Investissement immobilier : optimiser la fiscalité en SCI

Cette discussion porte sur l'optimisation fiscale d'un investissement immobilier via une SCI (Société Civile Immobilière). Un membre, Civan, envisage l'acquisition d'un immeuble locatif en meublé et s'interroge sur le choix entre une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) et une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR), compte tenu de son taux marginal d'imposition (TMI) élevé (30%, passant à 41%). Il souhaite comprendre comment gérer la fiscalité liée à l'amortissement du bien, notamment après la fin de la période d'amortissement.

Les participants soulignent l'importance de la gestion du risque et de la diversification. L'utilisation d'une SCI à l'IS est présentée comme une option intéressante pour reporter l'imposition dans le temps grâce à l'amortissement des biens et aux frais d'acquisition reportables indéfiniment. Cependant, il est précisé que l'amortissement seul ne suffit pas à supprimer l'impôt; un cashflow positif est nécessaire à long terme. Sotigui explique que la combinaison d'amortissement et de frais reportables permet de différer l'imposition, mais que la rentabilité du bien reste primordiale. L'objectif est d'optimiser la fiscalité en profitant de la période d'amortissement sans être pénalisé par un cashflow négatif une fois celui-ci terminé.

La discussion aborde aussi des stratégies complémentaires pour réduire la charge fiscale. L'union du foyer fiscal est suggérée comme solution simple et efficace pour réduire le TMI global du couple. Une autre solution, plus complexe, consisterait à un démembrement de propriété, avec l'usufruit détenu par le conjoint ayant le TMI le plus bas. Il est toutefois rappelé que ces choix fiscaux doivent s'inscrire dans une stratégie patrimoniale à long terme.

Enfin, les membres évoquent la nécessité d'une analyse financière précise du projet avant de choisir le statut juridique le plus pertinent. Des outils comme RendementLocatif sont mentionnés pour faciliter ce type d'analyse. La discussion met en lumière la complexité de l'investissement immobilier et l'importance d'une approche globale intégrant des aspects fiscaux, financiers et patrimoniaux.

L'un des participants souligne que l'achat de biens avec des travaux est une stratégie pour générer de nouvelles charges et prolonger la période sans fiscalité. La revente d'un bien est évoquée comme une éventualité à long terme, mais elle entraîne alors une imposition sur la plus-value professionnelle.