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[+1]    #176 05/06/2023 16h27

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#177 05/06/2023 16h49

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Bernard2k a écrit :

- La valeur de revente n’est pas limitée par la durée restante sur le bail, car l’OFS s’engage à consentir un bail de la même durée qu’initialement.

Possible, mais je ne vois pas la limitation dans le CCH. Donc même si l’OFS s’engage à maintenir un semblant de valeur, il me semle préférable de rappeler que théoriquement, sans reconduite non tacite du bail (il faudra resigner un bail emphytéotique), la durée résiduelle prévu au contrat actif impact nécessairement la valeur du droit.

Bernard2k a écrit :

Au total, c’est un dispositif assez incompréhensible pour le commun des mortels, et très désavantageux, notamment du fait que la valeur de revente n’est pas libre.

Incompréhensible par le commun, c’est bien ce qui m’inquiète. Très désavantageux … à nouveau, c’est un calcul. Si vous obtenez 40 ans de droit d’occupation pour 20 ans d’équivalent loyer, pour l’occupant, ce n’est pas désavantageux … tant qu’il comprend bien qu’il n’achète pas un bien immobilier à transmettre à ses enfants.

Patience a écrit :

Autant, ils ont les moyens de rembourser un emprunt à 380.000€ (2200€ à 3,6% sur 20 ans), autant à 600.000€ (3510€) vous ne trouverez aucun primo-accédant.

La question n’est pas de rembourser 380k sur 20 ans pour un droit d’occupation vs 600k sur la même durée  pour un droit de propriété. Dans un cas, l’acquéreur achète le droit d’habiter temporairement, vs le droit de propriété plein, entier, illimité en durée.

La question est d’acheter à 380k + intérêts + frais annexes le droit d’occuper pour la durée du bail concernant le foncier vs louer un bien équivalent, social ou non, sur la même durée dans le même secteur, la durée n’étant pas celle du financement, mais bien du bail.

Si le bail est de 18 ans, être capable de financer sur 20 ans n’a aucun intérêt. Si le loyer de ce bien sur 18 ans est de 3500 euros mensuels, rembourser autant à la banque qu’en louant directement n’a pas d’intérêt, puisque dans tous les cas, au bout de 18 ans, dehors ou loyer classique (fin du bail foncier, reprise du bien par le prêteur initial qui peut le relouer)

C’est un calcul financier à prendre comme une location payée d’avance pour un montant préfixé, financable par emprunt immobilier, et donc à comparer avec la situation locataire classique.

Le mécanisme peut parfaitement être rentable pour le candidat acquéreur. Mais le mécanisme présente un risque, en France, de mauvaise compréhension, en particulier sur les publics visés.

Patience a écrit :

Un BRS neuf, c’est 0€ de frais de notaire et 1083,42 € d’amortissement à la première mensualité ;-)
Ce qui fait la moitié du montant qui n’est plus jeté par la fenêtre.

D’amortissement de quoi exactement ? Puisque vous n’êtes pas propriétaire ? C’est peut être clair dans votre esprit, mais le lecteur, ici, va-t-il comprendre la même chose ?

Il faut faire attention à ne pas raisonner en comparaison d’un achat immobilier pur pour lequel vous amortissez le capital emprunté et conserver le bien acquis.

Ici, vous achetez un droit temporaire, via un emprunt que vous amortissez, mais sans acquérir de patrimoine physique. Vous n’êtes propriétaire que d’un droit temporaire dont la prorogation ne dépend pas de vous, l’acquéreur, mais de l’autre partie … la reconduction tacite n’étant pas permise par la loi, si l’acquéreur va au bout du bail initial, il n’a aucune garantie que le prêteur propose de rempiler pour un nouveau bail, ni des conditions de reconduite.

La reconduite du bail comme initialement sur revente ? J’attendrai d’avoir lu un contrat en bonne et due forme pour considérer que c’est réel, non limité dans le temps sur la durée du bail initial, non limité à l’engagement d’une structure actuelle qui pourrait être en faillite plus tard, annulant de facto ses engagements contractuels. Ce n’est pas le premier dispositif reposant sur un bail emphytéotique, des communes ont mis cela en place pour développer la "propriété résidentielle sociale" auparavant (depuis 15 ans environ), et les contrats ne sont pas aussi garants des intérêts des preneurs qu’annoncé initialement.

Je ne prétends pas que ce soit faux, mais faute de contrat, je ne peux non plus considérer cela comme certain.

transatlantic a écrit :

Oui on arrive à des situations ubuesques où une banque va refuser un prêt à un médecin sous prétexte que son taux d’endettement dépasserait  35% alors que son reste à vivre est condidérable.

Ce n’est pas nouveau, c’est devenu plus apparent avec la volonté de réduire le taux d’endettement maximum admis, et cela reste avec la remonté de cet endettement.

A vouloir mettre une règle figée, commune, pour toutes les situations, on ne peut que se retrouver dans un cas théorique à un moment donné.

Dans ma région, proche de Genève, des banques ont refusé des prêts, au motif des 30% d’endettement (avec le risque puma en sus venant réduire l’endettement maximum), pour des frontaliers ayant des revenus bien au delà de 5k mensuels nets (ex : une transaction annulée pour refus de prêt, 22k chf nets mensuels, mensualité 7k chf) …

EDIT - Réponse Odible

Odible a écrit :

Le nom de l’organisme est bien trouvé, parce que toutes ces restrictions et ces conditions font vraiment mal OFS

L’OFS n’est pas 1 seul organisme.

"Les organismes de foncier solidaire ont pour objet, pour tout ou partie de leur activité, d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs conformément aux objectifs de l’article L. 301-1 du code de la construction et de l’habitation." L329-1 / Code de l’urbanisme.

Quand on parle de l’OFS, on parle de l’organisme qui est à la base du projet dont on parle à un instant T, qui n’est pas nécessairement celui d’un autre projet.

"Peuvent être agréés à exercer l’activité d’organisme de foncier solidaire, à titre principal ou accessoire, les organismes sans but lucratif et les organismes mentionnés aux articles L. 411-2 et L. 481-1 du même code."

L411 --> organisme HLM
L481 --> Les sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux.

Dernière modification par xazh (05/06/2023 17h02)

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#178 05/06/2023 17h15

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A noter qu’au Royaume Uni aucune banque ne vous prêtera pour faire l’acquisition d’un bail avec moins de 80 ans restant de durée de bail, la perte de valeur étant réelle après ce cap. Le coût de l’augmentation de la durée du bail étant inversement proportionnelle à la durée restante…

De même il est intéressant de noter que nos amis Anglais ont dans leurs cartons des réformes portant justement sur la suppression de ces leaseholds jugés injustes et que des modifications récentes ont été apportées afin notamment de limiter les "loyers" payés au propriétaires du foncier, les freeholders.


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#179 13/06/2023 21h38

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Le HCSF s’est réuni ce jour.
Une ( petite ) bonne nouvelle à lire ici concernant les investisseurs immobiliers.

Actuellement 20% des dossiers peuvent déroger à la règle, et dans ceux ci 80% sont affectés aux résidences principales et 20 % aux biens locatifs.
Dorénavant ce sera 70% de résidence principale et 30% de locatif.

Ça ne sera donc pas 4% de dérogation pour les locatifs mais 6%. En se basant sur des biens à 220 k€, cela serait de 13 à 15 000 biens finances en plus.

On est bien d’accord que c’est fort peu, et qu’il s’agit plus d’une annonce que d’une véritable remise à plat des règles.

Je vois plus comme un
" regardez comme on aide les investisseurs " alors que pendant ce temps c’est l’accumulation des mesures défavorables pour les petits investisseurs immobiliers.

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#180 14/06/2023 14h38

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Mouais… Dans la réalité, les banques utilisent très peu cette faculté dérogatoire donc 20 ou 30% de 80% ne changeront strictement rien. Vaudrait mieux laisser les banques gérer leur risque comme avant et/ou il faut rappeler qu’il y a quand même très peu de casse sur les prêts immobilier en France.

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#181 14/06/2023 14h45

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Tout à fait, à chaque fois que je suis allé négocier de faire partie des 20% j’ai eu droit à un non et d’ailleurs j’ai souvent entendu que ces 20% étaient pour les primo accédants uniquement, pas pour les investisseurs.


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#182 14/06/2023 14h48

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Les dérogations sont en grande partie pour ceux qui achètent du Pinel packagé commercialisé par la banque, la banque privée, les clients historiques ou ceux qui ont un petit pouvoir ( par exemple être administrateur au CA ).


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#183 14/06/2023 15h18

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J’ai eu un retour du LCL (Bordeaux) ce matin, la conseillère m’indique pouvoir déroger pour le locatif mais pas du tout pour la RP. C’est sans queue ni tête, entre les recommandations nationales et les consignes locales.

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#184 14/06/2023 17h17

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Tout dépend comment est calculé l’endettement. Si on le calcule stricto-sensu, ça bloque très vite pour un investisseur. Si on calcule un endettement différentiel (i.e. tout investissement autofinancé ou à CF positif ne greffe pas l’endettement), alors c’est complètement différent.

Sans doute votre banque s’autorise à déroger aux 35% calculés stricto-sensu pour les investisseurs, et autorise l’endettement différentiel jusqu’à 35%, ce qui amène un endettement calculé stricto-sensu bien supérieur.

Dernière modification par Plutarque (14/06/2023 17h18)


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#185 15/06/2023 06h56

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Plus aucune banque n’accepte de calculer un endettement différentiel, ça existait il y a 10 voire 5 ans en arrière pour certaines mais plus du tout depuis quelques années. Le HCSF avec ses recommandations a complètement cassé le crédit en France pénalisant pour longtemps les investisseurs, les mentalités au niveau des conseillers mettrons du temps à évoluer, si elles évoluent un jour…


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#186 16/06/2023 22h58

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J’ai présenté il n’y a pas plus tard qu’il y a quelques mois un endettement différentiel au CA, qui est passé. Après, il est possible que le crédit ait été accordé par dérogation.

Si l’endettement différentiel était refusé par toutes les banques depuis des années, il n’y aurait plus aucun crédit pour les investisseurs, qui seraient tous bloqués dès le premier investissement.

Le loyer est en général pris en compte à 70% dans les revenus par les banques. Un endettement à 35% amène une mensualité maximale de 25% du loyer (35% de 70%) pour ne pas être bloqué très rapidement. A ma connaissance, trouver un investissement avec une mensualité égale à un quart du loyer HC est de l’ordre du quasi-impossible.

Attention, je ne dis pas que le HCSF et ses recommandations n’ont pas complètement cassé le crédit, je suis d’accord avec ça, mais que l’endettement différentiel ne se pratique plus du tout depuis des années est assez contraire à ce que j’observe.

Dernière modification par Plutarque (16/06/2023 23h00)


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#187 19/06/2023 10h15

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Vous oubliez les autres sources de revenus dans votre calculs, et qui permettent d’investir sans calcul différentiel de l’endettement

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#188 08/07/2023 10h52

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Bonjour à tous,

Je me permets de venir sur ce sujet car je suis actuellement bloquée concernant mes futurs investissements immobiliers que je souhaiterais réaliser…

Petit résumé de ma situation actuelle :

Patrimoine JulieNancy a écrit :

Situation en mai 2023 :

* Salaires du Couple : +/- 11 500 €
* Revenus locatifs appartements + SCPI + Crowdfunding (estimation) : +/- 6 500 €
==> TOTAL Revenus : 18 000 €

==> TOTAL Mensualités prêts : 9 600 €

Endettement à 52%, mais 25/30% en différentiel

Reste à vivre : entre 6 500 € et 8 500 €

Patrimoine :

* RP : 700 000 €
* 6 appartements : +/- 800 000 €
* 7 SCPI : +/- 800 000 €
* 2 PEA (exclusivement ETF World CW8) : 160 000 €
* Quelques Assurances Vies : 130 000 €
* Crowdfunding : 100 000 €
* Livrets A + LLDS : 60 000 €

TOTAL Patrimoine BRUT : 2 750 000 €
TOTAL Patrimoine NET : 900 000 €

Aujourd’hui, j’ai pour objectif d’augmenter nos 2 PEAs pour les mettre au maximum d’ici 2/3 ans, mais je souhaiterais en parallèle continuer mes investissements locatifs…j’aime vraiment le faire smile

Il me reste aujourd’hui un gros reste à vivre, mais malheureusement ma banque ne me suit plus car les normes HCSF bloquent tout projet…

Même si dans la théorie la banque peut déroger à cette règle, sur le terrain il n’en est rien…du moins dans mon cas.

Quelles solutions pourrait être envisagées ?

* J’avais dans un premier temps pensé à "mentir" sur ma situation en allant dans d’autres banques (voir sujet ici), mais au final je ne pense pas que ce soit la meilleure des solutions.

* Est-ce que passer en Banque Privée pourrait m’apporter un déblocage de fonds plus facilement ?

* Envisager un crédit in fine ? Plus facile "apparemment" pour passer les conditions HCSF ?

* J’avais vu un courtier assez classique (CAF**) il y a 6 mois, mais il n’avait pas trouvé de solution : Cependant, il n’a pas vraiment cherché j’ai l’impression…dossier trop compliqué je suppose ?

Existe-t-il des banques plus "ouvertes" aux profils investisseurs ? Sans parler du calcul différentiel qui n’existe plus vraiment officiellement, mais qui pourrait cependant être pris en compte…même de loin smile

Existe-t-il des courtiers spécialisés dans ce type de dossier ? taux d’endettement supérieur au 35% mais bon reste à vivre ?

J’ai regardé un peu les partenariats du site, mais j’ai l’impression que c’est plus pour le type de placement que pour l’étape d’avant, à savoir le financement.

D’avance merci pour votre aide et bonne journée à vous smile

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#189 08/07/2023 13h07

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ISTJ

Vous avez essayé de trouver du crédit lombard ? Avec vos avoirs financiers ça pourrait le faire.


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#190 08/07/2023 16h26

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Je fait un simple calcul pour estimer le rendement de vos appartements + SCPI + Crowdfunding :
    6500 x 12 / (800 000 +800 000 + 100 000) = 4.5%

Si vous comptez emprunter pour investir dans des actifs avec un rendement similaire, ou même juste un peu meilleur, vus les taux actuels, les frais financiers capteront la quasi-totalité du rendement.

Il est peut-être temps de faire une pause dans les nouveaux investissements, et les critères du HCSF vous rendent peut-être un bon service, en vous empêchant de prendre des risques finalement peu rémunérateurs…

Comment arrivez-vous à un reste à vivre aussi élevé (il doit y avoir pas mal d’imposition sur tous ces revenus fonciers : IR+PS, IFI) ?

Désolé de ne pas avoir vraiment répondu à votre question (comment trouver une banque voulant prêter pour d’autres investissements immobiliers à une personne avec votre profil ?), mais je crois qu’avec le contexte actuel ce sera très dur de trouver un prêteur, pour financer un investissement immobilier comme ceux que vous avez faits, en étant vraiment rentable (sauf à avoir certains talents, comme celui de dénicher des pépites, ou de faire faire des travaux à coût réduit, talents que je n’ai pas, et que rien n’indique que vous avez). Pour ma part (mais ma situation est différente de la votre), j’ai réussi à emprunter "au max" (tout en restant raisonnable) quand la période était  favorable (2010-2020), et maintenant je me focalise sur l’optimisation des actifs ainsi acquis, et la résilience de mon patrimoine en général, et j’attends patiemment qu’une fenêtre favorable pour emprunter à nouveau se rouvre, dans qqs années. J’ai déjà vécu plusieurs périodes favorables et défavorables à ce niveau, et il est peu efficace de vouloir forcer sans tenir compte du contexte). Une question que je me pose est de rembourser (en partie) le crédit lombard (adossé à mon très vieux PEA de + de 1M€) qui me coûte de +en+ cher (Euribor3M + marge fixe).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#191 09/07/2023 16h32

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Merci pour votre retour GoodbyLenine smile

GoodbyLenine, le 08/07/2023 a écrit :

Je fait un simple calcul pour estimer le rendement de vos appartements + SCPI + Crowdfunding :
    6500 x 12 / (800 000 +800 000 + 100 000) = 4.5%

Pour être un peu plus pointilleuse, nos appartements ont une rentabilité NET d’autour des 6%…je dirais que les SCPI baissent considérablement le rendement final.

GoodbyLenine, le 08/07/2023 a écrit :

Si vous comptez emprunter pour investir dans des actifs avec un rendement similaire, ou même juste un peu meilleur, vus les taux actuels, les frais financiers capteront la quasi-totalité du rendement.

Il est peut-être temps de faire une pause dans les nouveaux investissements, et les critères du HCSF vous rendent peut-être un bon service, en vous empêchant de prendre des risques finalement peu rémunérateurs…

J’ai en tête de continuer le locatif avec un rendement à 6% NET (nous avons beaucoup de demandes dans notre coin…c’est un secteur vraiment saturé), mais effectivement avec des taux à 4%, la marge se limite grandement…le but étant malgré tout de "profiter" de l’effet de levier.

L’avantage étant également de faire augmenter plus rapidement le patrimoine, mais en contrepartie il y a toujours ce risque c’est certain.

Je pense malgré tout à la pause "investissement locatif", pour me concentrer sur les valeurs mobilières, enfin je pense…j’en suis un peu obligée au vu des conditions bancaires actuelles…

GoodbyLenine, le 08/07/2023 a écrit :

Comment arrivez-vous à un reste à vivre aussi élevé (il doit y avoir pas mal d’imposition sur tous ces revenus fonciers : IR+PS, IFI) ?

Nos appartements sont en LMNP, et nous ne travaillons pas en France donc les PS sont limités à 7.5% (Prélèvement de Solidarité), l’impot sur le revenu est forcément en corrélation avec le taux mondial et les revenus déclarés en France…Et il n’y a pas d’IFI pour le moment smile

GoodbyLenine, le 08/07/2023 a écrit :

Désolé de ne pas avoir vraiment répondu à votre question (comment trouver une banque voulant prêter pour d’autres investissements immobiliers à une personne avec votre profil ?), mais je crois qu’avec le contexte actuel ce sera très dur de trouver un prêteur, pour financer un investissement immobilier comme ceux que vous avez faits, en étant vraiment rentable (sauf à avoir certains talents, comme celui de dénicher des pépites, ou de faire faire des travaux à coût réduit, talents que je n’ai pas, et que rien n’indique que vous avez). Pour ma part (mais ma situation est différente de la votre), j’ai réussi à emprunter "au max" (tout en restant raisonnable) quand la période était  favorable (2010-2020), et maintenant je me focalise sur l’optimisation des actifs ainsi acquis, et la résilience de mon patrimoine en général, et j’attends patiemment qu’une fenêtre favorable pour emprunter à nouveau se rouvre, dans qqs années. J’ai déjà vécu plusieurs périodes favorables et défavorables à ce niveau, et il est peu efficace de vouloir forcer sans tenir compte du contexte).

Je n’ai malheureusement pas les talents bricoleurs de certains, ça c’est sur…et c’est bien dommage, j’aimerais tellement… Cependant j’arrive à rendre nos appartements très "demandés" et ça me plait smile

Nous avons bien profité également de la période 2014 - 2022, on ne va pas se plaindre smile

Je vais faire le tour de quelques banques prochainement, on verra bien les retours que j’aurais…je vous tiendrais informé smile

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