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#151 30/09/2021 10h01

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Pourrait-on interpréter ceci en estimant que la période deviendrait potentiellement plus propice aux personnes souhaitant simplement acheter pour se loger?

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[+1]    #152 30/09/2021 10h42

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Je ne sais pas si c’est l’objectif, mais la convergence de mesures anti location a de quoi troubler les pigeons. Pardon, les bailleurs:
- augmentation des CSG RDS,
- encadrement des loyers,
- permis de louer,
- augmentation des contraintes pour ne pas dire interdiction de la location de courte durée,
- maintien de la taxe d’habitation uniquement pour les résidences secondaires,
- augmentation des taxes d’habitation pour les résidences secondaires,
- scandale du diagnostic performances énergétiques et d’émissions des gaz à effet de serres qui conditionne l’habitation uniquement pour les locations,
- resserrement des conditions de crédit au profit des primo accédants à la propriété.

Il ne manque plus qu’une nouvelle taxe sur les locations pour financer les primo-accédants à la propriété ou les hlm.

Dernière modification par Trahcoh (30/09/2021 11h56)

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#153 30/09/2021 14h28

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Trahcoh a écrit :

Il ne manque plus qu’une nouvelle taxe sur les locations pour financer les primo-accédants à la propriété ou les hlm.

Je ne vous le fais pas dire, il y a en ce moment même le congrès des HLM à Bordeaux…

Les HLM et l’interdiction de louer

Le nouveau DPE et la loi Climat et Résilience obligerait les organismes de logement social à rénover plus d’1 million de logements d’ici 2034. Des aides financières doivent être débloquées pour accompagner le secteur.

Le Premier ministre est attendu de pied ferme. Le Congrès HLM de Bordeaux, qui ouvre ses portes ce mardi 28 septembre pour trois jours, s’annonce comme un moment éminemment politique pour le secteur, soumis à la réduction de loyer de solidarité (RLS), qui grève les recettes annuelles des organismes HLM d’1,3 md€. Les bailleurs sociaux militent toujours pour la suppression de la RLS. Actuellement prévue jusqu’à la fin 2022, son abandon relèverait du coup de force. Car chaque année, Bercy veille à recevoir les sommes dues. Une autre voie s’ouvre aux bailleurs sociaux : convaincre le prochain gouvernement de mobiliser cette somme astronomique pour contribuer au financement de la rénovation énergétique du patrimoine.

Rénover ou ne plus quittancer
Avec l’entrée en vigueur au 1er juillet dernier du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) qui prend plus en compte le poids carbone, les organismes HLM se trouvent face à un mur : rénover sous peine de ne plus pouvoir quittancer. Les bailleurs sociaux ont développé leur patrimoine en ayant recours au chauffage au gaz. A l’époque, ce système était jugé moins cher à l’installation et à l’usage. Problème, en 2021, le gaz n’a plus la cote puisqu’il s’agit d’une énergie très carbonée.

Rappelons que la loi Climat et Résilience interdit de louer les logements étiquetés « G » dès 2025. Même sanction pour les habitations étiquetées F en 2028. Le couperet tombera pour les logements étiquetés « E » en 2034. D’ici 15 ans, plus d’1 million de logements sociaux devront être massivement rénovés. Et il ne s’agit que d’estimations basses, qui s’appuient sur les DPE actuels, et non sur la nouvelle version. Le nombre de HLM à rénover pourrait être plus élevé. Selon la FNAIM, qui se base sur les données des administrateurs de bien et sur les premiers DPE, au lieu d’avoir 500 000 logements « G » comme le prévoit le gouvernement, ils pourraient être entre 800 000 et 1 million. « On part d’une situation où un DPE sur deux était vierge ou réalisé sur facture, donc peu fiable », tacle-t-on dans l’entourage de Barbara Pompili, la ministre de la Transition écologique, qui assure tout de même vouloir engager le dialogue avec les professionnels de l’immobilier.

Mettre à profit la RLS pour rénover
« Que les choses soient claires : je ne remets pas en cause l’objectif de rénover massivement ces logements, mais la RLS serait plus utile pour supprimer les étiquettes F et G que pour abonder les caisses de l’Etat », tacle Emmanuelle Cosse, présidente de l’Union sociale pour l’habitat.

Car la facture sera salée : pour sortir de l’étiquette « F » et « G », un bailleur social doit en moyenne débourser 35 000€ par logement. Mais pour passer à « D » ou même à « C », « il faut changer le mode de chauffe, opter pour une isolation thermique par l’extérieur… », énumère Emmanuelle Cosse, qui demande également des aides de financements sur du très long terme de la part de la Caisse des Dépôts. Autre problématique : « nous risquons de faire face à des appels d’offres infructueux », poursuit la présidente d’Union. Les trois jours à Bordeaux seront l’occasion de mettre ces enjeux sur le devant de la scène. Et de faire entendre le message aux deux autres ministres attendues sur place : Emmanuelle Wargon, en charge du Logement, et Nadia Hai, en charge de la Ville.

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#154 29/11/2021 12h01

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Je commence à tâter le terrain pour renégocier un prêt sur un investissement locatif… et je commence à découvrir que les courtiers n’ont pas lu les recommandations du HCSF.

On les trouve pourtant facilement, et elles ne font que 2 pages… c’est donc très rapide à lire!
https://www.economie.gouv.fr/files/2021 … 2021-1.pdf

On y lit entre autre que les recommandations mentionnées ne concernent pas les renégociations / rachat de crédit.
Eh bien il semblerait que personne n’ait lu cette phrase.

Du coup, je me pointe chez les courtiers avec mon dossier, ils calculent mon taux d’endettement avec les nouvelles règles à la con, ça dit +/- 45% et il me foutent à la porte en disant que les banques n’ont plus le droit de faire ça, donc personne ne voudra suivre.

Alors soit je me trompe quelque part, soit je me retrouve à devoir expliquer aux courtiers qu’ils ont tort…

Ce qui m’étonne, c’est que je pensais que ça allait se passer exactement dans l’autre sens : les banques sont maintenant pieds et poings liés par les recommandations du HCSF, il n’est donc pas facile de récupérer des clients… donc je pensais arriver comme une aubaine, n’étant pas concerné par les recommandations, elles pouvaient utiliser avec moi la méthode de calcul différentiel.

Avec cette méthode, en ne prenant que 70% des loyers les mensualités sont remboursées et il reste 400€ en rab, le taux d’endettement est à 30%, ça n’aurait pas posé beaucoup de problème avant cette année.

Entre mon taux actuel et les taux qui se pratiquent en ce moment, je pourrais économiser 25k€ à 30k€ sur prêt + assurance, du coup ça vaut le coup de s’emmerder un petit peu.

Je vais encore contacter 2-3 courtiers, puis j’irai voir les banques directement s’il le faut… le premier qui ne me claque pas la porte au nez a gagné !

Dernière modification par Iomipom (29/11/2021 12h02)

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#155 05/04/2023 18h03

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On défait puis on refait …

Crédit immobilier : certains critères bientôt assouplis ?

Crédit immobilier : pourquoi certains critères pourraient être assouplis ?

Toutefois, « le ministre (de l’Économie) est très attentif aux remontées de terrain et souhaite s’assurer que cette norme (définie par le Haut conseil de stabilité financière) ne devienne pas un obstacle à l’accès au crédit (…) de ménages pourtant solvables », indique Bercy dans le journal économique, avant de préciser que « des travaux d’évaluation » étaient en cours en lien avec tous les acteurs concernés, dont le HCSF et la Banque de France.

Crédit immobilier : le gouvernement prêt à assouplir certains critères d’octroi | Les Echos

Crédit immobilier : le gouvernement prêt à assouplir certains critères d’octroi

La chute de la production de crédit immobilier commence à inquiéter jusqu’à Bercy. Le ministère de l’Economie et des Finances serait ainsi prêt à ouvrir la discussion sur les critères d’octroi gravés dans le marbre en 2022 par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).


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#156 05/06/2023 09h01

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La première ministre va dévoiler ce jour les mesures pour le logement :

Crise du logement : ce que prévoit le gouvernement

Les acteurs de la filière en conviennent : depuis une semaine, de Matignon à l’Elysée, l’exécutif s’est « enfin » emparé de la question de la crise du logement.

Il reviendra d’ailleurs à la première ministre, Elisabeth Borne, de conclure, lundi 5 juin, le Conseil national de la refondation (CNR) consacré au logement, un rendez-vous initié en novembre 2022 par le ministre Olivier Klein. C’est une vaste concertation à laquelle a participé l’ensemble du secteur, des associations aux organisations patronales. Chacun a fourni d’abondantes propositions – soit 700 au total –, des plus urgentes aux plus structurantes, pour faire émerger une nouvelle politique du logement en France.

Que va-t-il rester de ces travaux ? Le gouvernement, « conscient qu’il n’y a pas assez de logements et que les prix sont élevés », a prévu un « mixte » : prendre d’emblée un ensemble de mesures concrètes et ouvrir des travaux de longue haleine. « Ce n’est pas en une fois qu’on résout la crise du logement », indique-t-on à Matignon, dimanche 4 juin.

Et notamment l’accès au crédit :

Le gouvernement souhaite également assouplir les règles d’octroi de crédit immobilier pour les primo-accédants et les investissements locatifs. En outre, jusqu’à la fin de l’année, le taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximal d’un prêt destiné à protéger les acheteurs, sera recalculé tous les mois au lieu d’une fois par trimestre. Ce dispositif devait initialement s’arrêter en juillet. Les plafonds d’accès au bail réel solidaire, dispositif permettant de dissocier le foncier du bâti et d’abaisser fortement le coût d’accès à la propriété, vont être augmentés pour que davantage de ménages puissent en bénéficier

On détricote les règles contraignantes, que les banques ne devaient surtout pas contourner, sous peine de sanction.
Comment donc avoir un cadre stable et fixe quand les règles changent tout le temps ?…

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#157 05/06/2023 10h20

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Personnellement, c’est le point suivant qui a attiré mon attention :

Le prêt à taux zéro (PTZ), qui devait s’éteindre fin 2023, sera prolongé jusqu’en 2027. En revanche, il sera, contrairement au projet initial, recentré sur les appartements (aucune aide pour la maison individuelle) en zones dites tendues (là où l’offre est rare). Dans les zones détendues, celles où les difficultés sont moins importantes, ce même PTZ sera réservé à l’achat de logements anciens sous condition de rénovation.

Source


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#158 05/06/2023 10h30

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La classe moyenne n’aura plus accès aux maisons individuelles et pour les moins bien lotis, ils auront de l’immobilier collectif sans le foncier.

https://www.bfmtv.com/immobilier/achat- … 40356.html

Parmi les autres mesures annoncées, on peut citer la mensualisation de la révision du taux d’usure qui sera prolongée (ce mécanisme devait se terminer en juillet), et l’augmentation des plafonds pour que davantage de ménages puissent acheter via le bail réel solidaire (avec lequel on n’achète que les murs d’un logement mais pas le foncier).


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#159 05/06/2023 10h52

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Le plus gros projet de France en BRS est dans ma ville.
Cela permet de n’avoir que des immeuble de propriétaires occupants au lieu de voir des cohortes de F4, F5 transformés en colocations. Je vois ça comme le deuxième étage de la fusée "encadrement des loyers".
La ligne 14 ouvre dans un an. C’est 3800€/m² en BRS et 6000€/m² en pleine propriété.
ACHAT NEUF - LES LUMIERES PLEYEL BRS - SAINT-DENIS - [93200]
Ayez en tête que c’est à 300m de la gare Saint-Denis Pleyel (lignes 14,15,16,17) du Grand Paris.

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[+3]    #160 05/06/2023 11h08

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Vous "achetez" un bien qui ne vous appartient pas réellement, que vous n’êtes pas libre de louer, de transmettre, de vendre au prix du marché, autant rester locataire et rester "libre", sans payer de taxe foncière ni de travaux.


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#161 05/06/2023 11h36

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Oblible a écrit :

Vous "achetez" un bien qui ne vous appartient pas réellement, que vous n’êtes pas libre de louer, de transmettre, de vendre au prix du marché, autant rester locataire et rester "libre", sans payer de taxe foncière ni de travaux.

+1

Le paradigme est très bien résumé dans le message d’Oblible.


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#162 05/06/2023 12h50

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Oblible a écrit :

Vous "achetez" un bien qui ne vous appartient pas réellement, que vous n’êtes pas libre de louer, de transmettre, de vendre au prix du marché, autant rester locataire et rester "libre", sans payer de taxe foncière ni de travaux.

Un peu plus complexe que cela.

En court, oui, l’anomalie est que vous n’achetez pas un bien, vous achetez un droit temporaire, de durée longue mais temporaire tout de même. Par contre non, ce droit est cessible et transmissible, sous certaines conditions et à valeur économique … Mais comme ce n’est pas une propriété, la valeur économique n’est pas la valeur du marché du bien correspondant. Le droit de louer est dépendant du bail (L255-2), mais lorsque la location est permise, elle ne peut être qu’à titre de résidence principale.

En avertissement : la plus grosse problématique de ces dispositifs, à mon sens, est que le public visé ne comprendra pas dans la durée l’impact de l’achat d’un droit d’occupation vs propriété réelle … et ne le comprendra que 20, 30, 50 ans plus tard, sur une succession ou une tentative de revendre un bien vs un droit (valorisation, marché différent)

En plus complet, le système repose sur la location longue du terrain, le bail emphytéotique, vieux mécanisme d’obtention d’un droit de quasi propriété sur terrain (il est déjà utilisé en droit romain). Le terrain n’appartenant pas au preneur, qui n’est que quasi propriétaire du bien construit sur le terrain, à terme, la propriété réelle revient au propriétaire du terrain, ce qui peut se traiter en cours de vie par reconduction volontaire du bail (non automatique, c’est illégal, non garanti, il faut un accord des deux parties) ou rachat du terrain.

Pour l’acquéreur d’un logement dépendant d’un bail emphytéotique (pas uniquement BRS, tous les baux emphytéotiques), il faut analyser l’acquisition de ce droit (et non d’un logement) comme une location très longue durée et transférable, dont une part importante du loyer est préfixé puisque reposant sur le prix de l’immeuble et les intérêts d’emprunts éventuels.

Il doit donc comparer son "loyer d’emphytéote" (bail du terrain + construction du bien + taxes + intérêts bancaires) à un loyer sur la durée du bail. Il peut inclure dans sa réflexion la possibilité de revendre son droit en cours de vie, mais attention, la valeur n’est pas celle d’un bien en totale propriété.

Prenons un exemple standard. Un bail de 50 ans. Le prix d’acquisition du bien est, en général, inférieur à 70% de la valeur en achat incluant le foncier. Sur une base de loyer de 3% de la valeur du bien, la première vente d’un tel bien représente environ 20 ans de loyer pour le même bien, mais 50 ans d’occupation pour ce prix.

Pour un post acquéreur, la question sera la même, mais la durée résiduelle du bail va nécessairement impacter la valeur économique du droit. Si vous n’avez le droit d’occuper le bien que 10 ans, vous n’allez pas admettre l’acheter pour l’équivalent de 20 ans de loyer. Pour un acquéreur tardif, on pourra considérer que la valeur maximale d’un tel droit, tout frais inclus, soit limitée à moins que les loyers sur la même durée. Donc, tant que sous bail emphytéotique, la valeur ne peut que se réduire à mesure que le terme se rapproche.

Sur les BRS spécifiquement, ils sont cessibles … sous certaines conditions, dont l’approbation par le propriétaire du terrain. La succession par exemple est de droit, mais les ressources des héritiers ont un impact. S’ils ne sont pas admissibles au dispositif, le droit sera vendu à un tiers ou repris par indemnisation prévue dans le bail emphytéotique. Les héritiers récupéreront un droit d’occupation ou un montant lié à la durée restante du bail. La cession pure est possible si le bail ne l’interdit pas (L255-2), mais l’acquéreur devra être approuvé par le bailleur foncier (cf 255-10 à 16, encadrant la succession, la donation, la cession pure)

Bref, transférable, mais très très dépendant du bail, et valeur qui ne peut s’anticiper en raisonnant sur le prix du marché immobilier … puisque ce n’est qu’un droit, plus proche d’un usufruit temporaire que de la propriété au sens réel.

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#163 05/06/2023 13h22

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Les Français achètent généralement leur résidence pricnipale pour "ne pas jeter l’argent des loyers par la fenêtre" et "transmettre quelque chose à ses enfants", or ici c’est tout le contraire

Il y a aussi une certaine opacité dans les projets BRS, par exemple pour le projet évoqué ci-dessus, on a bien le prix des appartements, le nombre de mètres carrés, mais :
- on n’a pas les montants des loyers à verser pour le terrain
- on n’a pas la durée du bail
- on n’a pas les conditions pour la revente, location, transmission


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[+1]    #164 05/06/2023 13h58

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1) pour ne pas jeter l’argent par les fenêtres

Justement, pour un acquéreur de ce droit, le mécanisme peut répondre à cet objectif en obtenant l’occupation d’un bien sur 30, 40, 50 ans pour l’équivalent d’un loyer fixe pour le même logement mais sur une durée plus courte. Ce qui revient à obtenir des années de loyer gratuit … donc à moins jeter l’argent par les fenêtres qu’un loyer classique.

Mais cela reste un droit temporaire, donc plus un loyer qu’une propriété.

*peut* =  cela se calcule, en tenant compte de la valeur faciale + des frais sur la durée résiduelle du bail, vs le cout d’un loyer pour une prestation similaire sur la même durée. Il n’est pas garanti que la balance penche coté BRS / emphytéose.

2) transmettre à ses enfants

Si vous voulez transmettre un bien physique à vos enfants, vous devez acheter du foncier, pas de débat sur ce point. Si vous n’avez pas la capacité de financer ce foncier, vous ne pouvez pas le transmettre.

Par contre, vous pouvez peut être obtenir un logement à moindre cout total sur la durée d’usage, et donc utiliser une partie de la non dépense pour épargner et transmettre quelque chose … en étant un peu optimiste ….

3) Il y a aussi une certaine opacité dans les projets BRS, par exemple pour le projet évoqué ci-dessus

Sur la plaquette commerciale … mais vous n’avez pas non plus les charges d’ascenseur sur une résidence non BRS directement sur la plaquette commerciale …

Le tout est cependant présenté ou évalué pour la signature de l’acte. Dans le cas d’une acquisition dépendante d’un bail emphytéotique comme à construction, les conditions du bail doivent être reprise sur l’avant contrat et l’acte notarié.

Les informations sont de facto connues avant la signature … comprises, ca, c’est une toute autre histoire malheureusement. Cf mon avertissement dans le post prcédent.

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#165 05/06/2023 14h18

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xazh a écrit :

Sur la plaquette commerciale … mais vous n’avez pas non plus les charges d’ascenseur sur une résidence non BRS directement sur la plaquette commerciale …

Le tout est cependant présenté ou évalué pour la signature de l’acte. Dans le cas d’une acquisition dépendante d’un bail emphytéotique comme à construction, les conditions du bail doivent être reprise sur l’avant contrat et l’acte notarié.

Les informations sont de facto connues avant la signature … comprises, ca, c’est une toute autre histoire malheureusement. Cf mon avertissement dans le post prcédent.

Au-delà du souci de la compréhension, il y a un abus classique des promoteurs : présenter le maximum d’informations légales en toutes petites lignes dans le contrat de réservation (qui n’est jamais vraiment lu en totalité), et cacher ce qui est cachable. Combien de personnes ensuite liront et comprendront entièrement le projet d’acte authentique envoyé par le notaire quelques jours avant la vente, et, parmi ces rares à avoir lu et compris, combien oseront annuler la vente ?

Au passage, il y a un abus des notaires : en VEFA ils sont normalement censés remettre à l’acquéreur le projet d’acte authentique par LRAR un mois avant la signature de l’acte de vente (article R261-30 du CCH). Sauf que dans la pratique, tout cela est savamment orchestré et ils ne le remettent quelques jours avant, et ajoutent une clause du type :

Clause classique a écrit :

La notification ci-dessus mentionnée ayant été effectuée depuis moins d’un mois, l’ACQUEREUR déclare expressément vouloir régulariser le présent acte de vente sans attendre l’expiration du délai de réflexion prévu par l’article R. 261-30 précité. Il déclare expressément, en tant que de besoin, renoncer à ce délai.

Dernière modification par Plutarque (05/06/2023 14h21)


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#166 05/06/2023 14h42

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Et comment se passe le financement des BRS ? Je vois mal la banque financer un bien que vous ne détenez pas réellement.


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#167 05/06/2023 14h46

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Plutarque a écrit :

Au-delà du souci de la compréhension, il y a un abus classique des promoteurs : présenter le maximum d’informations légales en toutes petites lignes dans le contrat de réservation (qui n’est jamais vraiment lu en totalité), et cacher ce qui est cachable.

Pas faux, mais pour les BRS, la notion de bail temporaire est claire.

Ce qui m’inquiète, c’est qu’un BRS par définition est prévu pour des foyers modestes, qui ne sont donc pas avocats ni notaires (sauf peut être en tout tout début de carrière) … Des populations qui ne vont pas nécessairement, quelles que soient les précisions juridiques apportées, s’intéresser à ce qu’ils pourraient prendre pour des détails.

Le bail emphytéotique était utilisé autrefois pour permettre la valorisation des terres de grands propriétaires, pour simplifier des grands bourgeois ou nobles qui ne pouvaient directement financer la construction des moyens d’exploitation de ces terrains, donc location longue à des exploitants qui comprenaient, à l’époque, qu’ils n’étaient qu’occupant temporaire, qu’ils construiraient eux mêmes les moyens de cette exploitation, et apprenaient à leurs enfants ces usages de l’époque.

Mais ce type de bail a été oublié … ou limité à l’utilisation des terres agricoles ou forestières, sans plus concerner la partie logement. Le bail a construction qui en dérive de fait vise plutôt les investisseurs, des personnes qui devraient être capable de comprendre ces mécanismes.

Le bail emphytéotique pour des populations qui ne sont pas nécessairement encadrées juridiquement (je ne peux qu’abonder, le vendeur est intéressé à la signature, pas à la protection des acquéreurs) ni formées à ces pointillages juridiques …

Cela me rappelle les prêts allemands en Alsace, gros scandale des années 90 (l’arrivée de prêts in fine, via des banques allemandes … et des petits acquéreurs attirés par les mensualités très faibles, mais qui n’avaient pas compris devoir épargner pour rembourser, in fine, le capital emprunté) … et tous les produits de la file arnaque reposant sur l’écart entre la lecture du droit pure et la compréhension du commun (pour reprendre une file update la semaine précédente, la confusion entre ce qu’est une promesse de vente, qui n’engage que le propriétaire, et une promesse d’achat, qui engagerait l’acheteur prévu dans la promesse … je ne pense pas devoir reciter la société en question)

Sur le principe théorique, les BRS sont un outil valide. Sur le plan pratique, je crains la chasse ouverte aux pigeons.

Complément Odible :
"Et comment se passe le financement des BRS ? Je vois mal la banque financer un bien que vous ne détenez pas réellement."

Via des emprunts spécifiquement dédiés, que l’Etat va promouvoir, comme pour les prêts accession sociale et autres prêts spécifiques. la sureté bancaire sera certainement limité crédit logement, qui aura probablement une contrepartie étatique au motif du financement du logement à vocation sociale (bref, la CDC en dernier ressort).

Pour l’essentiel des emprunteurs, qui ne comprendront justement pas qu’ils ne sont pas propriétaires, ils seront attentifs aux mensualités d’emprunt (cf les dispositifs d’acquisition sociale, moins d’incident que dans les prêts classiques).

Les impactés, ce seront les revendeurs (valeur en cours de bail inférieur à leurs espoirs) et les héritiers (supposition d’héritage d’un appartement qui sera peut être nul si le bail cesse avant la succession)

Dernière modification par xazh (05/06/2023 14h54)

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#168 05/06/2023 14h58

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Concernant le BRS (bail réel et solidaire), c’est assez différent d’un bail emphytéotique classique :

le "propriétaire" (terme exact : le preneur, puisqu’il s’agit d’un bail) :
- a acquis les murs de son logement pour une durée variable entre 18 et 99 ans selon les opérations.
- l’OFS (Organisme Foncier Solidaire) reste propriétaire du foncier, donc le preneur lui doit une redevance.

Ca revient à :
- payer un gros loyer en un versement unique, pour les murs
- payer un petit loyer pour le foncier.

Donc on n’est pas vraiment propriétaire.

C’est surtout à la revente que c’est spécial :
- La valeur de revente n’est pas limitée par la durée restante sur le bail, car l’OFS s’engage à consentir un bail de la même durée qu’initialement.
- par contre la valeur de revente est très limitée par deux choses :
1) L’acquéreur doit respecter les conditions de ressources. Pourtant, il doit emprunter. Donc, en période de resserrement de l’accès au crédit, comme en ce moment, les biens deviennent invendables ! On ne peut pas vendre à des gens qui restent solvables (acquéreurs de RP plus riches, acquéreurs de RS ou d’immobilier de rapport). Il faut vendre à des gens pauvres mais solvables, donc quand les critères de solvabilité se durcissent, on n’a plus d’acquéreurs potentiels.
2) Ce prix de revente ne peut pas dépasser :
- le prix d’achat initial indexé de l’évolution, entre l’achat et la vente, d’un indice (par exemple
l’ICC ou l’IRL.),
- le plafond PSLA en vigueur lors de la revente.

Donc, si l’on doit déménager et revendre :
- si le marché de l’immobilier baisse et/ou que l’accès au crédit s’est fortement durci, il est probable que l’on "revende" son BRS avec une forte perte.
- si le marché de l’immobilier monte (supposons que la valeur de l’immobilier double à cet endroit), on n’en profite pas, car l’augmentation de valeur est encadrée par l’IRL… Donc ça compense tout juste l’inflation.

Au total, c’est un dispositif assez incompréhensible pour le commun des mortels, et très désavantageux, notamment du fait que la valeur de revente n’est pas libre.

A mon humble avis, c’est à fuir comme la peste.

Dernière modification par Bernard2K (05/06/2023 15h04)


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#169 05/06/2023 15h01

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Mon fils est en train d’acquérir un bien en BRS et VEFA : sur la plaquette commerciale, il est indiqué que la durée du bail emphythéotique repart à 0 pour l’acquéreur de seconde main en cas de revente du bien. En revanche, le prix de revente et les ressources de l’acquéreur sont plafonnées.

L’avantage du BRS c’est aussi de pouvoir acheter dans de "beaux quartiers" dont les primo-accédants sont en général évincés.

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#170 05/06/2023 15h14

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Vous pensez bien plus long-terme que la majorité des habitants qui restent 6-7 ans et qui n’y passeront pas leur retraite.
Autant, ils ont les moyens de rembourser un emprunt à 380.000€ (2200€ à 3,6% sur 20 ans), autant à 600.000€ (3510€) vous ne trouverez aucun primo-accédant.
En choisissant le BRS, on se prive d’une partie de la plus-value mais on décide aussi de ne pas vivre à 1H30 de son lieu de travail.
A noter, l’abattement de 30% sur la TF.

On m’avait proposé un appartement en BRS, j’ai finalement réservé un bien mais pas en BRS. (j’ai d’ailleurs quelques questions dans ma présentation)

Oblible a écrit :

Et comment se passe le financement des BRS ? Je vois mal la banque financer un bien que vous ne détenez pas réellement.

C’est très courant au Royaume-Uni, ça ne devrait pas poser de problèmes.

Patience.

Dernière modification par Patience (05/06/2023 15h21)

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[+1]    #171 05/06/2023 15h22

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Patience a écrit :

Vous pensez bien plus long-terme que la majorité des habitants qui restent 6-7 ans et qui n’y passeront pas leur retraite.
Autant, ils ont les moyens de rembourser un emprunt à 380.000€ (2200€ à 3,6% sur 20 ans), autant à 600.000€ (3510€) vous ne trouverez aucun primo-accédant.
En choisissant le BRS, on se prive d’une partie de la plus-value mais on décide aussi de ne pas vivre à 1H30 de son lieu de travail.
A noter, l’abattement de 30% sur la TF.

En louant, on décide aussi de ne pas vivre à 1h30 de son lieu de travail.
Et on a un abattement de 100% sur la TF !


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#172 05/06/2023 15h34

Membre (2018)
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Un BRS neuf, c’est 0€ de frais de notaire et 1083,42 € d’amortissement à la première mensualité ;-)

Ce qui fait la moitié du montant qui n’est plus jeté par la fenêtre.

Je pense que ça répond à un besoin. Peut-être pas le votre. Mais il y a des clients.

Patience

Dernière modification par Patience (05/06/2023 15h38)

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#173 05/06/2023 15h37

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amoilyon a écrit :

La première ministre va dévoiler ce jour les mesures pour le logement :

Crise du logement : ce que prévoit le gouvernement

Les acteurs de la filière en conviennent : depuis une semaine, de Matignon à l’Elysée, l’exécutif s’est « enfin » emparé de la question de la crise du logement.

Il reviendra d’ailleurs à la première ministre, Elisabeth Borne, de conclure, lundi 5 juin, le Conseil national de la refondation (CNR) consacré au logement, un rendez-vous initié en novembre 2022 par le ministre Olivier Klein. C’est une vaste concertation à laquelle a participé l’ensemble du secteur, des associations aux organisations patronales. Chacun a fourni d’abondantes propositions – soit 700 au total –, des plus urgentes aux plus structurantes, pour faire émerger une nouvelle politique du logement en France.

Que va-t-il rester de ces travaux ? Le gouvernement, « conscient qu’il n’y a pas assez de logements et que les prix sont élevés », a prévu un « mixte » : prendre d’emblée un ensemble de mesures concrètes et ouvrir des travaux de longue haleine. « Ce n’est pas en une fois qu’on résout la crise du logement », indique-t-on à Matignon, dimanche 4 juin.

Et notamment l’accès au crédit :

Le gouvernement souhaite également assouplir les règles d’octroi de crédit immobilier pour les primo-accédants et les investissements locatifs. En outre, jusqu’à la fin de l’année, le taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximal d’un prêt destiné à protéger les acheteurs, sera recalculé tous les mois au lieu d’une fois par trimestre. Ce dispositif devait initialement s’arrêter en juillet. Les plafonds d’accès au bail réel solidaire, dispositif permettant de dissocier le foncier du bâti et d’abaisser fortement le coût d’accès à la propriété, vont être augmentés pour que davantage de ménages puissent en bénéficier

On détricote les règles contraignantes, que les banques ne devaient surtout pas contourner, sous peine de sanction.
Comment donc avoir un cadre stable et fixe quand les règles changent tout le temps ?…

Oui on arrive à des situations ubuesques où une banque va refuser un prêt à un médecin sous prétexte que son taux d’endettement dépasserait  35% alors que son reste à vivre est condidérable.

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#174 05/06/2023 15h46

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Patience a écrit :

C’est très courant au Royaume-Uni, ça ne devrait pas poser de problèmes.

Patience.

Le leasehold au Royaume-Uni n’a rien à voir avec le BRS : vous pouvez revendre quand vous voulez, à qui vous voulez et au prix que vous voulez.
Vous pouvez aussi louer le bien, faire du meublé, le transmettre sans conditions à vos enfants …

Dernière modification par Oblible (05/06/2023 15h46)


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#175 05/06/2023 16h23

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Et bien là vous pouvez le revendre à qui vous voulez (s’il est éligible) avec un prix encadré ou à l’OFS en dernier ressort.

Dernière modification par Patience (05/06/2023 16h24)

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