Dangarcia [Madrid] : étude de cas immobilier (achat RP en Espagne)

VOTRE PROFIL

- Rentier, 45 ans

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonnes
- Fiscales : excellentes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : moyennes
- Sociales : correctes
- Temps disponible : temps complet

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : local transformable en habitation ; projet de transformation en cours
- Année de construction : 1900
- Étage : rez de chaussée sur rue piétonne (ancien local commercial) luminosité correcte, 45m2 de plain pied, 22 m2 en sous sol
- Libre de suite
- Tout est à faire le bien n’est pas habitable en l’état

LOCALISATION DU BIEN

- Madrid centre (à 700m de la Puerta del Sol)

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien : prix demandé 150000€ FAI inclus, 15000€ de frais de notaire

- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : ce serait ma résidence principale, on parle donc d’une économie de loyer ; actuellement je suis en location dans le même quartier pour 650€/mois mais j’ai eu beaucoup de chance (normalement dans ce quartier c’est 750€ minimum) ; et si je veux déménager c’est quasi mission impossible cause rentier avec revenus exclusivement étrangers (les propriétaires ici sont encore plus méfiants qu’en France)

- Travaux immédiats : tout est à refaire, sur plan les travaux sont estimés à 35k€ mais ça me semble peu pour tout ce qu’il y a à faire. Je vais demander un deuxième avis.
- Pas de travaux prévus dans l’immeuble qui est en très bon état et très bien entretenu
- les charges sont très faibles

- Rentabilité brute : en tablant sur une économie de loyer de 750€ et une enveloppe travaux de 35000€ la rentabilité brute est de 4,5%, c’est peu mais on parle d’un bien au coeur de Madrid

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 100%, étant rentier je n’ai a priori aucune capacité d’emprunt actuellement ; le financement se ferait en liquidant une bonne part de mon portefeuille (dont 30K€ de plus value)

CASH FLOW

- d’un côté une bonne part de la rente de mon portefeuille estimée à 650€/mois brute disparait, de l’autre j’économise immédiatement 650€ de loyer et j’ai 60m2 au lieu de 40. Et je suis "chez moi", ce qui n’a pas de prix !

- c’est surtout en terme de "patrimoine liquide" (soit hors immobilier) que ça change pas mal de choses : aujourd’hui j’ai 170k€ en immobilier et 290k€ en valeurs mobilières (livrets, fonds euros, portefeuille actions) soit 10-12 ans de dépenses, loyer compris ; après l’achat de cette RP je n’ai plus de loyer à payer mais je reste avec 90k€ de patrimoine liquide soit 5 ans de dépenses. Et je ne parle que des dépenses "de base". 

- j’ai fait une offre à 160k€ travaux compris (refusée) en indiquant que proposer davantage me mettait en risque financier. J’essaye d’évaluer si c’est vraiment le cas ou si je peux proposer un peu plus. À 160k€ j’avais calculé qu’en tenant compte de l’économie de loyer il me restait un peu plus de 8 ans de dépenses en valeurs mobilières, ce qui me semble un minimum, mais peut être suis-je trop prudent sur ce point ?
Voir aussi que les loyers montent vite à Madrid et que je ne compte pas rester plus d’un an ou deux dans mon logement actuel…

Avis et commentaires bienvenus.

Mots-clés : espagne, immobilier, madrid, rentier, résidence principale, travaux