VICI Properties : analyse de la croissance, des acquisitions et des risques de la foncière américaine de casinos
Cette discussion porte sur l'analyse de VICI Properties (VICI), une foncière américaine spécialisée dans l'immobilier de casinos, introduite par InvestisseurHeureux en 2019. Les participants examinent son modèle économique basé sur des baux triple net, similaire à celui de Realty Income, et sa stratégie de croissance externe rapide via des opérations de sale & leaseback. Dès le début, les membres identifient les avantages potentiels, comme la constitution d'un portefeuille d'actifs uniques et des coûts de gestion potentiellement bas, mais aussi les risques inhérents : une forte concentration des locataires (opérateurs de casinos), une notation de crédit initialement spéculative (junk), et la nature cyclique perçue de l'industrie du jeu. La comparaison avec la croissance fulgurante mais problématique d'ARCP est également évoquée comme un point de vigilance.
L'évolution de VICI est marquée par une phase d'expansion agressive, financée en partie par des émissions d'actions, une pratique courante pour les REITs américaines soulignée comme un avantage clé lorsqu'elle est bien gérée. Deux opérations majeures retiennent l'attention : l'acquisition de l'immobilier du Venetian à Las Vegas pour 4 milliards de dollars et, surtout, le rachat stratégique de MGM Growth Properties (MGP) pour 17,2 milliards de dollars en 2021. Cette dernière transaction est largement perçue par les participants, notamment InvestisseurHeureux, comme un tournant majeur, permettant de réduire significativement le risque de concentration des locataires et ouvrant la voie à l'obtention d'une notation investment grade. La capacité de VICI à réaliser ces acquisitions d'envergure, malgré une création récente (2017), impressionne les membres.
Au fil des années, plusieurs points forts de VICI sont confirmés et discutés. La société atteint effectivement la notation investment grade (BBB- par S&P en 2022, puis Baa3 par Moody's en 2024) et intègre l'indice S&P 500 en 2022, validant sa montée en puissance. Un élément récurrent et très apprécié est le niveau exceptionnellement bas de ses frais généraux et administratifs (G&A), rapportés aux revenus ou aux actifs sous gestion, renforçant l'attractivité de son modèle économique souvent comparé à celui d'une société de redevances. Les discussions abordent également la protection contre l'inflation offerte par certains baux et les risques environnementaux potentiels (gestion de l'eau à Las Vegas, soulevée par DockS et tahitibob). La diversification vers d'autres actifs de loisirs (bowlings, centres de bien-être Canyon Ranch) suscite des commentaires partagés sur la pertinence stratégique.
Plus récemment (2023-2025), les participants notent la poursuite de la croissance de l'AFFO (Adjusted Funds From Operations) par action et des augmentations régulières du dividende. Cependant, un consensus émerge sur une normalisation ou un ralentissement du rythme de croissance par rapport aux premières années explosives, dans un contexte de taux d'intérêt plus élevés et d'opportunités d'acquisition peut-être moins spectaculaires. La capacité de VICI à continuer d'émettre des actions à un cours supérieur à sa valeur nette d'inventaire (NAV) reste un levier important pour financer sa croissance externe de manière relutive, bien que l'impact de ces opérations soit potentiellement moindre qu'auparavant. La gestion de la dette et le refinancement à des taux plus élevés sont également mentionnés comme des points d'attention pour l'avenir.
Mots-clés : VICI Properties, Foncière, Triple net, Casinos, Acquisitions, Croissance, Dividendes.
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