PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

#1 29/11/2023 10h53

Membre (2023)
Réputation :   0  

ISTJ

Bonjour à tous,

Comme détaillé dans notre présentation, nous avons actuellement une capacité d’emprunt de €450,000 (revenus de 6,000 et 4,000 €/mois, respectivement). Il est fort possible que l’un de nous deux (la personne touchant 4,000€/moi) soit contraint d’arrêter son activité professionnelle en Mai 2024.

Cette échéance nous porte à croire qu’il serait pertinent d’utiliser notre capacité d’emprunt actuelle au maximum d’ici à Mai 2024 tant que nous sommes en capacité de le faire et ce, afin de bénéficier de l’effet de levier y étant associé. Nous n’avons à ce jour contracté qu’un seul crédit immobilier pour financer notre RP.

Notre première intuition serait donc d’investir cette capacité d’emprunt dans de l’immobilier locatif (à première vue dans un ou plusieurs immeubles), notre patrimoine actuel étant constitué quasi-exclusivement d’actifs financiers. Toutefois, le contexte actuel de taux d’intérêt relativement élevé et de marché immobilier en pleine évolution (y compris d’un point de vue législatif vis-à-vis du statut LMNP), nous souhaiterions lancer cette discussion afin de partager les avis et conseils des IH ayant rencontré une situation similaire dans le passé, ou de ceux souhaitant partager leurs perspectives sur ce sujet.

Au plaisir de vous lire et excellente journée à vous tous!

Dernière modification par biloushka (29/11/2023 11h15)

Mots-clés : conjoncture, crédit, effet de levier, immobilier

Hors ligne Hors ligne

 

#2 29/11/2023 11h04

Membre (2019)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 5 Expatriation
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 50 Invest. Exotiques
Top 5 Entreprendre
Top 50 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   1427  

 Hall of Fame 

INTJ

Vous êtes en CDI ou en micro-entreprise ?

Avec 10ke de revenus nets, votre capacité maximale d’endettement est de 3,5ke dont il faut retrancher les 1,3ke de crédit pour la RP.

Ave 2,2ke de capacité d’emprunt, vous pouvez emprunter environ 330ke avec les taux actuels.


Parrain Interactive Brokers (par MP) - Déclaration fiscale IBKR Degiro Trade Republic  - Parrain Qonto (par MP) -- La bible des obligations

Hors ligne Hors ligne

 

#3 29/11/2023 11h13

Admin (2009)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 Dvpt perso.
Top 20 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 5 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 10 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 20 SCPI/OPCI
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   3889  

 Hall of Fame 

INTJ

C’est sans doute le pire moment depuis plusieurs années pour se lancer dans l’investissement locatif résidentiel à crédit en France.

Taux d’emprunt élevé + pas encore de baisse significative du marché + incertitude sur les mesures liées à la transition écologique + hausse significative de la taxe foncière qui ne fait que commencer.

Emprunter pour acheter de jeunes SCPI qui peuvent collecter pour investir dans de l’immobilier commercial qui a déjà baissé, ça ça se discute plus.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 29/11/2023 11h31

Membre (2023)
Réputation :   24  

Personnellement, je ne suis pas forcément d’accord avec l’idée que ce n’est pas le bon moment d’investir. Je dirais plutôt que cela dépend?

Certes, la moyenne des prix ne baisse autant qu’il faudrait pour compenser la hausse des prix, mais il y a moins d’acquéreurs et des vendeurs pressés. Il faut trouver les bonnes opportunités.

Quant-aux taux, on peut toujours les renégocier plus tard. Pénalité max de 6mois d’intérêt.

Plus tard on investit, plus tard on finit de rembourser sauf à raccourcir la durée du prêt (=augmenter l’effort en treso). Aussi un point à considerer?

Enfin ça dépend de l’apport et des opportunités d’investissement alternatives en comparaison?

EDIT: Et par rapport a la SCPI, c’est une question de strategie. Meme debat que ETF vs stock picking. Je suis d’avis qu’en 2024 le stock picking offrira de belles opportunités.

Dernière modification par JemappelleArnaud (29/11/2023 11h36)

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #5 29/11/2023 11h33

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3395  

 Hall of Fame 

C’est une période où les gens vraiment solvables peuvent tenter de fortes négociations de prix (parce que les autres acheteurs ont disparu ou sont en train de faire tourner en bourrique vendeurs et agents, à force de ne pas obtenir leur prêt). C’est donc une période relativement propice pour l’investissement, pour les vieux renards.

Pour quelqu’un qui se lance dans l’immobilier, ça va être beaucoup plus difficile. En effet, une négo réussie ne se mesure pas seulement par rapport au prix affiché, mais par rapport à la qualité intrinsèque du bien. Des gens qui débarquent sont des candidats idéaux pour se faire avoir sur le mode : "quelle bonne affaire, on a négocié -20 %". Sauf que le bien avait un gros défaut que vous n’avez pas vu et que son juste prix était donc encore en-dessous de ces 20 % ! Or, juger les défauts, estimer la vraie valeur d’un bien, faire des offres agressives, ça nécessite de l’expérience et du savoir-faire… quand on ne sait pas faire, ça ne s’apprend pas en claquant des doigts.

L’autre gros écueil pour vous, c’est que vous allez vouloir consommer votre capacité d’endettement. Si vous voyez une très bonne affaire à 150 k€, vous allez la laisser passer parce qu’elle n’est pas assez chère. Par contre si vous tombez sur une affaire pile à votre limite d’endettement, vous allez la parer de toutes les vertus, en refusant de voir les défauts.

Vouloir investir 450 k€ d’un coup en étant débutant en immobilier, c’est vraiment un bon moyen de se faire avoir.

Par contre, vous former en essayant de faire la meilleure affaire possible sur un montant plus modeste, je dirais dans les 100 à 150 k€, c’est une bonne idée. Mais ça, vous pourrez le faire même après avoir moins de capacité d’endettement.

Notez enfin que, plus que jamais, il n’y a pas un marché immobilier mais des marchés. La réponse ne sera à affiner selon si vous envisagez d’acheter à Lyon, Paris, Roanne ou encore Trifouillis les Oies, 1200 habitants.


Les vacances sont finies, au travail !

Hors ligne Hors ligne

 

#6 29/11/2023 16h04

Membre (2022)
Réputation :   25  

INTJ

Bonjour,

Je m’adresse à vous avec l’intention de partager une opinion profondément personnelle. Lorsqu’il est question d’investissement immobilier, je suis enclin à considérer cette démarche comme un marathon plutôt qu’un sprint. L’essentiel, selon moi, est d’acquérir de manière régulière des biens immobiliers proposés à un tarif inférieur à celui du marché.

Pour illustrer mon propos, je vous cite un exemple concret : je suis actuellement en train de réaliser un investissement modeste, acquis avec une décote substantielle de 20%, et qui a la particularité de s’autofinancer. La demande locative est, dans ce contexte, particulièrement forte, ce qui, à mon sens, rend le risque encouru tout à fait acceptable à long terme.

Concernant votre situation, l’idée d’investir massivement en une seule fois me semble effectivement teintée d’un certain risque. En revanche, la stratégie consistant à cibler une opportunité spécifique et à prendre le temps de s’immerger et de comprendre le marché immobilier me paraît être la démarche la plus judicieuse. Cette approche mesurée permet non seulement de minimiser les risques, mais également d’optimiser les chances de succès de votre investissement sur la durée.

Par ailleurs, comme le rappelle Arnaud, le crédit bancaire est associé à une option implicite sur les taux. A ce titre, un cash flow neutre ne peut que s’améliorer sur la durée.

Bonne journée

Dernière modification par PascalD (29/11/2023 16h14)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 29/11/2023 21h12

Membre (2023)
Réputation :   0  

ISTJ

Oblible a écrit :

Avec 10ke de revenus nets, votre capacité maximale d’endettement est de 3,5ke dont il faut retrancher les 1,3ke de crédit pour la RP.

Nous venons de mettre à jour notre présentation afin d’être les plus précis possible en terme de revenus exacts. Ces revenus proviennent de nos auto-entreprises, et d’organismes internationaux.

InvestisseurHeureux a écrit :

C’est sans doute le pire moment depuis plusieurs années pour se lancer dans l’investissement locatif résidentiel à crédit en France.

Taux d’emprunt élevé + pas encore de baisse significative du marché + incertitude sur les mesures liées à la transition écologique + hausse significative de la taxe foncière qui ne fait que commencer.
Emprunter pour acheter de jeunes SCPI qui peuvent collecter pour investir dans de l’immobilier commercial qui a déjà baissé, ça ça se discute plus.

Merci pour votre avis et pour cette piste "jeunes" SCPI que nous allons creuser. Nous avions conclus après de rapides recherches qu’avec des taux de crédit fleurant les 5% et des rendements ne dépassant que rarement ces même 5% (sans même prendre en compte l’aspect fiscal), la rentabilité d’un tel investissement semblait difficile à atteindre - d’où l’intérêt de regarder justement du côté de ces jeunes SCPI, on imagine. Nous allons regarder du côté du forum consacré aux foncières non côté.

JemappelleArnaud a écrit :

Enfin ça dépend de l’apport et des opportunités d’investissement alternatives en comparaison?
EDIT: Et par rapport a la SCPI, c’est une question de strategie. Meme debat que ETF vs stock picking. Je suis d’avis qu’en 2024 le stock picking offrira de belles opportunités.

Notre intuition initiale était en effet d’utiliser notre capacité d’emprunt pour investir dans de l’immobilier locatif - ou SCPI. Mais y-a-t-il en effet dans le contexte actuel des opportunités d’investissements alternatives à financer à crédit (dans l’immobilier ou au autre)?

En termes d’apport, nous disposons de liquidité suffisantes pour faire un apport relativement conséquent (environ € 100 k), d’autant plus si c’est un bien plus modeste, comme suggéré par Bernard2k et PascalD.

Bernard2K a écrit :

Par contre, vous former en essayant de faire la meilleure affaire possible sur un montant plus modeste, je dirais dans les 100 à 150 k€, c’est une bonne idée. Mais ça, vous pourrez le faire même après avoir moins de capacité d’endettement.
Notez enfin que, plus que jamais, il n’y a pas un marché immobilier mais des marchés. La réponse ne sera à affiner selon si vous envisagez d’acheter à Lyon, Paris, Roanne ou encore Trifouillis les Oies, 1200 habitants.

Merci pour ces sages conseils. Nous sommes tous sauf des vieux renards, davantage des renardeaux, dans le meilleur des cas! Nous sommes conscients (et prudents) sur le fait de consommer notre capacité d’emprunt sur des biens conséquents, et conscient de l’écueil que vous présentez quant à l’aveuglement (conscient ou inconscient) auquel nous pourrions faire face si un bien correspondant à notre limite d’endettement nous était proposé.

Nous habitons dans un petit village qui se rapproche de Triffouillis les Oies (500 habitants), proche d’une petite ville de 8,000 habitants où la demande locative est relativement forte, mais avec une situation économique en dessous de la moyenne. Cela limite quelque peu notre périmètre de recherche. Nous n’avons pas une connaissance fine des marchés locatifs au delà de ce périmètre. Afin de palier à cela, de minimiser les écueils et risques potentiels décrits au dessus, et d’investir sur des marchés immobiliers à fort rendement, nous pensons éventuellement faire appel à une société d’investissement clé en main pour assurer la recherche et la gestion locative du/des biens. Pensez-vous que cela puisse être approprié dans notre cas? Nous sommes conscient que la plupart des visiteurs de cette section du forum sont des investisseurs immobiliers chevronnés fuyant ces intermédiaires, mais souhaitions tout de même soulever cette question.

PascalD a écrit :

Par ailleurs, comme le rappelle Arnaud, le crédit bancaire est associé à une option implicite sur les taux. A ce titre, un cash flow neutre ne peut que s’améliorer sur la durée.

Mille mercis pour vos conseils avisés PascalD, qui nous sont extrêmement utiles dans notre réflexion. Nous gardons cet élément à l’esprit mais nous préférons raisonner en fonction des paramètres actuels des marchés immobiliers avant de nous lancer. Si nous arrivons à trouver un bien qui s’autofinance avec ces paramètres actuels, toute baisse future des taux ne sera que du bonus!

Dernière modification par biloushka (30/11/2023 20h44)

Hors ligne Hors ligne

 

#8 29/11/2023 21h34

Membre (2014)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   126  

Bonjour

Puisque nous sommes la pour confronter les avis et experiences

   

PascalD a écrit :

    Par ailleurs, comme le rappelle Arnaud, le crédit bancaire est associé à une option implicite sur les taux. A ce titre, un cash flow neutre ne peut que s’améliorer sur la durée.

Je serai beaucoup plus reservé, pour ma part le risque est principalement sur l’arrivée de l’impot (qui sera assez fort pour vous)
La renégociation d’un taux n’est absolument pas garanti e( mais ce n’est pas un reel probleme)

Comme mentionné plus haut , nous sommes dans une période de marché particulièrement compliquée où il faut tout maitriser.
En délégant pour du clé en main … vous faites exactement l’inverse ( vous maitrisez la marge et les frais de gestion ..; la premiere année smile)

une telle prestation a un objectif tres différent du votre, vous voulez minimiser le prix d’achat / maximiser le cash flow
elle veut … signer des contrats ..

Quitte a déléguer mutualiser en SCPI ( ce n’est pas un conseil).

il semblerait que votre capacité d’emprunt vous brule les mains. Prendre un peu de temps pour comprendre l’évolution  et ce que vous pouvez faire pourrait etre bénéfique.

Cdt

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #9 30/11/2023 08h30

Membre (2015)
Top 50 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 50 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   564  

ENTJ

InvestisseurHeureux, le 29/11/2023 a écrit :



Emprunter pour acheter de jeunes SCPI qui peuvent collecter pour investir dans de l’immobilier commercial qui a déjà baissé, ça ça se discute plus.

@ IH : je note que vous rejoignez un tant soit peu mon analyse ! wink

-------------------------------------------

Mon avis sur ce projet :

Dans le choix des jeunes SCPI qui profitent de la crise par effet d’opportunité il vous faudra :
- réfléchir à la part bureau en matière de diversification ; on peut miser sur le retour ou pas des tvtravailleurs au bureau. Du coup l’emplacement "prime" me semble à privilégier, basiquement,
- l’imposition des revenus : vous verrez qu’avec un rendement de 7% et des conditions fiscales avantageuses, vous approchez un rendement net d’un bien locatif bien placé et bien négocié
- même si cela se discute, je vous invite également à prendre en considération la valeur de reconstitution plutôt que la valeur de réalisation dans la sélection des dites SCPI. C’est en effet celle qui détermine la potentielle variation du prix de la part : votre bien peut prendre de la valeur, comme un bien physique détenu en direct.

Attention : il y a toujours un risque, rien n’est gravé dans le marbre surtout coté qualité des investissements et rendement, intégrité et compétences des gestionnaires etc


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+1]    #10 30/11/2023 08h34

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3395  

 Hall of Fame 

biloushka, le 29/11/2023 a écrit :

Nous habitons dans un petit village qui se rapproche de Triffouillis les Oies (500 habitants), proche d’une petite ville de 8,000 habitants où la demande locative est relativement forte, mais la situation économique en dessous de la moyenne). Cela limite quelque peu notre périmètre de recherche. Nous n’avons pas une connaissance fine des marchés locatifs au delà de ce périmètre.

Avez-vous une connaissance fine du marché dans ce périmètre, aussi bien à la vente qu’à la location ? Devenir compétent en investissement immobilier locatif, ça commence par là.

Afin de palier à cela, de minimiser les écueils et risques potentiels décrits au dessus, et d’investir sur des marchés immobiliers à fort rendement, nous pensons éventuellement faire appel à une société d’investissement clé en main pour assurer la recherche et la gestion locative du/des biens. Pensez-vous que cela puisse être approprié dans notre cas?

On en apprend un peu plus dans votre présentation :

Actifs immobiliers : investissement locatif dans un ou deux immeubles (€400,000 chacun) dans une ville (1h30 de notre lieu de vie) à fort rendement, via une société d’investissement/gestion clé en main.

Distance : 1h30 de trajet, c’est très pénalisant. Ca vous oblige à tout déléguer. Cf Gérer un immeuble de rapport à 300 km de distance : est-ce possible ? Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ?

Société d’investissement clé en mains : là aussi, sujet déjà traité sur le forum : Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ?
Forcément, ça ajoute la commission de cette société (qui se paie à tous les niveaux : commission de chasseur avec un madnat de recherche, puis commission sur la coordination des travaux, puis commission sur la gestion). Et pourtant, vous trouvez que c’est une bonne affaire, malgré l’ajout du coût des travaux et la commission. Souvent, c’est parce que le prix du bien lui-même était bas. Pourquoi était-il bas ? Souvent, c’est parce que c’est un immeuble décrépi, quartier médiocre, voisinage très social, ou défaut du bien lui-même tel que peu lumineux, proche du périph, etc. Mais une fois rénové, ça en jette. Les photos envoyés par le gestionnaire et postées sur la première annonce de location sont magnifiques et vous vous félicitez du résultat. Sauf que les défauts n’ont pas disparu. Vous allez probablement avoir des impayés, du turnover, des cafards, etc. Quand c’est la misère, ça reste la misère.

Notez que c’est effectivement dans la misère qu’on trouve les meilleurs rendements. On y trouve aussi les problèmes qui vont avec. Vous parliez de ville "à fort rendement". Je connais certains quartiers dans certaines villes où le rendement théorique atteint 20 voire 30 %. Problème : les huissiers n’osent pas y pénétrer ; les policiers, rarement et seulement en nombre. Le rendement est donc purement théorique, tellement il est improbable que tout se passe comme prévu ; il va y avoir impayés, dégradations, etc. Pour autant, un peu moins pire que cela, on peut trouver du haut rendement, avec un niveau de risque qui peut sembler gérable si on aime le sport. D’autres, au contraire, ne jurent que par des biens "patrimoniaux", dans des beaux immeubles, quitte à sacrifier un peu de rendement ; mais ils compensent un coût d’achat plus élevé en faisant eux-mêmes les travaux (ce qui nécessite outillage, temps, compétence). A chacun de voir où il veut régler le curseur entre rendement et tranquillité.

"Haut rendement" + "1h30 de trajet" = lampe rouge clignotante. Ca veut dire beaucoup de soucis qu’il sera difficile de régler à distance.

Je ne peux pas vous en dire plus. Formez-vous ! Lisez 2 ou 3 livres sur l’investissement immobilier locatif, lisez le forum, visitez des biens proches de chez vous. C’est à vous de faire le boulot. Même si vous déléguez à une société, plus vous serez compétents, plus vous abaisserez la probabilité de vous faire avoir.

vous devriez notamment lire :
- ces fils Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? Investissement locatif à + de 10% de rentabilité :  Saint-Etienne, Mulhouse, Nevers Investissement locatif en province : comment choisir la ville ?
- de nombreux autres que vous trouverez par recherche sur les mots clés adéquats.
- quasiment tous les messages de certains membres très compétents en immobilier ; mais, attention au fait qu’il y a derrière ces réussites : 1) un marché immobilier de l’époque ; 2) des compétences peu communes en recherche de bien, négociation, et travaux. 3) beaucoup de temps passé à rechercher, analyser, faire les travaux, etc..

Dernière modification par Bernard2K (30/11/2023 08h52)


Les vacances sont finies, au travail !

Hors ligne Hors ligne

 

#11 30/11/2023 09h18

Membre (2013)
Top 50 Année 2023
Top 50 Vivre rentier
Top 50 Invest. Exotiques
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   327  

Bonjour,
De mon point de vue, l’investissement immobilier ne se conçoit pas sans une définition précise d’un objectif, de ses goûts, de son aversion au risque, de son sens du relationnel, de son goût pour la gestion et la paperasse, ainsi que la définition d’une stratégie et la conception que l’on en a : recherche d’un CF+, mobilisation d’une capacité d’épargne etc etc.

On revient à une époque pas si lointaine -et oubliée de ceux qui ont été abreuvés au crédit pas cher sur 25 ans- où l’investissement immo s’entendait souvent avec CF négatif donc capacité d’épargne et durée 10 à 15 ans… optimum alors considéré à 12 ans du fait des coûts importants du crédit.

Donc, si vous avez une capacité d’épargne à employer dans un investissement immo, le levier du crédit + l’apport mensuel des loyers peuvent vous aider à acquérir un ou des biens que vous ne pourriez vous offrir sans cela.
Ne pas oublier que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Mais le rendement net net sera à la baisse, donc favorisez l’optimisation en limitant aux maximum les intermédiaires.
Les posts de Bernard2K doivent être lus attentivement.

Bref : tout se réfléchit, tout se calcule.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #12 30/11/2023 10h08

Membre (2018)
Réputation :   38  

Bonjour

Juste un point de vue, que tout le monde pourra trouver biaisé et partial au vue de ma profession mais je m’explique.

Forcément une société d’investissement clé en main est une entreprise et à pour finalité de dégager de l’argent, ce n’est pas une association ou du bénévolat. Votre opération peut donc sembler moins rentable car vous payer un intermédiaire. Ma nuance se trouve ici :

Je vois de nombreux client ayant réalisés de piètres investissements avant de me confier leur nouveaux projets, leurs rentabilités étaient biens inférieures, potentiels de plus values inexistant, emplacements catastrophiques, gestion calamiteuse ect…

Même sur le forum cela fait 2 ans que je vois 80% des études de cas ou je me dis que l’opération est bien inférieure à ce que nous proposons, pour le coté rentabilité mais également patrimonial de l’investissement.

C’est uniquement parce que c’est un boulot, il faut des heures et des heures d’expérience, de connaissances et de réseaux donc calculer votre coût à devenir expert dans ce domaine.

Calcul simple :
S’il faut 500 heures d’apprentissage pour réaliser mieux qu’une société mais que vous dégagez 80€ de l’heure via votre travail cela fait 40 000€ de coût. Je me dis qu’il vaut mieux payer une société 10 000€ ou 15 000€. Ce n’est qu’un exemple.

Personnellement je suis convaincu que je ferais de meilleures baguettes que le boulanger à coté de chez moi, seulement je n’ai ni le temps d’apprendre, ni l’envie. Donc je lui achète les siennes.

Evidement il faudra être attentif au choix de la société que vous choisissez, comme Bernard2K l’indique certains vont privilégier les secteurs pourris avec immeubles délabrés, souvent de grosses sociétés avec des charges colossales, condamnés à faire du volume pour survivre dans un secteur grippé.

Ce n’est que mon avis

Dernière modification par Laucyn (30/11/2023 15h39)

Hors ligne Hors ligne

 

#13 30/11/2023 15h08

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3395  

 Hall of Fame 

C’est un éclairage très intéressant. Je suis d’accord. Le pékin moyen qui débute dans l’immobilier locatif ne sait souvent absolument pas ce qu’il fait. Soit il achète du Pinel ou équivalent (vendu très cher), soit il achète de l’investissement à la papa (genre studios étudiant qui servira plus tard aux enfants quand ils feront leurs études… alors même que personne ne sait s’ils feront des études ni dans quelle ville), typiquement à 3 % de rendement parce que c’est ce que tout le monde achète ; soit il se targue de faire du haut rendement, mais c’est en achetant une citrouille que les travaux menés tant bien que mal ne transformeront jamais en carrosse. Je comprends parfaitement que ce genre de profil soit enchanté de trouver des biens avec de meilleurs rendements et avec un meilleur rapport qualité/prix en passant par vous.

Les quelques investisseurs sur ce forum qui arrivent à faire du haut rendement sans pour autant avoir des biens trop foireux sont vraiment très forts, en recherche, en négo, en travaux. Entre le pékin moyen et eux, il y a plusieurs marches d’écart ! C’est cela dont il faut être conscient. La première étape pour progresser est de les lire, et de se former (lire des livres, discuter avec des investisseurs avisés, et pratiquer !). Mais ça ne suffit pas pour acquérir leurs compétences ! On ne remplace pas des années d’expérience, juste en claquant des doigts.

Et même ces investisseurs avisés sont conscients que, si leurs investissements à haut rendement ne sont pas des nanars, ils sont tout de même risqués et/ou chronophages. Il n’est donc pas rare qu’ils revendent pour aller vers du moins risqué et plus simple à gérer (locaux commerciaux, bureaux, grands appartements loués à des familles…), quand ce n’est pas carrément vers les actions et les SCPI. On les entend typiquement dire "tel genre d’investissement à haut rendement, j’ai pratiqué quand j’étais jeune ! J’étais content de les avoir, j’ai fait des bons rendements et des bonnes plus-values, mais j’étais content aussi quand je les ai renvendus ! Maintenant, je n’achèterais plus ce genre de biens."

Dernière modification par Bernard2K (30/11/2023 15h12)


Les vacances sont finies, au travail !

Hors ligne Hors ligne

 

#14 30/11/2023 22h28

Membre (2023)
Réputation :   0  

ISTJ

Timinel a écrit :

Je serai beaucoup plus reservé, pour ma part le risque est principalement sur l’arrivée de l’impot (qui sera assez fort pour vous)

C’est en effet un sujet de taille sur lequel nous devons plancher (c’est prévu ce weekend). Dépourvus d’une réelle passion pour le monde de l’immobilier - ce que nous percevons à la lecture du forum comme un facteur déterminant pour des investissements locatifs réussis - nous ne souhaitons pas forcément multiplier les opérations d’achat/revente au fil des ans. L’objectif serait plutôt d’effectuer un nombre limité d’investissements afin d’en tirer des rentes régulières à l’échéance du/des crédit(s) et compenser la baisse progressive de nos revenus salariés. C’est dans cette optique là que nous devons évaluer le fait de partir sur des investissements type LMNP afin de profiter de cette niche fiscale (tant qu’elle existe), ou directement sur une ou des SCI à l’IS afin de minimiser l’impact fiscal.

Iqce a écrit :

- l’imposition des revenus : vous verrez qu’avec un rendement de 7% et des conditions fiscales avantageuses, vous approchez un rendement net d’un bien locatif bien placé et bien négocié

Nous voilà encore un peu plus convaincus de nous intéresser à l’investissement en SCPI à crédit. Une option qui nous permettrait aussi de mutualiser les risques, comme le souligne @Timinel.

Bernard2k a écrit :

Avez-vous une connaissance fine du marché dans ce périmètre, aussi bien à la vente qu’à la location ? Devenir compétent en investissement immobilier locatif, ça commence par là.

Elle se limite à l’achat de notre RP et de quelques logements loués avant cela. Il y a une forte demande locative dans notre région (mais une situation économique des habitants plutôt fragile), en partie saisonnière (tourisme), et des prix d’achats élevés (notamment dû à l’achat de résidences secondaires). Pas évident (mais pas impossible) de tirer son épingle du jeu dans un tel contexte, d’où notre idée de passer par une société d’investissement et de gestion locative clé en main élargir notre périmètre de recherche. Toutefois, nous restons à l’écoute du marché local et étudions les opportunités qui s’y présentent en étant accompagné d’un ami artisan et dans l’optique d’une gestion directe dans ce cas très précis.

Bernard2k a écrit :

"Haut rendement" + "1h30 de trajet" = lampe rouge clignotante. Ca veut dire beaucoup de soucis qu’il sera difficile de régler à distance.

D’où l’idée de faire appel à une société, rémunérée 6% TTC du prix net vendeur (pour recherche du bien, suivi de travaux, ameublement), puis 5% des loyers encaissés pour la gestion locative.

Vos conseils et retours d’investisseur aguerri sont précieux et nous vous en sommes extrêmement reconnaissants. Nous avions consulté certaines des files partagées, mais pas d’autres, que nous allons lire attentivement.

Range19 a écrit :

Bref : tout se réfléchit, tout se calcule

Entièrement d’accord avec vous. Nous sommes pragmatiques et allons prendre le temps d’établir des calculs précis afin de soutenir nos décisions potentielles d’investissements.

Range19 a écrit :

Donc, si vous avez une capacité d’épargne à employer dans un investissement immo, le levier du crédit + l’apport mensuel des loyers peuvent vous aider à acquérir un ou des biens que vous ne pourriez vous offrir sans cela.

Vous touchez là le cœur de notre réflexion actuelle, et l’idée même d’ouvrir cette discussion. Dans le contexte actuel, l’utilisation de la capacité d’emprunt des épargnants est-elle plus pertinente en investissement locatif ou en SCPI pour des profils similaires, souhaitant plutôt déléguer cet investissement? Se limite-t-elle à de l’investissement immobilier (locatif ou SCPI)? Cela soulève des sujets intéressants en terme de stratégie d’allocation d’actifs.

Le dernier post de @Bernard2K laisse penser que les actions (difficilement finançable à crédit) ou les SCPI (qui associent délégation, mutualisation des risques, et rendements corrects) seraient des investissements davantage appropriés à nos profils. Nous n’aspirons ni à devenir des investisseurs chevronnés en immobilier locatif aux prix d’années de travail, ni à être des ’pékins’ moyens n’achetant que des citrouilles. Nous nous situons quelque part entre les deux: nous souhaitons nous investir de manière plutôt active dans la gestion de notre patrimoine afin que le fruit de notre travail soit correctement valorisé, sans toutefois que cela représente une charge mentale et de temps trop élevée au point que cela n’empiète trop sur les passions et activités que nous avons en dehors de notre travail.

Les propos de @Launcyn résument les raisons qui font que nous nous intéressons à de telles société d’investissements clés en main.

Hors ligne Hors ligne

 

#15 01/12/2023 05h52

Membre (2011)
Top 50 Année 2024
Top 50 Vivre rentier
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   528  

Au vue de vos revenus , un achat en SCI IS pourrait limiter l’impact fiscal.

Un achat immobilier "sans soucis ni tracas" se trouve dans les résidences de tourisme ou d’affaires , il faut bien choisir le lieu de villégiature et prendre des informations sur le ressenti des clients via google.
Un avis sur le gestionnaire  de taille nationale permet de sécuriser l’investissement.

Ce type de produit tourne entre 5 et 5,5 % et certains permettent de bénéficier de séjour gratuit ou à prix modéré dans toute résidence pour un bien similaire ceci hors période d’affluence.

La CRL n’est pas dû car ce sont des baux commerciaux assujetti à la TVA

Ces produits étant de l’immobilier physique , ils permettent de faire de l’amortissement comptable au sein de la SCI.
L’amortissement à ses avantages et ses inconvénients , soit on paye de la fiscalité durant la phase de constitution soit on paye plus tard.

Les produits SCPI ne permettent pas de procéder à de l’amortissement , ils donnent des rendements similaires 4,5 à 5 %

Pour un montant d’investissement de 450 K€ par emprunt , on arrive à 22.000 € de revenus
A prendre en compte une fiscalité IS de 15 % sur les 22K€ pour des SCPI.


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #16 01/12/2023 08h19

Membre (2018)
Top 20 Année 2024
Top 20 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 10 Dvpt perso.
Top 50 Expatriation
Top 50 Vivre rentier
Top 5 Entreprendre
Top 50 Finance/Économie
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   531  

ESTJ

Complément amical au post de Philippe30 :

Les scpi peuvent donner lieu à amortissement en sci is, si vous recourez à l’achat d’usufruit et non de parts en pleine propriété.

Avec des clés de démembrement favorable, il est tout à fait possible d’arriver à des rendements  entre 8 et 10%. A noter qu’il est par contre très difficile de se faire financer de l’US à crédit …

Cerise sur le gâteau, des scpi étrangères (avec des immeubles détenus ailleurs que FR)  donnent lieu à un imposition FR minorée car les loyers ont deja été imposés sur place, on a donc un recalcul à faire sur le net de tout qui peut améliorer encore le résultat.

PS: lisez Malo (qui se fait rare en ce moment) sur le sujet où il a largement partagé son montage, avec le bémol que la remontée des taux rend l’équilibre CF quasi impossible en ce moment.

Dernière modification par serenitis (01/12/2023 08h22)


Profiter de ne rien foutre….

Hors ligne Hors ligne

 

#17 01/12/2023 16h23

Membre (2011)
Top 50 Année 2024
Top 50 Vivre rentier
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   528  

Oui mais on ne possède que l’usufruit ou la nue propriété…

Le montage auprès des banques est plus complexe et nécessite des garanties 

Je n’ai jamais fait d’achat de SCPI en démembrement


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

Hors ligne Hors ligne

 

#18 01/12/2023 17h47

Membre (2011)
Top 50 Année 2024
Top 20 Dvpt perso.
Top 50 SCPI/OPCI
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   277  

Pour faire du 5% en SCI à l’IS, clairement il vaut mieux acheter des SCPI en pleine part ou en usufruit. Entre les amortissements et les revenus étrangers, une saine diversification fera le travail aussi bien voire mieux qu’une résidence de service.
En tout cas, j’ai fait ce choix en 2018 et je le regrette pas du tout, malgré le COVID qui est passé au milieu. Sans doute moins rapide que de trouver des gros rendements mais beaucoup plus serein et de toute façon, comme disait B2K, faut bosser pour aller chercher les gros rendements. Moi, je suis fainéant.
Maintenant ce qui peut bloquer c’est le crédit avec apport et taux élevé (comme tous les emprunts actuels) et la capacité à financer de l’usufruit. Le reste n’ayant pas beaucoup changer depuis 2018.

Par contre, la nue propriété est à déconseiller en SCI à IS.

Dernière modification par Kabal (01/12/2023 17h48)

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums