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#1 06/12/2019 23h01

Membre (2019)
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Bonjour !

Je sollicite vos avis… avisés ! smile

Je suis freelance en informatique et dirigeant unique d’une SASU depuis 5 ans

Je vais bientot acheter un appartement de 57 m2 en IDF en nom propre qui nécessitera au moins 30 000 € de travaux de rénovation pour refaire tout (électricité, plomberie, sols, peinture, fenetres, cuisine, salle d’eau)

Je prévois de le louer en tant qu’établissement secondaire à ma SASU

J’aurais donc quelques questions:
- Ma SASU peut-elle prendre en charge l’ensemble des travaux ?
- Peut-on les déduire en tant que charges ?
- Puis-je faire un pret pro pour cela ?
- Créer une SCI avec des parts acheté par ma société ?

Bref, quel montage serait le plus optimisé fiscalement selon vous ?

Merci de m’avoir lu !

Benji

Mots-clés : location, sas (société par actions simplifiée), travaux

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#2 07/12/2019 00h18

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Vous ne pourrez pas justifier que la SASU prenne à son compte ces charges, si ce n’est nullement dans l’intérêt de la SASU, par exemple si la SASU n’est ni propriétaire, ni locataire de ce local.

Si la SASU est locataire, et donc qu’il existe un bail (commercial, conforme à la loi Pinel de 2014) précisant les droits et devoirs du bailleur comme du locataire de ce local, je ne vois pas ce qui empêcherait que le locataire ait à prendre à sa charge certains travaux (du moment que c’est prévu dans le bail, et tant que ça ne contrevient pas à la loi Pinel). Je ne vois pas ce qui s’opposerait alors à  ce que ces travaux, effectivement payés par la SASU, et réalisés dans l’intérêt de la SASU, ne seraient pas traités comme des charges en comptabilité. J’ignore si la banque acceptera de faire un prêt pro pour ceci (chaque banque a ses critères, et c’est surtout  la/les banque/es qu’il faut interroger…). Bien entendu, le bailleur devra déclarer ses revenus fonciers (les loyers payés par la SASU en application du bail) avec ses autres revenus. 

Comme vous n’expliquez pas l’ensemble du contexte (il n’y a pas assez de chiffres), et pas du tout l’objectif poursuivi (par ex: La SASU a-t-elle besoin de ce local pour son activité (une SASU avec un freelance qui aurait besoin de plusieurs établissements ?) ? La SASU va-t-elle louer (sous-louer) ce local ? Est-ce un local à usage d’habitation ou de bureau ? Essayez vous d’optimiser la fiscalité et à quel niveau ? Y a-t-il du cash dormant dans votre SASU et vous cherchez à l’utiliser au mieux ? Ce local est-il susceptible d’être revendu avec plus-value dans 10-20-30+ ans ? La SASU ou son fond de commerce est-ele susceptible d’être revendu un jour ? etc.) et ce que vous allez faire vraiment avec ce local, il est difficile, voire impossible de vous suggérer des montages qui seraient appropriés.
Dans certains cas, mieux vaudra que la SASU achète le bien, dans d’autres qu’une SCI détenue par la SASU et vous (éventuellement à 99% / 1%) l’achète, dans d’autres que la SASU soit détenue par un holding qui détiendrait 99% d’une SCI achetant le bien, etc.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 07/12/2019 00h22

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Ce que je comprends c’est que la SASU achète pour exercer une activité de bailleur. Et que c’est la SASU qui investit pour utiliser le cash.

Pour moi  ce n’est pas "propre" d’avoir 2 activités aussi différentes dans la même société.

Il faudrait plutôt passer par une holding.


Les vacances sont finies, au travail !

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#4 07/12/2019 09h24

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Personne ne pourra en effet vous donner de conseils, en l’absence de chiffres et de contexte. On en est réduit à jouer aux devinettes.

Si ces locaux sont à usage de bureaux et loués par la sasu, alors un simple bail professionnel devrait faire l’affaire. Dans ce cadre, le bail peut prévoir :
- Que tout ce qui est travaux-réparations-entretien sont à la charge du locataire (la sasu donc), sauf les grosses réparations telles que définies par l’article 606 du Code civil.
- des provisions pour charges, en listant ce que ça couvre (par exemple, charges de copropriété, CRL si applicable, taxe foncière, PNO payée par le bailleur mise à la charge du locataire etc.).

Comme Bernard2k le souligne, si vous souhaitez que la sasu intervienne au niveau de l’acquisition, le grand classique est un schéma de holding avec en dessous la SASU et une SCI (ou autre forme) qui achète les locaux (éventuellement financés par un emprunt professionnel). On évite ainsi d’avoir une sasu qui est à la fois propriétaire et locataire (pas très propre). Puis la SASU loue les locaux à la SCI.

Les travaux peuvent être payés par la SCI (en tant que propriétaire) ou par la SASU (en tant que locataire avec bail pro). Le plus propre serait sans doute que ce soit la SCI, les travaux étant financés par emprunt et/ou remontée de cash depuis la SASU.

Ce schéma est assez puissant dans certains contextes/objectifs (notamment apport cession, diversification patrimoniale, investir des réserves dans d’autres activités). Mais assez lourd et onéreux à mettre en place + coûts de fonctionnement.

Et ne connaissant pas votre contexte/objectif, on ne saura pas s’il s’agit d’une piste pertinente pour vous.

Note : l’autre option est de faire simple. Vous achetez à titre perso, en direct ou via une SCI .

Dernière modification par carignan99 (07/12/2019 09h35)

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#5 07/12/2019 15h40

Membre (2019)
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Bonjour et merci pour vos réponses

Je vais essayer d’être plus clair

En effet, je serais propriétaire de l’appartement et la SASU serait locataire de cet établissement secondaire

Mon activité m’oblige à me déplacer en IDF majoritairement (le siège de ma société est en Normandie)

Dans le futur, j’aimerais d’embaucher des salariés qui travailleraient donc dans cet établissement secondaire

Les travaux ne sont pas du gros oeuvre: aucun mur à casser juste rénovation

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#6 08/12/2019 15h07

Membre (2019)
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Re bonjour

Peut etre je n’étais pas encore assez clair

Voici donc mes réponses à chaque question posée:

La SASU a-t-elle besoin de ce local pour son activité (une SASU avec un freelance qui aurait besoin de plusieurs établissements ?) ?
Oui elle en aura besoin pour son activité (établissement secondaire) car je prévois d’embaucher des salariés

La SASU va-t-elle louer (sous-louer) ce local ?
Oui l’appartement sera payé par un crédit perso et detenu par moi et je louerai ce local à ma SASU

Est-ce un local à usage d’habitation ou de bureau ?
Usage de bureau

Essayez vous d’optimiser la fiscalité et à quel niveau ?  Y a-t-il du cash dormant dans votre SASU et vous cherchez à l’utiliser au mieux ?
Exactement j’ai du cash dont je n’ai pas besoin mais que j’aimerais sortir d’une autre façon que pour du salaire ou dividende par exemple

Ce local est-il susceptible d’être revendu avec plus-value dans 10-20-30+ ans ?
Non je pense en faire ma future résidence principale

La SASU ou son fond de commerce est-elle susceptible d’être revendu un jour ? etc.)
Non je pense liquidé et fermer l’activité

Merci à vous et bonne journée

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[+1]    #7 08/12/2019 15h38

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Avec ces informations, et en mettant les bonnes clauses dans le bail commercial, je pense que vous pourrez faire ce que vous envisagez (que la SASU soit locataire de ce bien, et paie pour les travaux d’aménagement, et passe les coûts de ces travaux et les loyers payés en charge). Pour le prêt pro, seule la banque saura répondre.

Il y cependant un souci futur potentiel : le local à usage de bureau deviendrait une résidence principale (donc il faudra obtenir un changement d’usage, ce que certaines mairies refuseront, ou feront payer éventuellement cher).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[-2]    #8 12/12/2019 21h11

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Super ce forum dommage qu’il soit très moche smile

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