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#1 27/12/2016 20h34

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Bonsoir,

Mon amie et moi allons demain visiter un chalet dans un parc résidentiel de loisir pour un éventuel investissement locatif qui serait exploité en saisonnier sous le statut LMNP. (elle investira seule)

30% de residents à l’année, le reste en residences secondaires, 1 seule annonce visible de location saisonnière pure, quelques propriétaires louent occasionnellement mais n’en font pas une activité à part entière.

Apres lecture du cahier des charges (règlement de copro ?) reçu d’une connaissance sur place, nous nous rendons compte que les ventes s’opèrent par cessions de part de la SCI créatrice de ce PRL.

Apres quelques recherches, je me rends compte que la plupart des investissements en PRL et exploités en meublés se font par l’intermédiaire d’achats de parts de SCI.
Je sais également que LMNP et SCI ne font pas bon menage donc…si quelqu’un peut m’expliquer ce montage d’acquisition, il y a une subtilité qui m’échappe, je comprends la SCI quand il s’agit de famille mais pas sous cette forme.

Comment declarer des revenus sous le statut LMNP en investissant dans une SCI de ce type ?

D’avance merci,

Alexandre

Dernière modification par Alexandco (27/12/2016 20h36)

Mots-clés : lmnp (loueur en meublé non professionnel), parc résidentiel de loisir, sci (société civile immobilière), sci

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#2 27/12/2016 23h31

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Bonjour,

A priori, mais à vérifier, il doit s’agir à l’origine d’une société 1655ter. Techniquement, ce sont des sociétés civiles et comme l’objet est la possession d’immeubles, ce sont des SCI. Mais elles sont en réalité différentes des SCI "classiques" : elles sont totalement transparentes ! La possession des parts donne des droits précis sur les lots attachés aux parts, exactement comme si on possédait les lots en question et non des parts d’une société initialement créée pour la construction ou le rachat collectif d’un ensemble immobiliera avec attribution des lots aux parts.

On parle, souvent, de sociétés immobilières de copropriété. Voir à ce sujet la déclaration 2071.

Si c’est le cas, alors l’exploitation du lot se fait, de manière transparente, comme si le lot était possédé en propre, sans les contraintes d’activités des sociétés civiles habituelles, mais aussi sans possibilité d’utiliser certaines possibilités offertes par les sci classiques …

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#3 27/12/2016 23h56

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Alexandco a écrit :

Comment declarer des revenus sous le statut LMNP en investissant dans une SCI de ce type ?

Logiquement il n’est pas possible de faire du LMNP via une SCI car la SCI relève du civil et la location meublée est une activité commerciale.


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

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#4 28/12/2016 12h21

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S’il s’agit bien d’une société conforme au 1655 ter, vous trouverez ici la doctrine fiscale sur ce régime :
RFPI - Revenus fonciers - Champ d’application - Personnes concernées - Sociétés

Et notamment :

L’imposition des revenus des immeubles construits, acquis ou gérés par les sociétés susvisées, est donc établie au nom des associés eux-mêmes en tenant compte exclusivement du régime fiscal auquel ceux-ci sont personnellement soumis.

Il en résulte que si l’associé est une personne physique, agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, qui donne en location les locaux auxquels donnent jouissance les actions ou parts sociales qu’il détient, le revenu correspondant est déterminé suivant les modalités prévues pour les revenus fonciers.

Si ça n’exclut pas le LMNP, ça n’est pas prévu non plus. Tout est rédigé du point de vue des revenus fonciers. Et je n’ai rien trouvé sur internet qui indique la possibilité de louer en LMNP au réel dans le cas d’une société 1655 ter.
Bien sûr, l’intérêt principal du LMNP au réel, c’est d’amortir l’immeuble. Mais peut-on amortir l’achat des parts de cette société ? J’ai de gros doutes.
Le montage qui me semblerait le plus simple et logique serait :
Votre compagne achète les parts sociales qui la rende propriétaire du chalet.
Votre compagne crée l’EURL ou la SARL "le joyeux chalet", activité location de meublés touristiques.
Votre compagne loue le chalet à l’entreprise, qui loue aux touristes.
Ainsi votre compagne a bien des revenus fonciers issus de son bail commercial avec la SARL. Après, c’est sans doute moins optimum fiscalement qu’un LMNP au réel, mais bon, si c’est la seule solution applicable dans ce cas…

Il faudrait aussi vérifier que "le règlement" de la société en question n’interdit pas la location à une entreprise ou autre interdiction du même type.

Dernière modification par Bernard2K (28/12/2016 12h21)


Les vacances sont finies, au travail !

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#5 28/12/2016 12h59

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Le plus simple, c’est tout simplement de citer le 1655ter :

1655ter a écrit :

Sous réserve des dispositions de l’article 60, du 2° du I de l’article 827 et du 2° du I de l’article 828, les sociétés qui ont, en fait, pour unique objet soit la construction ou l’acquisition d’immeubles ou de groupes d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, soit la gestion de ces immeubles ou groupes d’immeubles ainsi divisés, soit la location pour le compte d’un ou plusieurs des membres de la société de tout ou partie des immeubles ou fractions d’immeubles appartenant à chacun de ces membres, sont réputées, quelle que soit leur forme juridique, ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres pour l’application des impôts directs, des droits d’enregistrement, de la taxe de publicité foncière exigible sur les actes qui donnent lieu à la formalité fusionnée en application de l’article 647, ainsi que des taxes assimilées (1).

Notamment, les associés ou actionnaires sont personnellement soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, suivant le cas, pour la part des revenus sociaux correspondant à leurs droits dans la société.

Ce sont des sociétés très particulières, dites totalement transparentes. L’associé dispose, comme il l’entend, des lots attachés à ses parts et est seul responsable concernant ces lots. Ainsi, en cas de dégats des eaux, par exemple, il n’y a pas répartition des frais entre les associés, comme ce serait le cas avec une SCI classique, mais prise en charge uniquement par le ou les associés possédant les parts correspond aux lots en question.

A noter que nombre de 1655ter sont, techniquement, sans réalité juridique faute d’être en règle avec les obligations qu’elles ont depuis 2002 en matière de déclarations et d’enregistrements. Et ca peut s’avérer coton, en cours d’acquisition, si la société n’a plus de réalité juridique.

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#6 28/12/2016 13h26

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Très intéressantes ces réponses.

Nous aurons plus d’infos ce soir sur la forme de cette sci que j’ai par ailleurs cherchée sur infogreffe sans l’avoir trouvée…

Après avoir obtenu ces infos manquantes sur la sci, je poserai la question à mon expert comptable concernant la déclaration des revenus BIC plutôt que foncier car sans l’amortissement le projet devient moins rentable.

Pour ce qui est du règlement, elle va se le procurer pour être certaine que cette activité soit autorisée.

Je viendrai faire un retour ici,

C’est toujours un plaisir de prendre des infos auprès de vous, les investisseurs heureux :-)

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#7 28/12/2016 14h14

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Il y a aussi une question de fond: faut-il investir dans une résidence de loisir?
Remember le Demessine!

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#8 28/12/2016 14h34

Membre (2015)
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Avec un gestionnaire qui s’occupe de tout et devient un intermédiaire, je ne pense pas.
Et ce n’est pas le but dans le cas précis; mon amie examine cet investissement comme l’achat d’une maison sur une parcelle privée qu’elle proposerait à la location saisonnière mais il faut prendre en compte les charges annuelles affairantes à la "copropriété" (1500€/an en passant) et bien comprendre ce que l’on achete pour pouvoir calculer au mieux la rentabilité.

Les plus dans ce projet sont l’environnement, le plan d’eau, le calme, bref, tout ce que demande la clientèle visée.

Si elle veut vous en dire plus sur les chiffres et proposer une étude de cas, je vais l’inviter à s’inscrire pour décrire précisément le projet après notre visite.

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[+1]    #9 28/12/2016 17h16

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"Nous aurons plus d’infos ce soir sur la forme de cette sci que j’ai par ailleurs cherchée sur infogreffe sans l’avoir trouvée…"

Aie ! Pas très bon signe. Je parlais des obligations de 2002 : les sociétés civiles 1655ter, telle les sociétés d’attribution ou dite de copropriété, étaient souvent "non immatriculée", en raison de leur caractère transitoire. Ces sociétés servent essentiellement lors de l’acquisition / construction, mais fonctionnent ensuite comme si les lots étaient en propriété propre auprès des associés, la société n’a donc plus beaucoup de réalité.

Le problème est justement que depuis novembre 2002, ces sociétés ont l’obligation de s’immatriculer, et que nombre d’entre elles ne l’ont pas fait, ce qui peut rendre complexe l’acquisition de parts d’une société qui, techniquement, n’existe plus !

Si on parle bien de ce genre de société, attention à un détail : vous avez d’un côté le paramètre associé / statut, et de l’autre le paramètre réglement de copropriété, avec une imbrication parfois complexe.

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