J’ai un peu prospecté de ce côté il y a quelques années.
J’ai fini …. par préférer les parts de SCPI à majorité investies dans des commerces.
Pourquoi : plus facile à acheter, à gérer (c’est un métier où je me voyais mal improviser…), à vendre (ça arrivera bien un jour !), plus diversifié, et rendement pas vraiment plus faible (à niveau de risque similaire, et dans ma zone géographique).
Maintenant, si vous n’êtes pas en IdF, si vous êtes disposé à vous investir, à apprendre les ficelles, à y passer un peu de temps, si vous avez les fonds disponibles (il faut en général pouvoir s’engager très vite, pour les bonnes affaires), et un début de réseau (pour identifier les bons biens avant qu’il ne soit trop tard), il doit y avoir moyen de s’amuser, et peut-être de dénicher de bonnes affaires.
Il faut pour cela (dénicher des bonnes affaires) sans doute pouvoir acheter des locaux sans locataire, les mettre un peu en valeur (travaux, ou attente que l’environnement proche change) et trouver un commerçant intéressé par le local ensuite. (acheter déjà loué limitera les possibilités de faire une "bonne affaire". Donc ça implique des compétences en "travaux" (au minimum suivi de travaux) et connaissance de la valeur qu’un lieu pourrait avoir pour un commerçant.
Si c’est pour acheter (en réagissant dans les 24 ou 48h) les murs d’une pharmacie (c’est un exemple d’une activité,où l’investissement sera peu risqué, et le locataire sans doute très pérenne), on arrive à des rendements peu attractifs.
Si c’est pour acheter des murs de restaurant (c’est un autre exemple, avec un meilleur rendement), avec un rendement meilleur, il faut pouvoir assumer les différents risques associés (dont la faillite ou la fermeture du restaurant).
Si c’est pour acheter un local dans une zone qui n’est pas "prime", il faut assumer le risque de défaillance du locataire, suivi de difficultés pour trouver un autre locataire (difficultés encore plus grandes si on souhaite certains types d’activité, et un certain niveau de rendement).