Laurent79 [Pontaillac] : étude de cas immobilier (achat résidence secondaire)

Bonjour,
Quelle est le statut concret de l’occupante actuelle ?

Vous parlez de loyer, mais y a t’il un contrat ?
Est ce une indemnisation défini par un acte notarié ?
A priori, je dirais qu’elle a une partie de l’usufruit, mais ça ne me parait pas clair en l’état.

En gros, s’il y a un bail, pour moi vous devrez simplement vous conformer au bail.

Après, pourquoi ne pas demander aux vendeurs/agences/notaires qui vous propose le bien ?
Et demander à ce que le bien soit vendu vite soit inscrit comme condition de la vente sur l’acte notarié (si elle est bien occupante au titre de l’usufruit).

En espérant vous avoir aiguiller, même si il est difficile de se faire une idée précise en l’état.

Vous ne devez pas oublier que l’occupation d’un logement est considérée de droit équivalent à un bail si celui-ci fait défaut et que l’occupant refuse de partir Les droits de l’occupant « sans droit ni titre »
L’expulsion reste juridiquement possible mais trèèès longue.

Bonsoir

Si ma compréhension du cas est exacte, les enfants légitimes sont propriétaires de la moitié du bien, les enfants légitimes et l’enfant reconnu nu-propriétaires de l’autre moitié, et l’occupante actuelle usufruitière pour la moitié et locataire pour l’autre moitié…

1- il convient de vérifier ou faire vérifier par votre notaire la situation du bien en obtenant la fiche d’immeuble ( récupérer le numéro de la parcelle sur le site du cadastre puis soumettre une demande de renseignements au service de la publicité foncière - imprimé. CERFA 3233-SD)

2 - Quelles sont les conditions de la vente ?
La moitié en pleine propriété est elle vendue libre ou occupée ?
La seconde moitié est elle vendue en pleine propriété (l’occupante vend son usufruit) ou alors en nue propriété ?
Ces conditions fixent la suite des opérations…

3- En cas de vente libre et en pleine propriété, si l’occupante possède effectivement usufruit, la situation est plus simple pour vous : Elle va vous vendre l’usufruit et donc intervenir dans la vente….A vous de faire introduire une clause dans le compromis de vente par laquelle les vendeurs attestent qu’un congé a été adressé par l’occupante aux propriétaires actuels et qu’elle s’engage à quitter les lieux avant la signature de l’acte authentique…. Vous pourrez demander à visiter les lieux juste avant l’acte authentique (au besoin avec un huissier) pour vérifier qu’ils sont bien libres…

4 - Dans les autres cas, à vous de négocier les conditions d’occupation et le prix de vente compte tenu des contraintes… Si l’occupante conserve son usufruit, vous ne pourrez lui louer que la moitié du bien… Dans ce cas, l’acte devra définir les conditions du démembrement de propriété, à savoir les charges qui seront supportées par chaque partie…

5 - Le curateur devra intervenir et même un juge si le bien vendu est la résidence principale de l’enfant sous curatelle

6 - Faites vous conseiller par un notaire, de nombreux points doivent être étudiés

canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (11/03/2020 07h45)

Bernard2K a écrit :

Si vous faites mettre dans le compromis que l’occupante libère les lieux, le bien devient libre, et du coup sa valeur remonte. Les divers copropriétaires pourraient faire le même raisonnement et vous dire que, ah ben non, finalement ils vont le vendre plus cher, libre.

Oui et non, car la situation est compliqué, et la vente pas acté : si la personne libère pas le bien, c’est toute la procédure (banque, notaire, etc) qui tombe à l’eau.
Sans compter que juge des tutelles, donc faut compter 2,3 mois de délais supplémentaires.

Donc bref, les ennuis ça a un prix, même si on se blinde.

Bonjour Laurent,

Ce qui n’est pas clair dans votre exposé, ce sont les droits de l’occupante par rapport au bien.

Dans son testament, le défunt a t’il légué un droit d’usufruit à la compagne ? ou a t’il seulement écrit son souhait qu’elle puisse rester dans les lieux (ce qui en définitive ne lui confère aucun droit acquis à rester) ?

Mais en définitive peu importe car quoiqu’il en soit, si les enfants et la compagne ont convenu d’un bail, (même à l’oral c’est valable à partir du moment où un loyer est payé), vous vous retrouvez avec un locataire.

Qui dit location dit locataire en place pour une période de trois ans, reconductible tacitement.

Si bail oral, il sera indispensable de "régulariser " la situation par un bail écrit fixant le point de départ de la location.

Pour la mettre dehors, on pourrait imaginer que vous achetez puis vous lui délivrez un congé pour reprise (pour habiter vous meme le bien ou un ascendant, conjoint…). Je vous laisse le soin de chercher sur internet les conditions de délai.
C’est très limite comme procédé dans votre cas (vous n’allez pas habiter le bien à plein temps, donc cela supposerait que vous fassiez semblant) mais c’est une solution que certains propriétaires appliquent pour se débarrasser d’un locataire gênant……à leurs risques et périls, le congé pouvant être remis en cause. Encore faut-il que la locataire ait la volonté, vu son âge, de s’engager dans une procédure… A voir si le jeu en vaut la chandelle…

L’idéal serait que la compagne soit d’accord pour quitter les lieux sous x mois et de mettre cette condition suspensive dans le compromis, avec signature de l’acte authentique APRES le départ de la locataire. Si elle ne respecte son engagement au terme convenu vous avez au moins une porte de sortie pour vous désengager du compromis.

J’attends toujours la réponse du notaire mais j’ai eu quelques éléments de réponse par un des vendeurs. L’occupante n’a pas de statut…et n’a pas d’usufruit et il n’y a pas de bail, ni écrit ni oral. Juste le respect d’un écrit envoyé au notaire par le père décédé qui dit :
" Je soussigné…domicilié…lègue à titre particulier à madame…habitant rue….la jouissance personnelle, à titre de droit d’usage et d’habitation, aux charges de droit, de la quote part m’appartenant dans une maison d’habitation située…
Fait à Royan, avril 2015"

La fille reconnue sur le tard de l’occupante a donc 1/8ème de la maison, les enfants vendeurs les 7/8èmes restants.
Et tout le monde est d’accord pour vendre.
A la lecture de ces informations, j’ai tendance à penser que rien ne m’obligerait à garder l’occupante actuelle dans les lieux, mais j’attends les précisions du notaire pour pouvoir avancer.
Wait & see

Alors j’ai eu confirmation de l’associée du notaire (celui-ci étant parti en vacances pour 3 semaines), elle n’a pas eu l’usufruit mais bien le droit d’usage et d’habitation. Elle le perdrait en quittant le domicile (maison de retraite ou autre…).
Pour elle, un changement de propriétaire n’affecte pas son droit à rester dans la maison aux conditions déjà en place…
Le ratio 280k investis pour un loyer mensuel de 300€ me fait déjà beaucoup moins rêver ! Certes elle peut devoir aller en maison de retraite ou simplement nous quitter mais elle peut aussi vivre centenaire (l’air de la mer conserve parait-il !).
Une estimation a été faite par Orpi et la maison vaut bien plus que 280k…mais vide !
Option 1 : Je m’associe avec mon beau-père ou un ami qui a pas mal de liquidités et nous "plaçons" du capital dans cette maison en minimisant le crédit. On croise les doigts pour qu’elle tombe amoureuse d’un Lillois lors d’une partie de bridge et quitte la charente-maritime…
Option 2 : On laisse passer l’affaire !
Option 3 : On achète et j’embauche des Géorgiens convaincants…

Laurent79 a écrit :

Certes elle peut devoir aller en maison de retraite ou simplement nous quitter mais elle peut aussi vivre centenaire (l’air de la mer conserve parait-il !).

Sauf stipulation contraire dans les documents d’origine, son départ en maison de retraite ne lui retire pas ses droits. (même en cours de cassation).
Et en recherchant, je trouve même qu’aller en maison de retraite ouvre de nouveaux droits à la personne : celui de louer le logement pour subvenir aux frais de son nouveau logement. (article 764 du code civil)

Je comprends un peu mieux la situation, mais il reste un point que je ne comprends pas, le loyer de 300€, à quoi il correspond.
Car si elle a le droit d’usage et d’habitation, je ne comprends pas la raison du loyer.

Par contre, il y a une différence avec le viager, car en viager, vous ne touchez pas un loyer, c’est l’acheteur qui verse des fonds au vendeur (en bouquet et généralement tout les mois).
Donc c’est un poil mieux que le viager (mais à voir si le bénéfice en plus n’a pas été exagéré.

Sinon, maintenant que vous avez un peu d’information, il vous fait faire l’exercice suggéré par ddtee : voir le prix réel des maisons dans le secteur, et faire le calcul de la valeur du bien occupé pour un viager (y a des grilles chez les vendeurs de viager).
Ca vous donnera déjà une idée de l’intérêt économique du bien.
Et en parallèle, voir si vous achetez un bien au plein de sa valeur, combien ça vous coute et combien vous pourrez en tirer en location saisonnière ?
Si le différentiel de prix est faible, mais que vous faites x10 sur le loyer annuel, il est peut être intéressant de payer le prix fort (ne pas oublier l’impact fiscal dans le calcul)

La question est donc corrélé à l’age de l’occupante.

Quand au placement, chacun est libre de ses choix, et une résidence secondaire, c’est pas forcément la même approche économique qu’un placement de rendement.

Au passage, vous avez des infos sur le pourquoi du loyer ?
Car il contredit son droit à l’habitation.

Laurent79 a écrit :

Je pense donc que c’est un bon placement. Le problème étant qu’on ne pourrait en jouir que dans 20 ans !
Trouvez-vous judicieux de "placer" de l’argent comme on le ferait dans une assurance-vie ? Placer 280 aujourd’hui et espérer les transformer en 450 "demain" (même si demain c’est loin !).

Bonjour,
Il y a un biais dans votre raisonnement : vous considérez et vous confortez seul dans l’idée que les prix d’aujourd’hui sont inférieurs à ceux de demain et après demain et vous oubliez coûts restant à la charge du propriétaire.
C’est un pari.

Canyonneur75 a écrit :

La location du bien est interdite.

Sauf si changement de domicile pour raison de santé.
Donc dans le cas d’un départ en maison de retraite.
J’en parlais en #16

Canyonneur75 a écrit :

L’article 764 du code civil prévoit effectivement cette possibilité mais uniquement pour le conjoint survivant (mari ou femme).

Effectivement, j’ai mis le lien vers le texte, mais non vers la source qui évoque un arrêt de la cours de cassation.

C’est plutôt le lien de l’arrêt de la cours de cassation que j’aurais du insérer. Le voici.

De ce qui semble ressortir de la cours de cassation, l’abandon du bien (pour un départ en maison de retraite) n’est pas un motif suffisant pour faire disparaître le droit d’usage.