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1 5 #1 23/10/2010 03h04
- GoodbyLenine
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. [Texte remis à jour en décembre 2015]
Voici une description synthétique (que j’essaie de tenir à jour, sans vouloir me substituer aux livres spécialisés) du statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) qui peut intéresser quiconque souhaite être "rentier", même si les évolutions légales fin 2008, et fin 2011 sur les plus-values, diminuent l’intérêt de ce statut (et rendent souvent le statut LMNP plus attractif: lire LMP vs LMNP, et impact de la perte du statut LMP).
Si ça ne permet pas de se constituer un patrimoine, être LMP est un bon moyen de générer un revenu régulier peu imposé à long terme, et permet à quelqu’un avec peu d’autres revenus professionnels de bénéficier :
- d’une fiscalité attractive sur les revenus d’un patrimoine immobilier;
- d’un statut social (~commerçant) avec sécurité sociale et validation de trimestres pour la retraite.
Pour obtenir ce statut, il faut acheter des biens immobiliers et le mobilier, les louer en meublé et :
1) s’immatriculer au Tribunal de Commerce [depuis 2019 cette condition ne s’applique plus]
2) avoir au moins 23 000€TTC/an de recettes d’activité (ceci implique d’investir ~500k€ au moins)
3) avoir au niveau du foyer fiscal plus de recettes d’activité LMP que de "revenus d’activités" (pensions et rentes viagères incluses)
Pour que les biens loués meublés soient exonérés d’ISF, il faut en plus que le bénéfice (attention: c’est différent des "recettes") de l’activité LMP représente plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal. Si les amortissements (selon les règles édictées par le fisc) et intérêts d’emprunt rendent l’activité LMP fiscalement déficitaire ou peu bénéficiaire : pas d’exonération d’ISF.
Pour les biens, le plus simple est d’acheter des "packages" comme des chambres d’EHPAD ou de clinique, louées à un exploitant ayant pignon sur rue (via un bail commercial, rendement actuels ~5% net). De tels biens sont proposés par beaucoup d’acteurs sur le marché du "neuf", mais il faut éviter les "nanards", et il peut être plus intéressant d’en acquérir sur le marché de l’occasion, par ex via www.lerevenupierre.com, ou www.attentifimmo-lmnp.com ou www.lmp-lmnp-occasion.fr ou www.ceres-revente.com (consultez aussi ce baromètre des rentabilités de marché de l’occasion). Pour ma part j’évite les résidences de tourisme (mais si jamais vous y avez investi, informez vous sur www.fnaprt.com/leditorial-du-president).
Les principales précautions à prendre sont :
- un "bon" exploitant : en cas d’erreur à ce niveau, l’opération deviendra un cauchemar. Plutôt qu’un exploitant novice dans un établissement neuf, mieux vaut un exploitant en charge d’un établissement fonctionnant depuis longtemps, voire en charge d’autres établissements similaires. Il faut s’intéresser à l’exploitant (avoir accès à ses comptes, comprendre son business, comment il fait son bénéfice, suivre ses résultats, etc.). Ca ne garanti pas qu’il n’y aura aucun problème, mais au moins on a toutes les chances de s’en rendre compte tôt, ce qui permet de réagir. Il vaut sans doute mieux privilégier les activités à "numerus clausus" (EHPAD, clinique), où l’exploitant a beaucoup à perdre à cesser son exploitation, à celles moins réglementées (hôtel, résidence de vacance ou d’activité, résidence étudiantes) que l’exploitant peut plus facilement "délocaliser".
- éviter que l’exploitant soit propriétaire des parties communes, ou des locaux de service (sinon impossible de changer d’exploitant s’il est un jour défaillant, et difficile de négocier s’il propose un loyer divisé par 3).
- les clauses de révision du montant du loyer (pas de plafonnement à un % donné, sinon en cas d’inflation c’est la catastrophe), l’idéal étant que les loyers soient corrélés aux recettes de l’exploitant (pour l’exploitant comme pour le bailleur, car l’exploitant doit rester prospère) et avec l’inflation (pour le bailleur).
- opération montée par des vrais professionnels expérimentés en LMP/LMNP.
- gestion avec un expert-comptable familier des LMP.
- éviter les pièges tels que ceux décrits ici et se méfier de rendements ttc/ht (surestimés de la tva).
Une autre possibilité est de louer des logements meublés en direct (comme ZX-6R et qqs autres, très actifs sur ce forum) : acheter des biens, les meubler, les louer, et gérer les locataires (éventuellement via une agence). Cette approche est plus rentable si on se débrouille bien, mais aussi bien plus consommatrice en temps et énergie, et présente quelques inconvénients (paiement de la CFE par ex). Attention : pour transformer un local loué nu en meublé, le règlement de copropriété ne doit pas l’interdire, et, pour du meublé saisonnier dans une agglomération de +de 200 000 habitants, une autorisation de la mairie ou préfecture (à Paris ce sera refusé, sauf à transformer d’autres locaux commerciaux en location résidentielle ou à racheter de tels droits, cf ici et ici) selon article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation.
La forme juridique à adopter pour l’activité de location meublée doit prendre en compte différents aspects. Si on ne perçoit aucun avantage à utiliser une société…. mieux vaut détenir les biens en direct et s’éviter la rédaction des statuts, les AG, et les frais associés. Mais ça ne dispense nullement de tenir une comptabilité et de faire les déclarations fiscales et sociales. Une structure juridique distincte (SARL de famille, SNC, etc.) peut faciliter la détention de biens à plusieurs (quand on ne souhaite pas recourir à l’indivision), la transmission du patrimoine (en associant les enfants ou/et via démembrement des parts, voire en utilisant les régimes particuliers de cession d’activité pro), permettre la cession de l’activité sans vendre les immeubles et vice-versa, voire permettre un jour d’opter pour l’IS.
Le "meilleur" livre sur ce sujet (Location meublée, LMNP ou LMP) que j’ai lu était "Moins d’impôts grâce à l’immobilier : La location meublée, règles et avantages" de Me Jean-Louis Le Boulc’h (édition Maxima). Il en a publié 5 éditions, ainsi qu’un autre livre de référence (plus à jour) sous le nom "Les nouvelles règles de la location meublée" en octobre 2011 (les règles fiscales évoluent, fin 2008 elles ont beaucoup changées, la jurisprudence évolue aussi), avec une seconde édition en mai 2013. A lire impérativement avant de se lancer !
En cas de meublé géré par un exploitant à qui on a consenti un bail commercial, on est exonéré de CFE (anciennement taxe pro), en vertu de la jurisprudence du conseil d’Etat (CE 24/03/06, n°269716) (réf: JOAN n° 92.787 du 28 novembre 2006). Sinon, on est assujetti à la CFE.
Le particulier de la transformation de locaux loués nus en location meublée, sur Paris, est discuté ici et ici.
En ce qui concerne les cotisations sociales, en exploitant comme LMP, on a le statut de commerçant, et on cotise selon le barêmes du RSI. Le minimum est (en 2014) de 1 640€/an (par ex en cas de déficit). Le pourcentage maximum est de 45.95% du bénéfice dégagé (il y a des plafonds de l’assiette pour une partie de ces cotisations), dont 8% de CSG-CRDS et 16.85+8% de retraite (base+complémentaire, ouvrant des droits).
NOTE : Tous les LMP n’ont pas nécessairement à s’inscrirer à la SSI : lire ici.
Un LMP doit payer des cotisations sociales sur un bonne partie de ses plus-values immobilières (comme discuté ici) depuis le nouvel article L131-6 du Code de la sécu, modifié par la LOI n°2011-1906 du 21 décembre 2011 – art.37. Auparavant, les plus values à court terme (dégagée lors de la vente, de l’apport ou reprise dans le patrimoine personnel, calculée en faisant la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable : "prix d’achat - amortissements", et non entre prix de vente et prix d’achat) exonérées fiscalement au titre des articles 151 septies (exonération des plus-values des petites entreprises) et 238 quindecies (exonération des plus-values en cas de transmission d’une branche complète d’activité de moins de 300k€) du CGI n’entraient pas dans la base de calcul des cotisations sociales et en étaient expressément exclues dans l’article L 131-6 du code de la sécurité sociale. Désormais, les plus-values à court terme sont prises en compte pour l’assiette des cotisations sociales. Donc, même si un LMP est exonéré fiscalement des plus-values à court terme, il doit déclarer leur montant dans l’assiette de calcul des cotisations sociales (assurance maladie, maternité, vieillesse, allocations familiales et CSG), et payer les cotisations RSI (>~30%) en conséquence.
(voir un exemple de calcul sur Vente d’un immeuble loué en LMP : quelle imposition sur la plus-value ?)
(pour la manière de comptabiliser une cession d’immeuble -avec plus ou moins-value- lecture instructive ici).
Dernière modification par GoodbyLenine (30/03/2013 03h41)
Mots-clés : bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
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1 #2 24/10/2010 03h34
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J’ai personnellement déjà investi dans 2 opérations en LMP (via une SARL de famille, à l’IR), en empruntant in fine chaque fois environ 100% de l’investissement ht, à un taux inférieur de plus de 1% au taux de rendement. Et comme les loyers ont depuis augmenté, l’écart entre rendement et coûts du financement n’a fait qu’augmenter. Bien sur, il faut donner une garantie suffisante à la banque pour qu’elle accepte un tel montage, et ce type d’opération est pour le long terme (15 ans ou plus).
Entre la première fois où on m’a parlé du LMP, et mon premier investissement, il s’est passé plus d’une année. J’ai lu pas mal de livres et autres documents, rencontré pas mal de personnes, plus ou moins spécialisées, jusqu’à me sentir suffisamment informé. J’ai ensuite encore découvert pas mal de subtilités, par exemple en voyant comment l’expert comptable prenait en compte diverses opérations.
Actuellement, il serait possible de faire une telle opération, même si l’écart rendement - taux de prêt n’est pas aussi grand que dans certaines périodes passées.
Voici à titre d’exemple les données chiffrées de l’opération possible actuellement (oct2010) que j’ai étudiée :
-> achat de chambres d’une Ehpad en exploitation (exploitant : Noble Age) avec quote part de toutes les parties communes
-> rentabilité de 5.35% ht/ht annoncée (c’est à dire loyer ht = 5.35% du prix d’achat immobilier + mobilier + commission du monteur du projet), en ajoutant des frais "de notaire" de 7%, la rentabilité réelle devient 5.0%
EDIT : En juin 2012, au lieu de 5.35%, le marché proposait le même type d’opération avec 5.10%
-> bail commercial 9ans, renouvelable
-> loyer révisé chaque année, indexé sur un panier d’indice, qui revient en gros à suivre l’inflation
-> tous les coûts récurrents sont pris en charge par le locataire, sauf le renouvellement du mobilier qui diminue de 2 à 4% le loyer au bout de quelques années, et les impôts fonciers
-> ajouter quelques coûts "de structure" (comptabilité de la SARL -1500€-, cotisations sociales du gérant -au mini 900€/an même s’il est déjà salarié ou ne prend aucun revenu-, etc.)
-> emprunt infine à 3.35% + assurance sur 15 ans, taux révisable capé +/- 1%, sans IRA;
-> avec le statut LMP (qui nécessite qqs conditons, voir ci-haut), pas d’impôt pendant pas mal d’années.
On dégage une trésorerie excédentaire (loyer - frais financiers - autres frais) d’un peu plus de 1%/an de l’investissement (en investissant 0 en fonds propres), qui augmentera lorsque les loyers augmenteront (s’ils augmentent, ce qui n’est jamais 100% acquis au départ).
En ce qui concerne la "revente" du bien, on pourra revendre selon le montant du loyer et le taux de rendement exigé alors du marché. En gros, à taux de rendement exigé du marché constant, on vendra au prix d’achat, réévalué de l’inflation, moins les environ 15% de frais d’achat (commission du monteur du projet + frais "de notaire"). C’est une opération à très long terme (au moins 15 ou 20 ans), et il ne faut pas espérer ressortir avant sans y laisser des plumes.
Risques principaux : défaillance de l’exploitant (qu’on peut limiter en vérifiant sa solidité, la rentabilité de l’exploitation de l’établissement concerné, voire parfois en acquérant une participation dans l’exploitant pour mieux le surveiller, etc.) ou baisse du loyer imposée par l’exploitant (lors du renouvellement du bail, ou en cours si l’indice a conduit à revaloriser le loyer de +de 25%, mais une telle baisse devra être justifiée par une baisse d’activité ou des recettes de l’exploitant), ou mise à la charge de l’investisseur de lourds travaux (selon ce que le bail prévoit…).
Dernière modification par GoodbyLenine (29/11/2012 01h10)
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1 #3 03/12/2011 04h17
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Les réponses à vos questions figurent (avec bien d’autres) dans le livre de Me Jean-Louis Le Boulc’h (édition Maxima) "Les nouvelles règles de la location meublée" publié récemment, que je vous recommande de lire
Les recettes de l’activité de location meublée doit être supérieur aux "revenus d’activités" (en y incluant les pensions et rentes viagères) du foyer fiscal. Les revenus de capitaux mobiliers et les plus values de cession de titres n’ont aucun impact (sauf si vous deviez être considéré comme pro de la gestion des titres de votre patrimoine).
Pour être exonéré de l’ISF, c’est un peu plus complexe, mais en gros il faut en plus que le bénéfice de l’activité LMP représente plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (il subsiste un flou sur le fait d’y inclure les pensions et rentes viagères). En conséquence, si les amortissements et intérêts d’emprunt rendent l’activité LMP déficitaire ou peu bénéficiaire, les biens en question ne seront pas exonérés d’ISF.
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1 #4 29/12/2011 16h53
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fp11 a écrit :
Bonjour,
je trouve ces forums très détaillés et je profite de cette période assez calme pour me documenter.
Je souhaite me reconvertir en LMP (quatre appartements à Paris) pour améliorer leur rendement et aussi cotiser pour la retraite. Objectif environ 24 k euros après charges diverses avec un T3 (Belleville) et 3 studios (République / Strasbourg St-Denis / Voltaire).
Je me pose des questions sur la faisabilité de l’opération, notamment rendement visé et statut (LMP impossible à Paris ?)
Merci
Si ces biens sont actuellement loués nus (ou pas loués), vous devez normalement (il semble que pas mal de bailleurs s’en dispensent, au risque d’en subir les conséquences un jour ou l’autre…) obtenir de la préfecture une autorisation pour les convertir en meublés (sauf si c’est des meublés qui seront la résidence principale des locataires, sur longue durée donc), et il semble que la préfecture soit réticente à autoriser de plus en plus de meublés de tourisme (quand il y a autant de "parisiens" qui n’arrivent pas à trouver un logement)….
En outre, le règlement de copropriété ne doit pas interdire le meublé.
Voulez-vous louer à des touristes (à la semaine, voire la journée), des travailleurs en déplacement (pour quelques semaines, voire mois) ou à des locataires y résidant à l’année ?
Pour obtenir des informations sur la rentabilité locative à espérer, et l’existence d’une réelle demande pour ce type de location, le mieux est… de consulter les agences spécialisées.
Attention à bien distinguer, pour le statut LMP les recettes (loyers perçus ttc), du bénéfice de l’activité (les recettes - les charges de toutes natures dont la tva et les cotisations retraite), qui sont bien différentes. En outre, le bénéfice comptable (ce que le comptable déterminera), le bénéfice fiscal (ce qu’il faudra déclarer en BIC à l’IR), et l’excédent de trésorerie (ce que vous récupérerez effectivement en cash) seront sans doute fort différents…
Obtenir 24k de recettes de ces 4 biens loués meublés devrait être facile.
Obtenir 24k d’excédent de trésorerie sera peut-être une autre affaire.
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1 #5 29/12/2011 18h46
- BorderLine
- Membre (2011)
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 81
C’est l’article L-324-1-1 du code du tourisme ( Code du tourisme - Article L324-1-1 | Legifrance ) qui nous précise les choses en concomitance avec L 631- 7 du code de la construction et de l’habitation qui nous stipule qu’un changement d’usage doit être soumis à autorisation.
Et passer d’une location où le locataire fait élection de domicile principal à une location saisonnière ou touristique, est un changement d’usage du local d’habitation (il faudrait trouver un arrêt pour confirmer ce deuxième point).
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1 #6 08/11/2012 11h53
- ZX-6R
- Membre (2011)
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Merci pour ses sources.
Nous avons donc Paul Duvaux, avocat, qui dit :
L ’exonération ISF suppose que les revenus de la location meublée représente plus de 50 % des revenus du foyer fiscal (outre le fait qu’il faut que les recettes dépassent plus de 23 000 euros de recettes comme pour le LMP).
…
Il s’agit des revenus et non des loyers pour la comparaison en matière d’ISF avec les autres revenus du foyer fiscal. Par ailleurs les revenus en question du foyer fiscal sont seulement les revenus professionnels (salaires, revenus BIC, BNC ou BA, rémunération de gérant).
Encore faudrait-il savoir ce qu’il appelle "revenus". Il se trompe assurément de terme. Parle-t-il du résultat d’exploitation, du résultat fiscal? D’après son explication, il ne parle pas des loyers perçus mais du "bénéfice" retiré de l’activité de LMP. Mais cette notion n’existe pas en réalité. On a soit un résultat d’exploitation, soit un résultat fiscal.
Pour votre exemple de redressement sur Univers Immo, il n’est pas assez précis, on ne sait pas de quel déficit parle l’auteur. En revanche, la conclusion de la discussion est très précise et va dans votre sens. Je cite Fluo, j’espère qu’il ne m’en voudra pas s’il passe ici :
Fluo d’Univers Immo a écrit :
Il faut différencier 2 approches :
-1-approche comptable (concernant les revenus liés à l’activité de loueur)
-2-approche concernant l’ISF
-1- Pour être lmp, (et donc pouvoir déduire les éventuels déficits des autres revenus du foyer ou encore être exonéré de" plus value" lors d’une revente après 5 ans), il faut REUNIR les 3 conditions maintes fois énumérées (plus ou moins clairement) :
. . . -a:un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du comerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,
. . . -b: les recettes annuelle retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €,
. . . -c: ces recettes excèdent l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal (traitements et salaires au sens de l’article 79, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux retirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62).
-2-approche concernant l’ISF
Par ailleurs (donc en plus), pour prétendre "sortir" le bien de l’assiette ISF, il faut que le résultat (recettes-dépenses) soit supérieur aux autres revenus du foyer
Notez qu’il emploi le bon vocabulaire, c’est le RESULTAT (encore faudrait il savoir s’il parle du resultat courant ou resultat d’exploitation ou du resultat fiscal) qui doit être supérieur aux autres revenus du foyer.
Enfin, concernant l’article 885R :
retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
Il s’agirait donc du resultat fiscal de l’activité LMP qui doit être supérieur aux autres revenus du foyer pour que les biens soient exonérés d’ISF.
Left the Rat Race in 2013
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1 #7 03/01/2013 19h33
- Skywalker
- Membre (2011)
- Réputation : 3
me revoici
j’ai donc rencontrer un spécialiste, merci GBL au passage.
je n’ai pas compris ce que j’ai pu dire qui on énerver certain mais bon passons…
voici donc les infos receuillit pour les prochain qui se poserai la question:
Quand on est déjà proprio des appartement sans emprunt:
- on les amortie quand même sur environs 37 ans, il y a donc bien une bonne part des revenu qui parte en amortissement mais il reste une part de "bénéfice" ce qui permet donc d’avoir un revenu et donc d’etre exonérer d isf si on a pas d’autre revenu supérieur.
- si vous avez fait des contrat en meublé avant dans ces appart, et que vous les avez declarer en micro bic, vous retiré des année d’amortissement car le micro bic a deja entamer votre amortissement du meme nombre d’année
- quand vous avez épuiser les amortissements ( apres 37 ans y a le temps… ) ou meme avant si vous etes vraiment un investisseur actif qui veut reinvestir encore et encore il suffit donc de revendre ( apres 5 ans pour eviter la plue value ) et reinvestir avec emprunt.
- si vous payer les charges sociale, il faut essayer de manipuler un peu les compte ( sans tricher hein , en jouant sur les frais generaux et quelques autre donnée maleable ) de manière a avoir un revenu fiscal légèrement au dessus de 8000 ce qui permet de bénéficier de tout les avantages des cotisation, en payant le moins possible
Donc ma question sur le LMP dans le BUT d’exoneration d’ISF etait tout a fait valable, car effectivement c’est tres interessant pour un rentier, cela permet d’economiser pour un exemple de 2 M de patrimoine:
- entre 6000€ et 8000€ d’ISF selon les règles qui changes… en pure perte
a la place en LMP:
- 1500€ de comptable + 3000€ de charges sociales avec comme avantage: pas de plus valu a la revente apres 5 ans, transmission un peu plus avantageuse ( on impute les droit de succession dans les amortissement si le fiston continu le LMP) , la secu, la retraite ( ça fera toujours un revenu complémentaire plus tard même si on est rentier )
sans oublier que rien n’empêche de faire un emprunt en plus pour acheter un nouveau bien et amortir un peu plus tout ça.
voila voila….
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1 #8 26/06/2014 09h37
- finistere
- Membre (2014)
- Réputation : 1
Il est vrai que la RSI est une grosse machine, difficile a comprendre et pénétrer, et qui a toutes les meilleurs cartes de son coté. J’imagine bien que vous avez eu de la difficulté a vous desinscrire, mais si on n’est plus pro, on n’a plus de place chez eux……
Merci pour la précision concernant revenu/recettes.
Vos 2 réponses me donnent de l’espoir, mais je reste prudent, surtout sur la première.
Car si on a beneficié des amortissements d’une maison en tant que LMP, pendant 7 ans par exemple, cela fait environ 10kE par an de résultat de moins, par maison, donc une économie d’impôt.
Mais ces amortissements n’ont fait qu’agrandir notre PV le jour ou on vend une maison. Du coup, les économies seront repayées le jour de la vente d’une maison.
Devenir LMNP et s’échapper de ce ’repaiement’ me parait presque trop beau, mais si c’est légale et ça marche, je veux bien!
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1 #9 20/07/2014 20h43
- GoodbyLenine
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J’ai sous les yeux le livre en question (édition de 2013), et je ne trouve pas dans son sommaire le texte que vous avez cité. Il semble que ce texte sorte du ’’Mot de l’éditeur" ici. En creusant un peu, j’ai aussi retrouvé ce texte qui est effectivement dans le sommaire de l’ancien livre de Le Boulc’h sur le même thème de 2006 (4ème édition) qui est ici, et qui est un peu dépassé depuis lors.
Voici un bon exemple d’un "Mot de l’éditeur" qui n’a pas été mis à jour depuis 7 ans, et qui a été recopié d’un ancien livre vers le nouveau, qu’il ne présente donc pas correctement. Ne m’appelez pas GoodBySherlock
Je vous rassure: le livre de 2013 me semble une très bonne base, même s’il ne répondra sans doute pas à toutes vos interrogation sur un investissement en meublé sous les tropiques.
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
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1 #10 23/04/2015 20h12
- PBA1
- Membre (2014)
- Réputation : 1
En fait il ne faut pas comparer les revenus de la location meublée et les revenus fonciers issus de la location nue car ces derniers ne sont pas des revenus d’activité.
Les revenus d’activité qu’il faut prendre en considération sont par exemple les salaires, revenus de professions libérales etc… les revenus fonciers ne rentrent pas dans cette catégorie.
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1 #11 19/08/2015 16h10
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Je ne suis pas sur d’avoir correctement compris votre question, et je n’ai pas trouvé votre présentation pour mieux comprendre votre situation.
Si vous êtes LMP en France, vous y exercez une activité industrielle et commerciale, et devez à priori payer l’ensemble des cotisations RSI correspondant à cette situation (cf barème). Avoir une autre activité professionnelle, fusse-t-elle en Suisse, ne devrait pas vous en dispenser. Pour le cas de cumul d’activité salarié et indépendant en France : voir ici (en particulier : cotisation retraite des 2 côtés, même si ça ne génère pas plus de droits que cotisation salarié uniquement).
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2 #12 05/01/2017 20h16
- Philippe30
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C’est très simple le vendeur à probablement une SCI IS et une structure EURL probablement à l’IR pour la gestion locative.
Il veut vendre le montage ensemble car la EURL est gestionnaire des biens locatifs de la SCI.
La SCI IS ne peux revendre le bien sans se démettre du bail de gestion locative signée avec l’EURL car l’EURL a signé des baux avec les locataires.
La SCI IS qui revend le bien immobilier se verra appliquer la plus value professionnelle et dans ce cas le vendeur va laisser plusieurs plumes et même des ailes ….
Le vendeur vend le paquet qu’il a monté pour son propre intérêt fiscal et financier.
L’immeuble est probablement payé et amorti donc vous ne pourrez rien amortir comptablement.
Vous ne pourrez déduire que les intérêts d’emprunt dans une structure IS.
Même si pour une SCI il est courant d’appliquer une décote sur le prix de l’ordre de 15 à 20 %
Dans ce cas vous êtes acheteur de l’immeuble et non du pot pourri du vendeur soit il vend le bien soit il le garde car personne ne l’achètera dans ces conditions.
N’importe quel notaire intègre pourra dissuader un acheteur sauf si l’acheteur prend le notaire du vendeur alors dans ce cas je vois bien le notaire signaler la SCI et l’EURL sans rentrer dans les détails fiscaux.
Raison de plus pour prendre son notaire quel l’on connait bien
Courage fuyez cette mauvaise affaire
Philippe
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1 #13 25/05/2018 14h52
- GoodbyLenine
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Les cotisations (détaillées ici) incluent la CSG, et ne sont pas exactement de 43% (tout dépend du montant des BIC), et ouvrent aussi des droits (couverture sociale, retraite, invalidité, etc.).
L’ordre de grandeur des cotisations est actuellement de (avec 40% à 110% du PASS) 40% à 44.2% :
3.16% à 6.35% pour assurance maladie (ouvre des droits)
0.85% pour indemnités journalières
17.75% pour retraite de base (ouvre des droits en proportion)
7.00 à 8.00% pour retraite complémentaire (ouvre des droits en proportion)
1.30% pour invalidité - décés (ouvre des droits en proportion)
9.70% CSG - CRDS
0.25% formation pro
… dont la majeure partie ouvre des droits, ou (CSG-CRDS) serait de toute manière à payer.
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1 #14 15/11/2019 14h35
- Groquik
- Membre (2018)
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Je suis dans la même situation à 50/50.
Il faut lors de la déclaration d’activité indiquer le Co-Exploitant. (Ligne 9 si ça n’a pas changé).
Mon comptable divise les recettes par 2 et idem pour la partie defiscalisable. Il faut donc veiller à toujours financer les achats à 50/50. Par exemple dans mon cas, j’avais payé 100% des frais de notaire, mais je n’ai pu en déduire que la moitié.
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1 #15 21/04/2020 00h08
- GoodbyLenine
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Oui, redevable des cotisations SSI sur les 400 000 moins l’éventuel déficit reporté.
Il reste à creuser ce qui se passe si on prend sa retraite au même moment (car alors il y a des exonérations sur le produit de la vente de l’outil de travail).
Je vais en rester là ici, et vous feriez mieux de chercher la ou les discussion dédiées à ce thème, et les lire (à commencer par LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ?), car inutile de reproduire une nouvelle fois les mêmes échanges.
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2 #16 24/05/2020 09h12
- cobra
- Membre (2019)
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Brata, le 21/05/2020 a écrit :
En LMP Le déficit vient s’imputer sur les revenus globaux de l’année sans limitation de montant. Est-il possible d’opter pour un report malgré tout ? En effet, n’est-il pas plus intéressant de diminuer son résultat N+1 (imposé à SSI+TMI) plutôt que de réduire son IR (imposé uniquement à la TMI) ?
Pas de report possible malheureusement au choix du contribuable.
En cas de déficit, il s’imputera sur les revenus globaux sans limitations de montants, et pendant 6 ans max. Les amortissements non déduits deviennent eux reportables sans limitation dans le temps.
Brata, le 21/05/2020 a écrit :
J’ai lu ici que le SSI n’était pas obligatoire. Etant salarié, je ne souhaite pas y souscrire. Mes revenus LMP seraient donc uniquement assujettis à ma TMI ?
Si vous faites de la location meublée longue durée et non saisonnière, il semblerait que vous soyez considéré comme LMP par le fisc, mais non concerné par le SSI, car non inscrit au RCS. Ce qui est avantageux, car en déclarant vos revenus en LMP, vous êtes éxonérés de PS 17.2%.
ici
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2 5 #17 22/12/2020 11h28
- Bernard2K
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Petit récapitulatif de la situation :
I) Suite à une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), le Conseil Constitutionnel a invalidé la condition d’inscription au RCS qui était l’une des trois conditions pour être LMP. Réf : décision publiée le 8-2-2018 n° 2017-689 QPC.
La décision du CC relève notamment :
l’article L. 123-1 du code de commerce prévoit que seules peuvent être inscrites au registre du commerce et des sociétés les personnes physiques "ayant la qualité de commerçant", laquelle est, en vertu de l’article L. 121-1 du même code, conférée à "ceux qui exercent des actes de commerce…". Dès lors, en subordonnant le bénéfice de l’exonération à une condition spécifique aux commerçants, alors même que l’activité de location de biens immeubles ne constitue pas un acte de commerce au sens de l’article L. 110-1 du même code, le législateur ne s’est pas fondé sur un critère objectif et rationnel en fonction du but visé.
Par conséquent, les dispositions contestées méconnaissent le principe d’égalité devant les charges publiques.
On voit que, au passage, le conseil constitutionnel confirme la nature civile de l’activité de location meublée ; cette activité étant néanmoins imposée comme une activité commerciale, du fait de l’"indépendance du droit fiscal".
II) Il a fallu ensuite presque deux ans pour que la loi fiscale soit mise en cohérence. La décision du CC visait le VII de l’article 151 septies du CGI, mais celui-ci était abrogé depuis longtemps. Celui qui restait incohérent avec cette décision, c’est l’article 155 du CGI qui définit les conditions du LMP, et plus particulièrement le fameux 1° du 2 du IV de l’article 155 :
1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel
Il a été abrogé au 1er janvier 2020 par la loi 2019-1479 du 28/12/19. A l’issue de cette correction, ce 2 du IV de l’article 155 se présente ainsi :
2. L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :
1° (Abrogé)
2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
III) Restait le problème de l’incohérence du 6° de l’article 611-1 du code de la sécurité sociale, qui liste les personnes concernées par le régime des travailleurs indépendants, et qui renvoyait vers le 1° du 2 du IV de l’article 155 alors que ce dernier est abrogé comme on l’a vu précédemment.
C’est désormais corrigé suite à la loi de financement pour la sécurité sociale n°202-1576 du 14/12/20. Cet article ressort ainsi :
6° Les personnes, autres que celles mentionnées au 5° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts ;
Autrement dit :
- si location meublée de courte durée, vous cotisez au régime social des indépendants dès 23000 € de recettes
- si location meublée à l’année, vous cotisez si vous remplissez les conditions du LMP (recettes > 23000 € et > autres revenus d’activité du foyer fiscal).
(Entrée en vigueur : 01/01/2021.)
De plus, un décret est attendu qui devrait préciser que :
- lorsque le bien immobilier est détenu par plusieurs personnes, les revenus sont répartis au pro-rata de leurs parts
- lorsque le bien appartient à une personne morale et notamment une SCI, il n’y a pas d’obligation d’affiliation (cela dit, vu que la SCI ne peut faire de location meublée au-delà de 10 % de son chiffre d’affaires sauf à être à l’IS, et vu qu’à l’IS c’est la société qui est imposée, et donc l’associé ne risque évidemment pas de voir les revenus être répercutés vers lui sous forme de BIC… de toute évidence l’associé d’une SCI IS pratiquant la location meublée n’est pas concerné par ces dispositions).
IV) Dernier point : Les loueurs de meublés de courte durée qui se retrouvent ainsi à cotiser peuvent opter, lors de leur affiliation, au régime général, à condition de ne pas dépasser 72600 € de recettes annuelles. Cette possibilité est mentionnée au 6° de l’article 611-1 du CSS, suscité, et au 35° de l’article 311-3 du CSS. Ce nouveau seuil, en légère baisse par rapport aux seuils précédents, découle de cette loi du 14/12 (c’est désormais le seuil du premier alinéa du 1 de l’article 102 ter du CGI). Entrée en vigueur : 01/01/2021.
Il semblerait que cette possibilité d’option n’est ouverte qu’aux loueurs de courte durée ; relisez le 6° du 611-1 : l’option n’est citée que pour les locations de courte durée.
Sources : les différentes lois et textes cités + petite aide du feuillet rapide fiscal social 52/20 des Editions Francis Lefebvre consacré à la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021.
Dernière modification par Bernard2K (22/12/2020 14h03)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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1 #18 24/03/2022 03h28
- GoodbyLenine
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A mon avis, oui (si l’activité rempli les critères LMP), tout comme un couple de 2 commerçants exploitant chacun son commerce.
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1 #19 26/01/2024 12h06
- Trahcoh
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Pour la méthode de calcul proposée par Serenitis au régime général, il faut appliquer un coefficient de minoration= nombre de trimestres travaillés/ nombre de trimestres légaux (172). Ce coefficient est intégrés au calcul du site Info Retraite.
Si vous cotisez des trimestres en plus, il faut les ajouter au numérateur pour le calcul. Vous pouvez le simuler en indiquant que vous travaillez dorénavant pour 8000 € par an, normalement ça valide 4 trimestres.
Attention, si vous avez travaillé moins de 25 ans, des années avec de faibles cotisations peuvent diminuer le montant de votre salaire moyen pour le calcul de votre retraite au régime général.
Pour les autres régimes et les complémentaires, voir l’effet spécifique du nombre de trimestres pour chacun.
Attention, la cotisation n’est pas forcément une bonne affaire, il faut comparer avec le rendement obtenu en plaçant l’argent ailleurs.
“Time is your Friend, Impulse is your Enemy.” John Bogle
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1 #20 27/01/2024 00h18
- JemappelleArnaud
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Trahcoh, le 26/01/2024 a écrit :
Attention, si vous avez travaillé moins de 25 ans, des années avec de faibles cotisations peuvent diminuer le montant de votre salaire moyen pour le calcul de votre retraite au régime général
J’étais complètement passé à coté de ce point!
J’ai travaillé seulement 8ans en France et je m’apprête à passer LMP.
J’ai simulé ma retraite actuelle vs ma retraite future en LMP et en effet ma retraite va baisser… 15% dans mon cas!
Du coup faut que je creuse comment éviter de devenir LMP mais j’ai l’impression qu’il n’y a ps vraiment d’option :-(
gillougz, le 26/01/2024 a écrit :
Aussi compte tenu de ce qui précède, vous êtes redevable de la taxe d’habitation" ….
Avez-vous des idées pour argumenter cette réponse ?
Sinon trouver une agence mais avec les 20% de commission habituelle et quelle preuves ont-ils de ne pas pouvoir occasionnellement le prêter à un membre de sa famille ..
Merci pour vos retours
cordialement
En effet on est redevable de la TH en LMP sauf avec un bail qui stipule que vous n’avez pas le droit d’utiliser le bien.
Pour la CFE l’exoneration est sous condition, voir ici si vous rentrez dans une des cases:
Je fais de la location meublée. Dois-je payer de la CFE (cotisation foncière des entreprises) ? | impots.gouv.fr
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1 #21 01/11/2024 11h22
- al2020
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@sandra précisément si rémunération de gérant de 7000 euros:
Cotisations obligatoires base 7000
Pas de cotisation maladie 1 pas de cotisation à 6,7%
Maladie 2 0,5% sur 187547 93 euros
Pas d’allocations familiales à 3,1%
Retraite 7000 x17,75 1243
Retraite Complémentaire 7000* 7% 490
Invalidité 7000*1,30% 91
Total cotisations obligatoires 1917
Formation professionnelle 46368*0,25% 116
CSG: cotisations obligatoires plus revenus soit 8917 *9,7% 865
TOTAL : 2898
Attention pour avoir 4 trimestres il faut toujours se rémunérer au delà d’un certain seuil soit 600 Smic horaire (11,25 brut en janvier 2024 soit 6990) prévoir toujours un peu plus…
Dernière modification par al2020 (02/11/2024 13h49)
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1 #22 02/11/2024 13h52
- GoodbyLenine
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Vous n’avez pas bien compris la signification de "court terme".
Dans ce contexte, ça ne signifie pas "2 ans" ou un nombre d’années donné, mais ça signifie l’ensemble des amortissements pratiqués, même il y a beaucoup d’années : tout ce qui a été amorti depuis l’acquisition du bien est concerné.
(C’est un peu comme si la vente permettait de constater, instantanément, donc à court terme, que les amortissements pratiqués ne correspondaient pas à une réelle dépréciation de la valeur du bien.)
Seuls les amortissements sur le bien qui est vendu sont concernés
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
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