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#1 05/12/2019 16h46

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Bonjour à tous !

Je me demandais si certains d’entre vous font de l’immobilier avec des associés. Cela peut être sous forme de sci, d’indivision ou de société (pour les marchands de biens).

Pourquoi vous être vous associé ? Que cela vous a-t-il apporté ? Comment avez vous rencontré vos associés : amitiés, famille, au travail, networking, groupe d’investisseurs ?
Quels profils ont vos associés ?

Bref, racontez nous vos expériences en la matière. Cela peut être instructif et inspirant pour notre communauté !

Je mets à part les associations avec son conjoint ou sa conjointe… Mais, j’ai peut-être tort 😄

Des retours d’expérience à partager ?

Mots-clés : association, location, marchands de biens, sci


"Money is a tool to buy Time"

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[+2]    #2 05/12/2019 17h25

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ESTJ

Bonjour

j’ai monté une sous-holding SC avec un associé en 2014 pour racheter une entreprise qui m’intéressait mais où je ne me voyais pas gouverner seul.

En 2016, nous avons décidé de remplacer et d’internaliser notre principal fournisseur. Pour cela, nous avons racheté une petite usine (bâtiment industriel de 700m2 environ) via une sci filiale.

si j’ai toujours su bien avant cet achat que mon associé était doté de 2 mains gauches, force est de constater que cela lui permet surtout d’échapper à toutes les corvées de maintenance et qu’il ne met aucun zèle pour se soigner : je ne savais pas que… je ne sais pas faire… faudrait faire un devis…ah bon… je suis pas dispo…j’ai le vertige…mal au dos… c’est compliqué…dangereux..
ceci étant, il a heureusement d’autres qualités.

après presque 4 ans, j’ai pris le parti de ne pas développer dans cette partie immo et concentre mes autres investissements en dehors de cette partie en commun. Le plus incroyable à mon sens est qu’il aurait bien plus besoin que moi de générer des économies de fonctionnement pour faire du cash.

le schéma de notre association en affaires est simple : je suis le méchant et lui le gentil dans nos relations et ce tandem fonctionne très bien ainsi car il nous correspond bien dans la gestion des problèmes du quotidien, avec la technique du changement de main.

il est adepte des mondanités et ramène des contacts et infos intéressantes à exploiter, mais déteste le risque et trancher dans le vif. je suis direct et assez dur en affaires,  mais nous trouvons facilement des positions communes dans les faits.

sur une autre partie de mes affaires, je suis associé avec mon épouse et même si nous n’avons pas souvent  la même approche non plus, la dernière vraie prise de bec remonte à 15 ans, on en rigole toujours ensemble. Depuis chacun a trouvé sa place, et là, nous sommes toujours dans la même envie d’avancer : nous acquérons en ce moment notre premier bien en dehors de l’hexagone dans un but plus patrimonial que rendement cette fois.


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[+3]    #3 10/12/2019 04h09

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Tres compliqué de s’associer… surtout au niveau "particulier qui veut faire de l’immobilier". Après 25 ans dans l’industrie où tout est basé sur l’argent (chaque prestation a un coût qui sert de monnaie d’échange entre associés, clients/fournisseurs,…), je constate que le monde de l’immobilier n’est pas du tout structuré et compte énormément de gens plus ou moins débrouillards dans le domaine. Il y a de nombreux non-dits, de beaux-parleurs… qui laissent entrevoir de belles réussites dans un joli flou artistique.

D’un naturel très méfiant, je n’ai jamais envisagé d’association même si des projets de ce type sont étudiés actiellement.

J’ai actuellement l’exemple de 2 associés qui ont créé un ensemble de sociétés qui étaient complémentaires (sci, holdings, rénovation, gestion immobilière… ). L’association était basée sur un deal entre un chef d’entreprise en mal de challenge (leader sans le sou) et un rentier passionné d’immobilier rêveur (qui a le sou et un poil dans la main). Après 4 années de collaboration, les sci (qui ont une rentabilité brute de 15%) sont déficitaires et le château de cartes est entrain de s’effondrer car en fait, aucun des associés n’a de réelle compétence de gestion (malgré les avocats fiscalistes  les notaires, les experts-comptables qui font partie de l’entourage).

Comme pour toute entreprise, il faut que l’association soit basée sur une gestion quasi irréprochable et un équilibre entre ce qu’apporte chaque actionnaire. Comme indiqué par serenitis, il faut un "méchant" qui freine les ardeurs des "rêveurs" par des raisonnements comptables sérieux (ce qui n’empêche pas une part de risques).


Faire et laisser dire

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#4 10/12/2019 08h35

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Ayant déjà eu des sociétés avec des associés, je vois parfaitement de quoi vous parlez : cela c’est mal terminé (mal étant un grand mot). Mais, nous avions des façons de faire, des contraintes temporelles, des objectifs bien différents.

Cependant, aujourd’hui, avec les opérations que j’espère boucler (compromis signés et en recherche de financement), je ne pourrai plus grossir. Le problème n’étant pas financier mais plutôt en termes de temps disponible. Force est de constater que passer un seuil (je dirai entre 10 et 15 lots), il y a toujours à faire… Plusieurs membres de notre communauté peuvent en attester.

Or, j’ai plusieurs propositions :
- un entrepreneur qui a beaucoup de liquidité à placer (quelques centaines de milliers d’euros) mais pas de temps (vraiment pas). Il me propose d’apporter les liquidités pour faire du mdb.
- un artisan sans le sou mais avec du temps. Idem, il veut faire du mdb ou une sci. A noter, qu’avec la vente de sa rp, il aura des liquidités sous peu.
- un commerçant qui a des sous mais n’en a pas assez et qui veut acheter ses murs plus les appartements au dessus. Pareil, il me propose une sci et d’ajuster son loyer. C’est un commerce très stable mais il ne peut le faire seul : caution d’un emprunt de son ex femme et immeuble très bien placé. Il peut s’occuper de toute la "logistique"…
- mon banquier qui me propose des scpi (mais, sans être pro, ça m’a pas l’air d’être de la folie niveau choix: il m’a parlé que de 3 scpi différentes).

J’ai visité des locaux commerciaux et des bureaux sans grandes conviction. La rentabilité étant toujours corrélée à un risque…

Bref, pour continuer à grossir, je ne vois que l’association. Et puis, le côté "loup solitaire" est pas très fun niveau humain…

Voilà ma réflexion aujourd’hui et j’aurai aimé avoir des témoignages de personnes ayant franchi le pas de l’association en immobilier 😄


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#5 10/12/2019 09h07

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ESTJ

Complément de mon message initial :

de mon expérience, il ne doit y avoir au final qu’un SEUL décisionnaire parmi les associés. peu importe, si je puis dire, qu’il ait tort ou raison, mais dans la répartition des rôles, il ne peut y avoir qu’un seul capitaine au bateau pour que celui-ci avance en toute circonstance.

Pierrot31, vous devriez prendre contact avec Philippe30 avec qui j’ai déjà échangé par tel longuement sur le sujet et qui s’est posé le même questionnement : je vous laisse découvrir son idée que je trouve pour ma part intéressante et qui pourrait être complémentaire à la vôtre.


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[+1]    #6 10/12/2019 09h39

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Pour répondre très précisément à la question :

* le sentiment que je n’y arriverai pas tout seul ce qui avec le recul était une mauvaise raison
* le partage des responsabilités et le dégagement de temps libre (ça a plutôt bien marché)

Mon conseil :

De part mon expérience et de ce que j’ai constaté autour de moi l’association est quelque chose de très délicat qui s’est souvent mal terminé.

Je recommande encore moins de s’associer avec un membre de sa famille ou un de ses amis, c’est le meilleur moyen de mettre la discorde dans vos relations.

Ce n’est pas donné à tout le monde, à éviter

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#7 10/12/2019 10h35

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Exact, je connais aussi beaucoup d’associations qui se sont mal terminées, notamment faute d’avoir analysé sérieusement les enjeux et "caractères" des uns et des autres en amont.

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[+1]    #8 10/12/2019 10h44

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Pour ma part, le plus important est désormais d’éviter une association à 2 ou même toute configuration avec un nombre paire d’associés. En cas de désaccord, c’est le blocage assuré et plus rien n’avance.

Pour avoir vécu cette situation, c’est extrêmement frustrant.

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[+1]    #9 10/12/2019 14h21

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INTJ

Georges Clémenceau a écrit :

Pour prendre une décision, il faut être en nombre impair et 3 c’est deja trop.

Je ne me suis jamais associé non plus en immobilier, à mon avis pour les raisons suivantes :
- Incompatible avec ma personnalité d’INTJ : ça m’aurait trop rappelé les problématiques fuies qui existent dans le salariat.
- Trop de risque que des objectifs communs à l’instant "t" divergent à long terme en raison d’évolutions d’aspects patrimoniaux, familiaux, etc. Et l’immobilier c’est souvent du long terme…

Ainsi, j’ai jugé que la perte de contrôle ne compensait pas l’accès éventuel à des projets de plus grande ampleur.

Dernière modification par julien (10/12/2019 17h17)

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[+1]    #10 10/12/2019 14h24

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En fait, il faut appliquer le "si vis pacem para bellum", et préparer la séparation dès le début de l’association. Cela dépend de la personnalité de chacun, mais ca doit être possible de rester associé sur le long terme. Il faut prévoir ce qui peut être un souci, et le règler en amont. Par exemple, si on a peur que le nombre paire bloque le projet, partir en nombre impair ou donner à un associé une majorité de pouvoir.

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#11 10/12/2019 15h51

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Personne pour témoigner d’une association mutuellement bénéfique ?


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#12 10/12/2019 15h57

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Ceux qui ont réussi une association immobilière n’ont pas forcément besoin d’un forum pour en parler.
CQFD


Gare aux gourous

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#13 10/12/2019 16h03

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Pourtant, j’ai vu que certains faisaient des sci.
CQFD


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[+1]    #14 10/12/2019 16h17

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C’est des SCI familiales pour la plupart entre mari et femme par exemple ou entre parents et enfants.

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[+3]    #15 12/12/2019 09h30

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Pour ma petite expérience.

- Indivision sur des bureaux à Lyon avec mon conjoint. Une collaboration réussie, du début du projet : j’ai trouvé L’annonce, contacté l’agence, il a visite, j’ai fait une offre, monté le dossier bancaire, signé le compromis. Et j’ai du tellement bien expliqué le projet, qu’il s’est greffé dessus, et nous avons signé ensemble la vente.
J’ai placé les annonces, fait visiter, sélectionné les dossiers, et lui ai soumis ma sélection.
Actuellement ( recul de 2.5 ans), il s’occupe de l’aspect financier, des loyers, des quittances, des revalorisations, de payer les charges, les impôts. Je m’occupe de la relation locataire ( une poubelle qui gêne, un plafonnier en panne…). Tout se passe au mieux.
Pour rappel, loyer HC 545€ pour un achat FDN + FA 44 400€.

- SCI familiale, avec mon conjoint et son frère. 8 lots actuellement, bientôt 10.
Je m’occupe de remplir les lots ( les annonces, sélectionner les dossiers). Mon conjoint s’occupe des visites, avec les profils sélectionnés, de signer les baux, de l’aspect administratif ( loyer, charge, banque, assurance). Et mon beau frère s’occupe
Sujet de discorde avec mon conjoint, qui me dit qu’il souhaite " en faire profiter son frère", et moi qui répond qu’effectivement il profite bien, et qu’il a les avantages d’une SCPI.
Aux réunions de famille ( anniversaire, fêtes de fin d’année), je passe donc pour la vieille aigrie rabat joie à parler des biens. De son côté " je voudrais bien mais faut me prévenir 2 mois avant".
Bien entendu, je prévois des visites 2 mois avant… Déjà que je remonte l’annonce tous les jours…
Bref, sujet à discorde.
Je passe sous silence le jour où mon conjoint avait proposé à son frère de faire une SCI tous les trois et qu’il avait répondu " pourquoi avec un tiers ?"…

- Mon conjoint, lors de notre rencontre il était déjà dans 2 SCI, une avec son frère et une avec un ami, son frère et le frère de cet ami.
De mon regard extérieur, plus il y a d’associés, plus la responsabilité est diluée, et moins les personnes s’impliquent. Ils ont crée la SCI il y a plus de 10 ans, et depuis, déménagement pour 3/4, enfant 2/4.
Un des lots est éternellement vacant, personne pour le gérer. Cette situation m’énerve, mais ce n’est pas mon bien, et je ne peux pas prendre de décision à leur place ( pourtant j’ai proposé).
Ce qui est vrai aujourd’hui ne le sera plus dans 10 ans et des " je suis à 4h de route, j’ai les enfants, …" sera le quotidien. On achète un bien pour le long terme, mais qui sait comment seront les situations de chacun à ce moment ?
Depuis notre rencontre, il est dans 2 nouvelles SCI, avec des relations professionnelles.
De mon regard extérieur, on se rend compte de qui est fourmi ou cigale bien trop tard.
Et je vois, dépitée, mon conjoint faire les avances de trésorerie pour les autres associés.
Heureusement que je n’en fais pas partie, j’aurais vite remis les points sur les i.

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Favoris 1   [+2]    #16 16/06/2020 19h19

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 Hall of Fame 

Je trouve que le monde de l’entreprise peut apporter quelques inspirations au sujet "s’associer pour investir dans l’immobilier" :
- déjà, il y a la question d’être d’accord sur ce qu’on veut faire ensemble. L’affectio societatis (la volonté de s’associer), dans un but bien défini et partagé entre tous (objet social), c’est quand même la base. Or, il n’est pas rare que la volonté fasse défaut, ou bien que le but ne soit pas clairement défini.
- la bonne entente entre les associés, ça tout le monde y pense. Normalement. Pourtant, ça ne devrait pas être si prégnant. Si une entreprise est rentable, et que son fonctionnement (ses statuts) sont bien définis, elle devrait fonctionner indéfiniment. Même quand un associé veut partir, on devrait facilement trouver un remplaçant pour racheter ses parts, puisqu’il s’agit de s’associer dans une entreprise rentable et qui fonctionne bien. OK, mon point de vue est peut-être utopiste, mais faites-moi le plaisir d’y réfléchir encore un peu quand même. wink
- la compétence de gestion, comme lachignolecorse l’a rappelé fort justement. J’ai mis de longues années à comprendre ce qui est pourtant une lapalissade : "on gère mieux quand on sait gérer".
- dégager un cashflow positif. En général, les associés attendent un gain. S’il faut remettre au pot régulièrement parce qu’on avait mal calculé l’ampleur des charges diverses et variées, les associés vont se lasser, forcément.
- comme disait serenitis : un seul capitaine. Si le dirigeant (celui qui dirige effectivement) est aussi le mandataire social et est aussi l’actionnaire principal, c’est beaucoup plus clair pour tout le monde.
- rémunérer pas seulement le capital, mais aussi le travail. Supposons une entreprise avec 2 associés : un associé actif qui fait marcher la boîte et qui a 60 % de capital, et un associé passif qui a 40 % de capital et qui se contente de voter aux AG parce qu’il est très occupé, habite très loin ou toute autre bonne raison. Tout le monde se doute que, pour que ça marche entre eux, il faut que celui qui est actif soit rémunéré pour son travail. Si les deux ne se rémunèrent qu’en dividendes, il y en a un qui travaille pour des prunes. Or, dans une SCI, celui qui fait le boulot n’est quasiment jamais rémunéré, parce qu’il n’y a pas les sous pour, les loyers couvrant tout juste les remboursements et les charges. Donc, il y a en un qui fait tout le boulot sans rémunération et même souvent sans gratitude. Forcément, il se lasse. Une pierre d’achoppement fréquente dans les SCI me semble donc être tout d’abord de sous-estimer le travail de gestion effectif (croire que ça va se faire tout seul), et ensuite de le laisser sur la tête d’un seul associé, et après de feindre de s’étonner quand il en a marre de se taper tout le boulot. Le proverbe dit "tout travail mérite salaire" : il ne faut pas l’oublier !
Et si la SCI n’est pas capable de dégager de quoi rémunérer le gérant ? Ca veut dire qu’elle n’est pas rentable, puisqu’elle doit être subventionnée par des apports en industrie non déclarés, par du "travail au black" du gérant ! Intégrez donc la rémunération du gérant, et vous verrez que la SCI passe fortement en négatif, donc qu’elle n’est pas rentable. Que penser d’une société non rentable ? Qu’il ne faut pas la faire ! S’il y a un but philanthropique, faites plutôt une association loi 1901. Mais si c’est pour faire une société non rentable, ne faites pas !

Dernière modification par Bernard2K (16/06/2020 19h31)


Les vacances sont finies, au travail !

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