Premier investissement locatif : analyse d'une opportunité et choix fiscaux
Cette discussion porte sur le premier investissement locatif d'un membre, Despe44, concernant un petit immeuble de trois studios. L'opportunité présente une rentabilité brute initiale de 15,59 %, mais située dans une zone rurale à faible croissance démographique. Les participants débattent de la gestion du risque lié à l'emplacement et de la diversification future des investissements immobiliers envisagée par Despe44. Un point central de la discussion concerne le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié pour la déclaration des revenus fonciers.
Plusieurs membres analysent la rentabilité et la fiscalité de l'investissement. Des simulations détaillées sont présentées, comparant les deux régimes fiscaux en fonction de la durée de l'emprunt (13, 15, 20 ou 25 ans), des travaux envisagés et des charges liées à la gestion locative. L'impact de la réglementation sur les revenus et les charges (déductibilité des intérêts d'emprunt, amortissement du bien et des travaux) est largement débattu. Les participants soulèvent également des questions sur la déclaration du dépôt de garantie et les conditions d'amortissement des frais de notaire.
La discussion met en lumière le potentiel de croissance à long terme d'un investissement immobilier bien géré, mais aussi les risques inhérents à chaque stratégie, notamment celui des vacances locatives dans une zone à faible croissance démographique. Plusieurs participants soulignent l'importance de choisir des locataires fiables et de réduire les risques avec un endettement maîtrisé. Des conseils sur la négociation du prix d'achat et la recherche d'opportunités immobilières sont également partagés. Des questions sur les aspects administratifs liés à la location meublée, comme les modèles de bail et les obligations déclaratives, sont abordées.
Enfin, les membres échangent sur la durée optimale de l'emprunt, en soulignant les implications sur le cash-flow, la capacité d'emprunt future et l'optimisation fiscale. La discussion explore les avantages et les inconvénients d'un emprunt sur une durée plus longue, même si cela implique des intérêts plus élevés, afin de garantir une meilleure gestion du risque et de préserver la trésorerie pour des investissements ultérieurs. L'importance de bien comprendre les implications fiscales et financières avant de prendre une décision est constamment mise en avant.
Despe44 conclut finalement par la signature de l'acte authentique et l'explication de sa stratégie d'investissement.
Hall of Fame En effet c’est beaucoup mieux que des loyers différés ; des travaux étalés 
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Bonjour à tous!
Me voilà à quelques jours de la signature authentique pour l’acquisition de mon premier bien de rapport.
Cependant, quelques nouvelles sont venues me perturber ce matin.
De fait, sur les 3 locataires :
- l’un vient de dénoncer son bail. Le proprio actuel a semblerait-il trouvé un nouveau preneur ;
- le proprio, qui occupe actuellement le RDC et devait devenir notre locataire préfère aller ailleurs : il a trouvé un jeune qui serait susceptible de louer le logement pour une durée de 6 mois environ (peut être plus);
- le locataire du 2e étage semble vouloir resté pour le moment;
Même si le bilan n’est pas catastrophique, j’aurais préféré me passer de ces tracasseries.
Du coup, avant que le proprio actuel ne fasse signer un bail aux nouveaux arrivants, je souhaiterais lui soumettre des modèles de bail, similaires à ceux que j’utiliserais plus tard.
Dans cette logique, je fais appel à votre grande diligence, pour savoir si certains d’entre vous serez en possession de modèle de bail meublé, assez complet auquel je puisse me fier (je suis assez sceptique quant à la qualité des modèles trouvés sur le net).
Restant à votre disposition pour tout complément d’informations.
Bien cordialement,
Despe44
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2 #53 20/03/2013 14h30
donne moi ton mail je t’en envoie un
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Salut ZX-6R,
Je te remercie vivement pour ton aide.
Merci !
Dernière modification par Despe44 (21/03/2013 10h27)
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ne te fais pas imposer des locataires que tu n’as pas choisi!
tu le remercies,tu serres les boulons si t’es short en tréso mais prend le temps de selectionner des locataires.
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Hall of Fame Je partage le point de vue de toudoucement.
Il est facile pour le propriétaire actuel de trouver des locataires "vite fait, mal fait". C’est vous qui allez devoir les gérer ensuite, avec tout les risques liés… choisissez les vous même !
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1 #57 02/04/2013 12h06Bonjour à tous,
Ayez, tout est signé, je suis officiellement propriétaire de mon premier immeuble de rapport (enfin, c’est plutôt la banque pendant les 20 prochaines années, mais passons ce fâcheux détail 
).
Donc pour les nouvelles:
- le locataire du 2nd est en place;
- pour le 1er étage, nous signons le week prochain probablement;
- pour le RDC, nous avons mis une annonce sur LBC, si nous n’avons pas de "touche" à très court terme, nous en profiterons pour remettre un petit coup de peinture (qui n’est pas impératif compte tenu du bon état général du logement).
A bientôt pour de nouvelles aventures !
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Félicitations! Un exemple qui prouve que c’est possible.
De mon côté je commence à visiter ce soir. Je croise les doigts pour entrer dans le "club" bientôt.
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Bonjour à tous!
Petite question fiscale : le dépôt de garantie constitue-t-il un revenu au sens de l’Impôt (BIC) ?
A mon sens non, mais j’aimerais avoir votre confirmation ou infirmation.
Sur la base de mon postulat, une piste "d’optimisation" m’est venue à l’esprit.
Dans l’hypothèse où le dépôt de garantie n’est pas à déclarer comme revenu.
Dans l’hypothèse où le locataire a causé quelques dégâts que l’on doit réparer, et que par conséquent on lui retient le dépôt de garantie pour financer la réparation de ces petits désagréments.
Au final :
- on a "gagner" un dépôt de garantie (n’interprétez pas mal mes propos !);
- on déduit des revenus les travaux;
--> On a donc gagner quelques euros en matière d’IR, non ?
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1 #60 05/04/2013 10h17
Le dépôt de garantie devient imposable à partir du moment où :
- il a servi à régler des loyers en retard
- il a servi à financer des travaux de remise en état.
En gros, il ne faut pas le déclarer quand on le perçoit, seulement quand on ne le rembourse pas au locataire sortant.
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Merci pour votre prompte réponse SiocNarf.
Cela étant, comment l’Administration pourra contrôler cela ?
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Ne faites vous pas de différence entre BIC et foncier pour le dépot de garanti?
Personnellement, je suis d’accord avec votre remarque ci dessus pour la location nue, mais pas pour le meublé.
Pour le meublé je considère que tous les revenus sont à prendre en compte, yc les dépots de garanti.
Je cherche une source de droit sur le sujet mais sans succès pour l’instant… n’hésitez pas à la poster si vous trouvez avant moi.
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Effectivement, en BIC le dépôt de garantie devrait logiquement être un revenu.
Et donc une "perte" l’année où il est remboursé…
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Siocnarf a écrit :
Le dépôt de garantie devient imposable à partir du moment où :
- il a servi à régler des loyers en retard
- il a servi à financer des travaux de remise en état.
En gros, il ne faut pas le déclarer quand on le perçoit, seulement quand on ne le rembourse pas au locataire sortant.
Il est imposable mais sa valeur d’imposition est annulé par le fait qu’il couvre une charge de réparation.
Encore faut il déclarer au réel …..
Siocnarf a écrit :
Effectivement, en BIC le dépôt de garantie devrait logiquement être un revenu.
Et donc une "perte" l’année où il est remboursé…
A voir le texte mais pas grand monde ne doit procéder comme cela car vous risquez d’être imposable en positif sur un résultat annuel par l’ajout de dépôts de garantie.
Même si vous le passez en débit le jour du départ d’un locataire ce débit sera compensé par un nouveau dépôt de garantie donc vous avez fait une avance d’impôt à l’état et le jour ou vous le sortez définitivement vous pourrez vous retrouvez avec une année en positif dont l’impôt sera peu impacté par cette sortie.
La meilleure solution est de déposer les dépôts de garantie dans un compte rémunéré à l’étranger , évitez la Suisse et Singapour c’est pas sûr en ce moment …
Philippe
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Bonjour
Je suis nouveau sur le site et je me permets de participer a cet échange.
Je félicite Despe44 pour son achat.
J espère que vous ferez un petit compte rendu des suites de vis aventurés immobilières.
Je suis moi même devenu propriétaire de 2 petits immeubles la semaine dernière. La grande aventure commence aussi.
J aurais peut être pu faire mieux mais les immeubles se financent sans problème par les loyers et c était l objectif recherche.
Bon courage a tous
Mathieu
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