LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

GoodbyLenine · #876

Je ne fais plus de recommandation de comptable, depuis que le mien est … parti avec la caisse, il y a quelques années

al2020 · #877

@GoodbyLenine: je comprends.

A ceux qui se posent la question de quelle valeur doit-on prendre pour l’amortissement d’un appartement déjà acheté depuis longtemps devenant LMNP.

Il faut estimer à la date de création d’activité en 2022 et non à la date de l’achat du bien auparavant par exemple résidence principale : voir A quelle valeur estimer son bien LMNP.
C’est important car cela augmente fortement l’amortissement possible.

Pour évaluer le bien à une date précise on peut utiliser le site meilleuragents. Il a cependant sous-évalué fortement mon bien de 20% environ car il ne prend en compte que peu de critères et se réfère aux ventes ayant eu lieu dans la commune.

Dernière modification par al2020 (27/12/2022 22h59)

Velociraptor · #878

Bonjour, j’ai une question corollaire concernant la possibilité d’un cumul au régime réel et au micro-Bic sur des revenus LMNP. Après survol et sauf erreur de ma part, je ne crois pas qu’elle ait déjà été abordée sur le forum.

==> Je loue ma résidence principale en saisonnier 120 jours par an sur Airbnb et je fais un bénéfice brut de 23k par an. J’ai obtenu le classement de cette résidence en meublé de tourisme ce qui me permet de bénéficier d’un abattement de 71%. Je ne suis donc imposé que sur 29% des bénéfices bruts.

J’aimerais par ailleurs acheter de petites surfaces à crédit pour les rénover et les meubler entièrement afin de pouvoir les louer en LMNP. Ainsi, grâce à l’amortissement et aux intérêts d’emprunt, je pourrais gommer l’imposition afférente, voire créer du déficit.

Mon problème : les revenus issus de la location de ma résidence principale sont de de même nature (BIC) et déjà imposés au micro-BIC. Or, si j’ai bien compris la règle : Deux activités similaires générant des revenus BIC ne peuvent relever, l’une du régime réel et l’autre du régime micro. Ainsi, un loueur en meublé détenant différents biens en direct ne pourra en principe pas choisir le régime micro pour certains de ses biens, notamment ceux classés meublés de tourisme, et opter pour le régime réel pour ses autres biens en LMNP.

Ma question : Y a t-il un moyen de contourner ce problème ? Par exemple est-il possible de créer une micro entreprise pour déclarer les revenus issus de ma résidence principale au micro-BIC d’une part, et une EURL pour déclarer au réel l’activité en LMNP des biens financés à crédit et destinés à être rénovés pour être loués en meublés longue durée d’autre part ?

Ce montage fonctionnerait-il selon vous ?

Si oui, quels en seraient les inconvénients potentiels ?

Si non, avez-vous en tête d’autre type de société qui rendrait la chose possible ? (SARL de famille, sociétés en participation…?)

Merci pour vos lumières !

GoodbyLenine · #879

A mon avis :

Tout ce que vous décrivez ne permet pas de contourner le "problème" que vous décrivez :
- l’option pour le régime micro (pour le BIC par exemple) est unique au niveau d’un foyer fiscal, et c’est logique : le régime micro est fait pour simplifier (pour le contribuable comme pour le fisc) le cas d’une personne tirant des revenus faibles d’une activité, pas pour diminuer l’imposition d’un contribuable en tirant des revenus plus conséquents.
- une société (EURL, SARL de famille, SNC, etc.) doit être fiscalement transparente pour bénéficier du statut LMNP (ou LMP), et donc l’ensemble des revenus et charges de son activité de location meublée seront à déclarer comme si chacun de ses associé avait sa quote-part (au capital de la société) de cette activité en direct.

Vous pouvez loger une partie de l’activité dans une société à l’IS. Ca n’impactera pas vos revenus BIC. Mais la société devra tenir sa comptabilité, payer l’IS si elle génère du bénéfice, et vous devrez payer l’IR et les PS (éventuellement avec le PFU à 30%) sur les dividendes qu’elle distribuera.

Ceci a déjà été évoqué sur le forum, et le moteur de recherche( site:www.investisseurs-heureux.fr micro location meublée cumul at DuckDuckGo ) indique par exemple : Location Meublé Saisonniére Cumuler MircoBIC IR et Reel Simplifié IS ? ou Cumul d’activités : LMP/LMNP au réel et auto-entrepreneur au BNC ? ou LMNP : 2 biens, l’un au réel, l’autre au micro BIC ? ou d’autres.

Velociraptor · #880

Bonjour, merci beaucoup pour votre réponse GoodbyLenine.

Concernant le micro BIC, je suis d’accord : le but est de simplifier.
Ceci dit, si le choix est donné de déclarer au réel, c’est bien que « philosophiquement » il y a un droit d’opter pour l’option la plus avantageuse il me semble ; donc en un sens, si, selon moi c’est bien une alternative qui peut permettre de diminuer son impôt (dans mon cas, avec ma RP c’est particulièrement évident puisque je ne peux pas pratiquer d’amortissements au réel, au risque de voir l’exonération sur la plus-value remise en question à terme)
Par ailleurs, si je posais la question, c’est que pour moi il s’agissait bien de deux activités vraiment différentes : la résidence principale qu’on converti en meublé de tourisme ponctuellement et le LMNP longue durée ne sont à mon avis pas la même chose.
Enfin, je me permets de préciser une chose, lorsque vous dites : « l’option pour le régime micro est unique au niveau d’un foyer fiscal » ; ce n’est pas ce que m’a dit mon cabinet comptable. En l’occurrence je suis pacsé, et ma compagne envisage de faire la même chose (LMNP au réel) et, d’après eux c’est parfaitement envisageable, car même s’il y a foyer fiscal unique, il ne s’agit toutefois pas de la même personne, ce qui serait accepté par le fisc… Une information à recouper auprès de différentes sources je suppose.

Concernant l’EURL, je pense que vous avez raison. C’est bien la conclusion à laquelle j’étais également plus ou moins arrivé aussi. Ceci dit, je n’arrive à trouver ni exemple, ni texte permettant de clairement trancher le sujet.

Concernant la SCI à l’IS, oui j’y avais déjà pensé, mais à priori ce n’est pas intéressant dans mon cas, car au-delà des biens financés à crédit, j’aimerais également y loger des biens financés cash dans la même logique (base taxable gommée les premières années grâce aux amortissements, puis revente lorsque bénéfice taxable) et là c’est un problème, puisque si l’impôt n’est pas dû au niveau de IS, comme vous le mentionnez, il y a effectivement à nouveau impôt IR si l’on sort des dividendes.
Par ailleurs, il y a également une grosse problématique au niveau de l’impôt sur la plus-value, puisque c’est le régime des plus-values professionnelles (sans abattement pour durée de détention) qui s’appliquerait, avec déduction de la dépréciation constatée au fil des années par le biais des amortissements… Ce qui me semble très défavorable.

Merci également pour tous ces liens, j’avais vu la 2nde discussion (qui ne me concerne pas directement car il est question de BNC) mais pas les deux autres. Je vous prie donc de m’excuser.

Je vais sans doute consulter un avocat fiscaliste pour aborder toutes ces questions. Si jamais il y avait une information d’importance qui en ressortait, j’en ferai naturellement part sur ce forum.

Merci encore.

Flicka36 · #881

Si la dimension fiscale du lnmp est largement documentée sur le forum et ailleurs, je trouve peu de littérature sur la protection sociale offerte en contrepartie au lmnp cotisant soit avec 72600€> recettes>23000€ et revenus d’activité>recettes. Il est vrai que dans le cas le plus général, les droits sociaux sont déjà ouverts par l’activité principale et ses revenus.

Nouvel inscrit au régime général au titre de mon activité lmnp, je cherche à savoir quel montant de recette soumis à cotisation (donc après abattement) ouvre droit à validation d’un trimestre pour la retraite. Merci pour votre aide.

Kistigris · #882

Cela peut répondre à votre interrogation ?

18609_location_meublee_et_droits_retraite.pdf

Flicka36 · #883

@Kistigris

Votre document est bien fait et pourra certainement éclairer pas mal de monde.

Je suis cependant dans un cas non envisagé: LMNP au réel louant un bien classé en courte durée avec 23000€<recettes<72600€ affilié au régime général au titre de l’économie collaborative. Mon assiette de cotisation est calculée sur la base de mon chiffre d’affaire en appliquant un abattement de 87%.

Je me bats depuis 3 mois entre Urssaf et Carsat pour connaître mes droits à retraite ainsi que leur modalité de calcul. L’un me renvoie inlassablement à l’autre et vice-versa. Personne n’en sait rien à vrai dire.

Dernier conseil de l’Urssaf: envoyez vos attestations à la Carsat et vous verrez bien ce qu’ils en feront. J’imagine que la prise en compte de mes attestations va prendre des lustres.

Je mets un lien vers la plaquette de l’Urssaf s’adressant aux loueurs meublés à toutes fins utiles

https://www.urssaf.fr/portail/files/liv … rative.pdf

Dernière modification par Flicka36 (11/03/2023 16h44)

Kistigris · #884

Votre interrogation m’étonne car normalement, si vous êtes LMNP, vous n’avez pas de cotisations URSAFF à payer (mais la CSG/CRDS).
Or, c’est le versement des cotisations URSAFF qui ouvre des droits à la retraite.
Cette ouverture de droits est donc selon moi uniquement valable avec le statut LMP.

Dernière modification par Kistigris (12/03/2023 09h21)

Flicka36 · #885

@Kistigris

Il me semble en toute humilité que cette compréhension du régime social du loueur de logement meublé de tourisme classé de courte durée n’est plus d’actualité depuis les modifications LFSS 2017 puis 2021. Il résulte de ces modifications pour un loueur en meublé de courte durée dépassant le seuil des 23000€ tout en conservant un revenu d’activité supérieur au produit de la location, un statut fiscal LMNP ET une obligation d’affiliation sur un plan social.

Tout sur le régime social des loueurs en meublé (loi 2021)

La location de logement meublé de tourisme classé de courte durée - Urssaf.fr

Tssm · #886

Flicka, vous êtes non resident de mémoire, donc pour moi LMP

Désolé, ca ne répond pas à votre question …

Trahcoh · #887

Votre cas est exposé en page 2 de votre document, colonne de gauche, sauf erreur de ma part. Le nombre de trimestres validés est en fonction du montant de votre cotisation, au moins l’équivalent de 4 smic bruts dans l’année pour 4 trimestres. En dessous, c’est 3 trimestres. Les droits ne dépendent pas de votre cotisation de l’an dernier, mais se calculent sur toute votre carrière. Il y a un site dédié à la retraite en France pour les estimer. C’est assez simple en théorie, c’est 50% de vos 25 meilleures années de cotisation.

Dernière modification par Trahcoh (12/03/2023 12h13)

Flicka36 · #888

Tssm,

C’est toujours un plaisir de vous lire! Je suis redevenu résident depuis et non salarié. D’où l’intérêt pour valider des trimestres par mon activité de loueur d’autant que les cotisations sont payées! Une mise à jour de mon profil serait de mise.

Kistigris · #889

@Flicka36

Oui vous avez raison, au-delà de 23 000 € il y a affiliation URSAFF d’office. Mais du coup, comme cela est dit sur leur site :

"À partir de 23 000 € les revenus de cette activité non salariée présentent alors un caractère professionnel et vous devez enregistrer cette activité. "

Vous êtes donc LMP, du moins au sens social ! Et cela est plus logique, car c’est bien pour cette raison que vous cotisez, et par conséquent que vous ouvrez des droits à la retraite.

Je ne comprends pas cependant comment on peut être considéré comme LMP au sens social (c’est bien l’URSAFF qui le dit !) et LMNP au sens fiscal (car en effet, votre C.A. ne dépasse pas vos revenus).

Dernière modification par Kistigris (12/03/2023 12h26)

FunnyDjo · #890

J’ai voulu tester mais je trouve ça Un peu lourd de devoir recevoir un code par sms et pas par e-mail sur votre site internet.

sarzel · #891

Bonjour à tous,
Je me pose une question sur les seuils LMNP. Savez-vous si les allocations chômage sont prises en compte pour le calcul des seuils d’éligibilité au statut LMNP ? (Loyers < 23 000 et < aux revenus professionnels du foyer fiscal). En d’autres termes, les allocations chômage rentrent elles dans la définition des revenus dits professionnels ?

Flicka36 · #892

Les allocations chômage sont considérées comme des revenus d’activité et sont donc considérées dans le calcul des seuils.

Allocations chômage |impots.gouv.fr

Cdt

Dernière modification par Flicka36 (11/04/2023 16h26)

Boulbix · #893

J’ai une question sur le LMNP doit-je déclarer avant que je vais faire du LMNP avant d’acheter les meubles ou je peux déja acheté les meubles et ensuite tout déduire dans mon prochaine impots car j’ai eu les clés en mai 2023

Ricou · #894

Voyez avec votre comptable
Si les factures sont proches et en adéquation il les prendra sans problème
( idem pour les matériaux)

Si par contre, vous achetez 2 ans avant un lit King size à 7 K€ pour un studio LMNP….

Jibzzzz · #895

Bonjour,

Dans l’idéal, il faut que les factures soient libellées à l’adresse du bien concerné, avec date de facture ultérieure au début d’activité.

Comme si bien dit par Ricou, le fisc peut être tolérant mais pas crédule.

Toutefois, vous avez largement le temps pour transmettre votre P0i et choisir votre date de début d’activité; qui en principe correspondra à votre date de signature.

En théorie : "Les obligations de déclaration de début d’activité doivent être faites dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité de loueur en meublé."

Merci,

Dernière modification par Jibzzzz (17/05/2023 12h14)

Boulbix · #896

Dans mon cas je signe le 12Mai pour un appartement vide je n’ai rien encore achetés (meubles) ni même déclarés je cherche actuellement un comptable et savoir si c’est lui fait la déclaration ou moi même mais visiblement on m’explique que c’est compliqué.

Jibzzzz · #897

Bonjour,

Quel est votre avis sur cette imposition :

Sur ma déclaration d’impôt sur le revenu j’ai :

Salaires : 28710 (après abattement des 10%)
Revenus des locations meublées
non professionnelles déclarés……. 140

Revenus des locations meublées
non professionnelles imposables 154

Je ne comprends pas pourquoi il me rajoute 10% à mon résultat fiscal

Quelque chose m’échappe, avez vous une idée ?

Merci,

Bien à vous,

oz · #898

Majoration de 10% car vous n’étiez a priori pas adhérent à un centre de gestion agréé pour l’année 2022 :

a écrit :
La loi de finances pour 2021 supprime progressivement la majoration de 25% pour les contribuables non adhérents à un OGA, qui diminuera comme suit :
Pour les revenus 2020 : le résultat fiscal sera majoré de 20 %
Pour les revenus 2021 : le résultat fiscal sera majoré de 15 %
Pour les revenus 2022 : le résultat fiscal sera majoré de 10 %
Pour les revenus 2023 : suppression de la majoration.

Centres de gestion agréés | Bpifrance Création

Kiwiste · #899

Jibzzzz a écrit :
Quelque chose m’échappe, avez vous une idée ?

Bonjour.

Oui, il s’agit de la majoration de résultat s’appliquant aux régimes réel d’imposition en absence d’adhésion à un Organisme/Centre de Gestion Agrée (OGA/CGA).

Cette majoration historiquement fixée à 25% a été réduite progressivement par le biais d’une disposition expresse de la Loi de Finances 2021 et est dorénavant fixée à 10% pour l’imposition 2023 des revenus 2022.

Pour information, sa disparition définitive est actée pour l’imposition prévue en 2024 des revenus perçue en 2023.

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Épinglé Épinglé : LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs [ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 … 13 ]	307	189 831	10/01/2023 17h31 par JeanMarc
LMP : Loueur meublé professionnel avec deux associés ?	2	2 643	19/04/2013 16h37 par manu35
LMP (Loueur de meublé professionnel) : IR ou IS ?	2	2 918	16/05/2012 10h50 par Philippe30
Travaux immobiliers effectués par la société du loueur LMNP ?	2	684	04/02/2022 10h46 par elbobo
Fiscalité du loueur de biens immobiliers : LMP, LMNP, micro…	10	5 378	31/10/2014 00h46 par GoodbyLenine
SARL : location immobilière à la fois en non meublé et en meublé possible ?	3	2 372	28/10/2017 11h14 par anandal82
Investissement résidentiel locatif sur Paris : meublé ou non meublé ?	15	7 810	19/04/2012 21h18 par ZX-6R
Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? [ 1 2 3 4 5 6 7 8 ]	176	64 097	18/11/2022 14h37 par beuzathor
Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? [ 1 2 3 4 ]	94	26 134	01/09/2023 18h35 par Kabal
Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce…	21	5 702	31/12/2021 10h44 par Gautier33290
Frontalier au Luxembourg/Suisse et investissements locatifs en France ? [ 1 2 ]	29	8 429	10/12/2020 19h50 par Syncop
Investissements locatifs : rénovation sur Nîmes… [ 1 2 3 ]	63	13 965	14/10/2019 09h47 par Bobbymensch
Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? [ 1 2 3 4 ]	75	15 627	06/08/2015 23h16 par GordonGekko75
Changement de politique des banques sur les investissements locatifs ?	7	1 685	05/09/2014 23h51 par gimli

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

#876 22/12/2022 15h49

1 #877 27/12/2022 19h28

#878 02/01/2023 13h46

#879 02/01/2023 17h52

#880 03/01/2023 13h06

#881 03/01/2023 14h37

[+2] #882 11/03/2023 14h32

[+1] #883 11/03/2023 16h34

#884 12/03/2023 09h17

#885 12/03/2023 11h16

#886 12/03/2023 11h23

[+1] #887 12/03/2023 11h26

#888 12/03/2023 11h31

#889 12/03/2023 12h08

#890 09/04/2023 19h34

#891 11/04/2023 16h17

#892 11/04/2023 16h26

#893 17/05/2023 11h46

#894 17/05/2023 11h50

#895 17/05/2023 12h13

#896 17/05/2023 17h14

#897 28/09/2023 17h48

#898 28/09/2023 17h54

a écrit :

[+1] #899 28/09/2023 18h07

Jibzzzz a écrit :

Discussions similaires à "lmnp (loueur meublé non professionnel) et investissements locatifs"

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)