Elmini : étude de cas immobilier (achat d'un local professionel)

Bonjour,

Si vous achetez le local en nom propre, les revenus fonciers seront en nom propre et non dans la société.
La société aura une charge, le loyer qu’elle vous verse.

Je trouve que c’est un bon investissement pour votre capital car vous serez le locataire qui garantit la rentabilité.

Si votre souhait est aussi d’éviter l’imposition personnelle des revenus foncier dégagé, il vous faudra créer une société qui achète le bien sous forme de holding ou autre. Cependant cela aura aussi un coût et la revente est beaucoup plus taxé.
Regardez sur le forum il y a plein de sujet là dessus.

Dans tous les cas vous devez faire des choix, avec chacun leurs avantages et leurs défauts, à voir en fonction de vos objectifs.

Au plaisir d’échanger

Bonjour,

Je suis aussi d’un tempérament prudent.
L’avantage que je vois d’acheter l’immobilier à crédit est que vous aurez une assurance au moins Décès Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (DPTIA). Même si vous n’êtes pas encore marié et êtes sans enfant, le jour où vous serez parent, de savoir qu’en cas de gros soucis (et sur 15 ou 20 ans, nul ne peut dire que ce risque est exclu), c’est rassurant de se dire que les prêts immobiliers sont couverts.
Bonne journée

@elmini

Concernant l’assurance emprunteur c’est simple.
Si vous achetez cash et que vous décédez, vos héritiers hériteront du cabinet qui vaut 100k€ + loyers perçus sur la durée.
Si vous empruntez et que vous décédez, vos héritiers auront 100K + le cabinet 100K + le cash flow (plus faible) que vous aurez dégagé.

Sur le plan successoral, suivant l’actif à transmettre, il est toujours bon de laisser du cash
aux héritiers afin de payer les droits de mutation et éviter d’être obligé de vendre des biens.

Petite précision, si vous louez le local et le matériel, on est plus dans le revenus fonciers.
Louer des locaux équipés c’est une activité commerciale donc une fiscalité différente.
Concernant le loyer envisagé, c’est uniquement pour les mûrs ou matériel compris?

Vous pouvez louer professionnellement les murs que vous possédez personnellement mais vous serez vite rattrapé par l’imposition des revenus fonciers une fois les travaux payés.
Vous risquez d’être amené à faire un autre investissement avec des travaux pour faire du déficit foncier, la spirale classique, quoi. Il faut envisager l’utilisation du cash / le recours au crédit dans ce cadre global : des revenus professionnels diminués par les loyers et les revenus fonciers effacés par un déficit.
Il y aurait aussi une optimisation possible:
-vous créez une SCI dont vous détenez 1 part et votre société professionnelle 99 parts (par exemple) avec un tout petit capital (1000 euros)
-la SCI s’endette pour acheter le cabinet dentaire ce qui vous permet de déduire de vos revenus 99 % des droits d’enregistrement et les frais liés à l’achat. Ceci correspond à la quote-part du bénéfice de la SCI porté par votre société professionnelle.
-Laisser reposer deux ans, pas plus car il y a un amortissement comptable de l’achat qui risque de peser au niveau de la plus-value lors de la revente. Ce laps de temps vous permettra de chercher un investissement immobilier rentable.
-Lorsque vous avez trouvé quelque chose de bien, vous le faites acheter à la SCI.
Les parts de la SCI ont une valeur proche de 0, puisque surtout si vous avez emprunté 110 %, l’actif est compensé par le restant du capital à rembourser.
La société professionnelle, n’a évidemment pas vocation à investir dans l’immobilier, donc vous procédez à une augmentation de capital que vous financez par apport de cash ou emprunt et qui aura pour effet de complétement diluer votre société professionnelle. Par exemple pour un achat de 500000 euros, vous aurez 50 001 parts et votre société professionnelle en aura 99 soit même pas 1 % du capital ce qui est compatible avec une activité accessoire.