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#51 17/02/2020 00h35

Membre (2018)
Réputation :   3  

Si on continue dans l’idée de GBL, je ne sais pas si les banques vont être plus tolérées avec les profils CDD ou pas? Car ces profils, qui sont plus fragiles selon les banques, mais ils ne sont pas du tout bloqués par la recommandation….

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#52 17/02/2020 00h51

Membre (2018)
Réputation :   10  

GoodbyLenine a écrit :

D’un autre côté, l’application de ces règles signifie sans doute aussi que, pour un client respectant ces 2 règles (5% d’apport, taux d’endettement 33% avec mode de calcul "choisi" par la banque ou le conseiller), …

Je rebondis juste sur ce point pour clarifier : les 5% d’apport minimal ne font pas partie des recommandations du HCSF, ils ont simplement été mentionnés par Vonhaken comme exemple de consignes spécifiques reçues dans la banque où il travaille.

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#53 17/02/2020 15h55

Membre (2018)
Réputation :   13  

LeFrigo a écrit :

Si on continue dans l’idée de GBL, je ne sais pas si les banques vont être plus tolérées avec les profils CDD ou pas? Car ces profils, qui sont plus fragiles selon les banques, mais ils ne sont pas du tout bloqués par la recommandation….

Je dirai que oui, lorsque le nombre de prêt accordé va chuter si ces recommandations sont appliquées, les banques devraient être plus ouvertes pour les dossiers atypiques (intérim, cdd…)

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#54 17/02/2020 16h22

Membre (2016)
Réputation :   27  

Sheeplooser a écrit :

Petit retour d’expérience personnel : j’ai rencontré ce jour mon conseiller (Socgen) pour étudier la possibilité d’un nouvel emprunt. Refus catégorique sans apport conséquent car je passerais de 33% à 42% d’endettement. Il m’a bien précisé qu’il aurait signé des deux mains la même demande de prêt il y a 6 mois, mais que maintenant sa banque applique strictement les règles de l’ACPR.

En revanche, il n’avait pas l’air opposé à un crédit pour des SCPI, même avec une rentabilité moindre. Ce qui n’a pas grand sens on est d’accord. Mais il n’était pas sûr à 100% que les SCPI rentrent dans le champs d’application des nouvelles recommandations…

Vous pouvez malheureusement oublié le financement des SCPI si vous ne faites pas parti de la clientèle banque privée et/ou disposer d’une marge hypothécaire sur votre résidence principales


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#55 24/02/2020 15h51

Membre (2019)
Réputation :   11  

Bonjour à tous,

Je souhaite parler avec vous des conditions pour l’obtention d’un prêt immobilier depuis la nouvelle année car il semblerait réellement que les conditions soient durcit.

En effet lorsque j’ai été voir une banque et un courtier il y a quelques semaines, ceux-ci ont fortement souligner l’importance des 33% d’endettement sur le futur prêt, mais m’ont proposé une option secondaire avec laquelle je mettrais 15K€ d’apport (ce que j’ai évidement refusé).
Ceci est le premier point sur lequel les banques ont changé cette année car j’ai eu des échos d’autres personnes ayant également été voir des banques qui ne souhaitaient pas passer au dessus de 33% voir 35% grand maximum cette année.

Concernant cette fois ci le financement à 110%, j’ai un ami qui avait traité avec un courtier avec qui cela se passait très bien pour un achat, la simulation de prêt était "ok" et trouver un prêt avec une banque n’était qu’une formalité, mais celui à reçu un appel en ce jour lui disant que le prêt ne se ferait peut-être pas car la banque refuserait le prêt à 110% ce qui le met dans l’embarras.

N’hésitez pas à témoigner des vos expériences bancaires depuis le début de cette année 2020 pour que nous avancions ensembles dans ce qui pourrait être une nouvelle étape du financement de l’immobilier locatif.

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#56 24/02/2020 16h31

Membre (2019)
Réputation :   11  

Je suis en plein dedans, avec 2 biens à financer.
Oui, je confirme que c’est plutôt la tendance actuelle des banques. Jusqu’à décembre dernier, le taux d’endettement investisseur (méthode de compensation) suffisait. Mais aujourd’hui certaines banque regarde aussi le taux d’endettement classique (somme des charges de dettes / somme de revenus). En fait le ratio de solvabilité quoi, comme certaine banques l’appelle.
Mais, j’observe que c’est un critère parmi d’autre. Un bon projet bien présent étant très important.
En effet la recommandation en ce début d’année c’est :
- Ne pas donner trop de prêt dépassant le ratio de 33%. La recommandation serait de maximum 15% du total des prêt. Du coup, les banques réserve cela aux primo accédants et/ou aux nouveaux clients.
- Éviter si possible un financement à 110%. Donc demander un apport au client, sans imposer le niveau.
Mon conseil, et c’est ce que je suis en train d’appliquer à moi même.
- Si possible, voir sois-même les banques pour essayer de leur montrer que vous souhaitez une vraie relation d’affaire. Quoiqu’en pense certains, vous seuls saurez mieux défendre la réalité de votre projet. Certains courtiers savent très bien défendre les aspects financiers d’un dossiers. Mais pour défendre le projets d’investissement, vous connaissez mieux que quiconque. Et vu le nombre de dossiers que traite un courtier, je ne sais pourquoi il s’attardera plus sur le mien.
- Un financement à 110% c’est top, mais ne soyez pas fermez à tout apport si vous en avez les moyens, et si cela permet d’avoir votre financement. Sincèrement, je pense que mettre entre 5-10k€ dans un projet qui coûte entre 200-250k€, ce n’est pas si grave que ça si le projet est top.
Dans mes 2 dossiers en cours, j’ai proposé à chaque fois un apport égal à moitié des frais de notaire. Les 2 projets viennent d’être acceptés par crédit logement, j’espère un retour positif des banques cette semaine

Dernière modification par sotigui (24/02/2020 16h32)

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#57 24/02/2020 20h24

Membre (2018)
Réputation :   13  

Et niveau taux d’endettement vous étiez situé comment sur ces deux dossiers?
Même avec de très bonnes rentabilités, le taux d’endettement explose assez vite quand on ne fait pas de compensation des loyers…

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#58 25/02/2020 11h27

Membre (2019)
Réputation :   11  

sotigui a écrit :

- Un financement à 110% c’est top, mais ne soyez pas fermez à tout apport si vous en avez les moyens, et si cela permet d’avoir votre financement. Sincèrement, je pense que mettre entre 5-10k€ dans un projet qui coûte entre 200-250k€, ce n’est pas si grave que ça si le projet est top.
Dans mes 2 dossiers en cours, j’ai proposé à chaque fois un apport égal à moitié des frais de notaire. Les 2 projets viennent d’être acceptés par crédit logement, j’espère un retour positif des banques cette semaine

Vous avez raison, si cela est possible je pense que le jeu en vaut la chandelle de poser quelques milliers sur la table pour pouvoir obtenir le prêt. Et je pense même que cela va devenir la norme pendant quelques temps.

Je vous souhaite tout le meilleur pour vos projets !

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#59 05/03/2020 17h08

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,

J’ai pris rendez-vous la semaine dernière avec un courtier de la société ATOUT PRET CONSEIL dans le cadre d’un investissement en Denormandie.

Avant de partager sa vision de l’emprunt bancaire en 2020, voici un aperçu de mon profil investisseur:

- Locataire de ma RP : 1050€/mois
- Revenus mensuels : 5450€/mois
- Environ 3000€ d’impôts/an
- Propriétaire d’un appartement via une SAS dans lequel je fais du Airbnb (1700€ d’emprunt et 2000€ de revenus BIC)

Il m’a confirmé que les conditions d’emprunt s’étaient considérablement durcies en 2020:
- Respect des 33% du taux d’endettement (il n’inclut pas les impôts dans les charges : uniquement les loyers ou emprunts)
- Plus aucune banque n’utilise le calcul du taux d’endettement différentiel (qui était intéressant pour investisseurs)
- Nécessité de financer les frais de notaire avec son apport pour un achat de RP mais pas besoin forcément d’apport pour un investissement locatif
- Les banques prennent 70% des loyers dans le calcul du % d’endettement
- On ne parle plus du reste à vivre (sauf pour les 15% des dossiers qui pourront ne pas respecter les 33%. pour rentrer dans les 15%, il faudrait être primo-accédant)

Dans l’étude de mon cas, il m’a dit que ce serait compliqué pour moi d’acheter un appartement en DENORMANDIE ainsi que ma RP en parallèle car le % d’endettement serait critique.

Par contre la bonne nouvelle pour moi est qu’il ne fait pas rentrer dans le calcul du % d’endettement l’investissement AIRBNB car il a été fait à travers une SAS qui est imposé à l’IS.
Est-ce que vous me confirmez sa position sur ce point?

Je suis donc en phase de réflexion pour savoir si je privilégie l’achat de ma RP ou un investissement en Denormandie. Je me laisse encore la possibilité de faire dans un premier temps l’investissement locatif et ensuite ma RP en tentant de rentrer dans la brèche des 15% des dossiers (j’aurai le statut primo-accédant car je ne suis pas propriétaire de ma RP depuis + 2ans).

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#60 20/05/2020 17h15

Membre (2019)
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Bonjour,
Je partage cette info venant du site internet  legifiscal, qui si elle est suivie par les banques impacterait nombre d’investisseurs. Pour ma part, j’avais encore de la capacité d’endettement car ma banque pratiquait le calcul de mon taux d’endettement par "différentiel", cela serait largement remis en cause.

Avez-eu des retours en ce sens pour ceux qui sont en cours de financement ?

https://www.legifiscal.fr/actualites-fi … ement.html

Boum


"La folie, c’est de faire toujours la même chose et de s’attendre à un résultat différent". Rita Mae Brown.

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#61 20/05/2020 17h39

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Il y a déjà un topic à ce sujet
(3/3) Projet gouvernemental d’encadrement des crédits immobiliers

La section étude de cas est bien calme depuis les recommandations, je n’ai encore vu personne qui a acheté avec le calcul d’endettement avec différentiel depuis.

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[+1]    #62 20/05/2020 23h53

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Certains investisseurs ne publient pas pour éviter de créer des vocations sur leur terrain de chasse.

A titre personnel, je ne publie pas car mon marché est trop cher.

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#63 24/05/2020 23h11

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Nakor26, le 20/05/2020 a écrit :

La section étude de cas est bien calme depuis les recommandations, je n’ai encore vu personne qui a acheté avec le calcul d’endettement avec différentiel depuis.

Avec l’impact de la crise actuelle, entre les agences immobilières qui ferment, les visites impossibles à réaliser, les diagnostiqueurs qui sont à l’arrêt, les artisans également, mais aussi les services de la mairie,de la banque, du notaire,… en télétravail, il y a eu un fort ralentissement sur tout le secteur, avec un effondrement des compromis.

Egalement, une possible baisse des prix, qui ralentit tout le monde " en attendant la fameuse baisse des prix" :

[url=https://edito.seloger.com/actualites/france/immobilier-1-acheteur-2-veut-reprendre-projet-fin-confinement-article-37276.html]Seloger[/url] a écrit :

Pour 1 Français sur 2, le prix de l’immobilier devrait baisser
L’évolution des prix de vente de l’immobilier est un autre point – et non des moindres – sur lequel notre enquête nous renseigne quant à la perception qu’ont les Français du marché immobilier post-confinement. « 55 % des sondés estiment que les prix des maisons et des appartements vont baisser dans les 6 mois à venir et 40 % pensent que les prix vont diminuer progressivement » fait remarquer Séverine Amate. Alors qu’une majorité de Français table sur une baisse du prix de l’immobilier inférieure à 10 %, 1/3 d’entre eux penche plutôt pour une stabilisation ». Il est frappant de constater que les résultats de notre enquête contrastent nettement avec ceux d’une étude qui avait été conduite par l’Observatoire du Moral Immobilier SeLoger en février dernier. Il était alors apparu que 46 % des personnes interrogées misaient sur une augmentation des prix de vente et 45 % sur un statu quo. Mais à l’époque, rappelons que la simple idée de confiner 11 millions d’habitants relevait de la science-fiction…



L’autre question est sur le financement des banques.

seloger a écrit :

Quant aux conditions d’octroi des prêts immobiliers lesquelles, avant même le début du confinement, avaient été durcies par la Banque de France et le Haut Conseil de Sécurité Financière (HCSF), 40 % des porteurs de projets que nous avons interrogés redoutent qu’elles ne se renforcent encore…

Pour mon expérience personnelle, achat en février, donc prêt conclu sur la fin d’année, sans soucis.
Une amie qui achète un immeuble, avec un accord de principe début mars avec sa banque traditionnelle, vient de se prendre un refus, au motif que selon une circulaire interne, ils ne font plus que des financements de RP, et excluent les RS et investissements. Elle est donc chez le courtier depuis la semaine passée.

Sinon, les études de cas sont (souvent) pour des premiers achats d’investisseurs en début de parcours.
Ensuite, on s’aguerrit. Sur un marché ultra tendu, comme Lyon où je chasse, je n’ai pas le temps de faire une étude de cas, je sais avant la visite ce que je cherche, et si cela correspond à mes attentes, je signe une offre sur le champ. Sinon, un autre le fera.
Puis je vais pas faire une étude de cas sur un bien où j’ai une offre. Si j’ai fais une offre, c’est que je suis sûre de mon coup. J’ai souvent l’impression que sur les études de cas, les forumeurs ont besoin d’être rassurés sur la viabilité de leurs projets.
Les études de cas, en tout cas pour les dernières que j’ai lu, sont sur un marché plus lâche, où on peut se laisser le temps de la réflexion, et sur des investisseurs peu surs de leur projet, où avec beaucoup d’interrogations. Ceux-ci sont effectivement les plus exposés : peur de " se faire avoir sur le prix s’il baisse de 20% dans les prochains mois" et pas de parcours d’investisseur validé par la banque.

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#64 24/05/2020 23h32

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Ça fait deux forumeurs qui disent qu’ils ne publient pas dans cette section. Personnellement je trouve ça dommage, typiquement cricri a posé beaucoup d’étude de cas, des fois après avoir déjà acheté le bien, il ne cherchait pas une validation mais il venait partager son expérience et je trouvais le concept sympa. Personnellement j’ai posé l’étude de cas pour le seul bien que j’ai acheté, j’avoue que j’étais plus à la recherche de validation, mais le jour où je ferai une nouvelle affaire même si je ne suis plus totalement débutant, je repasserai par là.

Pour clarifier mes propos, je n’ai pas vu de forumeurs qui obtiennent des financements avec une compensation des loyers comme on pouvait le voir avant, mais cela peut être dû à un ralentissement du marché comme l’explique amoilyon.

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#65 24/05/2020 23h54

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Concernant Cricri et ses études de cas, toujours très spectaculaires et plaisantes à lire, il s’en était mordu les doigts quand une affaire lui était passée sous le nez, et s’était maudit de l’avoir publié publiquement, car il s’était fait griller la priorité.

Finalement, il a appris que ce n’était pas un "lecteur du forum" qui l’avait devancé, et avait supprimé son message ensuite. Mais je m’en souviens encore, et cela m’avait bien marqué,
ainsi que B2K visiblement:

par ici, par là, où encore celui-ci

Concernant l’impact du durcissement bancaire, il est impossible de le séparer de l’impact global de la crise économique que nous traversons. Déjà voir comment le marché immobilier va reprendre son envol…

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#66 25/05/2020 07h50

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Pour ma part, j’ai signé un compromis en février et obtenu les conditions de ma banque courant mars, mais depuis tout est à l’arrêt ou presque : Le dossier a été accepté à l’époque mais semble tarder à être finalisé…conséquence du Covid surement.

Malgré tout, d’après le directeur de l’agence, il serait encore possible de passer des dossiers au dessus des 33% mais il m’indique dans d’autres agences du même groupe, c’est beaucoup plus compliqué car la consigne semble peu flexible.

Rien de bien concret donc, on verra pour un éventuel futur projet si celui passe…ou non.

Je précise que je suis déjà bien au dessus des 33% d’endettement…affaire à suivre donc smile

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[+2]    #67 25/05/2020 08h50

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Bonjour,

Travaillant en banque, je vous confirme que les conditions d’octroi des crédits se sont considérablement resserrées.

Il n’est plus possible de déroger aux 33% d’endettement, l’apport des frais annexes est impératif, et il n’est plus possible d’aller sur des durées > 25 ans.

Par ailleurs, plus de calcul différentiel de l’endettement envisageable.

En revanche, toujours dans le calcul de l’endettement, les revenus fonciers futurs ou existants ne sont plus pondérés (on prend 100% de ceux-ci).

Enfin, pour les emprunts en SCI, dans le calcul de l’endettement, les revenus des cautions sont bien pris en compte… Mais pas leurs charges… Ce qui permet de contre-balancer un peu les restrictions mises en place…

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#68 25/05/2020 08h55

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INTJ

Ces restrictions artificielles et rigueur arbitraire de la part des banques sont assez cocasses quand on sait que derrière, des millers de milliards sont créés ex nihilo de toute urgence. Je suis bien content d’avoir maximisé mes achats avant que le robinet "classe moyenne" ne soit fermé. On verra bien si la déflation était suffisamment destructrice pour justifier ça, mais en attendant n’oublions pas trop vite Hugo Stinnes smile

Courage, donc, aux camarades en butte à ces banquiers capricieux, je vous souhaite persévérance, succès et cashflow abondant !


A dans deux semaines :) ✯ Mangia bene, caca forte, e non aver paura della morte.

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#69 25/05/2020 09h01

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Caine est-ce que vous pouvez clarifier deux points pour moi:
-j’ai une sci avec 99% des parts, en cas d’achat perso je dois considérer le prêt et les revenus de la sci ?
-inversement en cas d’achat via la sci, vous dites que vous ne regardez plus les charges, c’est à dire que le crédit perso de la résidence principale n’est pas considéré dans les charges ? Ça paraît étonnant!

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#70 25/05/2020 09h10

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Pour le premier point, oui absolument, mais en théorie, ça a toujours été le cas (même si pas toujours appliqué, surtout lorsque l’on est pas gérant, et qu’on ne ressort donc pas sur société.com)

Pour le second… A priori oui… Du moins c’est la communication que l’on a eu la semaine dernière, mais je n’ai pas encore eu l’occasion de l’appliquer, et sans doute que ce sera affiné au fur et à mesure…

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#71 25/05/2020 10h45

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doubletrouble a écrit :

Ces restrictions artificielles et rigueur arbitraire de la part des banques sont assez cocasses quand on sait que derrière, des millers de milliards sont créés ex nihilo de toute urgence.

Ces restrictions ne sont pas le fait des banques mais du HCSF, l’autorité macroprudentielle française en charge de superviser le système financier.

Par contre, je partage avec vous l’idée qu’il est cocasse de la part des autorités publiques de tout faire pour inonder le monde de liquidité (taux négatifs, QE, etc.) puis de prendre des mesures restrictives pour limiter les dégâts de leurs propres décisions…

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#72 25/05/2020 14h39

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Caine a écrit :

Il n’est plus possible de déroger aux 33% d’endettement, l’apport des frais annexes est impératif, et il n’est plus possible d’aller sur des durées > 25 ans.

Par ailleurs, plus de calcul différentiel de l’endettement envisageable.

En revanche, toujours dans le calcul de l’endettement, les revenus fonciers futurs ou existants ne sont plus pondérés (on prend 100% de ceux-ci).

Bonjour,

Pensez-vous que cette règle s’applique à tout le monde ou les clients "premium" peuvent encore passer outre ces nouvelles mesures ?

L’apport des frais annexes semble compliqué pour des gros projets comme des immeubles de rapport ou autres.

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#73 25/05/2020 16h11

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A aujourd’hui, cela s’applique à absolument tout le monde, sans la moindre dérogation possible… Le temps qu’un équilibre soit trouvé, je pense que 15 à 20% des prêts accordés pourront déroger (en montant, pas en nombre, et les communications que nous avons vont en ce sens)

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#74 25/05/2020 16h24

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Bonjour

Simplement pour faire un petit retour terrain de mon coté

A titre perso :

- 1 rp avec compromis signé en Févier, la banque à suivi dans les temps habituelles et sur une durée de 30 ans avec apport
- 1 investissement locatif en coloc, compromis signé en Févier, la banque toujours dans les temps, durée de 25 ans sans apport.

Nous sommes au delà des 33 % d’endettement mais reste à vivre important

Pour mes clients :

1 Compromis signé début Mars pour du locatif sur 25 ans sans apport ( endettement inférieure à 33%)
1 compromis signé mi Février pour du locatif sur 25 ans avec 5ke d’apport ( projet à 180ke - endettement inférieure à 33%)
1 compromis signé début Févier pour du locatif sur 25 ans avec apport des frais de notaire + commissions agences. ( endettement supérieure à 33%)

Pour tout les dossiers clients les banques sont différentes et ont respectés le timing.

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#75 29/05/2020 13h09

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Bonjour à tous !

Après avoir passé beaucoup de temps pour vérifier que mon sujet n’est pas encore abordé, je me décide donc à le lancer ici.

En fait, j’aimerais savoir, avec la situation économique d’aujourd’hui, comment les banques calculent la capacité d’emprunt pour les multi-investisseurs, entre autres, en créant des autres SCI.

Certains disent que les banques sont devenues frileuses…

Voici mon cas :

J’ai déjà eu une SCI à l’IS qui se porte plutôt bien, heureusement, et qui génère une somme de Cash Flow positif. J’ai attendu que cette somme devienne assez importante pour pouvoir montrer à la banque que j’ai de quoi réinvestir. Mais dans le but de faire une autre SCI sans apport bien sûr.

D’où ma question : la banque va-t-elle me suivre ? Ou alors comment va-t-elle calculer ma capacité d’emprunt ?

Je vous remercie d’avance pour tous vos conseils.

Cordialement

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