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13 #1 19/04/2020 20h08
- Tropico
- Membre (2018)
Top 20 SIIC/REIT - Réputation : 109
Bonjour à tous. Voici ma présentation de la foncière Boston Properties.
Contexte
Depuis plusieurs années je suis à la recherche de nouvelles valeurs pour diversifier la partie « bureaux » de mon portefeuille de foncières cotées. Au cours de mes recherches fin 2018 j’ai pris connaissance de Boston Properties, attiré par sa dette de qualité et sa capitalisation élevée, mais l’ai toujours trouvée trop chèrement valorisée depuis. A l’occasion de la baisse de mars 2020 j’ai enfin franchi le pas.
Je remercie vivement InvestisseurHeureux d’avoir cité cette valeur dans la file «Les meilleures foncières cotées américaines et internationales ?». Cela me permet de me dire que si d’autres qui moi y ont penser elle devait bien mériter une présentation !
Présentation générale
Ainsi, Boston Properties est une foncière cotée, membre du S&P 500. Elle opère, avec son management internalisé, aux États-Unis sous le statut REIT, très majoritairement dans le secteur des bureaux de qualité. Sa définition des bureaux de qualités est « des aménagements uniques et des emplacements recherchés ».
Crée en 1970 elle s’implante d’abord à Boston puis se développe dans d’autres géographies jugées porteuses. L’introduction en bourse date de 1997 et elle poursuit son développement depuis.
Chiffres
La capitalisation est la plus élevée de cette catégorie des foncières, environ 15 milliards de dollar au moment de la rédaction de ces lignes, pour la gestion de 196 biens.
Boston, New-York et San Francisco sont les trois villes représentent le gros de l’activité. Ce sont des villes mondiales, attractives, aux perspectives d’activité solides.
Nous trouvons une meilleure diversification dans les locataires, en effet aucun ne représente plus de 3,3 % des loyers ou des surfaces.
La croissance visée était de 8% en 2020, probablement plus d’actualité à cause du virus.
Dette
Boston Properties se distingue en étant la seule parmi les foncières de bureaux dont la dette est de catégorie « A », notée A- par Standard & Poors, et ce depuis mars 2007.
Le ratio d’endettement est de 34 % et le ratio dette/EBITDA entre 6,5 et 7. Les obligations sont à 96% à taux fixe, les remboursement à venir sont bien étalés dans le temps et il n’y a pas d’échéance en 2020.
Toutefois, la perspective est négative depuis octobre 2019, et une éventuelle dégradation mettrait fin à cette enviable caractéristique.
Valorisation
La société propose elle-même une estimation de la NAV dans sa présentation. Avec d’autres estimations nous obtenons une fourchette de 140$ à 150$, avec les précautions à prendre pour ce type d’exercice. 
Le FFO attendu en 2020 (milieu des bornes communiquées) est de 7,56$. A un cours de 130$ le P/FFO ressortait à 17,2. Ce n’était pas donné mais au cours du jour de 95$ il tombe à 12,6 ce qui est bien plus raisonnable.
Dividende
Le dividende actuel est de 3,92$ par an, versé classiquement à raison de 0,98$ chaque trimestre. Le rendement est donc autour de 4%, dans les eaux de mes attentes pour une entreprise de ce type et de cette qualité.
Le FFO payout est de 55 % seulement, ce qui laisse des marges de manœuvres pour gérer l’endettement, lancer de nouveaux investissements ou poursuivre son augmentation. En effet, la croissance annuelle du dividende est autour de 7% par an depuis 2010.
Il y a parfois eu des dividendes exeptionnels, mais je ne les ai pas représentés ici à cause de leur nature irrégulière.
Examen de la trappe à valeur
Pour se faire un avis plus précis suivons le conseil de la newsletter « Comment éviter le piège des actions «trappes à valeur» ? » et passons en revue certains points.
- Les opérations d’initiés : les ventes autour de la NAV ont cessées avec la baisse du cours et des achat sont apparus, mais dans de « faibles » volumes.
- La notation de la dette : Boston Properties dispose d’une dette de qualité, notée A- depuis des années.
- La détention par les meilleurs gérants : je n’ai pas accès aux meilleurs gérants US mais nous la retrouvons dans le top 20 de l’ETF iShares U.S. Real Estate (plus gros encours que j’ai trouvé, l’espérant représentatif).
- L’IH Score : non significatif pour une foncière.
- Les aristocrates des dividendes : l’entreprise n’est pas aristocrate, le dividende ayant baissé de 26 % lors de la crise des subprimes avant de se « rattraper » depuis. A partir de 2010 la hausse est régulière.
- L’évolution du cours de bourse : il tournait autour de 140$ depuis des mois puis a baissé avec l’ensemble du marché à l’occasion de l’épidémie. Il semble donc montré que la baisse n’est pas spécifique, ce qui est rassurant.
- Le capital est éclaté, les premiers propriétaires sont des Trackers, le fonds souverain norvégien et le fonds State Street.
Il semble donc que nous ne soyons pas en présence d’une trappe à valeur.
Conclusion
Nous avons là une superbe foncière, bien gérée, très solide financièrement et intervenant sur des biens de qualité. Injustement à la baisse suite aux troubles sanitaires et économiques actuels, ses qualités devraient lui permettre de les traverser avec des dégâts limités et de rebondir pleinement une fois la situation stabilisée.
J’ai pu profiter de la baisse « irrésistible » sous 100$, pensant tirer profit, après des mois de patience, d’une décote sur la NAV de 30% et d’un P/FFO raisonnable. Néanmoins, le signal serait plus franchement positif si nous pouvions être rassurés sur la notation de la dette et/ou assister à des achats d’initiés plus énergiques.
Avertissements
Je suis actionnaire de Boston Properties depuis mars 2020 après 18 mois de suivi dans une optique de bénéficier de son rendement à long terme. La présentation peux naturellement contenir des erreurs comme une mauvaise compréhension de l’anglais de ma part, des erreurs de calcul, etc. Avoir lu de nombreux documents de l’entreprise depuis 18 mois pourrait également avoir créer des biais psychologiques néfastes.
Remerciements
A InvestisseurHeureux pour son travail sur ce forum et l’émulation ainsi mise en œuvre.
Aux courageux lecteurs qui sont arrivés au bout de cette présentation.
Sources
Newsletter de l’IH #326 : Détecter les fausses-bonnes opportunités boursières : Renault, Total, Unibail
Standard & Poor’s | Americas
REITWatch: Nareit’s Monthly Industry Data Update | Nareit
Investor Overview | Boston Properties, Inc. : 2019 Annual Report et Q4 2019 Supplemental
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Mots-clés : boston properties, bureaux, foncière
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