charges et d’impôts. Pour la seconde, j’estime la rentabilité à 5,5% nette nette.

J’envisage de réaliser un 3ème achat, j’hésite toutefois entre plusieurs options :
-    Achat d’un bien similaire (maison en monopropriété en périphérie de Rouen) avec travaux de rénovation afin de faire du déficit foncier qui effacerait temporairement les revenus fonciers deux premiers biens (bien que ce soit une fuite en avant et que cela oblige à investir ou faire des travaux).
-    Achat d’un bien plus patrimonial en centre de Rouen (petite surface). La rentabilité sera bien moindre que l’achat en déficit évoqué ci-dessus. Les biens en centre-ville peinent à dépasser une renta de 3,5% nette (assez difficile de trouver mieux). Cela dit, je serai certainement “récompenser” avec une plus-value future. Cela me permettrait de bénéficier malgré le faible rendement de la fiscalité du LMNP au réel.
-    Achat avec une SCI IS avec les frais et contraintes déjà débattus ici.
Je ne suis pas contre payer des impôts en nue mais cela me plomberait ma rentabilité.

J’ai 30 ans et suis en concubinage. Nous sommes locataires avec ma compagne de notre maison.
Salarié du privé, je souhaite me construire un patrimoine et générer des revenus complémentaires.
J’ai une TMI à 11% (salaire de 25K brut).

Avez-vous été confronté à une situation similaire à la mienne? Que feriez-vous à ma place?

Merci d’avance pour m’aider à y voir plus clair,

Cordialement

Charles

Dernière modification par Charles76 (16/06/2023 13h24)

Mots-clés : deficit foncier, fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rentabilité, sci (société civile immobilière), sci is

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[+2]    #2 16/06/2023 14h11

Membre (2014)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   66  

Bonjour, c’est compliqué de se mettre à votre place, on a chacun notre vécu et ses objectifs.

Les maisons c’est bien sympa et demandé (pour des bien très demandés j’ai l’impression que le loyer est assez faible - quelle est la surface des maison T3? )
Mais d’après moi une maison demande plus d’engagement, par rapport à un T3 en copro, ou les dépenses de fuite de toiture et de canalisation bouchées, ou de remplacement de chaudières sont mutualisées avec les autres copropriétaires - vous n’avez qu’a sortir le chéquier, le syndic et les artisans s’occupent du reste.

Vous conseiller entre une maison et un appart en CV, c’est comme vous conseiller entre une toyota et une BMW, chacune a ses avantages et ses inconvénients, à vous de voir.

Vous dites qu’il y aura PV sur le bien en CV, en êtes vous certain?

Qui dit PV, dit impôt sur la PV, sauf a garder au delà de 20 ans.

Avez vous étudié le conventionnement des maison avec loc´avantages? - les grandes surface s’y prestent bien

Perso je choisis la renta couplée à des travaux , c’est des rentrées d’argent direct (après avoir terminé les travaux) et non imposable car déficit foncier.

Charles76 a écrit :

Les biens en centre-ville peinent à dépasser une renta de 3,5% nette (assez difficile de trouver mieux).
Charles

Je viens de lire votre présentation, est ce que vous vous rendez compte que d’avoir acheté les maisons qui sont maintenant en location avec vos liquidités n’était pas une très bonne idée - l’immo s’achète (s’achetait) à crédit pour bénéficier de l’effet de levier.

Il faut plus de chiffres, mais à première vu, vous auriez du vendre la maison qui vous servait de RP, si PV et vous auriez récupéré plein de liquidités - cash is king, actuellement elle vous génère du revenu foncier imposable à 30% environ (une fois le déficit foncier absorbé)

3.5% net (quel est votre net exactement?) avec des droits d’entrée à 7% et des taux actuels à 4% - vous n’allez pas etre en CF positif - ce n’est pas bon (et 5.5% net pour les maisons c’est pas terrible non plus), il faut chercher mieux.

Pour comparaison - je viens d’ouvrir une AV en prenant des oblig à 4%-0.8% de frais de gestion sur 5 ans ca me fait quasi la même renta que votre bien en CV, mais non imposable, sans mal de crane, sans se demander si le locataire va me payer ce mois ci, sans LRAR qui signifie un changement de locataire et autre joyeusetés de l’immo physique en direct…

D’après moi pour celui qui veut investir en immo actuellement il est urgent d’attendre soit que les taux de crédit baisse, soit que le prix du m2 baisse, soit que les loyers augmentent, les 3 ensemble serait le mieux.

Dernière modification par zaser (16/06/2023 14h31)

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#3 16/06/2023 15h29

Membre (2023)
Réputation :   0  

Bonjour Zaser,

Je vous remercie pour votre réponse. J’ai fait un passage sur votre profil, je suis admiratif de votre parcours, chapeau.

Les loyers des 2 maisons qui font 55m2 sont volontairement plus bas pour rester dans les 15000 euros du micro foncier. Même si je louerais plus cher, je serai perdant un impôts en étant au réel.

Je suppose qu’il y aura une PV (grande ville aux prix assez bas comparées aux autres et proche de Paris).

Oui j’ai analysé le régime Loc Avantages mais la baisse de loyer pratiqué dans la commune ne compense pas l’abattement.

De votre côté, vous faites uniquement du déficit foncier? Pas de meublé ? En nom propre cela n’est pas compliqué lors de l’accumulation de biens ?

Les deux biens en location font que malgré tout je reste sur une tranche à 11% en comptabilisant mon salaire, frais réels et les biens). Un 3ème bien me ferait par contre passer à 30%.

Pour l’appartement en CV que j’évoquais, il s’agit de 3,5% net d’impôts et de charges (j’ai pris 0 impôt car LMNP au réel).
Selon vous, un cash flow "négatif" ne suffirait pas en contrepartie d’une plus-value potentielle ?

Pour la deuxième maison que je possède, 5,5 % c’est en prenant en compte les impôts et charges (je trouve difficilement mieux). Cela fait 7,5% en renta brute.

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[+1]    #4 17/06/2023 08h18

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Bonjour,

Effectivement, il faut acheter à crédit, de façon à garder vos liquidités.

Je ne suis pas d’accord avec l’approche "loyer minoré pour rester en micro-foncier". Peu importe le calcul fiscal, ce n’est jamais bon de brader ce qu’on vend. Il faut vendre au prix du marché.

Notez aussi que vos maisons ne vont pas rester en parfait état sans aucun travaux. Donc le foncier au réel peut être une incitation à dépenser un peu d’argent chaque année sur l’entretien et l’amélioration de ces biens.

Pour marier les deux mondes, vous pourriez rechercher : maison avec jardin, divisable ou déjà divisée en plusieurs petits appartements. Ces petits appartements se louent en meublé (donc LMNP) et se louent relativement chers. Et là, vous avez un marché captif, qui est : les gens qui veulent un jardin mais ne sont pas suffisamment nombreux pour louer ou acheter une maison entière. Célibataire avec chat, couple ayant la main verte, etc.

Reste la question de : division officielle ou division de facto ? Il faut lire le PLU, lire des retours d’expérience sur le forum, et réfléchir un bon coup.

Dernière modification par Bernard2K (17/06/2023 08h43)


Les vacances sont finies, au travail !

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#5 18/06/2023 06h34

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Charles76, le 16/06/2023 a écrit :

De votre côté, vous faites uniquement du déficit foncier? Pas de meublé ? En nom propre cela n’est pas compliqué lors de l’accumulation de biens ?

Ayant fait la déclaration 2022 il y a peu - c’était l’occasion du bilan - je n’ai pas entamé le déficit qui me restait de l’année précédente. Je cumule travaux (20k sur l’ensemble du parc en 2022) + grands appartements à loyer conventionné, qui me ramène au loyer du marché tout en rendant imposable uniquement 30% des rentrées locatives qui en proviennent.

Je me réserve l’option LMNP sur les petites surfaces (jusqu’au f2) une fois tout le déficit amorti ( si je n’ai pas tout revendu avant)

Charles76, le 16/06/2023 a écrit :

Selon vous, un cash flow "négatif" ne suffirait pas en contrepartie d’une plus-value potentielle ?

D’après moi c’est le b.a.-ba d’un investissement immobilier (si on souhaite en faire plusieurs): CF positif.

Dans votre question pour moi potentielle est le mot clef.

Pour argument d’une PV vous donnez que vous êtes dans une "grande ville aux prix assez bas comparées aux autres et proche de Paris"
Pour moi ca ne suffit pas. A la louche sur les 10 dernières année nous étions dans les années fastes de l’immo avec de l’argent quasi gratuit. Vous avez évoqué Paris, restons sur cet exemple: sur cette période les prix dans la capitale on fait +21% et à Rouen +16% (d’après meilleuragents), alors qu’on aurait éventuellement pu s’attendre à une augmentation plus importante à Rouen au vu des prix plus faibles. Tout ce pour dire qu’il est très compliqué d’anticiper le pourcentage d’augmentation.

Par contre ce dont vous pouvez être certain c’est qu’en passant des taux de 1% (voir moins) à des taux de 4-5% pour des emprunts immobilier l’immo va baisser.

La PV due à augmentation générale des prix est pour moi vraiment la cerise sur le gâteau, la vraie PV est celle que peut apporter un investisseur par son travail (vous achetez un taudis que vous retapez, ou vous achetez dans une copro naze que vous réussissez à remonter (mon conseil ne vous lancez pas la dedans!), ou une opération de division: vous voyez qu’une maison est sur un terrain trop grand - vous achetez le tout, gardez la maison et détachez un bout du terrain) et sa connaissance du terrain (vous avez des connaissance particulière sur la ville que les acheteurs lambda n’ont pas et vous avez pu saisir une opportunité en conséquence: une prison va fermer et les prix du quartier vont augmenter, construction d’une ligne de tram dans 3-4 ans qui n’a pas encore été pricé par le marché, etc…)

A choisir entre PV et CF positif, je choisit le dernier: La PV en France est taxée et mal taxé, le fait que l’inflation ne soit pas intégrée au calcul est une aberration. Le CF positif c’est de l’argent dans votre poche de suite et pas taxé si vous vous débrouillez bien.

toutefois pour compenser mon avis négatif sur la PV: celle sur la résidence principale n’est pas taxée, alors si je voulais faire "rapidement" de la PV - c’est l’option que je choisirais: acheter un bien décoté dans un bon quartier ce qui me garnirait un PV après travaux, le déclare en RP, le retaper, le revendre.

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#6 23/06/2023 13h04

Membre (2023)
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Bonjour Bernard2K et Zaser,

Un grand merci pour vos précieuses réponses.

@Bernard2K

J’ai pensé à la niche fiscale du LMNP mais dans mon coin cela s’adresse principalement à des étudiants donc dans de grandes villes (exemple Rouen). Il est difficile d’obtenir une bonne rentabilité y compris comme vous le soulignez sur de la maison divisée (ou l’on paye cher le fait de ne pas avoir de copro). Je ne vous parle pas des immeubles.
A Rouen les immeubles corrects commencent à 400-450K pour 100m2…
En s’éloignant un peu difficile d’avoir une clientèle pour du LMNP.
Etes-vous confronté à cela aussi dans votre coin ?

@zaser
A partir de quelle rentabilité net d’impôts vous décidez d’investir ou au contraire de renoncer ?
5% ?
De plus, avez-vous songé un moment donné de vendre vos biens en copro pour aller totalement vers de la monopropriété ?

Merci d’avance pour votre retour,

Bien cordialement

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#7 23/06/2023 14h16

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Au vu de l’optmisation fiscale grace aux travaux et au conventionnement mon net de chages et mon net d’impots et la meme chose et le restera.
Je ne descend jamais en dessous de 10%, 15-20% c’est mieux. Si vous lisez mon profil - vous y trouverez meme une pepitte à 30%.

Pour arriver à ces rentas pas de secrets - je met les mains dans le cambouis!

Les immeubles abordables dans mon coin et qui constituent la majorité du marché des immeubles - sont des constructions des années 1930 avec des planchers et des escaliers en bois - je ne suis pas vraiment fan. Je suis le marché depuis un 10aine d’années et je n’ai jamais vu un immeuble entier tout béton (donc à partir des années 55-60) de taille convenable (disons 4-5 appartements) au prix qui m’interesse.
Quand on parle d’immeuble de cette époque, on parle tout de suite de minimum 10 appartements avec un prix en conséquence.

Les bonnes affaires si elles existent - doivent partir en off chez des mdb assez nombreux sur la place, alors qu’il est relativement facile de trouver des bonnes affaires par ci - par là (donc des appartements dispércés dans la ville).

Revendre pour racheter derrière - ca veut dire:
- gros impot sur la PV  car je ne compte pas revendre mes biens avec leur renta actuelle, mais bien avec celle du marché environ  8% brut
- nouveaux frais d’entrée pour aquerir les nouveaux biens

je pense que pour garder une bonne renta (comme pour les produits financiers) il est important de limiter les frais superflux au maximum.

Dernière modification par zaser (23/06/2023 14h26)

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