Kumo [69] : étude de cas immobilier (studio meublé : LMNP ou non ?)

Le bien est vendu libre ou occupé ?

Si vous achetez pour garder (sans intention de revendre), partez sur une conservation longue durée pour votre calcul et simulation, ce sera plus simple.
Le plus dur va être d’estimer vos charges.
Après, avec un crédit immo, le réel est souvent plus intéressant fiscalement.
Et le meublé réel, avec amortissement des murs est souvent plus intéressant fiscalement que le foncier réel.
Mais après, il vous faut vérifier que c’est également le cas pour votre situation.

Pour la différence de loyer, avez vous vérifié ?
Car augmenter le loyer de près de 40%, ça me semble une sacré augmentation.
Et passer en meublé ne signifie pas forcément augmenter les loyers.

Bonjour,

Encore merci pour vos réponses.

Afin de répondre à @gunday, effectivement, mon but n’est pas de le vendre. Concernant les charges, il est assez difficile comme vous le dites, d’estimer les charges.

Je vais donc faire plusieurs simulations afin de choisir le régime.

Concernant la différence de loyer, l’offre dans le secteur pour des studios de 30m2 est de 520€ en meublé et 490€ non meublé en moyenne. Mais en effet, l’augmentation est assez élevée par rapport à ce qui était proposé auparavant dans le studio que j’achète.

Afin de répondre à @Berlin, j’ai contacté 2 agents immobiliers du coin qui m’ont précisé que la demande était présente et qu’il y avait plus de demandes que d’offres… Je vais tout de même faire plus de recherches. Sur les studios disponibles actuellement que j’ai consulté via LeBonCoin, SeLoger ou encore BienIci, il y a très peu de studios disponibles et il y a autant de meublés que de non meublés.

En tout cas, merci pour vos conseils, je vais poursuivre mes recherches pour faire les bons choix !

Trop d’incertitudes pour un rendement brut très faibles.

Il faudrait plus d’infos sur :

-Les prix du secteur pour une futur plus value , car c’est la seule raison intéressante de se débarrasser du bien rapidement (avec le fait d’éviter de devoir payer des charges de copro pour les travaux de l’immeuble). Garder un bien à 7% brut de renta, sans perspective de plus value, dans un syndic pro, j’ai du mal à voir l’intérêt.

-L’état de l’immeuble en général (1948) et les futurs travaux qui peuvent vous tomber au dessus.

-Sonder la demande locative en prenant en compte votre futur loyer, car d’un point de vue extérieur ca fait une sacré augmentation par rapport à l’ancien loyer, mais vous connaissez sûrement mieux que moi le marché du coin.

Honnêtement, en cherchant un peu mieux, vous pourrez sûrement trouver plus rentable, et moins compliqué à gérer, en s’éloignant un peu cette zone, tout en ayant un accès facile à celle ci.

Honnêtement, y à sûrement moyen de faire mieux. Prenez le temps d’y réfléchir, à mon avis, vous vous lancez un peu trop vite.

Bonjour Kumo,

Projet intéressant !

Je rejoins les précédents avis, avoir une idée précise du loyer est vitale. Ne s’agissant pas d’un investissement patrimonial (pas de plus-value attendue), seul le rendement brut du bien et un bon levier de financement fera l’intérêt de votre opération.

Avec un prêt sur 25 ans, votre effort mensuel sera minime et votre rendement net peut s’avérer intéressant.

Concernant la question du régime fiscal, vous dîtes avoir un TMI à 30% (ce qui est beaucoup pour un salaire net de 23.000€/an) donc vous serez fortement imposé une fois le déficit consommé (6800€ de travaux et 1500€ de mobiliers).
Le régime LMNP a l’avantage de réduire votre résultat imposable grâce aux amortissements. En revanche, vous dîtes avoir de faibles connaissances comptables et fiscales donc le recours à un expert-comptable est recommandé.

J’ai fait une simulation avec tous les paramètres que vous mentionnez et j’obtiens un rendement net d’impôts de 8,6% en LMNP. Il y a également un comparatif avec le régime foncier avec un rendement de 4,8%.
Différences LMNP vs RF = ajout d’un expert-comptable pour 500€/an, pas de vacance locative en RF, pas 1500€ de mobilier en RF (donc apport diminué également), loyer HC de 400€ vs 510€ pour LMNP.
Ces rendements sont calculés sur la base des décaissements que vous faîtes (apport + effort mensuel).

J’espère que cela vous permettra d’y voir plus clair !

Simulation Kumo sur ipalio

Au plaisir d’échanger

Bien cordialement

Bonjour,
Pour l’avis, il faudrait savoir si vous espérez pouvoir le revendre avec une plus-value d’ici 2 ans et si vous aurez a monima amorti les frais de notaire. 😉
Si vous n’espérez pas de plus-value, c’est au final beaucoup de temps investi (travaux + achat des meubles + choix du locataire).
Que se passera t-il dans 2 ans ? Le locataire sera parti ? Vous allez attendre la fin du bail (1 an je présume) pour vendre ? Les appartements loués se vendent moins chers…
Pourquoi ne pas garder l’appartement si vous êtes en cash-flow positif  et que vous n’avez pas besoin de liquidité ? Si vous déménagez, pourquoi ne pas prendre une agence ?
D’ailleurs générez-vous du cash-flow positif tous les mois ?

Bien cordialement

Bonjour Stochastic, Bonjour Lyndon,

Merci pour vos réponses.

Pour répondre à @Stochastic : effectivement, il faudra que je réfléchisse plus longuement à la vente dans 2 ans, avec des calculs approfondis.

@Lyndon, l’objectif est bien sûr, obtenir une plus-value sur la vente de l’appartement. Avec la situation actuelle, le même type de logement dans la même ville a vu ses prix fortement augmenter. A voir si cela se maintient d’ici 2 ans.

Mon objectif est de le vendre sans locataire.

Je génère un cash-flow positif de 50€ par mois.

Encore une fois, il s’agit de calculs que je dois faire et approfondir.

Par rapport à vos retours, je vais réfléchir davantage pour la revente. 

Encore merci pour vos retours, qui m’aident considérablement à évoluer par rapport à ce bien.

Bonjour à tous.
Je trouve plutôt bizarre que personne ne relève l’erreur de calcul de rentabilité brute de l’auteur.
Il faut prendre l’ensemble des coûts liés à l’investissement (grais de garantie, travaux etc) et non seulement le prix du bien + frais de notaire.
La rentabilité est donc bien moindre à 6,6%, ce qui ne permet pas de dégager un cash flow mensuel positif.

Ce n’est pas la rentabilité brute qui compte en définitif mais la rentabilité nette qui définit aussi le cash flow.