Ma compréhension de la situation est actuellement la suivante :
En ce qui concerne le montant distribué aux associés imposés à l’IR et le montant (différent) distribué à ceux imposés à l’IS, pour compléter les explications déjà fournies (par Surin) :
- Le montant (brut) de la distribution a été calculé en divisant la plus-value comptable réalisée lors de la cession (1.4 M€) par le nombre de parts en jouissance à la date de la distribution (quelques jours après la cessions).
- Les associés imposés à l’IS ont perçu leur quote-part de cette plus-value comptable brute
- La SCPI (fiscalement transparente) a payé au fisc, pour ses associés imposés à l’IR, 36.2% de la PV fiscale (voisine de 160k€), et rien pour ceux imposés à l’IS.
- Les associés imposés à l’IR ont perçu leur quote-part de la plus-value comptable brute moins leur quote-part de ce que la SCPI a payé au fisc sur la plus-value fiscale.
- Les associés imposés à l’IR n’auront plus rien à payer au fisc sur ce qu’ils ont perçu. Ceux imposés à l’IS devront inclure le montant perçu dans leurs "produits", ce qui majorera d’autant le résultat sur lequel ils paieront l’IS.
- La différence entre les plus-values fiscale et comptable s’explique du fait que leur calcul ne s’effectue pas de la même manière : par exemple, les "frais de notaire", ou les frais liés à des travaux, peuvent faire l’objet d’une évaluation forfaitaire fiscalement, mais sont comptabilisés pour leur valeur réelle (et ce n’est sans doute pas la seule différence).
En ce qui concerne les distributions des derniers mois de 2018 de Corum Origin :
- Il ne devrait pas y avoir d’autre distribution de plus-value en 2018 (la SCPI ne peut pas céder plus de 2%/an de son patrimoine si c’est des immeubles acquis depuis moins de 5 ans, la grande majorité de son patrimoine a été acquis plus récemment, et le montant de la cession de Vélizy approche déjà ces 2% du patrimoine).
- La SCPI devrait distribuer (tout) le RAN qui existait au 31/12/2017, sous forme de 3 versements (séparés des versements mensuels associés au résultat courant) dans la seconde moitié d’octobre, novembre et décembre. (Je pronostique des montants voisins de 3 x 1.3€/part (le RAN faisait 4.35k€ et il y avait 1.2 M parts au 30/06/18)).
- La SCPI devrait distribuer avec le paiement du 10/01/2019 le RAN constitué pendant l’exercice 2018 (les distributions mensuelles sont un peu inférieures au résultat de l’exploitation courante, cf. l’approche conservatrice des contrôles intermédiaires des CaC : 17.43€ vs 17.65€/trim/part à mi-2018; le résultat courant par part pourrait approcher 6.7% : cf résultat des années précédentes et 17.65€/T/part à mi 2018).
- Le total des distributions 2018 (résultat courant, PV de la vente à Vélizy, RAN à fin 2017) pourrait dépasser légèrement 7% brut. Le montant effectivement versé aux associés sera moindre, la différence venant des impôts payés par la SCPI à la source (que l’associé n’aura pas à payer à nouveau) principalement à l’étranger.