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#1 20/11/2019 14h13

Membre (2019)
Réputation :   2  

Bonjour,

Après m’être présenté sur le forum, je souhaiterai soumettre cette étude de cas à la communauté. Il y a déjà des cas similaires sur le forum, mais si je me trompe pas, c’était sans compter un réinvestissement de cash-flow annuel.

Ma dernière SCI en date, en cours d’acquisition d’un immeuble professionnel, devrait me dégager 25K€ de cash-flow les 2 premières années, puis 8K par an pendant 18 ans.
Je souhaite réinvestir ces sommes dans la SCI et notamment au travers d’usufruit de SCPI étrangères.
Mes hypothèses : les revenus sont comptabilisés mais non imposables (si 100% investies à l’étranger), l’amortissement comptable de l’usufruit des parts aura lieu.

Je me dis qu’il pourrait être intéressant de faire la chose suivante :
-    Dès la première année, investir les 25K€ de cash-flow dans de l’usufruit Corum XL par exemple en 10 ans (clé 39).
-    Idem toutes les années suivantes, avec réinvestissement des revenus de ces parts en usufruit.

Cela devrait permettre un effet « boule de neige » considérable.
Je me pose alors les questions suivantes :
-    Ne pas pratiquer d’amortissement comptable sur mon bâtiment, ce qui allègera l’IS au moment de la vente, et dégagera un revenu à faire gommer par les amortissement des parts en usufruit. Savez-vous si je peux faire cela ? ou le pratiquer les 2 premières années seulement ? Est-ce une bonne idée ?
-    Mon résultat fiscal, au fil des années va vite devenir négatif : Il n’y aura pas d’IS à payer, ce qui me va bien (ou un peu les 10 premières années en gros). Y’a-t-il un soucis avec cela ?
-    Se pose alors la question : comment sortir de l’argent (dividendes) si on en avait besoin dans 10 ans par exemple ? pour moi cela n’est pas clair : si pas de résultat comptable alors pas de dividende. Dois-je compter les loyers de SCPI en usufruit en résultat comptable mais pas en fiscal ? de ce fait j’aurai un peu de résultat et je pourrais sortir en dividende. C’est bien comme cela qu’il faut voir ?
-    Quid de la CRL sur les revenus des parts de SCPI en usufruit (étrangères).
-    Ne faut-il pas se cantonner à ne réinvestir, après plusieurs années, que le nécessaire pour arriver à un résultat fiscal nul, afin d’optimiser le TRI de l’opération ?

Merci d’avance à celles et ceux qui pourront apporter des réponses et continuer la discussion.
Cdlt. Malfrok.

Mots-clés : immobilier, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit

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#2 20/11/2019 14h39

Membre (2018)
Réputation :   30  

Bonjour,

Je ne suis pas EC, mais réalisant moi-même la comptabilité de ma SCI IS, j’ai quelques notions.

Pour une SCI IS, vous devez obligatoirement pratiquer l’amortissement de l’immeuble afin de respecter les règles comptables.

Vous devez effectivement décorréler le résultat comptable de la SCI du résultat fiscal reportable.

Le résultat comptable sera en gros la somme des revenus - les charges - les amortissements (incluant aussi vos parts de SCPI en usufruit).

Hors comptabilité, il faudra ensuite déterminer le résultat fiscal, qui devrait être inférieur au résultat comptable du fait des revenus étrangers des SCPI.
Si négatif, cela créera un déficit reportable sur les prochains exercices et vous ne payerez pas d’IS.

Pour les dividendes, il faut effectivement que la somme des réserves (RN ou autres) + le résultat comptable de l’année N soit positif.
A terme je l’espère, sinon vous perdez de l’argent.

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#3 20/11/2019 14h43

Membre (2014)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   126  

Bonjour ( et bienvenue)

1) vous n’avez pas le droit de ne pas pratiquer l’amortissement , cela vous coutera tres cher ( reintegration de l’ammortissement a un moment + penalité ) je n’ai pas retrouve le lien, on a deja discuté sur le forum.

2) je ne vois pas de soucis a etre en deficit mais je ne vois pas comment vous allez y arriver aussi longtemps avec des biens rentables.
le detail m’interesse , personnellement , je viens de debuter une SCI IS j’aurai un petit impot des l’année prochaine.

3) il y a egalement de sujet la dessus deja etudié.

cdt

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#4 20/11/2019 14h45

Membre (2019)
Réputation :   2  

Bonjour Cyril,

Merci pour vos réponses. Oui, en effet, il faut que je décorrèle complètement le résultat comptable et le fiscal.
Avec ce principe, je dois pouvoir, après quelques temps, avoir un résultat fiscal nul ou négatif reportable, ce qui permettra de gommer en partie l’IS lors de la revente de l’immeuble.
En parallèle, j’ai regardé, et oui, fort heureusement, cela devrait dégager un revenu comptable, permettant de distribuer des dividendes le moment venu.

Merci pour la réponse sur l’amortissement, je ne pensais pas que cela était obligatoire. Je verrais avec mon EC alors.

Pensez-vous que ce montage avec ces chiffres vaille le coup?
Sur le principe, ainsi que sur Excel, je n’en vois que du bien (si tant est que je puisse trouver de l’usufruit aussi souvent et que le rendement de ces parts soit intéressant).

Bonjour Timinel et merci pour votre concours également.

1. C’est noté pour l’amortissement du bâtiment. Je vais en tenir compte biensur. Je ne cherche à faire que dans le légal.

2. L’idée avec de l’investissement en usufruit 10 ans, c’est que je vais créer rapidement des amortissement supérieurs aux recettes. D’après mes simu sous Excel, je pourrais etre en déficit fiscal permament, mais y ai-je intérêt ? je pense qu’il faut être autour de 0, ou éventuellement engranger des déficits s’ils sont bien reportables de facon à atténuer l’IS lors de la revente de l’immeuble.

QQn sait si les loyers des SCPI seront soumis à la CRL (revenus étrangers) ?

Dernière modification par malfrok (20/11/2019 14h51)

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#5 20/11/2019 15h35

Membre (2018)
Réputation :   30  

Je ne sais pas si votre montage, ni vos simulations sont corrects, mais si vous dégagez du cashflow, le réinvestir dans des SPCI en usufruit, me semble pas une mauvaise idée.

L’idée avec de l’investissement en usufruit 10 ans, c’est que je vais créer rapidement des amortissement supérieurs aux recettes.

J’espère pas sinon ce n’est pas rentable. Vos revenus doivent être > à l’amortissement.

Pour clarifier avec un exemple : 10k en usufruit 10ans, avec rendement 5%, clé 39
Revenus = 10k/0.39 * 5% = 1282€
Amortissement = 10k/10 = 1000€
Résultat comptable = 282€

Imaginons que vous pouvez effacer la totalité des revenus de la SCPI, car déjà taxé. (Vous aurez il me semble toujours une part de revenus à prendre en compte), votre résultat fiscal sera de -1000€.

Bilan, en réinvestissant, vous dégagez 1282€ de cashflow supplémentaire par an, pendant 10 ans et vous pourrez amortir 1k/an afin de réduire votre résultat.
Avec IS à 15%, vous aurez donc en 10ans : 12 800 + 1 500 d’économie IS =14 300 €
Donc un TRI de 4.3%
L’investissement dans de l’US semble bien fonctionner sur le papier.

Pour moi le CRL n’est pas à payer pour vos parts de SCPI.

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#6 20/11/2019 15h41

Membre (2019)
Réputation :   2  

Cyril,

Comme mes SCPI ne seront pas taxables à l’IS car étrangères, je vois plutot l’exemple comme ceci:

10k en usufruit 10ans, avec rendement 5%, clé 39
Revenus = 10k/0.39 * 5% = 1282€
Amortissement = 10k/10 = 1000€
Résultat comptable = 282€ (distribuable)
Résultat fiscal= -1000€

Comme je vais mettre en 2 ans 50K€ dans de l’usufruit 10 ans, cela donne:
Revenus = 50k/0.39 * 5% = 6410€
Amortissement = 50k/10 = 5000€
Résultat comptable = 1410€ (distribuable)
Résultat fiscal= -5000€

An ajoutant tous les ans mon cash flow d’immeuble et les loyers SCPI recues, je vais vite souscrire pour plus de 50K d’usufruits, et alors rapidement mon résultat FISCAL sera nul ou négatif.
Ou alors j’ai loupé qqc…

L’idée est alors de gommer tout le résultat fiscal de mon investissement dans l’immeuble par ces SCPI (15% d’économie), et qu’en plus elles rapportent (taux de renta des SCPI en usufruit).

Quand vous dites:

J’espère pas sinon ce n’est pas rentable. Vos revenus doivent être > à l’amortissement.

Cela me semble tout à fait vrai sur le résultat comptable, mais pas pour le fiscal.

Dernière modification par malfrok (20/11/2019 15h44)

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[+1]    #7 20/11/2019 15h54

Membre (2018)
Réputation :   30  

On est d’accord, 10k€ était juste un exemple.

Vous avez tout ce qu’il faut pour faire vos simulations.

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#8 20/11/2019 16h19

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Cyril440 a écrit :

Pour clarifier avec un exemple : 10k en usufruit 10ans, avec rendement 5%, clé 39
Revenus = 10k/0.39 * 5% = 1282€
Amortissement = 10k/10 = 1000€
Résultat comptable = 282€

Imaginons que vous pouvez effacer la totalité des revenus de la SCPI, car déjà taxé. (Vous aurez il me semble toujours une part de revenus à prendre en compte), votre résultat fiscal sera de -1000€.

Bilan, en réinvestissant, vous dégagez 1282€ de cashflow supplémentaire par an, pendant 10 ans et vous pourrez amortir 1k/an afin de réduire votre résultat.
Avec IS à 15%, vous aurez donc en 10ans : 12 800 + 1 500 d’économie IS =14 300 €
Donc un TRI de 4.3%

Votre raisonnement comporte plusieurs grossières erreurs mathématiques, car
   1) +43% en 10 ans ne correspond pas du tout à un TRI de 4.3%, mais de 3.64%  (car 1.43^^(1/10)=1.0364).
   2) une partie des flux reçus sera disponible bien avant les 10 ans (et pourra éventuellement être réinvesti), et votre calcul évalue un "TRI" en supposant que ces fonds sont ensuite conservés sans plus rien rapporter.

Si on suppose qu’on reçoit 1280 chaque année, et qu’on utilise le déficit de 1000 chaque année (ce qui revient à recevoir 150 de plus), le calcul du TRI est (résultat donné par excell) :
    TRI (-10000, 1430, 1430, 1430, 1430, 1430, 1430, 1430, 1430, 1430, 1430) = 7.1%
Si on suppose qu’on reçoit 1280 chaque année, et qu’on utilise le déficit cumulé de 10 000 seulement au bout de 10 ans (ce qui revient à recevoir alors 1500 de plus en une fois), le calcul du TRI est (résultat donné par excell) :
    TRI (-10000, 1280, 1280, 1280, 1280, 1280, 1280, 1280, 1280, 1280, 2780) = 6.5%
Si on suppose qu’on reçoit 1280 chaque année, et qu’on n’utilise jamais le déficit cumulé, le calcul du TRI est (résultat donné par excell) :
    TRI (-10000, 1280, 1280, 1280, 1280, 1280, 1280, 1280, 1280, 1280, 1280) = 4.8%
Note: ces calculs de TRI devraient encore être corrigés pour tenir compte du délai de jouissance, et du fait que les dividendes sont versés chaque mois (ou trimestre pour d’autres SCPI), et non en une fois tous les ans. Une formule (tenant compte de ceci, mais avec d’autres approximations d’impact plus faibles) a été proposée ici.

Ces résultats sont le TRI (tous frais inclus) de l’investissement en US. Si la somme investie est différente de 10k€, ce TRI ne change pas (tant que la SCPI distribue 5/an si l’usufruit 10ans a été payé 39).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#9 20/11/2019 16h19

Membre (2016)
Réputation :   27  

au lieu d’acheter de l’US de SCPI avec frais, composer vous un CTO:
*50% Foncière sans frais et dividende > 5% (valorisation à ce jour)
(On peut débattre SCPI vs Foncière mais je pense que le fond du combat est le même)
*50% ETF MSCI World


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#10 20/11/2019 16h31

Membre (2019)
Réputation :   2  

@ GBL.

Merci pour votre contribution. Vous avez raison, je n’avais pas relevé le calcul du TRI, car je le fais de mon côté. Je trouve comme vous.
D’où mon idée de limiter l’achat d’usufruit pour consommer tout le résultat fiscal, sans plus, pour ne pas affecter le TRI.
Il faudra alors investir le surplus à ce moment-là sur autre chose ou le sortir et vivre smile.

C’est avec ce calcul de TRI à 7.1% que je pense faire "effet boule de neige". Sachant qu’à ce jour Corum XL distribue plus que 5%. Et donc le TRI est bien plus élevé.

J’aurai même souhaité de l’usufruit à 5 ans voire à 3 ans, car la visibilité est meilleure (avec les baux fermes signés par cette SCPI), et le TRI sera encore plus fort. Mais ce sera quasi impossible à obtenir à ce que je comprends car très demandé, et l’offre est très faible.

@Flyz57

Pour investir sur ce CTO avec mon cash-flow, je dois d’abord sortir de la SCI, ce qui ne sera pas chose aisée au début (pas assez de résultat comptable pour sortir le cash). Et qui plus est, la flax tax amputera une partie de ce cash. Que la SCI à l’IS détienne un CTO me parait aussi compliqué comptablement (sujet discuté ici déjà). De plus mes statuts de SCI ne me le permettront pas.

Mon idée est vraiment de profiter des intérêts composés dans mon montage dans la SCI, sans payer d’impôt pendant un bon moment et faire cet effet "boule de neige". Surtout avec les taux de distribution de Corum XL (dans 5 ou 10 ans je ne sais pas, on est d’accord), et avec mon cash-flow dégagé.

Cela dit, je veux absolument diversifier, et si vous avez lu ma présentation, alors vous verrez que je démarre aussi avec PEA et CTO. Ma capacité d’épargne n’étant pas amputée par ce montage dans ma SCI IS, elle servira en partie à alimenter ce PEA et ce CTO afin de faire ce que vous recommandez bien sûr (à raison de 1500 à 2000€ mensuels).

Dernière modification par malfrok (20/11/2019 16h37)

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#11 20/11/2019 16h41

Membre (2018)
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GoodbyLenine a écrit :

Votre raisonnement comporte plusieurs grossières erreurs mathématiques, car
   1) +43% en 10 ans ne correspond pas du tout à un TRI de 4.3%, mais de 3.64%  (car 1.43^^(1/10)=1.0364).
   2) une partie des flux reçus sera disponible bien avant les 10 ans (et pourra éventuellement être réinvesti), et votre calcul évalue un "TRI" en supposant que ces fonds sont ensuite conservés sans plus rien rapporter.

Oui vous avez raison, j’étais à côté de la plaque pour le TRI.
Merci pour vos corrections.

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#12 20/11/2019 16h43

Membre (2014)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   126  

l’idee pour flyz57 est davantage d’avoir une SC permettant l’investissement de la treso dans tout type d’actif financier.
cela depend largement des status que vous avez donne a la societe.

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#13 20/11/2019 16h48

Membre (2019)
Réputation :   2  

Une de mes SCI (à faible cash-flow), est une SC qui peut détenir un CTO par exemple.
J’envisageais de mettre cette SCI qui dégage du cash-flow en filiale pour rapatrier le cash justement.

Cette idée combinée à mon idée originale me plait bien.
mais détenir un CTO dans une SC à l’IS n’est -il pas trop compliqué comptablement ?

Sinon, je garde mon montage comme évoqué ici.
Dans ma SC à l’IS, je fais mon apport d’épargne en CCA et investit de cette manière dans un CTO. Pas besoin du montage holding dans ce cas-là (du moins pas pour le moment).

Ces sujets me passionnent et j’aime en discuter et optimiser les montages. Merci à tous d’y participer.

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#14 20/11/2019 17h25

Membre (2016)
Réputation :   27  

Timinel, vous lisez dans mes pensées wink


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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