Donation de la nue-propriété d'un bien immobilier aux enfants : modalités, avantages fiscaux et précautions à prendre
Cette discussion débute par la question d'un participant souhaitant réduire les futurs frais de succession pour ses enfants concernant une maison. Il est rapidement clarifié par les membres que la stratégie appropriée n'est pas la donation d'usufruit, mais plutôt la donation de la nue-propriété du bien, le parent donateur conservant l'usufruit viager. Cela lui permet de continuer à occuper le bien ou, comme c'est le cas ici puisque le bien est loué, d'en percevoir les loyers jusqu'à son décès.
Les participants expliquent le mécanisme de calcul de la valeur de la nue-propriété, qui dépend de l'âge de l'usufruitier selon un barème fiscal précis. L'avantage fiscal principal réside dans l'application d'un abattement de 100 000 € par parent et par enfant sur la valeur de la nue-propriété donnée. Dans le cas exposé (valeur de 350 000 €, une mère de 55 ans, deux enfants), la valeur transmise à chaque enfant est inférieure à cet abattement, n'entraînant aucun droit de donation à payer, hormis les frais d'acte notarié. Il est souligné que cet abattement se renouvelle tous les 15 ans et que le donateur peut prendre en charge les frais. Le recours à un notaire est indispensable pour ce type d'acte.
Un point de vigilance important est soulevé concernant la gestion future du bien démembré. La nécessité d'obtenir l'accord unanime de l'usufruitier et des nus-propriétaires pour une éventuelle vente est mise en avant comme un risque de blocage potentiel. Bien que le participant initial estime que ses enfants seraient d'accord pour vendre si nécessaire, cette contrainte juridique est un élément clé à considérer. L'alternative de vendre le bien et de faire une donation en numéraire est brièvement évoquée par un membre, mais écartée par le demandeur initial qui préfère conserver le bien pour ses revenus locatifs.
Une contribution ultérieure, ajoutée bien après l'échange initial, met en lumière un risque majeur souvent méconnu de ce type de montage. Il s'agit de la possibilité légale pour les nus-propriétaires d'engager une procédure de conversion forcée de l'usufruit en capital, notamment en cas d'absence prolongée et démontrée de l'usufruitier du bien. Cette action légale, bien qu'encadrée par les tribunaux, peut aboutir à l'éviction de l'usufruitier contre une compensation financière calculée sur la valeur restante de l'usufruit, comme illustré par un cas réel cité dans la discussion. Cette mise en garde souligne la nécessité d'une réflexion approfondie et d'une potentielle contractualisation des relations entre usufruitier et nus-propriétaires.
Mots-clés : Donation, nue-propriété, usufruit, fiscalité immobilière, droits de succession, optimisation fiscale, risques juridiques.
Bonjour
Je suis à la recherche d’informations pour une donation de ma maison à mes 2 enfants, de mon vivant pour q il n’est à payer le moins de frais de succession possible, j’ai vu que l’on peut leur donne la maison en usufruit…mais je n’ai pas tout compris dans la façon de procede et quels sont les taux que je devrais payer y a-t-il quelqu’un qui aura des infos éventuellement… merci…a bientôt…
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Hall of Fame En général, quand les parents occupent leur maison (et souhaitent continuer à l’occuper), et souhaitent que cette maison revienne à leur décès à leurs enfants, en minimisant les droits de succession à payer, c’est plutôt la "nue-propriété" qui est donnée aux enfants, les parents conservant l’usufruit viager (= le droit d’occuper -ou de percevoir le loyer de- leur maison jusqu’à ce qu’ils décèdent).
En cas de donation de la nue-propriété, la valeur du bien donné est évaluée selon le barême ici (par exemple si celui qui donne la nue-propriété a 64 ans, la nue-propriété vaut 60%, et l’usufruit viager 40%, de la valeur du bien concerné), et le barème de calcul des droits à payer selon la valeur du don figure ici.
Toute donation d’un bien immobilier, ou de sa nue-propriété, est à faire devant notaire (dont les conseils sont normalement "gratuits", sauf cas particuliers, donc n’hésitez pas à aller en consulter un).
D’autres avantages d’une donation faite de son vivant, par rapport à une transmission à son décès, sont :
- si on décède au moins 15 ans après la donation, l’abattement de 100 000€/parent/enfant sera à nouveau appliqué lors de la succession
- le donateur peut prendre en charge les droits. (Exemple : on dispose de 100, soit on donne 80 en payant 20 de droits, soit au décès la succession de 100 sera amputée de 25 de droits et il restera seulement 75 aux héritiers au lieu de 80).
Mais avant de vouloir optimiser sa succession, il faut déjà évaluer si c’est utile (selon le montant de la succession, la valeur de la maison si c’est le seul bien de valeur importante, car si le patrimoine ne dépasse pas les montants exonérés de 100 000€ de chaque parent à chaque enfant, soit 400 000€ avec 2 enfants et 2 parents, sans compter les contrats d’assurance-vie, ça ne sert pas à grand chose), et réfléchir à la situation du parent qui décédera en dernier.
Comme votre présentation ne comporte que fort peu d’informations, il est impossible de vous faire des suggestions adaptées à votre situation particulière.
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Merci goodbylenine pour votre réponse déjà c’est plus clair pour vous donner plus d’informations en fait cette maison à une valeur de 350000 euros elle est à mon amie et on la loue actuellement car elle habite chez moi, nous sommes ensemble mais pas marie ; on a eu 2 enfants de 20 et 23 ans donc elle est toute seule pour la donation, nous avons 52 et 55 ans…donc l’idéal serait de leur donner en nue propriété en gardant l’usufruit, et les frais à votre avis seraient, environ de combien, merci encore pour vos réponses
à bientôt…
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Bonjour,
Valeur de la nue propriété : 175 000 (50 % de 350 000) soit 87 500 Euros par enfant.
Les droits de donation sont donc nuls, la valeur de la nue propriété étant inférieure à l’abattement de 100 000 euros par enfant.
En revanche, votre amie devra régler les frais liés à l’acte de donation (entre 1,3 et 2 % de la valeur du bien donné).
A vous de déterminer si celle donation est opportune avec votre notaire.
Canyonneur
Dernière modification par Canyonneur75 (18/01/2019 18h14)
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Bonjour
Attention dans le cas d’un démembrement il vous faudra l’accord des nues propriétaires et des usufruitiers si vous souhaitez vendre ce bien.
Il faut bien réfléchir à cet aspect qui peut devenir très bloquant dans votre situation.
Et si on pousse le raisonnement pourquoi ne pas vendre la maison et faire une donation à vos enfants qui ont plus besoin de liquidité dès maintenant.
Chtirentier
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Merci canyoneur oui j’ai essayé le simulateur avec un peu de retard je ne suis pas très doué mais grace à vous j’ai compris par contre, je préférais avoir l’avis de personne qui maitrise aussi la question, avant d’aller voir le notaire, du coup si j’avais dépassé les 100000 euros des pourcentages sont de combien je ne les aient pas trouvés, mais je suppose qu’ils sont supérieurs à 1.5 %…dans tous les cas merci à vous pour toutes ces infos c’est cool à bientôt…
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Droits de succession et de donation 2018 : en ligne directe
Bonjour,
Vous avez les Taux de Mutations à Titre Gratuit sur ce lien.
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Chtirentier a écrit :
Attention dans le cas d’un démembrement il vous faudra l’accord des nues propriétaires et des usufruitiers si vous souhaitez vendre ce bien.
Il faut bien réfléchir à cet aspect qui peut devenir très bloquant dans votre situation.
Et si on pousse le raisonnement pourquoi ne pas vendre la maison et faire une donation à vos enfants qui ont plus besoin de liquidité dès maintenant.
C’est vrai chtirentier mais actuellement on la loue donc elle nous rapporte quand même et la vendre je pense que si c’est pour leur donner l’argent ils seront toujours d’accord, nous si on veux faire cette démarche on est d’accord c’est pour qu ils payent le moins possible à la succession merci pour votre avis a bientôt..
Message édité par l’équipe de modération (18/01/2019 20h05) :
- ajout de balises Url/Société/Quote/Livre
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Unicorne a écrit :
Droits de succession et de donation 2018 : en ligne directe
Bonjour,
Vous avez les taux de Mutations à titre Gratuit sur ce lien.
merci pour l’info a bientot
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Hall of Fame Ce montage doit être bien ficelé, car il comporte des risques.
Brigitte donne sa maison à ses enfants : dix ans plus tard, ils la forcent à partir, en toute légalité
Brigitte donne sa maison à ses enfants : dix ans plus tard, ils la forcent à partir, en toute légalité
C’est en 2010, à l’âge de 68 ans, que Brigitte décide d’organiser sa succession. Après avoir étudié plusieurs options avec sa notaire, elle choisit de transmettre la nue-propriété de sa maison de Bordeaux à ses trois enfants — Sarah, Camille et Alexandre — tout en conservant pour elle l’usufruit : le droit d’habiter les lieux ou d’en percevoir les loyers. La maison, d’une superficie de 100 mètres carrés, était alors estimée à 600 000 euros.
Profitant des fréquents séjours prolongés de leur mère à Toulouse, les trois enfants engagent, fin 2020, une procédure de conversion forcée de l’usufruit en capital. "Cela permet de transformer le droit d’usage en indemnisation financière en cas d’absence prolongée ou d’abandon du bien", explique Coralie Daven. Une disposition légale mais rarement utilisée et très encadrée : le juge n’accorde une telle conversion que si l’usufruitier n’utilise plus le bien de manière significative et que cela est démontré.
"À 78 ans, l’usufruit représentait dorénavant 30% de la valeur du bien. Après déduction des frais de justice, elle a perçu un peu plus de 150 000 euros", précise l’experte. Avec cette somme, Brigitte achète un petit deux-pièces à Toulouse
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