Investissement dans les foncières cotées : analyse comparative USA, Australie et stratégies d'investissement
Cette discussion porte sur l'investissement dans les foncières cotées, plus spécifiquement aux États-Unis et en Australie. Les membres échangent leurs opinions sur les meilleures options d'investissement et les risques associés, soulignant l'importance de la diversification géographique et sectorielle de leur portefeuille.
Les participants discutent des avantages et inconvénients de différents REITs (Real Estate Investment Trusts). Pour les États-Unis, des REITs comme Realty Income et Investors Real Estate Trust sont mentionnés pour leur historique de dividendes conséquents, tandis qu'Annaly Capital Management est présentée comme une option plus spéculative. Concernant l'Australie, Westfield Group est évoquée malgré une fiscalité défavorable. La question de l'endettement des foncières américaines est également abordée, contrastant avec la situation plus saine des foncières australiennes.
Une partie de la discussion se concentre sur les sociétés immobilières spécialisées dans les immeubles d'habitation aux États-Unis. Un article de Bloomberg Markets prédit une augmentation des dividendes grâce à la hausse des loyers et des taux d'occupation. Cependant, d'autres participants remettent en question cette analyse haussière, soulignant la surévaluation de certaines actions et l'importance d'utiliser les bons ratios pour évaluer les foncières (EV/FFO, décote sur ANR), plutôt que le PER et le Price to Book.
Enfin, la discussion s'étend à Goodman Group, une société australienne opérant dans la logistique et l'immobilier commercial à l'international. Les membres analysent son modèle d'affaires, incluant le développement immobilier pour ses clients, et soulignent la prime importante sur sa valeur d'actif. Cette analyse illustre la nécessité d'une compréhension approfondie du modèle économique de chaque foncière avant d'investir.
Au cours de la discussion, l'évaluation des REITs, les rendements, et la gestion du risque ressortent comme des éléments clés à considérer lors de la constitution d'un portefeuille d'investissement dans ce secteur. Les participants insistent sur la nécessité d'une analyse approfondie basée sur des indicateurs financiers pertinents.
Bonjour,
J’ai des positions en France, Pays-Bas, Asie et Canada, et je souhaiterais m’elargir a l’Australie et aux USA pour diversifier.
Quelles sont vos 2 ou 3 REITS preferees pour chacun de ces deux pays et pourquoi?
Merci
Hors ligne
Hall of Fame J’ai envie de répondre aucune !
Les foncières cotées US sont très chères et les foncières australiennes subissent un prélèvement à la source de 30% non récupérable en totalité.
Sinon aux US, j’aime bien :
- Realty Income : historique de dividendes conséquent, dividende mensuel
- Investors Real Estate Trust : historique de dividendes de 40 ans
- Annaly Capital Management : prêt hypothécaire, foncière spéculative mais bien gérée
En Australie, Westfield Group serait très bien (pas trop chere et grosse capitalisation) mais dividende annuel et fiscalité calamiteuse.
Hors ligne
J’ajouterais que les foncières US sont souvent très (trop) endettées….et que les foncières australiennes le sont beaucoup moins. D’autre part certaines actions australiennes (dont les foncières) beneficient quelquefois et de manière recurente, d’une partie de leur dividende en "free tax". A mediter donc !
Hors ligne
Dans un article récent du magazine mensuel Bloomberg Markets que je n’ai pas trouvé sur internet, Bill Flango, employé de Bloomberg en charge des estimations de dividendes, explique pourquoi la hausse récente des loyers et les taux d’occupation élevés permettront aux sociétés immobilières spécialisées dans les immeubles d’habitation d’augmenter leurs dividendes en 2012 et dans les prochaines années.
L’augmentation des saisies de biens et l’accès plus restrictif aux emprunts immobiliers poussent un nombre croissant d’Américains à louer plutôt qu’à acheter. Ainsi, la demande de locations augmente et, à périmètre comparable, les loyers ont progressé de +4.7% sur un an (chiffres du troisième trimestre 2011).
Un taux déjà élevé d’occupation allié à un nombre limité de nouvelles constructions devraient continuer à pousser les bénéfices à la hausse et donc les dividendes également.
Huit des quinze REITS d’immeubles d’habitation et de résidences familiales, suivis par Bloomberg, ont augmenté leurs dividendes en 2011. Une proportion plus élevée encore devrait le faire en 2012 et le mouvement devrait se poursuivre jusqu’en 2014, selon le spécialiste de Bloomberg qui utilise les prévisions fournies directement par les sociétés ainsi que des outils statistiques pour effectuer ses estimations.
Au 7 novembre 2011, le rendement moyen des REITS de la catégorie était supérieur à 3%.
Parmi les candidats les mieux placés pour une hausse du dividende, on trouve :
1) UDR Inc avec une hausse estimée du dividende de +11% par an, sur les trois prochaines années
2) AvalonBay Communities Inc
3) Equity Residential Inc
Ces trois titres sont également les trois plus grosses capitalisations du secteur. Leur profitabilité (fonds provenant de l’exploitation) est bonne et s’améliore.
Les risques pour le secteur seraient que l’économie soit en récession et que le chômage augmente. Dans ce cas, le turnover des appartements pourrait augmenter et donc induire un taux d’occupation plus faible ainsi qu’une migration vers des surfaces plus petites. Pour l’instant, ce n’est pas le scénario le plus probable.
Pour modérer un peu cet article très haussier, j’ai trouvé un autre article sur internet cette fois qui justement passe en revue les trois titres mentionnés ci-dessus. En résumé, les trois titres sont horriblement chers (leurs multiples price-to-book-value par exemple sont tous supérieurs à 2.3). Bref, cela rejoint l’avis du toujours sage IH !
Hors ligne
Hall of Fame Candide a écrit :
Pour modérer un peu cet article très haussier, j’ai trouvé un autre article sur internet cette fois qui justement passe en revue les trois titres mentionnés ci-dessus. En résumé, les trois titres sont horriblement chers (leurs multiples price-to-book-value par exemple sont tous supérieurs à 2.3). Bref, cela rejoint l’avis du toujours sage IH !
Hélas si les conclusions sont identiques aux miennes, le cheminement est totalement faux. Utiliser le PER et le Price to Book sur les foncières n’a aucun intérêt, puisque ces deux éléments sont totalement faussés par des amortissements comptables. L’auteur de l’article dénote donc surtout qu’il ne comprend rien aux foncières. :-)
Les ratios des foncières pertinents sont l’EV/FFO (un ratio proche est l’EV/Ebitda) et la décote sur ANR (non publié aux USA mais que l’on peut recalculer approximativement en utilisant un multiple de loyers auquel on retire les dettes).
Plus simplement, comme d’ailleurs vous le rappelez, quand on voit que le rendement TTM du tracker FTSE NAREIT Residential Plus Capped Index est à 3%, pour des valeurs de rendement, la surévaluation est manifeste ! Pour moi les prix sont artificiellement gonflés par le taux directeur trop bas (0,25% depuis 2009, garanti par B. Bernanke jusqu’en 2014 !).
Hors ligne
Je n’y connais rien. En fait, j’ai mis cet article sur les REITS car je pensais cela vous intéresserait peut-être. En vous lisant, je comprends que l’article de Bloomberg est mieux argumenté car il n’est fait mention que de FFO (fonds provenant de l’exploitation) et effectivement de valeur d’entreprise.
J’ignorais que la Book Value ne valait rien pour les foncières. J’ai beaucoup de choses à apprendre.
Hors ligne
Hall of Fame Pour les foncières, je m’y suis mis en lisant le livre Investing in REITs de Ralph L. Block (livre en anglais). L’auteur du livre participe régulièrement au forum MotleyFool sous le pseudo ReitNut.
Sinon cet article How To Analyze Real Estate Investment Trusts est très bien.
J’ai aussi écrit une série de 4 articles sur les foncières en 2009 :
REIT et SIIC (1/4) - L’investisseur heureux
REIT et SIIC (2/4) - L’investisseur heureux
REIT et SIIC (3/4) - L’investisseur heureux
REIT et SIIC (4/4) - L’investisseur heureux
Hors ligne
Les spécialistes des foncières ont-ils un avis autorisé sur le groupe Goodman ?
Coté à Sydney, cette affaire donne dans les entrepôts, les bureaux et les plate-formes logistiques.
C’est du lourd avec des propriétés en Australie, aux USA, en Chine, au Japon, en Europe et notamment en France. Tout cela pèse pas moins de 1,7 MdAu$ de CA.
On cote 7,26 Au$ pour un dividende 2017 de 26 cents. Les perspectives semblent bonnes et la valeur du parc vient d’être réévaluée de 275MAu$.
Commercial Property Investment & Logistics Experts | Goodman
Nocookies | The Australian
Goodman Group Pty Ltd, GMG:BRN financials - FT.com
A creuser un peu, mais cela semble être une valeur intéressante en fond de portefeuille.
Hors ligne
Stokes, ne me considérant pas un expert des foncières, je peux vous donner un avis simple si vous voulez. Je ne connaissais pas du tout la société, mais j’y ai jeté un oeil rapide, par curiosité (Note: Nous parlons donc de Goodman Group coté en Australie sous le ticker "GMG").
Il faut déjà noter un point important: La société génère une part significative de son chiffre d’affaire en faisant du développement immobilier pour ses clients, ça n’est donc pas juste une foncière qui détient de l’immobilier en propre et génère du loyer (ils font ça également, mais ça n’est qu’une partie).
Il y a aussi qu’ils utilisent des normes comptables où la valeur de l’immobilier est réévalué (contrairement aux US où tout est comptabilisé au prix d’achat moins les amortissements dans le temps), et ils considèrent eux-même qu’ils ont pour AU$ 4,54 d’actifs par action (AU$ 4,10 pour les seuls actifs tangibles).
Le cours étant à AU$ 7,36 il y a une prime de 62%. Il y a que ça n’est pas forcément choquant, vu qu’on paye l’activité développement.
Autrement, ça semble sympatique en surface, tant qu’on est confortable avec le fait d’acheter en partie un développeur (pas trop mon truc, perso).
Hors ligne
Bonsoir
Article seekingalpha sur les reits logistics
https://seekingalpha.com/article/430918 … king_alpha
logistics.pdf
Bonne lecture
Hors ligne
Membres
