Investissement immobilier : rentabilité immédiate ou plus-value à terme ?

Bonjour,

La différence principale entre le cash-flow et la plus-value à terme, c’est que le premier est certain (vous touchez chaque mois, dès le premier mois, vos loyers) quand le second est hypothétique.

Quand je parle de cash-flow certain, je mets bien sûr de côté les risques inhérents à la location puisque l’on retrouve les mêmes dans les grandes métropoles que dans les petites villes. J’oppose plutôt l’évolution des loyers, historiquement assez stables, à l’évolution des prix de revente des biens qui est beaucoup plus volatil, tant à la hausse qu’à la baisse.

Cela ne n’empêche pas, à titre personnel, d’envisager à long terme de revendre certains de mes biens actuels à forte rentabilité (petites surfaces louées en meublé dans des villes "à risque") pour en racheter d’autres plus "patrimoniaux", voire passer aux SCPI. Mais pas tant pour le potentiel de plus-value que pour le moindre effort de gestion locative, et avoir des revenus plus "passifs".

Personnellement j’ai acheté 2 appartements dans une petite ville de 45 000 habitants il y a 2 ans en regardant uniquement la renta, alors que à 30km de chez moi il y a une grosse ville de 180 000 habitants où à l’époque les prix m’effrayait et la renta pas terrible, sauf que ces dernières années le prix de l’immo à grandit mais très peu dans les petites villes de 45 000 habitants et beaucoup dans les grosses villes, j’ai tout de même un petit regrêt quand je vois les prix des biens que je regardait à l’époque et les prix aujourd’hui.. la renta est très faible comparé à la plus value

Bonjour,

L’idée de faire une PV sur l’emplacement est tout à fait plausible. Pour y arriver, outre l’observation de terrain, le bon sens etc vous avez à disposition la lecture des documents d’urbanismes qui déclinent les lois.
Ainsi un PLU affichant une réduction drastique des terrains offerts à la construction en application des lois Grenelles et SRU (pour les principales)  alors que l’emploi est présent va mathématiquement faire monter les tarifs en centre anciens au détriment du rêve pavillonnaire promu par le passé par le même Etat Français.
Vous me direz "il suffit de refaire le PLU" : oui mais non, car l’urbanisme est une compétence partagée et le dit Etat veille au grain en sanctionnant les illégalités des PLU (enfin…C’est plus compliqué mais je fais simple pour le forum).
Le coup suivant est même dans les tuyaux : Objectif « Zéro artificialisation nette » | Ordre des architectes

Sachant que cela fait un moment que l’on parle de reconstruire la ville sur la ville (faire une recherche sur le net si besoin).

@Rick : Allez au bout de votre exemple : les anciens investisseurs dont vous parlez ne pensaient pas à la plus-value à la revente car ils n’étaient pas devins et ne pouvaient pas prévoir l’évolution future des prix.

Mon grand-père a acheté deux studios à Paris en 1999, dont le prix a quasiment été multiplié par 5. Evidemment il regrette de ne pas avoir acheté tout l’immeuble, d’autant qu’il en avait les moyens à l’époque. Sauf qu’à l’époque l’immo à Paris venait de perdre 30% en quelques années, et tout le monde ne jurait que par la bourse.

Aujourd’hui les prix dans les grandes métropoles ont complètement flambé et se sont décorrélés des revenus des français moyens. Sur Paris, on est à quasiment +10%/an depuis 20 ans. Est-ce que les arbres vont grimper jusqu’au ciel ? Il n’y a aucune certitude là dessus.

Bref si vous envisagez d’arbitrer votre patrimoine immobilier pour intégrer plus de biens de qualité, faites le dans une logique de saine diversification plutôt que de pure spéculation.

Si les prix de la ville à côté sont chers c’est qu’ils ont beaucoup montés ils ont donc moins de potentiel de hausse qu’auparavant. Si la rentabilité y est plus faible c’est que l’élastique du pouvoir d’achat des locataires se tend: on a donc simplement raté la hausse. Si on achète on accepte de risquer la moins value à la revente mais on a une assurance de vendre facilement c’est un placement assez liquide mais risque de perte en capital, ça se conçoit si on souhaite préserver des avoirs d’un risque de contre partie sur des fonds euros ou d’une débâcle boursière.
Si la rentabilité est bonne dans la petite ville à côté c’est que les prix sont bas et que donc ils ne risquent pas de descendre beaucoup plus: il y a une rentabilité et le bien devrait plus ou moins suivre l’inflation à moyenne ou longue échéance il peut baisser mais sa rentabilité rattrape. Il faut alors surveiller les variations de population et vendre si tendance au dépeuplement et on peut se poser la question de vendre si le bien est déjà rentabilisé et qu’on veut sécuriser sur du très long terme en centre urbain.
Comme tout le monde à la même démarche en ce moment les prix des grosses agglo risquent de rester très élevés.

Une autre façon de voir les choses:
Acheter de la rentabilité élevée pour se constituer un patrimoine conséquent avec un effort de trésorerie limitée voire nul est pour beaucoup le seul moyen de se constituer un patrimoine immobilier.
Une fois les premiers biens payés il devient possible de réorienter ses investissements vers des biens plus patrimoniaux grâce à la trésorerie des premiers.

Démarrer sa constitution de patrimoine par des biens à faible rentabilité mais à fort potentiel de plus-value est possible mais va limiter le volume investi compte tenu de l’effort de trésorerie.