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Imposition sur la plus-value d'un bien immobilier sans justificatifs de travaux ?

Calcul de la plus-value immobilière : difficultés liées à l'autoconstruction et exonérations

Cette discussion porte sur le calcul de la plus-value immobilière lors de la vente d'une résidence secondaire construite en partie par le propriétaire. Un membre, Gaby993rs, cherche à comprendre comment déclarer la plus-value suite à la vente de sa propriété, construite en 2004, sachant qu'il ne possède pas tous les justificatifs de travaux. Il soulève la question de l'application du forfait de 15% sur le prix d'achat du terrain, et le calcul de l'impôt en l'absence de justificatifs complets des travaux de construction.

Les autres membres apportent des éclaircissements sur les règles fiscales applicables. Ils soulignent l'importance des factures d'entreprises pour justifier les travaux et majorer le prix d'acquisition. L'impossibilité d'intégrer les coûts des travaux d'autoconstruction (hors matériaux achetés et posés par une entreprise) est mise en avant. Canyonneur75 propose un calcul estimatif de la plus-value, basé sur les informations fournies par Gaby993rs, et souligne l'importance de la conservation des factures, même pour les matériaux, ainsi que les modalités de calcul selon la législation en vigueur. Il fournit un lien vers la documentation officielle (BOFIP).

La discussion aborde ensuite la question de l'exonération de plus-value en cas de réinvestissement dans une résidence principale. Timinel précise que cette exonération ne s'applique pas à Gaby993rs, car il possède déjà une résidence principale. Ce point met en lumière les conditions strictes d'application des exonérations fiscales. Enfin, geek et pierrejacques11 abordent le cas de l'autoconstruction dans le cadre d'un investissement locatif (PINEL et LMNP), soulignant les différences de traitement fiscal entre la réduction d'impôt et le calcul de la plus-value lors de la revente.

En résumé, la discussion met en lumière les complexités du calcul de la plus-value immobilière, particulièrement en cas d'autoconstruction partielle. Elle met l'accent sur l'importance d'une bonne tenue des justificatifs pour optimiser la déclaration et souligne les contraintes liées aux exonérations, qui ne sont pas toujours applicables dans tous les cas de figure. La discussion met en évidence la nécessité de se référer à la documentation officielle (BOFIP) et de solliciter l'aide d'un professionnel pour un calcul précis de la plus-value.


Pages : 1

#1 31/01/2019 14h39

Membre (2017)
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Bonjour, je viens de vendre une résidence secondaire construite en 2004.
Ne rentrant pas dans les cases des exonérations, je souhaite comprendre comment calculer l’impôt sur la plus value dont je vais devoir m’acquitter.

J’ai acheté le terrain en 2003 pour 30000 euros, mais je ne peux pas justifier des travaux réalisés pour la construction.
La vente de l’ensemble terrain / maison à été signé à 220000 euros net vendeur.

Sur le site impot.gouv, je cite : "Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat"

15% du prix d’achat de quoi dans la cadre d’une construction ?! J’avoue ne pas saisir le sens de la phrase.

Mots-clés : construction, fiscalité, frais de transaction, imposition

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1    #2 31/01/2019 16h33

Membre (2018)
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Bonjour,

Vous vendez une parcelle de terrain (qui est maintenant bâtie) et le prix d’achat est celui de la dite parcelle…

Le notaire chargé de la vente effectuera les calculs…

Si vous le pouvez, fixez la date de l’acte authentique après la date anniversaire de l’achat afin de gagner une année d’abattement de plus…

Sur la base de vos données, estimation de l’impôt si la durée de détention est entre 15 et 16 ans :

Votre PV est de 220000-30000 (1 + 0.15 + 0.075) = 183250
0.15 : forfait travaux
0.075 : forfait frais d’acquisition

Taux d’imposition de la PV : 19 * (1 - 0.6) + 17.2 *(1-0.165) + 4 = 25.962 %
(4 : surtaxe pour une PV entre 160 et 200 k€)

soit, sauf erreur :  47575 euros….

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (31/01/2019 16h55)

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#3 31/01/2019 17h14

Membre (2017)
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Ils ne rigolent pas les impôts… J’attends des nouvelles de mon notaire effectivement, mais il tarde à mes faire le calcul.

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#4 03/02/2019 17h48

Membre (2019)
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Bonjour,

Vous ne pouvez pas justifier des travaux de construction ?

Je suppose que vous avez donc dû faire la construction de l’habitation vous même, mais dans ce cas vous devez bien avoir les factures d’achat des matériaux ?

A moins que vous soyez artisan, que vous ayez construit la maison vous même avec des matériaux issus d’autres chantiers et dont vous ne pouvez justifier la provenance…

Car j’ai du mal à comprendre comment vous pouvez construire une maison sans aucune facture…

Cordialement

Florent

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#5 03/02/2019 18h21

Membre (2017)
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Bonjour Florent91,

Oui j’ai bien évidemment des factures d’artisans pour une partie du gros oeuvre.
(maçonnerie, enduits extérieurs, couverture)

Le reste à été réalisé par moi-même, je n’ai que des factures de matériaux, et le notaire me dit que ça ne peut pas être pris en compte.

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#6 03/02/2019 18h36

Membre (2019)
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Effectivement votre notaire a raison.

Vous ne pouvez majorer du prix d’acquisition que les travaux réalisés par une entreprise.

Dans un arrêt récent de 2018, il a été admis que les matériaux acquis par le propriétaire puis ensuite posés par une entreprise pouvaient entrer en majoration du prix.

Les matériaux acquis par le propriétaire, puis posés par lui : Impossible…

Il faut donc calculer votre plus value en déduisant le prix d’acquisition du terrain, plus toutes les factures des entreprises pour le gros oeuvre et toiture.

Florent

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#8 03/02/2019 22h21

Membre (2018)
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Bonsoir,

Un document BOFIP traite des dépenses qui peuvent être ajoutées au prix d’acquisition.

En autres :
- Les dépenses qui ont un caractère de charges locatives (que le bien soit loué ou non) ne viennent pas en majoration du prix d’acquisition sauf si elles sont la conséquence de travaux de construction ou d’amélioration (cotes 190 à 210).
- Les travaux doivent avoir été effectués par des entreprises (cote 220)
- Dans le cas d’une construction sur un terrain acquis nu, le cout des travaux de construction (avant la date d’achèvement) s’ajoutent au prix d’acquisition pour calculer l’assiette du forfait de 15%  (article 400)

Vos factures sont donc très précieuses puisque
- la déduction du cout des travaux n’est pas exclusive de l’abattement de 15%
- le coût des travaux est pris en compte à 115% …

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (03/02/2019 22h37)

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#9 05/02/2019 13h15

Membre (2017)
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Noté. J’apprécie votre aide.

Autre question, j’ai lu sur le site impot.gouv que l’on pouvait être exonéré de cette pv si on réinjecte une partie du prix de vente de la résidence secondaire dans l’achat d’une résidence principale, s’il s’agit d’une première vente de logement, et pour mon cas personnel c’est bien une réalité, j’ai cependant vendu une grange sans eau / sans électricité en 2013, je ne pense pas que ce soit considéré en tant que tel comme un "logement" ?

Sachant que j’ai déjà une résidence principale, que j’envisage également de revendre…je rentre donc dans les critères ?

Aucun montant ou pourcentage n’est précisé, le site des impôts mentionne juste - tout ou partie - donc sur 130k€ de pv, si je réinjecte 60k€ dans une résidence principale dans les 2 ans à venir, c’est tout bon ?

Dans le cas ou je ferai une construction neuve de résidence principale, le délai de 2 ans me semble court… Y a t’il des aménagements spécifiques à cette situation ?

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1    #10 05/02/2019 13h29

Membre (2014)
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Bonjour

vous avez deja une RP, l’exoneration ne concerne pas votre cas.

https://www.impots.gouv.fr/portail/part … -exonerees

La plus-value que vous réalisez lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale est exonérée sous réserve du respect des conditions suivantes :

    vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession ;
    vous procédez au remploi du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à votre habitation principale.

cdt

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#12 14/02/2019 14h52

Membre (2015)
Réputation :   2  

Bonjour

Canyonneur75 a écrit :

Bonsoir,

Un document BOFIP traite des dépenses qui peuvent être ajoutées au prix d’acquisition.

En autres :
- Les dépenses qui ont un caractère de charges locatives (que le bien soit loué ou non) ne viennent pas en majoration du prix d’acquisition sauf si elles sont la conséquence de travaux de construction ou d’amélioration (cotes 190 à 210).
- Les travaux doivent avoir été effectués par des entreprises (cote 220)
- Dans le cas d’une construction sur un terrain acquis nu, le cout des travaux de construction (avant la date d’achèvement) s’ajoutent au prix d’acquisition pour calculer l’assiette du forfait de 15%  (article 400)

Vos factures sont donc très précieuses puisque
- la déduction du cout des travaux n’est pas exclusive de l’abattement de 15%
- le coût des travaux est pris en compte à 115% …

Canyonneur

je me permet d’intervenir sur ce sujet car j’aurai souhaité échanger sur ce point

Dans le cas d’un PINEL, si une partie est réalisée en autoconstruction, sauf erreur de ma part le cout des matériaux est pris en compte dans le coût de revient. Ce coût de construction ne serait donc pas pris en compte pour le calcul de la plus value ?

En LMNP, en cas de rénovation avec travaux dès l’achat, on amorti les différents travaux ou matériaux si réalisation par la propriétaire. Dans ce cas, ce n’est là aussi pas pris en compte dans la plus value ?

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#13 14/02/2019 15h42

Membre (2013)
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geek a écrit :

Dans le cas d’un PINEL, si une partie est réalisée en autoconstruction, sauf erreur de ma part le cout des matériaux est pris en compte dans le coût de revient. Ce coût de construction ne serait donc pas pris en compte pour le calcul de la plus value ?

Effectivement, en PINEL vous bénéficiez de la réduction d’impôt sur un prix de revient qui inclut les matériaux, mais vous ne pouvez majorer le prix d’acquisition du montant de ces mêmes travaux lors de la revente que dans le cas où ils ont été effectués par une entreprise.

IR - Réduction d’impôt accordée au titre des investissements locatifs réalisés dans le cadre de la loi « Scellier » - Modalités d’application - Assiette de la réduction d’impôt

Le prix payé pour la construction du logement qui entre dans la base de la réduction d’impôt comprend les frais d’architecte, le prix d’achat des matériaux, les mémoires des entrepreneurs, les salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes, ainsi que les autres frais généraux engagés pour la construction qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers. Entrent dans cette dernière catégorie les impôts, taxes ou redevances qui constituent un élément du prix de revient de l’immeuble.

En LMNP, en cas de rénovation avec travaux dès l’achat, on amorti les différents travaux ou matériaux si réalisation par la propriétaire. Dans ce cas, ce n’est là aussi pas pris en compte dans la plus value ?

Idem. Mais la question intéressante ce serait plutôt de savoir si l’on peut amortir des travaux faits par une entreprise en LMNP et si l’on peut les utiliser pour majorer le prix de revient de l’immeuble dans le cadre du calcul de la plus-value. Or le BOFIP renvoie à la détermination de la PV au regard des revenus fonciers, ce qui ne permet pas de calculer ce qui a été soustrait du revenu via les dotations aux amortissements. Bref, selon moi cela passe à la trappe et il est possible de les utiliser afin de majorer le prix. S’il y a un retour d’expérience ou un avis contraire je suis preneur.

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