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#1 17/11/2019 18h19

Membre (2019)
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Bonjour,
Je suis actuellement sur idr à Lille (le compromis n’est pas encore signé, les notaires y travaillent). Cet idr est un r+3 avec local commercial au RDC. Je rencontre un problème, officieusement L’IDR est une maison à usage d’habitation, donc un seul lot au cadastre, même si dans l’immeuble il y’a deux compteurs électriques (un pour le local commercial et un pour les 3 étages). Le changement de destination du rdc n’a pas été effectué par le propriétaire (PS c’est le propriétaire de l’idr qui exploite le local commercial). Du coup je compte rajouter une condition suspensive dans le compromis exigeant au vendeur d’effectuer le changement de destination du rdc commercial. Question : la mairie peut-elle donner un accord favorable au changement de destination du rdc Sachant qu’actuellement l’idr est formé d’un seul lot?
Merci par avance

Mots-clés : commercial, destination, local


C'est dans la modestie et le silence que réside la vraie sagesse.

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#2 17/11/2019 18h44

Membre (2017)
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Bonjour,

Cela semble compliqué…
Vous dites officieusement c’est un seul lot, maison d’habitation, je dirais plutot officiellement.

Mais tout depend de ce que vous comptez faire et vous ne le mentionnez pas… y’a t’il des baux en cours ?
Vous mentionnez que l’immeuble est un seul lot de maison d’habitation[+commerce], occupé par le propriétaire, y’a t’il d’autres appartements?

Vou souhaitez acheter l’immeuble pour le rénover? Est il en Etat de louer? Découper, revendre?
Y’a t’il des commerces autour?

Sans informations précises personne ne pourra vous renseigner, le changement de destination d’un local et le cadastrer n’on rien a voir.

Dernière modification par FVHR (17/11/2019 18h46)


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#3 17/11/2019 19h57

Membre (2019)
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Bonjour FVHR,
Il y’a trois étages. Mon objectif est de rénover les appartements qui se trouvent aux étages (refaire entièrement le second œuvre) et de les mettre en colocation individuelle pour étudiants (proche universités).
Le vendeur souhaite conserver son activité commerciale du rez de chaussée.
Actuellement il n’y a pas de baux en cours. Les appartements sont occupés par des membres de la famille du vendeur. Ils vont libérer la maison pour la vente.
Il y’a pas mal de commerce autour. La maison est à 100m du métro.
PS: il y’a deux compteurs électriques : un pour le local et l’autre pour les étages.

Dernière modification par Math (17/11/2019 20h32)


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#4 17/11/2019 20h21

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Bonjour,

Je suis d’accord avec FVHR : cela n’a rien à voir.

Pour la partie changement de destination, le service instructeur instruira sur la base de votre déclaration : c’est ce que l’on appelle un "régime déclaratif".
Mais attention :

1- en cas d’erreur ou de fausse déclaration flagrante le dit service peut refuser la demande (par ex : vous faites une maison, vous déclarez une surface de plancher de 20 m2 mais les plans sont cotés à 8X10 m2 au sol sur 3 niveaux).
2- toute autorisation obtenue par fraude ou fausse déclaration est nulle (et peut être retirée à tout moment) : quid d’une revente dans ces conditions ? Dormirez vous tranquille en cas de revente ? wink

Personnellement j’irais interroger le service et je rencontrerais un élus si besoin et jouerais franc jeu. L’un des principaux écueil est peut être l’impossibilité de créer des places de stationnements i le document d’urbanisme l’exige? Oui mais…La loi évolue et les élus peuvent anticiper une mise à jour de ce document, afin de résoudre une situation qui existe de fait et n’est pas de votre ressort.

Une autorisation d’urbanisme obtenue par fraude peut être retirée à tout moment par l’administration (Conseil d’Etat) - Cabinet Gossement Avocats

Dernière modification par Iqce (17/11/2019 20h23)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#5 17/11/2019 20h43

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Bonjour,

C’est très clair maintenant.
Avec mon notaire, nous comptons faire faire le changement de destination du rdc par le vendeur en intégrant une clause suspensive dédiée dans le compromis. S’il accepte de le faire je serai vigilante sur sa déclaration. J’irai également me renseigner à la mairie.


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#6 17/11/2019 20h44

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De plus le propriétaire qui vend pour rester locataire je n’y crois pas trop et je me méfierais si j’étais vous…

Après si c’est pour faire du locatif vous pouvez laisser « tel quel »… vous faites un bail pour le RDC commercial, et un bail pour la collocation.
Dans ce cas il vous faut deux compteurs.

Cependant a long terme, si vous envisagez la revente, ce sera compliqué.


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#7 17/11/2019 20h50

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C’est uniquement pour faire du locatif. Comme vous, je pense aussi que le vendeur va abandonner son activité commerciale après la vente. Mais je ne me fais pas trop de souci pour trouver un autre locataire parce l’emplacement est top.
Il y’a actuellement deux compteurs électriques : un compteur triphasé pour le local commercial et un compteur simple pour le reste.
D’après vous sur quels points dois-je me méfier ? Qu’est ce qui pourrait me rendre la tâche difficile au moment de la revente ?


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#8 17/11/2019 21h07

Membre (2017)
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Vous revendez comme le vendeur en un seul lot.

Mai si vous faites les démarches de découpe une fois que vous êtes propriétaire vous n’avez aucune garantie qu’elles aboutissent.

Surtout comme le précisait X pour le stationnement si il y a plusieurs logements.


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#9 17/11/2019 21h15

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Vous devriez également en discuter 5 mn avec votre notaire ; êtes vous sûre qu’il va accepter de faire la vente (je n’ai pas d’expérience sur ce sujet, mais je suis quasi sur que le mien ne voudrait pas sans que tout soit clarifié au préalable).


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#10 21/11/2019 16h07

Membre (2019)
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Bonjour IQCE,

J’en ai discuté avec mon notaire. Il fera la vente à condition que le changement d’usage soit effectué par le vendeur. on mettra donc une clause suspensive dans le compromis.
Il faut noter que le rdc a été transformé depuis une dizaine d’années en local commercial, sans changement d’usage habitation à commercial et sans permis de construire.
C’est un peu complexe.
J’attends la réaction du vendeur.
S’il refuse de faire les démarches nécessaires auprès de la mairie je vais me retirer.


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