Immobilier locatif : faut-il se présenter aux locataires ?

massahorse a écrit :

Cela est plus humain à mon sens mais quand on a plus de 5 lots ça devient fastidieux…

Bonjour,

Si sonner à la porte de chaque locataire vous parait trop fastidieux, il faut s’interroger alors sur la pertinence de faire de la gestion locative en direct
Il y aura bien plus fastidieux…
Cela me semble humainement et en terme de gestion humaine/locative le minimum

Question subsidiaire, vous avez acheté sans rencontrer chaque locataire ?

massahorse a écrit :

Présentation physique en allant sonner à la porte de chacun et remise en mains propres de tous les documents (coordonnées, rib)? Cela est plus humain à mon sens mais quand on a plus de 5 lots ça devient fastidieux…

Visiter 5 locataires, sauf à avoir investi aux 4 coins du monde, ne devrait pas vous prendre plus d’une journée. Le temps c’est de l’argent. Si vous gagnez jusqu’à 20000€/mois cette journée de visites vous coûte moins de 1000€.

La question est de savoir si le fait de rencontrer vos locataires, créer un lien avec eux, être en contact direct en cas de problème, vaut plus que 1000€.

massahorse a écrit :

Ou alors un courrier annonçant le changement, incluant un rib pour les virements voire un mandat sepa pour ceux qui acceptent?

Ca n’est pas au futur propriétaire de le faire mais au notaire en charge de la vente par lettre en recommandé avec accusé réception  voyez avec le notaire pour indiquer toutes vos coordonnées (rib, postales, mail, tel).

Renseignez vous auprès du vendeur pour connaitre ceux qui paient par chèque ou espèces. Perso, j’ai une boite aux lettres dans l’immeuble pour les chèques. Pour les espèces (ça m’est arrivé très rarement), c’est forcement de la main à la main avec recompte.

Par contre, je n’ai rencontré aucun locataire avant la vente, ni cherché à les rencontrer pour me présenter. Il vous suffit de passer de temps en temps pour faire votre travail de vérification. Vous finirez bien par croiser vos locataires et faire les présentations.

Dernière modification par lachignolecorse (03/10/2019 05h31)

Bonjour,

Lorsque j’achète un bien loué (ça ne m’est arrivé que trois fois), je rencontre impérativement le (les) locataire(s) une première lors de la visite et le(s) contacte ensuite pour caler les modalités pratiques (jamais mon notaire n’a géré ça et tant mieux ni même lu les baux en cours et ça c’est potentiellement dommageable).

Je demande aussi à voir le bail. C’est important, il n’est pas si rare qu’il soit bizarre, incomplet, mal rédigé et mine d’emm.rdes à retardement. Il y a pas mal de bricolos administratifs chez les bailleurs…

J’ai pour ma part visiter un bien loué avec un bail au nom d’un couple avec deux enfants. Dossier plutôt correct. Lors de la visite, je me suis rendu compte que les beaux-parents habitaient en réalité sur place à demeure. L’appartement, qui était intéressant sur le papier et aux dires du vendeur, se trouvait donc en réalité être un appartement de 56m2 pour quatre adultes et deux enfants.

Il me parait donc nécessaire de visiter et de rencontrer les gens, de manière formelle ou non. D’établir un contact et un canal de communication. Même si cela ne m’était pas très agréable sur le coup, avec la locataire, nourrisson dans les bras, qui me suppliait presque de ne pas mettre fin à leur bail.

Concernant le "problème" de l’âge, avec un bailleur plus jeune que les locataires, j’y ai déjà été confronté lors de visites. Pour m’en prémunir, j’affirme devoir en parler à mon associé non présent ce jour pour valider le dossier (mon associée n’étant autre que mon épouse). Dans l’imaginaire des gens cet "associé" sera alors forcement plus âgé.

Dernière modification par dalki (03/10/2019 09h06)

massahorse a écrit :

Quel est l’interêt de me répondre de cette façon?
…/…
La pertinence de mes investissement n’est pas la question… je souhaite juste échanger des expériences.

Relisez moi

DDtee a écrit :

… il faut s’interroger alors sur la pertinence de faire de la gestion locative en direct

Ce n’est pas la pertinence de vos investissements que je mettais en cause mais celle d’assurer la gestion en direct.

En vous souhaitant les meilleurs dialogues avec vos locataires.

Si vous souhaitez gérer en direct, ce qui semble le cas & que je vous recommande, oui, il faut bien sûr se présenter physiquement à vos locataires.
Cela présente un avantage pour vous de savoir à qui vous avez à faire & pouvoir régler les problemes au mieux. Cela est également réciproque, vos locataires savent où part leurs loyers & qu’ils peuvent compter sur vous en cas de problèmes techniques ou autres.

Ensuite, endossez votre rôle de propriétaire bailleur : main de fer dans un gant de velours, être pro & cela devrait bien se passer pour vos affaires.

Je ne suis pas du tout d’accord avec vous. Un bon propriétaire est un propriétaire qu’on ne voit jamais.
Sauf dans des cas ultra exceptionnels. Je n’ai pour ma part jamais rencontré de propriétaire, sauf à l’entrée et sortie des lieux(la plupart des temps même pas car c’est une entreprise qui gérait).

Vous parlez de relation de confiance, mais justement, un propriétaire qui veut me voir n’est pas un propriétaire qui a confiance, c’est plutôt un propriétaire curieux qui veut en savoir plus et se dire "c’est bon ce locataire a l’air d’être quelqu’un de bien ça devrait le faire"
D’ailleurs vous allez le rencontrez où ce locataire ? chez lui! (oh oui je suis sûr que c’est surtout pas pour voir si c’est pas trop le bordel et si ça sent pas la cigarette)

Quand à la relation de confiance, c’est bien un truc de propriétaire. Le locataire il paie juste pour avoir un appart. Il ne se pose pas 5000 questions sur son bailleur.D’ailleurs qui va solliciter le rendez vous ? Pas le locataire à ce que je sache!

Ce serait marrant d’imaginer un locataire demander à un propriétaire d’aller chez lui pour mieux le connaitre et voir si il peut lui faire confiance. ça ne se passe jamais comme ça pourtant. Allez savoir pourquoi, une histoire de position de force probablement. Mais bon il vaut probablement mieux se dire que c’est pour une histoire de confiance mutuelle…

Dernière modification par JBeurer (03/10/2019 12h36)

Je pense que la réponse de JMeuret est un excellent contradictoire.

Pour ma part, lors de la visite pré-achat, j’ai rencontré succintement tous les locataires, puis après l’achat, j’ai fait un tour de présentation avec le vendeur.

J’ai ensuite déposé une enveloppe dans chacune des boites aux lettres pour me présenter, leur donner mes coordonnées, mon RIB. La lettre mentionnait également que le fonctionnement de l’immeuble allait perdurer (sauf si ils désiraient certains changements) et que j’étais disponible au besoin.

Je passe également toutes les 2 semaines pour vérifier que tout va bien. Je ne sonne pas aux portes mais je croise parfois des locataires. Le plus important, ça reste quand même la réactivité en cas de problème (je réponds toujours dans la journée et tente de résoudre les petits tracas dans les 2/3 jours max).

Dernière modification par adrRA (03/10/2019 13h11)

La question n’est certainement pas d’entrer boire un verre chez un locataires, du moins j’espère.
Mais puisque je gère la mise en location, je les rencontre. Lorsque j’achète un bien occupé, je les rencontre.
La relation contractuelle juridiquement extrêmement déséquilibrée en faveur du locataire fait que je trouve  normal de savoir à qui j’ai à faire… Il m’est arrivé de ne pas acheter un bien pour délit de conn.rie crasse de l’occupant.

J’ai le sentiment que des réactions épidermiques proviennent d’une mauvaise expérience : de la même façon que je rencontre à l’entrée, à l’achat ou lors de soucis techniques un locataire, j’aimerai rencontrer un propriétaire si j’étais locataire. J’éviterais certains comme la peste de peur d’être enquiquiné tous les 4 matins. Un de mes amis est hyper intrusif, je ne supporterais pas.

Cela étant : la question porte sur ce que font les bailleurs corrects, pas sur ce qu’en pensent des locataires qui ont eu des problèmes.

Dans mon expérience, l’agent immobilier à préparé une lettre indiquant la/les  vente(s) pour officialiser l’info pour chaque locataire après leur avoir donné l’information de vive voix.
D’ailleurs je suis tout à fait d’accord avec Bernard2K sur le premier point concernant la règle de base du savoir faire

Personnellement, si je n’avais pas eu l’occasion de les rencontrer avant, je me suis présentée en indiquant que j’étais la nouvelle propriétaire et, qu’une lettre d’information avec toutes les coordonnées et les informations nécessaires allait leur parvenir par la poste.

Ensuite, un contact s’est établi très facilement lors de mes visites sur le/les chantier(s) (les appartements en travaux ) et, cela, permet  en général de faire connaissance.

Au début, ils sont tous réticents mais, très vite, un contact se crée (attention, le contact n’est pas toujours positif…)

Par la suite, je n’embête jamais mes locataires et d’ailleurs, pour ceux plus entreprenants avec les invitations au café ou autre, je décline toujours.

Je dirais, plus généralement, qu’il s’agit du cas par cas. Nous sommes tous différents et nous ne pouvons pas généraliser le contact avec l’humain. Il y a un cadre a créer, des règles à appliquer et faire appliquer ; un peu comme un management transversal…(je sens que je vais encore me faire tuer pour mes "images" un peu exagérées 

JMeuret a écrit :

Je ne suis pas du tout d’accord avec vous. Un bon propriétaire est un propriétaire qu’on ne voit jamais.

J’ajouterai "quand il n’y a pas de problème". Par contre, dès qu’il y a un souci, soyez réactif.

Mon premier immeuble avait 19 logements, je ne me voyais pas prendre mon calepin et aller voir chaque locataire pour écouter leurs doléances. Cela s’est fait naturellement au fil des semaines et mois qui ont suivi la vente.

Je vous conseille vivement d’informer les locataires par lettre en recommandé avec AR pour éviter tout litige ensuite. Dans ce courrier indiquer aussi que le locataire a la charge de changer le bénéficiaire  des APL auprès de la CAF si c’est le propriétaire qui perçoit (ce qui ne vous empêche pas d’informer la CAF du changement de propriétaire du bien).

Dernière modification par lachignolecorse (04/10/2019 06h19)