Objectif80 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport et coronavirus)

Bonjour.

Coronavirus ou pas, vu les chiffres que vous donnez, votre projet est assez moyen au regard des critères de la plupart des investisseurs immo du forum (gros apport, vous signez avant de vérifier, renta faible pour la taille de la ville). Après, si vous êtes vous-même sûr de votre projet, pourquoi pas. Ne pas trop s’endetter par les temps qui courrent n’est pas idiot.

En fait la réponse dépend de votre situation, qui n’est pas décrite.

J’ai moi même un immeuble dont j’allais signer l’acte authentique d’achat ce 31 mars… Je crois bien que ce sera reporté. Je m’attends à des problèmes d’impayés avec les locataires en place s’ils perdent leur travail. J’espère aussi que la banque qui me finance ne trouvera pas de motif juridiquement valable pour faire demi tour sur l’offre de prêt que j’ai déja reçue et surtout qu’ elle ne fera pas faillite avant de m’avoir prêté. Tout peut arriver dans les prochains mois. Je souhaite malgré tout que la vente se fasse car je sais que les problèmes ne dureront pas et je serai bien content dans 10 ans d’avoir cet immeuble déjà à moitié payé. Heureusement j’ai une marge de manœuvre confortable en terme de ratios et de trésorerie pour affronter la tempête.

En ce qui vous concerne, vu la situation, il va être très difficile de trouver un financement.

Si vous voulez profiter de la situation, vous pouvez aller voir le vendeur en lui demandant oralement une baisse de prix en le menaçant de vous rétracter dans le délai de réflexion s’il refuse. Puisque tout le monde est dans la panade et s’il entrevoit qu’il va lui être bien difficile par les temps qui courrent de trouver un nouvel acquéreur solvable, il pourrait bien accepter par pragmatisme. Et puis il se pourrait bien qu’il soit lui même pressé de toucher l’argent de la vente. C’est une idée opportuniste et pas brillante sur le plan moral j’en conviens. Mais à la guerre comme à la guerre.

@Kromoz0hm a tout dit. Difficile de trouver une affaire plus catastrophique.
Rentabilité pire qu’exécrable
Pas de justificatifs sur les revenus et loyers versés par les locataires
Risques liés à la taille de la ville (vacance locative, peu de choix de locataires, revente très difficile…)
Fuyez à toutes jambes tant que vous le pouvez encore !

Merci à tous pour vos réponses.

Dans mn fichier de calcul, le rndement brut a des marges de sécurité (11 mois de loyer, frais de notaire inclu) si je prends 12xloyers/prix de vente je suis à un peu plus de 9%. Le nette nette reste inchangé par rapport à ce que je vous ai dit.

Je suis d’accord que le cashflow positif est "virtuel" étant donné mon apport.

Donc pas la bonne affaire  …

Par contre ca fait six mois que je suis en recherche intensive, fait entre 25 et 30 visites … je n’ai rien trouvé de miraculeux. J’ai fait le tour des agences, j’ai des alertes leboncoin. J’ai l’impression que les rendements à plus de 10% sont devenus très rares.

Des astuces de recherche ?

Objectif80 a écrit :

J’ai l’impression que les rendements à plus de 10% sont devenus très rares.

Des astuces de recherche ?

Ca rejoint ce que je disait auparavant.
C’est dépendant du milieu local.
10% c’est le rendement moyen dans le secteur où je suis.
Mais c’est lié aux complexités de la location sur le secteur.

Une ville à 20km, qui a une grosse industrie et est bien situé, le rendement chute à 6/7%.

Vous n’indiquez pas de lieu (même vague) donc difficile de dire si les rendements trouvés sont logiques ou non.