Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

xa a écrit :

Mais promouvoir l’idée qu’il faut mentir pour obtenir un crédit …………………………..

Mais c’est pourtant bien ce qui ressort de plusieurs témoignages du forum (pour multiplier les opérations, il faut multiplier les crédits avec différentes banques sans informer les autres).

Les banquiers rechignent à prêter sauf pour l’achat de la résidence principale.

Regardez l’histoire CyberPapy : il a tout financé sur fonds propres !

Si vous êtes "réglo" avec les banques, il est des chances pour que votre aventure immobilière s’arrête rapidement, du moins c’est ce qui semble ressortir de nos forums.

InvestisseurHeureux a écrit :

Mais c’est pourtant bien ce qui ressort de plusieurs témoignages du forum (pour multiplier les opérations, il faut multiplier les crédits avec différentes banques sans informer les autres).

Les banquiers rechignent à prêter sauf pour l’achat de la résidence principale.

Ce qu’il ressort surtout, selon ma lecture, c’est que nombre d’intervenants "papillonnent" de banques en banques, au gré des avantages relatifs en terme de taux pour une opération, au lieu de penser dans la durée à la construction d’une relation avec moins de 3 banques.

Or c’est ce qui permet, justement, de passer le filtre du conseiller de base pour atteindre des niveaux de décisions plus élevés. Niveaux qui permettent de sortir des grilles normales des conseillers (quotas du conseiller, quotas de l’agence, ratios de sécurité imposés au niveau de l’agence, etc, etc) pour passer au niveau où votre banquier est au moins au niveau de la commission validant les dossiers de prêt.

Après, ce sont des choix, mais si demain le fichier centralisé des prêts est validé, ceux qui ont menti à leurs banques risquent fort de se prendre une déchéance de prêt d’un côté, et une déclaration frauduleuse de l’autre, avec les conséquences.

Ca m’amuse de voir des bailleurs trouver limite normal de faire de fausses déclarations pour obtenir des prêts, alors qu’ils seront les premiers à hurler si un locataire cachait l’équivalent en terme de risque …

Surin a écrit :

De plus ayant différentes banques et différents conseillers, on peut parfois tomber sur un qui souhaite travailler davantage avec nous car il a une idée de l’ampleur des sommes placées ailleurs et sera prêt à proposer quelque chose intéressant.

Possible, si vous êtes honnête avec lui, ce qui n’est pas le cas de l’auteur dont on parle.

Si vous êtes clair avec votre banque, y compris vis à vis d’engagement auprès d’autres établissements, cela peut rester une construction durable. Ce qui n’est pas valable, c’est de systématiquement chercher à contourner, au lieu de négocier avec la banque des conditions acceptables, et de mentir sur ses engagements et ressources

J’utilise aussi plusieurs banques, mais je ne cherche pas nécessairement la meilleure offre du moment. Je cherche les conditions du moment, j’appelle mes banques, je vois celle qui me fait l’offre la plus adaptée, en comparant avec les conditions de marché. 7 fois sur 10, la première banque s’adapte, sinon je passe à la suivante.

Surin a écrit :

Quant au fichier centralisé des prêts, sérieusement, vous y croyez? Et si jamais il se créait, pensez-vous vraiment que l’on irait à la chasse aux vilains qui paient rubis sur l’ongle leurs échéances?

Le fichier existe ailleurs, y compris dans des pays considérés comme des paradis bancaires. Donc pour moi, ca n’a rien d’impossible. On disait impossible la création d’un fichier des assurance-vies, idem vie privée et tout et tout. Ca s’appelle Ficovie, et les assurances et banques doivent l’alimenter.

Par ailleurs, la disposition votée dans la loi Hamon a été retoquée, sur demande de l’UMP. Pourtant Mme Lagarde avait envisagé un mécanisme similaire. Ca n’est donc pas une idée trop gauchiste pour passer un jour devant le législateur.

Au passage, en 2014, nous avons reçu des informations de nos amis banquiers, sur le fait qu’ils pourraient faire des vérifications actives sur la mise en place d’un tel fichier, comme ils l’ont fait lorsque le fichier des incidents a été rendu plus facilement consultable de manière automatisée. Rien ne dit qu’ils systématiseraient les sanctions, mais les vérifications, les demandes d’informations, l’impact éventuel en tarification  … c’est une autre histoire.

Ricou a écrit :

Dans la VRAIE VIE les conseillers de banque (chargés d’affaires & Directeurs d’agence) ne restent guère en poste (dans la même agence) plus de 5 ans . . .

La construction de la relation, me fait alors sourire

Dans la vraie vie, on construit une relation avec une banque, pas avec un employé de cette banque. Peu importe qu’une personne change, tant que vous êtes traité avec le même égard. Cette relation ne se construit pas sur 2 ans, pas avec une seule personne, elle se construit parce que la banque vous identifie comme un client important, rémunérateur, influent. Elle se construit parce que vous y consacrez du temps aussi, que vous faites vivre cette relation, sans attendre bêtement que votre conseiller vous appelle pour faire le point.

Si vous en êtes resté avec le conseiller de base, si vous en êtes resté à "ma banque n’est qu’un opérateur d’opération, je ne la contacte jamais", évidemment …

Ricou a écrit :

Avez vous déja déposé des dossiers de demande de prêt pour de l’investissement locatif ?

Oui.

Ricou a écrit :

Sinon vous sauriez: que les banques/courtier demandent TOUS les relevés de compte

Et justement, certains, dont l’auteur du livre dont nous parlons NE FOURNISSENT PAS TOUS LES RELEVES !

Ils s’organisent pour que ca ne se voit pas (ce qui est relativement simple, il suffit d’éviter les transferts entre deux comptes de deux banques différentes pour que ca ne se voit pas).

Ils font donc effectivement une déclaration frauduleuse, avec des conséquences légales potentielles s’ils se font prendre, et le livre explique justement comment frauder.

C’est bien ce qui m’agace : promouvoir l’idée qu’il faut frauder pour réussir. Autant dire "vendez de la came ca rapporte plus que vendre vos bras" pendant qu’on y est.

Ricou a écrit :

Alors si vous avez un montage type poupée russe (avec plusieurs banques) ils le voient et . . .

Non. Vous êtes client dans 2 banques (BNP et CA, au pif), vous dites à votre courtier que vous êtes uniquement client CA et vous fournissez uniquement ces relevés, sans aucun lien avec la BNP …

Si vous cachez l’existence d’un bien locatif, et que le courtier, compte tenu des autres éléments, ne demande aucune déclaration fiscale …

Dites moi comment le courtier détecte que vous avez 2 comptes bancaires ?

Lorsqu’il consultera l’agence ? Il suffit de signaler l’agence comme ayant déjà été contactée en direct. Le courtier l’évitera. En plus les agences vérifient rarement la préexistence au niveau de l’enseigne, se contentant de vérifier les clients de l’agence elle même.

J’ai croisé des petits malins qui se faisaient financer des travaux dans plusieurs banques, en présentant plusieurs fois le meme devis, ou la même facture. Que faisaient ils de cet argent ? C’est une question à  poser.

Alors, votre boule de cristal vous permet-elle de savoir combien de comptes je gère ?

siocnarf a écrit :

Je n’en sors jamais non plus, le surplus allant sur des livrets, au LCL évidemment.

Meme pour sortir des fonds, il suffit d’avoir des moyens de paiement dédiés. Les opérations sont cloisonnées, les autres banques ne sont pas informées. Accessoirement, vous avez un compte unique pour un bien, avec toutes les rentrées et sorties, ce qui simplifie la présentation des comptes en cas de contrôle.

Les frais ? Ca se négocie. Il faut bien sur que le banquier gagne sa vie, mais la marge de négo existe tout de même.

siocnarf a écrit :

Le seul moyen pour une banque de découvrir tout consiste à demander une copie de votre déclaration 2044.

En 15 années, on ne m’a jamais réclamé la moindre déclaration spécifique (2044, 2072). La 2042, on me l’a demandé au début, pour vérifier mes dires. Il m’arrive aussi de la fournir pour certains partenaires, mais c’est lié à leur statut (profession libérale, indépendant, frontaliers imposés en France, …). Une seule fois, pour un partenaire, une banque m’a demandé les déclarations spécifiques de son activité.

Un autre moyen de se faire repérer, c’est l’incident bancaire, typiquement de crédit mais un simple incident de paiement peut avoir des répercutions. La banque peut faire des vérifications actives, et du coup découvrir le problème. Après, ca dépend de la relation avec la banque. Mais pour mémoire, même des banques dites haut de gamme se sont mises à cloturer des comptes de clients "ne correspondant plus au modèle d’activité". La banque conserve le droit d’exiger le remboursement intégral + pénalités si elle constate une fraude dans l’obtention du prêt.

Et bien sur, il y a le risque du fichier des crédits … Pour l’instant, il a été censuré, mais le risque est de le voir revenir un jour. Le dispositif existe dans d’autres pays, y compris des pays qui ont mis la protection des données personnelles très au dessus du niveau en France, et depuis bien plus longtemps (la vie privée n’est entrée en Droit en France que fin des années 70, c’est donc relativement récent, face à la pierre angulaire du secret bancaire suisse, pour citer un cas précis).

Et comme je l’ai dit précédemment dans ce post, une disposition similaire avait été présenté par Mme Lagarde. Donc l’idée n’est pas "ultragauchocentrée".

A mon sens, rien ne garantit qu’une telle disposition, qui limiterait l’exposition des banques à des crédits non controlés, ne soit pas remise sur la table.

Elle ne pose, de toute facon, pas de réel problème à une personne qui applique les règles et ne ment pas sur son endettement, ses revenus. Elle ne pose problème que pour les petits malins ET les sociétés de crédit peu regardantes sur la qualité des dossiers (ie : celles qui visent plus les frais pour incident que la rémunération liée au crédit). Ce sont d’ailleurs ces dernières qui avaient essentiellement protesté contre la mesure, les associations de consommateurs ayant surtout demandé une solution permettant de valider l’emprunt sans nécessairement donner toutes les informations à la banque.

EDIT : correction de deux fautes grossières… J’espère ne pas en avoir laissé d’autres,

Dernière modification par xa (05/07/2016 18h18)

Nek, vous avez certainement raison concernant la saisie. Un de mes exemples simple vous montre que la banque n’est déjà pas capable de rentrer un floor dans son système pour un taux variable alors trouver une matrice commune à toutes les banques pour saisir la nouvelle production et reprendre l’ancienne, j’attends de voir

Pour les SCI, c’est elle qui emprunte, pas moi. Si je n’indique pas au banquier que je suis associé de la SCI X, Y, Z …., il n’ira pas de lui même à la pêche ….

Mon propos initial est surtout d’indiquer que je juge que je suis plus apte qu’une banque pour déterminer Les impacts d’une nouvelle opération d’investissement locatif sur la globalité de mon patrimoine et à partir du moment où je juge qu’une opération est positive, je mets en œuvre tous les moyens nécessaires pour obtenir le financement

Je rappelle aussi un détail important que mon patrimoine immobilier est de très bonne qualité et très liquide

Le dit fichier, créé par la loi Hamon, a été retoqué sur la forme par le conseil constitutionnel, car trop envahissant par rapport à la vie privée (c’est d’ailleurs un point de droit amusant, vu que la vie privée n’est pas protégée au niveau constitutionnel en France).

Vu
- qu’un fichier similaire, plus technique, avait été proposée par Mme Lagarde, ministre de son état,
- que ce sujet est sur la table, en gros, depuis la loi Neiertz (ca date),
- que certaines banques y sont favorables (vérification simplifiée des dires du client, pour éviter devant la commission de surendettement le classique "c’était à vous de vérifier que votre client ne mentait pas")
- que ce dispositif a été adopté dans d’autres pays (RU, Allemagne, Espagne, Italie, Belgique, Suisse)

il n’est pas impossible que le sujet revienne sur la table.

Vous noterez que la Suisse, qui place pourtant la protection de la vie privée au niveau constitutionnel a adopté un tel mécanisme de vérification de la solvabilité des emprunteurs. Ils sont pourtant nettement plus chatouilleux sur cette vie privée qu’en France.

"J’ose espérer que si un projet est financièrement bon pour moi, il le sera aussi pour la banque. "

En général, c’est sur ce thème que je défends mes dossiers. Je ne discute pas trop le bout de gras avec mes contacts, parce qu’ils doivent vivre aussi, tant qu’ils se montrent relativement raisonnables. Une relation gagnant - gagnant qu’il faut du temps pour construire, à mon sens.

J’ai un peu l’impression d’être, ici, un extra-terrestre en disant cela, vu l’ensemble des commentaires.

Dangarcia vous avez écrit:

Il y a des règles qui s’appliquent à tous, dans l’intérêt général.

Je crois que le vrai risque ce n’est pas de se faire rattraper par la patrouille (la police ou la banque), c’est de finir par se croire réellement au dessus des lois. Je pense qu’il faut rester humble. Respecter les règles autant que possible, y réfléchir à 2 fois avant de les enfreindre, assumer si ça tourne mal, et surtout éviter de s’en vanter pour ne pas donner de mauvaises idées à d’autres.

Ce qui me fait objecter c’est que si le système était plus pro-business certains n’auraient pas a "s’arranger" pour décrocher des prêts

Ex en France ou au Lux les banques exigent une assurance solde du - alors passe 60 ans.. ça devient un véritable obstacle , et toutes sortes de papiers -
Or au Portugal ça fonctionne tres simplement: vous voulez acheter - quel que soit l’âge et meme a 80 pour mes voisins - si vous avez quelques économies - extrait internet du compte placement - 1/4 du prix payable ttc en fonds propres - 30 euros/mois deposes dans un compte a part a la place de l’ass- solde du et qui est rembourse a la fin du prêt … et voila. Rapide, simple et respectueux

Parlons pas de la facilite d’obtenir un prêt en Amerique ou c’est base sur la valeur du bien apres visite et estimation du pro de la banque et non l’âge du demandeur ou sa capacité de bien présenter son dossier!

Donc pour moi clairement les banques se surprotègent et exagèrent en France et au Lux. Idem les notaires qui demandent des trucs que je n’ai jamais eu a fournir en 30 ans d’immo!

Quand j’y pense… je n’aurais jamais pu acquérir un parc immobilier en France vu que j’ai arrête tres tôt de travailler avec "cheque de paye" -

La semaine passee j’ai discute avec une copine,directrice de banque de la région Le Touquet …et bien compris qu’elle n’avait que tres peu de pouvoir décisionnel - et que le " cheque" était le critère numéro 1 quel que soit le patrimoine - a moins d’etre billionaire, et l’âge le critère numéro de l’élimination …
Ca m’a fait me souvenir de mes sympas directeurs de banque successifs qui signaient les renouvellements de prêts pour moi quand j’etais a l’autre bout de la planète ou autre papier important!

L’investissement est toujours une opportunité brève demandant une réflexion suffisante mais une action rapide.

De ce fait, la réussite de chaque investisseur, entrepreneur passe par la case prise de risques !

Ces prises de risques ne sont pas sans égratigner quelque peu le certificateur de comptes, le banquier, le fisc et autres organismes dont l’enchevêtrement de règlements ne permet aucune marge de manœuvre.

Toute personne ayant été en responsabilité sait ce dont je veux parler.

Les autres ne doivent pas perdre de vue que chacun peut se donner les moyens de parvenir à son but du moment qu’il est à la fois prêt et capable d’en assumer les conséquences.

Enfin, les jugements de valeur prodigués à maintes reprises n’ont rien à faire ici et encore moins dans le monde de l’investissement.

TimeIsMoney a écrit :

Prenez l’affaire Tapie par exemple, sa donne froid dans le dos.

Ne mélangeons pas tout, l’affaire Tapie est bien plus complexe que cela. Juste pour mémoire, et wiki le rappelle, BT était en cessation de paiement en 92 avant qu’il devienne ministre.

Cessation de paiement ne signifie pas "bon payeur", justement. On ne parle donc pas d’un dépassement de 2j de la part d’un excellent client, mais du dépassement d’un délai ferme alors que ca fait plus de 2 ans que le groupe, en cessation de paiement, négocie une solution pour apurer ses dettes.

Rastignac a écrit :

Vous pouvez envisager de travailler avec des groupes mutualistes, comme la Banque Populaire, qui n’utilise pas la caution crédit logement, en tous cas pour les fonctionnaires. Sont-ils au courant des autres encours de prêts immobiliers cautionnés par crédit logement ? Je n’en sais rien…
Pour le produit défiscalisant, en fait il devient "refiscalisant" si vous intégrez la taxe foncière et le reste des frais… Est-ce un Pinel ? En province ? Avec un loyer faible ? Combien vaut le bien actuellement ? Combien l’avez-vous payé ? Au bout de combien de temps estimez-vous que le prêt à rembourser équivaudra à la valeur du bien ?
Une option possible : si cette affaire a été menée, pour l’essentiel, par votre mari, soldez les comptes d’un investissement raté et acceptez de payer un tiers de la perte (mettons 10 000 euros) pour passer à autre chose et être propriétaire de votre résidence principale. Sinon, vous restez propriétaire à 50% d’un bien peu rentable qui bloque vos projets. De plus, après la séparation, votre ex aura peut-être des envies très différentes des vôtres quant à la gestion du bien, et se remettre en couple : il vaut mieux solder les comptes pour éviter des conflits futurs, surtout si vous avez des enfants.

Rastignac

C’est un cas d’école à surtout pas reproduire :

investissement en résidence de tourisme dans la région landaise en 2013 selon la loi Censi Bouvard
acheté : 180k HT (donc env 210k TTC)
estimé : 100k TTC
solde prêt : 160k
loyer : 3600 TTC/an (après la révision à 45% du loyer initiale suite à 2 ans d’impayé et de la procédure d’eviction du gerant défaillant)

si on vend aujourd’hui (sans aucune garantie d’avoir le prix estimé vue les conditions du marché pour ce type de bien) :
   defisc à rembourser : env 8k
   TVA à rembourser (car acheté dans le neuf - TVA remboursé par état) : env. 22k (env. 30k sur 20 ans au prorata des années restants)
   solde du prêt : 60 k
   cout maintien du bien : 0 (vente immediate)

total : 90k de déficit immediat à couvrir à deux

vente en 2022 :
   defisc à rembourser : RAS (9 ans règlementaires finis)
   TVA à rembourser (car acheté dans le neuf - TVA remboursé par état) : env. 15k (env. 30k sur 20 ans au prorata des années restants)
   solde du prêt : devrait être à priori couvert par la vente
   cout maintien du bien : env 45k (difference entre les depences (prêt, TF, frais copro) et les entrées (loyers, defisc))
   

total : 60k (avec 45k déjà payés et 15k à sortir à l’issu de la vente)

@Mettero
comme quoi, pas besoin de raconter des salades à son banquier - il suffit souvent de changer d’air.

Les banques, je les considère comme des relations d’affaires. Des fois ça marche, des fois ça marche pas. Et si une banque refuse d’accorder un emprunt, ça peut être dû à trois choses : dossier mal présenté ou mal ficelé, projet déconnant, interlocuteur (banquier) borné ou incompétent.

Sur le dernier point, ça peut être soit lié à la banque elle-même soit simplement qu’on n’a pas le bon interlocuteur.

Avant de mentir à son banquier (sujet de la file), je me poserai quatre questions :

Qu’est ce que j’ai fait de travers? Qu’est ce qui coince dans mon projet et comment je peut l’améliorer. Ça m’est arrivé une fois, j’étais trop gourmand (demande de découvert bancaire de 25 k€ pour financer la création de mon entreprise). J’ai réécrit le business plan (plus lisible), ai baissé mes prétentions et une banque m’a aidé (cf. 4ème point ci-dessous).

Est-ce que cette banque est nulle ? Si oui, je vais voir ailleurs.

Est-ce que je parle à la bonne personne ? si c’est non, cherchez un autre interlocuteur. Expérience vécue : demande de réngo. de prêt immo = non ; demande de second prêt immo = non ;  de là, je trouve l’email du directeur d’agence, lui envoie un message de protestation et en 10 jours, comme par magie, je change de conseiller et on me propose deux offres intéressantes, soit un taux renégocié + une proposition pour mon second prêt immo…

Est-ce la bonne banque pour ce projet spécifique ? Il y en a des très bien pour certaines choses et nulles pour d’autres. Pour ma société, une seule banque m’a aidé (cf. ci-dessus) et depuis, on a une très bonne relation et ils sont très réactifs (bon, le compte en banque est plein, ça aide). Par contre ils sont nuls pour le perso et je suis parti ailleurs pour ce volet.

Dernière modification par carignan99 (19/06/2018 16h59)

L’arrêt n°63 du 20 janvier 2021 de la Cour de Cassation, vient de débouter des clients qui avaient fourni de fausses informations à leur banque pour obtenir un prêt immobilier.

Arrêt n°63 du 20 janvier 2021 (18-24.297) - Cour de cassation - Première chambre civile-ECLI:FR:CCAS:2021:C100063 | Cour de cassation

Lorsque la banque a découvert les fausses informations elle a assigné les clients au remboursement immédiat du montant restant du prêt.

@OncleC

Pour répondre à vos différents points:

1) Autant jouer la transparence, de toute façon ils ne sont pas naïfs.
L’avantage en expriment clairement la mise en concurrence c’est voir la tête de votre interlocuteur.
Soit il n’a plus envie que ça de faire votre dossier, et vous gagner du temps en ne comptant pas sur
cet interlocuteur, soit il manifeste de l’intérêt et il agira en conséquence avec l’information d’une
mise en concurrence avérée et vous le garder dans la course.

2) Vos interlocuteurs sont des conseillers commerciaux, ils ont des objectifs et des intérêts propres.
Si vous le d’y parvenir ils vont se "décarcasser".

3) Oui soit ne pas accepter à l’issu du délais de réflexion, et les frais de dossier ne sont dû qu’en cas
de mise en place effective du prêt.

4) Les questionnaires d’assurance, de situation patrimoniale etc ne sont pas engageant si vous
ne signez pas l’offre de prêt et seront caduques. Les produits "annexes" au prêt (ouverture du compte
par exemple) resteront d’actualité par contre, et il faudra les résilier dans une démarche dédié.

5) Je ne vois pas l’intérêt pour vous de faire éditer par plusieurs banques des offres?
Si vous faites perdre du temps à vos interlocuteurs, ne comptez pas les solliciter à nouveau par la suite en tous cas.