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#1 01/01/2020 16h32

Membre (2019)
Réputation :   1  

VOTRE PROFIL

Bonjour à tous, j’ai signé une promesse d’achat début décembre pour mon 4eme appartements qui sera un studio meublé de 16m2 carrez et 34m2 au sol à rénové entièrement.

Je suis infirmier libéral séparé un enfant j’ai 30ans TMI 30% revenu net 40 à 50k

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : j’ai un comptable cool
- Fiscales : en cours d’apprentissage 
- Artisanales (plomberie  / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Relativement bonnes
- Sociales : Plutôt bon
- Temps disponible : oui

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Studio de 16m2 carrez 34 au sol
- Année de construction 1975
- 3eme Étage (sur un total 3 étages), luminosité très bonne deux velux dans le salon dont un très grand, surface (au sol 34m2 /16carrez), sans ascenseur
- Logement inoccupé
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage  individuel électrique
- pas de volets car velux
- pas d’espaces verts
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels, Télé-relevés pour le compteur elec linky.
- Études de la copropriété : ventes aux enchères forcées par un juge, pour impayé sur le studio.
14lots : 3 parkings 1 cellier 10 studios
Mon lot représente 115/1.000è
- pas de concierge
- Décoration :vieillotte
- DPE : C et G , je trouve que le diag est très dur… le studio est sous les toits, et mitoyen d’un coté.
Je ne compte pas faire de travaux thermique, 16m2 à chauffer c’est pas violent … je suis peut être trop optimiste.

LOCALISATION DU BIEN

- Essonne 91 à 25km de paris
- Centre-ville à 300m du magasin d’alimentation, boulangerie, tabac, poste,pharmacie ect…
- Bassin d’emploi dynamisme économique +++
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : assurément

RENTABILITÉ DU BIEN

+550e de loyer, -112euros de charge + 30e charge récupérable = 468e

(468x11)/63 200 = 8,1% Brut
   
       
Prix de vente     31 000 €   
Frais de notaire    4 000 €   
Travaux             15 000 €   
Meubles              3 200 €   
Dette de syndic      5 000 €   
Frais d’agence       5 000 €
Dépense Nette  63 200 €
           
Bilan mensuel hors fiscalité   
Crédit                     -280 €/mois   
Taxe fonciere              -32    €/mois   
Assurance PNO            -15 €/mois   
Mise en place du locataire  0€/mois   
Gestion locative                0€/mois   
Provision frais divers      -20     €/mois   
Compta                      -33     €/mois   
frais copro               -112     €/mois   
Charge récupérable      30     €/mois   
Loyer mensuel CC     550     €/mois   
Cashflow par mois      88     €/mois
           

Mon estimation des travaux à 15 000e est un peu foireuse puisque j’ai 24 500e de devis artisan, l’idée était de tout faire faire ( sol, peinture, carrelage, cuisine, salle de bain et electricité )
mais les 9 500e de travaux non prévu plombent ma renta mad  .je ne sais pas encore ce que je vais faire moi même … ? le peintre prends 5 000 euros c’est peut être une piste mdr lol

- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans : rien de votés mais apriori ils veulent refaire les parties communes et changer la porte d’entrée de l’immeuble
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) ?
- Coût des travaux à 10 ans : je pense façade et toiture à revoir

la copro dispose de 27 000e de trésorerie, le budget annuel généralement votés est d’environ
12 000e
Les charges ont été augmentés à cause de deux co-propriétaire qui ne payaient pas leurs charges
J’achète le studio à l’un deux. L’autre studio est en vente à 85 000e
-Pas d’assurance GRL et GLI

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : ça c’était avant de savoir qu’il ne faut pas faire d’apport… ZERO euros
- Type de crédit : taux fixe standard, 2 ans de report
- Taux du crédit avec assurance : je sais pas encore exactement
- Durée du crédit : 25 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème 5 000e
- Avantage fiscal : /

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée BIC réel LMNP maybe ?

CASH FLOW

88 euros précisément lol

j’avais pensé aussi à de la location courte durée ?  roll

Mots-clés : achat, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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1    #2 02/01/2020 08h36

Membre (2017)
Réputation :   15  

Bonjour reaznor
Nous sommes sur la même zone,
Si j’ai un avis à donner c’est de faire attention à ce genre de petite surface qui amène un turn-over élevé.
La copro est récente, nous parlons de planchers bois ou bétons ? En terme d’isolation phonique avec l’appart mitoyen cela donne quoi ?
Attention aux copro "moyenne" cela risque de plomber vos visites et en plus de coûter cher à terme.
Le meublé est plus que pertinent sur ces petites surface en étage, réfléchissez à la practicité et n’encombrez pas trop.
Attention au studio invendu pas le SDC, vous devrez payer les charges et la TLV, gare au frais de procédure etc… qui n’apparaissent pas toujours au budget de la copro.

Je ne connais pas la ville mais sur Corbeil, Evry ou mennecy pour 60k€ vous trouverez des studios correct, sans travaux, prêt à louer.

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#3 02/01/2020 15h27

Membre (2019)
Réputation :   1  

Il est vrai que les renta sur Corbeil-Essonnes et Évry sont attrayants, je ne connais pas du tout Mennecy. J’essaie d’investir dans des zones que je connais bien, et très proche de chez moi.

Je n’ai absolument pas connaissance du SDC, des frais de procédure ni même de la TLV sad
je vais me renseigner de ce pas.
on m’a seulement informé du montant de la dette de copro que je devrai payer en cas d’acquisition.

Le bien est vendu par agence immobilière, j’ai signé le compromis à l’agence.
les Travaux/aménagement divers de 5000e représente les 4263.56e de dette ( pour que le notaire puisse l’écrire dans le compromis et ainsi pouvoir emprunter cette somme )



Vous pensez que je dois payer des frais supplémentaires ?

Devant le problème d’impayé j’ai pris peur au début.
J’ai relu deux fois le compromis de vente ( PV d’AG ect… ) et rencontré un co propriétaire pour savoir comment se passe la co-habitation, il s’est montré rassurant.

Le même syndic depuis plus de 3ans en tout cas,
Planché bois, isolation phonique sommaire je pense. Je n’ai pas pensé à vérifier cela pour être honnête hmm  j’ai visité 30 appartements avant de signer celui là, le prix affiché et l’emplacement m’ont complétement aveuglés si je puis dire. les studios dans cette ville se vendent entre 75k et 100k

je mettrai des photos de l’appartement.

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