Anto 92 : étude de cas immobilier (transformer une RP en locatif meublé)

anto · #1

Bonjour,

Propriétaire de 3 biens immobiliers, je vais faire l’acquisition d’un quatrième sous peu. Un des 3 biens possédé est la RP du couple, nous nous posons la question de l’avenir de la RP actuelle.

Mon sentiment premier est la transformation de la RP en locatif meublé (LMNP) du fait de son potentiel. Cependant, les deux autres biens sont déjà en LMNP au régime réel, m’empêchant (il me semble) d’appliquer le régime réel sur le bien qui rentrerait en LMNP ce qui me semble limitant dans l’opération.

Je ne renseigne pas de chiffres car je ne sais pas par ou commencer. J’aimerai juste lancer la discussion, je complèterai le post initial en fonction de vos réponses.

Merci d’avance.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

Pierrot31 · #2

Rien ne vous empêche de passer la RP dans votre activité LMNP au réel : je l’ai fait !

Par contre, tant pis pour les fdn…

anto · #3

Merci Pierrot pour votre réponse.

Rien ne m’en empêche en effet, c’est plutôt les conséquences qui m’inquiète.

Sur le réel en matière de fiscalité, puis-je effectuer de l’amortissement? Je connais le système si on achète le bien dans cet optique. Mais suite à mutation du bien, je ne sais pas comment calculer la chose.

Pierrot31 · #4

Idem. Il faut juste des attestations de valeur d’AI à la date où il rentre au bilan.

lachignolecorse · #5

Et faire une déclaration aux impôts (P2cmb) pour indiquer que votre RP devient un établissement de votre activité lmnp.

anto · #6

Top !

est ce que le calcul ci dessous est correct :

Durée amortissement 20

Valeur    400 000,00 €
Base amortissement    340 000,00 €
Loyer    19 200,00 €
dépenses courantes
assurance loyer    428,00 €
Intérêt emprunt    1 680,00 €
Foncier    541,00 €
Total dépenses courantes    2 649,00 €

Amortissement bien    17 000,00 €

frais de notaire    - (car transformation RP -> loc)
frais agence    - (car transformation RP -> loc)

Charges totales    19 649,00 €
imposable -449,00 €
impot -184,09 € (non reportable car déficit crée par l’amortissement)

Dernière modification par anto (18/10/2019 15h43)

Philref92 · #7

Pour ce bien en particulier, c’est à peu près cela. Il faudrait plutôt dire :

Année 1 :
Loyer 19 200,00 €
Total dépenses courantes 2 649,00 €
Résultat : 16 551 € (bénéficiaire donc pas de déficit reportable)
Amortissement bien  : 17 000,00 €
Imposable : 0 €
Impôt : 0 €
Amortissements reportables en année 2 : 449 €

Année 2 :
Loyer 19 200,00 €
Total dépenses courantes 2 649,00 €
Résultat : 16 551 € (bénéficiaire donc pas de déficit reportable)
Amortissement bien  : 17 000,00 €
Imposable : 0 €
Impôt : 0 €
Amortissements reportables en année 3 : 898 €

Mais au final, il faudra raisonner au global sur tous vos biens en LMNP.

Ainsi, si les autres biens engendrent un résultat imposable, les amortissements non utilisés chaque année pour ce bien pourront être utilisés pour faire tendre le résultat global imposable vers 0.

anto · #8

c’est très clair, ça rend le projet beaucoup plus viable.

Les autres biens sont en LMNP mais bénéficient du censi bouvard, du coup pas d’amortissement possible. Comment les deux modèles (réel / censi bouvard) se combinent ils ?

Dum5000 · #9

Bonjour

Perso si ma rp est dans cette situation , je m’embête pas à dépendre d’un locataire sur un seul bien (prêt ou pas )

Je revend direct car exonéré d’impot sur plus value ,

avec le cash récupéré ( si rp bien achetée ) vous pourriez faire tellement plus .

Fabrice

anto · #10

Je pars sur du locatif dans la mesure ou il me reste uniquement 8 ans de crédit et que le bien prend de la valeur tout les ans. Additionné au fait que j’ai déjà deux bien LMNP (donc un comptable qui s’occupe de ça).

Acheté 284K, il cote aujourd’hui (fourchette basse car souplex) 398K

si on soustrait le crédit restant : 180K, il reste 200K.

Qu’en feriez vous?

vantor · #11

Dum5000 a bien résumé.

Le mieux est de revendre et puis de racheter du locatif (plusieurs appartements ou un immeuble selon la zone). Ca permet de multiplier les gains et de réduire les risques (un locataire qui part, un impayé..).

Voyez avec votre banque pour un transfert de crédit éventuel.

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