SARL pour la gestion de ses biens immobiliers ?

tuileur · #1

Bonjour à tous,

Je me pose la question de l’intérêt de la création d’une SARL de Gestion pour la gestion de mes biens. L’intérêt n’est en aucun cas de me verser un salaire mais plutôt de créer des charges déductibles (les frais de gestion) et d’ensuite "charger" la SARL (voiture, téléphone, déplacements) de manière à ne pas dégager de bénéfice. La question est ;quels sont les frais fixes d’une SARL et sont ils inférieurs à l’économie d’impôt engendrée par le montage?

Merci de votre retour si vous avez étudiez un montage similaire.

PS: j’ai fait une recherche SARL de Gestion mais la plupart des sujets portent sur la pertinence de devenir financièrement "autonome" à travers une structure alors que moi je cherche plus un dispositif légal me permettant de déduire les frais engendrés par la gestion de mes biens.

En vous remerciant

Message édité par l’équipe de modération (15/12/2016 15h08) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : gestion, impot, sarl

Setanta · #2

Bonjour,

Je ne vois pas en quoi créer une SARL va vous permettre de déduire plus de frais que ce que vous pouvez faire à titre personnel.

Par ailleurs, n’oubliez pas qu’avec une SARL vous devrez payer un expert comptable, les frais d’immatriculation et d’enregistrement, de rédaction des statuts.
Vous devrez des cotisations sociales même si en tant que gérant vous ne prenez aucun salaire.
Et enfin, concernant par exemple le téléphone ou la voiture, des règles de calcul devront être appliqué par l’expert comptable si vous souhaitez déduire une partie de votre matériel personnel à des fins pros. Donc ce ne sera jamais 100% que vous pourrez charger et dans le cas de la voiture je doute que l’achat d’une véhicule soit une bonne idée (notamment pour la TVA, car j’imagine que si vous louez des appartements vous ne voudrez pas être assujetti)…

Bref à première vue je ne vois pas l’intérêt.

Setanta

tuileur · #3

Merci pour votre réponse
Vous dites que vous ne voyez pas en quoi je peux déduire plus;
Tout ce que la SARL facturera (frais gestion, de rédaction de bail, d’état des lieux) pourra être déduit sur mes revenus fonciers (Alors qu’aujourd’hui c’est moi qui le fait et je ne peux rien déduire).
A titre personnel (et c’est peut être là que mon comptable se trompe) je ne peux pas déduire un téléphone, un ordinateur, des frais de déplacements, des restaurants qui sont pourtant indispensable à la gestion d’un parc immobilier.
Quand je parlais de la voiture c’était plutôt des indemnités kilométriques mais quand bien même c’était la voiture je ne vois pas en quoi c’est un problème d’être assujetti à la TVA, je le rappel la SARL (ou EURL ou tout autres statuts il faut que j’étudie les coûts) ne fait que de la gestion.
Les frais d’immatriculation,d’enregistrements et de rédactions des statuts sont des frais à la marge et insignifiant par rapport au montage. Le comptable je le paye déjà et j’attend sa proposition qui devrait être très abordable. Après il faut que je me renseigne sur les cotisations minimums.
Pour ce qui est de déduire le matériel perso je ne comprend pas bien;
Je crée une entreprise j’ai besoin de matériel, je l’achète point; c’est du matériel pro pas perso, que j’utilise du matériel pro pour un usage perso personne ne peu le mesurer d’autant plus que l’entreprise sera domiciliée à mon domicile.

Suis je dans le faux?

DDtee · #4

Pour gérer une dizaine de biens dans le même département, les frais sont réduits, vous n’aurez pas grand chose à déduire… bien moins que les frais de la sarl.

Une piste potentiellement plus intéressant est peut-être de faire passer progressivement, au gré des changement de locataires, certains de vos biens en LMNP.

- Ce statut permet de déduire des frais (indemnité de carburant, notes de restaurant…)

- Vos biens sont acquis depuis visiblement quelque années et ont bénéficié de travaux importants. Leur valeur actuelle est donc normalement bien plus élevée que celle d’achat.
=> Vous faites évaluer vos biens à la valeur d’aujourd’hui (notaire, agence) et amortissez cette nouvelle valeur (moins celle du terrain) sur plusieurs années selon les règles en vigueur.
Réductions d’imposition garantie

NB : le passage du foncier au BIC/LMNP n’est autorisé que pour des biens exploités depuis au moins 3 ans au foncier.

Siocnarf · #5

J’attire votre attention sur un autre point, en fonction de ce que vous voudriez confier à la SARL : certaines tâches nécessitent d’avoir la carte professionnelle Gestion Locative pour être réalisée (et une assurance RC Pro), et notamment tout ce qui concerne la perception d’argent.

Par contre je n’arrive pas à savoir si elle est obligatoire pour ce qui est de la rédaction du bail / état des lieux…

Setanta · #6

tuileur a écrit :
Tout ce que la SARL facturera (frais gestion, de rédaction de bail, d’état des lieux) pourra être déduit sur mes revenus fonciers (Alors qu’aujourd’hui c’est moi qui le fait et je ne peux rien déduire).

En plus des réponses de DDTee et Siocnarf, je reviens sur le fait que vous aurez des charges minimum ! Vous dites que c’est marginal, je ne suis pas certain :
- cotisations sociales minimales en SARL
- CFE en plus (que vous n’avez pas à l’heure actuelle)
- le fait d’avoir une société vous obligera à un bilan. Votre expert comptable même s’il vous facture déjà, vous facturera plus c’est évident.
etc.
Un peu plus d’infos

Par ailleurs, je reviens sur la TVA qui ne sera pas un choix anodin, notamment parce que si la SARL fait la gestion à votre place, elle devra vous facturer ses services, quand bien même vous êtes le gérant. Attention à ne pas confondre vos casquettes…
Donc vous aurez un choix (assujetissement ou exonération) qui impactera les factures que la SARL fera pour vous personne physique (20% tout de même) et l’achat ou non de matériel professionnel pour le gérant de la société (avec du coup TVA récupérable ou non).

Comme dit dans d’autre files, vous devrez avoir un prix adéquat pour les services de la SARL auquel cas vous vous risquez à des problèmes.

Setanta

GoodbyLenine · #7

Les derniers messages me conduisent à poser les questions suivantes : On parle bien d’une SARL (dans laquelle tuilleur serait majoritaire, et sans doute gérant) qui gérerait les biens immobiliers appartenant à tuilleur ? On ne parle pas d’une SARL à qui les biens immobiliers appartiendraient ?
Ces 2 situations sont largement différentes, et j’ai l’impression que les messages de cette discussion ne concernent pas tous la même situation…
Par ailleurs, les biens sont-ils loués nus ou meublés ? (ça aussi peut avoir un impact…)

tuileur · #8

En effet, il s’agit bien d’une société (pas forcément une SARL) qui ne détiendrait aucun bien immobilier.
Certains biens sont loués nu et d’autres meublés.
Pour la carte aucun problème je suis dans le métier.

Message édité par l’équipe de modération (17/12/2016 11h06) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

MisterR · #9

Je remonte le sujet car je suis sur le point d’acheter un immeuble de 10 logements (5nu et 5 meublé) et un local commercial, ma comptable me conseil un achat par SARL.
Est ce vraiment plus judicieux ? quels sont les avantage et inconvénient ?

carignan99 · #10

Est-ce vraiment plus judicieux … par rapport à quoi?

MichMouch · #11

Bonjour,

Sujet déjà abordé sur d’autres post et il en ressort que dans le cas d’immeuble mixte (j’entends par la mixte entre nu et meublé), l’achat via une société à l’IR est souvent une mauvaise option car cela impose que tous les biens soient imposés de la manière ce qui ne sera pas le cas ici.

Dans ce cas la, la SARL à l’IR sera impossible car présence de revenus fonciers, la SCI à l’IR également car revenus de location meublés.

Reste donc l’achat en nom propre ou en société à l’IS.

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