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#51 17/11/2023 23h57
- romain12
- Membre (2019)
- Réputation : 0
Bonjour à tous,
Je me creuse la tête sur une question de mathématiques financières :
Je cherche à déterminer s’il serait préférable de faire un crédit immobilier pour l’achat d’une résidence principale, ou s’il est préférable de payer la maison comptant avec de l’épargne.
Taux réel d’emprunt proposé par la banque (TAEG) : 3.76% (sur 15ans) j’ai fait l’hypothèse d’un credit in fine afin de ne pas biaiser les calculs
Taux de rendement estimé (net d’impôts) de l’épargne : 3.5% brut soit 3.0636% apres CSG CRDS
Pour 100000€ empruntés, j’obtiens, sur 15 ans en pret in fine, des intérêts payés à la banque de :
100000*3.76/100*15 = 56400€
Pour 10000€ investis en année 1, j’obtiens avec les intérêts composés, un gain en capital sur 15 ans de :
100000-(100000 * 1.030636^15) = 57246€
Donc à priori pour ce taux de rendement de l’épargne, il est légèrement préférable de faire l’emprunt bancaire ?
A ce stade mon calcul est il correct selon vous ?
J’ai du mal à m’expliquer que malgré le rendement de l’épargne plus faible que le taux du crédit, il est préférable de faire le crédit.
Cela est dû aux intérêts composés j’imagine ?
Je cherche également à trouver une formule qui permet de déterminer le point d’équilibre ( le taux de rendement de l’épargne qui amène à l’équilibre des 2 situations)
Enfin, quand je pars sur l’hypothèse d’un crédit amortissable, l’avantage au crédit est encore plus flagrant mais à mon sens il n’est pas possible de raisonner ainsi, car un crédit amortissable suppose un effort de remboursement de capital chaque mois, et ce capital ne peut donc pas être investi ailleurs ce qui fausse le calcul. J’ai raison ?
Merci pour votre aide et vos réponses.
Bonne journée/soiree
Dernière modification par romain12 (18/11/2023 09h48)
Hors ligne
#52 18/11/2023 00h21
- gege69
- Membre (2021)
- Réputation : 1
votre calcul ne tiens pas compte que dans le cas où vous depensez votre cash pour l’achat, au lieu de rembourser votre crédit, vous réepargner. Et cette épargne capitalise.
Hors ligne
#53 18/11/2023 04h11
- GoodbyLenine
- Modérateur (2010)
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Votre calcul, erroné, ne tient pas compte du fait que, en cas de crédit in-fine, il faut payer des intérêts chaque année. Les 56 400€ d’intérêts sont donc à payer en partie en fin d’année 1, en fin d’année 2, etc. Or ces € de fin d’année 1 valent moins que les mêmes euros d’intérêt composés en fin d’année 15, car ils devraient rapporter quelque chose d’ici là (par ex 3.5%/an brut de votre placement).
Par ailleurs, le calcul (même une fois corrigé) ne permet pas vraiment de conclure, car :
- ce calcul suppose que vous seriez non imposables pendant 15 ans, et que le taux de CSG/CRDS resterait constant. Autant d’hypothèses qui pourraient s’avérer erronées (ce qui rendrait sans doute le placement du cas moins attractif).
- le taux de rendement de l’épargne est aussi une hypothèses discutable : une obligation à 15 ans d’une bonne signature (pas de l’Etat français, certes) rapporte plus que 3.5%/an brut actuellement.
- enfin, en conservant le cash (et en attendant en le plaçant à court terme, sur les fonds monétaires qui rapportent actuellement entre 3 et 4%, et permettent d’attendre…), vous aurez la possibilité de saisir une éventuelle opportunité d’investissement bien plus rentable (que les 3.5% supposés), si elle se présentait durant les 15 prochaines années.
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
Hors ligne
[+3] #54 18/11/2023 08h59
Autre point en faveur du financement à crédit : l’assurance décès
Dans le scénario du pire, en optant pour le crédit, vous laissez à votre famille un crédit remboursé tout ou partie et votre épargne bonifiée …
On aime pas y penser, mais quand un pépin de santé grave vous tombe dessus pendant la phase de remboursement, c’est un soulagement psychologique d’avoir ce filet de sécurité familial.
Profiter de ne rien foutre….
En ligne
#55 18/11/2023 09h45
- Neo1408
- Membre (2021)
- Réputation : 5
Les avantages:
Pas d’inscription hypothécaire, d’assurance solde restant dû, pas de frais de dossier, l’absence de crédit en cours est un avantage lorsque l’on veut contracter un autre emprunt par la suite je pense.
Les inconvénients:
Absence de déduction fiscale et le fait de pouvoir investir cette somme sur la durée.
Un calcul à faire suivant le coût du bien.
Dernière modification par Neo1408 (18/11/2023 09h46)
Hors ligne
#56 18/11/2023 09h46
- romain12
- Membre (2019)
- Réputation : 0
Merci pour votre réponse, qui me permet d’avancer dans ma réflexion, mais concernant l’assurance deces :
1 jai tendance à penser que le cout de l’assurance est de toute façon supérieur au risque qu’elle assure
2 jai deja des encours sur des investissements locatifs qui permettrons de mettre ma famille à l’abri du besoin en cas de deces
Compte tenu des erreurs de calcul que vous avez pointées, peut on simplement résumer la situation à cela :
Si le taux de rémunération de l’épargne investie, net de fiscalité, est supérieur au TAEG de l’emprunt, il sera préférable de contracter l’emprunt.
Hors considération des effets psychologiques, tel que le fait de se sentir pleinement propriétaire de sa RP si on ne fait pas de crédit.
Hors ligne
#57 18/11/2023 10h37
- RachatPartiel
- Membre (2023)
- Réputation : 1
Bonjour,
Je mentionnerais aussi un autre élément en faveur du crédit : la diversification.
Schématiquement, si j’ai 100 placés (mettons) en actions et obligations en AV et que j’emprunte 100 , mon allocation de départ est :
* 50 actions
* 50 obligations
* 100 immobilier
* -100 monétaire
Sans emprunt, mon allocation est (suspense) :
* 100 immobilier
Question de goût, mais j’avoue être assez partisan de la gestion du risque par diversification, elle me semble apporter plus de liberté. Certes au prix d’une légère sous performance car on emprunte plus cher que le monétaire (et encore, car le taux d’un emprunt immobilier ne peut pas évoluer à la hausse).
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#58 18/11/2023 21h56
Il faut aussi réellement analyser ce que vous feriez avec cet argent, et les collatéraux (impôts!)
Si vous prenez un crédit, il faut sortir du cash chaque mois que ça soit in fine (interet) ou amortissable (Intérêt +capital). Et vu qu’on a des taux redevenus impactant, du in fine appelle quand même du cash.
Comment allez vous les payer ?
Si vous comptez sur la performance de vos placements, alors il faut un placement qui délivre chaque mois, comme les comptes a terme et certaines obligations. Et la flat tax vous prendra 30%. Pour payer les 4%, il faut donc 5,7% brute. Moins simple sans risque et en "distributif".
Si vous souhaitez placer dans des actifs moins liquides, faut donc avoir le cash a côté pour payer le prêt chaque mois… et assumer le risque pour aller chercher la perf >4%. Certains arrivent tout a fait à aller chercher du 7 8%, ou plus, si c’est votre cas, alors oui ça semble intéressant.
Bref tout ça pour dire que chaque cas est différent, et a votre place je me poserai la question : comment vais je payer chaque mois, et qu est ce que je vais faire de l’argent levé, en comptant l’impôt ! (Dans un sens, ou dans l’autre si vous êtes proche de l’IFI).
Par ailleurs, si vous souhaitez parier sur une baisse des taux en 2024 pour refinancer votre crédit tout en ayant pris des positions intéressantes via l’argent levé, c’est un pari qu’il faudra assumer si les taux mettent 3 ou 4 á redescendre.
Dernière modification par Jmic (19/11/2023 00h00)
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